华人海外投资为何首选不动产？
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人民币国际化加速了中国人海外投资的热潮，洛杉矶的学区房、墨尔本的别墅、伦敦东区的公寓，不动产成为越来越多中国人海外投资的首选。 与其他海外投资途径相比，房地产投资门
际化加速了中国人海外投资的热潮，洛杉矶的学区房、墨尔本的别墅、伦敦东区的公寓，不动产成为越来越多中国人海外投资的首选。外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。优选金融投资总监张淑霞在接受《第一财经日报》记者专访时表示。强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。动产?国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等;还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。张淑霞对本报记者表示。资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产?因为这已经成为发展趋势之一。投资者而言，进行海外不动产投资，主要分为三步走确定目的、选择国家、找律师。多数国内高净值人群进行海外投资的主要目的仍然是移民以及子女教育。本报记者表示，前几年兴起的海外生子潮目前已经成为海外购房的新生力量，这类人群一般属于高净值投资者，海外购房多是以移民以及孩子教育为主要目的，以自住为主，对生活质量追求较高，一般都会选择相对舒适的大户型，同时为了孩子教育，学区房更容易受到追捧。对记者表示，海外房产虽然是很好的资产配置途径，但并不适用于追求投资收益的人，而是适合那些非风险偏好、对未来经济担忧以及需要资产多元化配置的投资者。家时，张虎成认为，社会的稳定和法制的健全是实现房产投资收益率最主要的保证。是最受中国投资者欢迎的目的地，数据显示，从2008年至2014年底，中国在美国房地产投资总额高达132.7亿美元，随后是英国以及澳大利亚。多年来投资者海外置业的第一选择，有其明显特征。一方面，与欧洲相比美国物价较低，平均房价不高，因此具有较大的升值空间，外来人口众多更容易融入。此外，美国对于建筑监管严格所以房屋质量上乘，房屋具有永久使用权。对于投资者而言，租金收益率较高，租赁市场需求量大，而且美国房屋销售市场健全，房屋转售率较高，适合移民自住以及出租的投资者。但由于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。资的城市基本上只有伦敦，但有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外国人更难融入，同时物价相对较贵生活成本较高。但英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。张淑霞对本报记者表示。的是，业内人士建议除英国伦敦外，投资者应慎重选择投资欧洲其他国家的房产。欧洲经济受制于社会福利制度和劳工法，又面临来自中国等新兴市场快速崛起带来的挑战，短期内很难走出衰退。该业内人士说道。近年来以优惠的移民政策迅速获得中国投资者的青睐，新移民给澳大利亚带来的财富稳步增长，澳大利亚房产最大的吸引力在于不存在遗产税，土地和房产私有且具备永久权，在澳大利亚的法律体系下，房产可以世世代代永久继承。移民大量涌入导致澳大利亚房价飙升，该国移民局已于上周通过其官方网站发布通知，将停止500万澳元的投资移民签证(188C)的时间由原定的今年7月1日提前至4月24日。大利亚房产还存在一个致命的问题海外投资者只能买一手房，不能买二手房，因此只能做长期投资，同时新建房屋已经出现供不应求的局面。房过程中，由于语言障碍以及对当地环境和法律的陌生使得购房者通常需要寻求当地房产经纪和律师的帮助。据本报记者了解，在澳洲买房通常经过以下流程。房产经纪人一起???房，找到认为合适的房子后，先付大约5000澳元的定金，把房子定下来，一般可以持有一周左右。的时间内，需要找到一位澳洲本地律师签合约，然后支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好后才支付。房子建好后，购房者会收到提示信然后准备贷款，贷款一般最多可以达到80%。等到交房时，购房者需要和律师一起去进行验收。合格后，购房者需要支付剩下的10%首付，和已经提前准备好的贷款。些?房产投资有时会带来可观的收益，但由于缺乏对海外房产项目以及当地法律的了解，中国投资者在海外淘金的过程中可能会面临种种风险。年，随着欧元、日元等主要货币的大幅贬值，汇率风险凸显，汇率吃掉房产收益的现象时有发生，即使当地房价未跌，投资者购买的海外房产仍然出现贬值现象。年初，以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子的于女士对《第一财经日报》记者表示：房子现在的估值大概是420万人民币，出租每个月有18万日元(约合人民币9288元)的收入。但她表示，2013年购房时，1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，这样算算，房子可能还亏了。《第一财经日报》记者表示，虽然国外购房首付比例以及整体的贷款利率比国内低，但国外贷款审核较为严格，法律繁琐，对投资者信用记录尤为重视。例，虽然当地的贷款利率很低，但要求中国投资者必须提供在中国的纳税记录，纳税记录需要与贷款额度相比配，因此把很多投资者挡在门外。京理工大学房地产研究所所长周毕文认为，持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个重要因素。美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。
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财经推荐专题诺安收益不动产：依托海外分红受益国内投资者
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诺安收益不动产：依托海外分红受益国内投资者
根据银河证券基金数据统计显示，今年以来获得正收益基金不足10%,为打破业绩的不佳制约基金分红这一困局，国内各家基金公司纷纷发行投资海外市场的创新产品，以分散A股系统性风险。其中，发行了国内首只基金的诺安基金再出新产品――诺安收益不动产基金。
诺安收益不动产拟任基金经理赵磊介绍“诺安收益不动产基金成立后，当我们通过投资获取海外REITs的投资分红收益之后，我们将在符合基金分红规定的前提下，将海外市场的分红收益以分红等形式分给国内投资者。”君，已阅读到文档的结尾了呢~~
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　　国庆前后有20多个城市出台了限购、限贷、限价、限用金融工具等楼市调控措施。朋友圈对这些政策的解读就是一句话&炒房客，get out。&
　　然而，国家真的向不动产投资者关上了楼市的大门吗？
　　当然绝对不是！
　　福州在出台限购、限贷政策的同时，还颁布了另外一个政策。而这个政策就是一个信号，国家希望投资者转向购买另外一种房产。未来楼市的资金也将大规模转向这个领域，并与互联网经济共同构建更有效率的新经济模型。
　　房地产的这扇大门，永远不可能对投资者关闭
　　福州出台的这个政策，就是《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(闽政办〔号).
　　这个政策给出的信号在于其中的第二条：&支持商业办公房地产消费&。其中，第一点明确规定，&凡购买五城区新建商业办公房地产的，由财政按所缴契税等额给予补贴。&
　　对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目，允许铺设燃气管道，允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用。甚至动迁户如果购买商办房，还可以享受到购房补贴。
　　文件规定，&自本意见颁布实施之日起，被征收人自领取货币补偿款的一年内，使用货币补偿款购买五城区新建商业办公房地产的，按照购房总价且不高于货币补偿款总额的5%给予购房奖励。&
　　福州对商业办公用房的鼓励购买政策，和住宅的限购、限贷，形成了鲜明的对比。
　　这个政策似乎在告诉我们，对投资商业地产这件事，地方乃至中央政府仍然持欢迎态度。
　　国家统计局的数据显示，尽管房地产去库存是今年的重要工作，但这项工作的完成情况，并没有外界想像得那么好。截至今年8月，全国商品房待售面积仍然达到7.087亿平米，比去年同期还增长了6.9%。
　　去库存的主要压力就来自于商业办公用房，其中待售商业用房面积达到1.55亿平米，较去年同期增长了22.2%；办公用房的面积也较去年同期增长了10%。
　　因为房子卖不动，很多城市已经出现了商业地产和同地段住宅售价的严重倒挂(尽管商业地产的租金通常会高过同地段的住宅).
　　不逊于国际任何城市的房屋租售比，让商业地产市场集结了大量的机构投资者。戴德梁行预计，仅上海一地，机构投资者就会斥资770亿，收购商用住宅。
　　价格泡沫最少的房地产：市场热情却很低
　　五牛基金董事总经理全宇在参加第六届中国价值地产年会(上海城市论坛)时曾比较过国际主要城市的房地产租售比，认为上海的商业地产租售比，并不比全球其他城市低，价格的泡沫很小。
　　但就是这样一种风险低的产品，却是各个城市最难去库存的房地产类型。
　　不能怪吃瓜群众的有眼无珠，怪只怪商业地产投资太难了，要通过买卖商业办公房赚钱，至少要过&三大关&。
　　第一关是贷款关。商业地产的首付比例至少要五成，而且贷款周期只有十年，利息还要上浮10%。贷款门槛，显然比住宅按揭贷款高得多。要知道，就是楼市调控，不少城市的二套房首付比例也就四到五成，而且贷款周期最长可以达到二三十年。仅就贷款时间这一项，就不知道让多少投资者放弃购买商用房。
　　第二关是税收关。契税、营业税按照最高标准缴纳，这就不说了。每年还要交房产税。出售的时候，还需要按盈利水平，交税率高达30%&60%的土地增值税。有人计算过，出售一套商业地产，税负总额至少要达到个人投资收益的三四成。因为，税收过高，又赶走了一批投资者。
　　最后一关也是最重要的一关是运营关。自从淘宝、京东，成为人们购物的主要途径，不知道有多少商业街迎来关门潮。甚至连上海的淮海路、外滩、豫园、南京西路、陆家嘴这样的核心地段，都有商铺空关。个人投资者没有能力运营商业，怎么敢去投资？
　　但这三关并非永远存在。福州提出按投资者缴纳契税金额，给予购房补贴，就是一个释放的信号：在商业地产去库存压力日渐加大的大环境下，地方政府甚至中央层面可能为个人购买商业用房开绿灯，对税收政策、贷款政策进行适度调整，鼓励个人投资商用性房地产。
　　另一方面，房地产行业全行业的转型，也为运营关的最终被攻克创造了条件。出于房地产资产证券化的需要，目前包括万科、绿地、万达等行业龙头企业都已经组建了自己专业的资产管理和运营团队。这些团队不仅负责公司持有商业的资产运营，同时也需要兼顾小业主所持有物业的资产运营和管理。
　　另外，在这个行业，还有一大堆核心骨干来自于第一太平戴维斯、仲联量行、戴德梁行等国际五大行的专业管理公司，这是让投资者购买商业房产由难变易的重要前提。
　　投资回报可能超出想象
　　虽然，商业地产受到电商的冲击最为严重，但在新经济领域，它也可能是最能创造高额回报的一种房地产。
　　去过上海月星环球港的消费者，都会被日本Sega开设在其中的室内游乐场着迷，它提供的裸眼4D动感体验，可以让每个游戏玩家产生如临现场的体验感。
　　比如，玩家可以乘着越野车，穿越原始森林，感受在越野车上漂流大峡谷真实体验。在整个过程中，桥梁断裂、滚石袭击、独木桥坠落、野兽追击&&，每一幕场景都惊险刺激，又逼近真实，让人欲罢不能。同样，玩家还可以打击出各种有意思的音乐，并能和其他玩家现场竞技。
　　因为玩乐项目的新鲜有趣，小孩子对这里的游戏项目总是热情高涨，每次都吵着要在那里玩。
　　这种以体验为主的商业，正在为商业地产参与新经济塑造，并构成更有竞争力，更有盈利空间的崭新经济业态提供了巨大的舞台，假以时日，也许未来就不是淘宝冲击实体商业，要变成商业地产冲击淘宝了。
　　和原来购物中心，主要就是购物不同。现在新开发的商业地产项目，已经不太&鸟&购物型的商业，而是要求有特色，有主题的体验商业，通过它们吸引大量的消费者。
　　比如迪斯尼乐园边上的绿都绣云里，就引进这样一家书店。这家书店的老板不仅卖书，老板还会邀请一些手工艺人当场示范制作、教授顾客一些手工艺，光学其中一门手艺，可能就至少要一下午时间。
　　比如复杂程度不低的咖啡拉花技艺。如果要练习熟练，甚至能自己创作拉花，也许就需要两三天时间。这样一来，原本为全家玩迪斯尼乐园，到绿都绣云里住客栈的游客们，住宿的时间很有可能从原来的两天，延长到三四天。
　　当人们对商品的需要越来越小，对旅游、休闲、养生、美容、健康等的需要越来越多，商业地产的这种体验业态占主导的变化，就会让人们回归到各种类型的消费场所！而对商业地产的投资者来说，这就是一个信号。
　　根据国家统计局的统计，截至8月，电商只占到全国零售市场总额的11%出头，而电商的老头&&阿里巴巴，目前市值已经达到了2465亿美元。
　　以此评估全国商业地产的理论价值应该至少是2.47万亿美元，以截至二季度已竣工商业服务用房总面积1.06亿平米计算，每平米的商业地产至少可以值2万美元/平米，而目前在售的商业又有多少在售商业地产的售价能达到这个数字。
　　这也是商业地产投资存在巨大机会的原因！
来源：东方财富网
关键词：国家 房地产投资 商业地产
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