【社评】土地供应持续减少究竟为何
来源：中国房地产报
4月16日，国土资源部（以下简称“国土部”）公布2013年全国住房用地供应计划15.08万公顷，国土部强调这是过去5年年均实际供应量的1.5倍，但如果我们回过头来对比过去两年的住房用地供应就会发现，2013年的计划供地量实际上是三年以来最低的。
具体来看北上广深的住宅供地计划，今年同比增加2.8%，但对这些城市土地市场有所了解的业内人士都知道，这样微弱的增幅，对久旱的一线城市土地市场来说只是杯水车薪，更何况，我们看到一线城市土地市场上的供地早已远离城区，例如北京的土地供应集中于六环一带甚至更远的郊区县，而这样的供地计划也让“中心城区已无地供应”的概念得到巩固，推动了一线城市核心区域房价的继续攀升。
更重要的是，供地计划和实际完成是两码事。以北京为例，2010年和2011年商住和商服用地供地计划完成了七成，而2012年仅完成三成左右。在过去几年，一线城市土地供应的连续缩减，以及供地计划完成率的持续下降，已直接将供需失衡的状态传导到了楼市终端，导致房价在严厉调控下仍保持上涨态势。
土地供应减少导致供求不平衡，引发地价上涨，进而导致房价上涨，这个因果关系很清楚，因此业内人士多质疑地方政府的房地产调控为何只在控需求上做文章，而在增加土地供给上用心不多。今年年初国务院出台的调控新政把增加保障房和普通商品房用地作为重点提出，可说是抓住了调控关键，2013年年初国土部也曾发文要求一线城市增加住房用地供应，可见中央对此并非不重视。然而我们看到今年的全国供地计划，却发现这条措施的落实确实艰难。
国土部公布的计划是各地供地计划的汇总，在一定程度上反映了部分地方政府对加大土地供应抑制房价的调控措施落实不力。这种落实不力可能有多种因素，众所周知的土地财政可能是其中之一，地方政府由于对卖地收入的依赖，而使得它们对推动地价房价下调动力不足。
在一线城市，另一个导致土地稀缺的重要原因是，征地越来越难，一些地方政府也想多供地，但由于征地难导致土地供应计划只能从远郊区县着手。而且我们还应该看到，一线城市和二三四线城市的土地市场是两个不同的市场。在很多经济缺乏支撑的二三四线城市，调控之下市场低迷，地方政府卖地难，因此这些城市的供地热情并不高，它们也希望以压低土地出让计划来维护土地出让价格。不论是一线城市土地“走俏”，还是三四线城市“捂地惜售”，说到底，还是一些地方政府过惯了土地财政的日子，不愿意把土地“贱卖”。
土地制度的改革涉及制度改革以及中央和地方关系的宏大层面，只能通过中央层面对整体税制和财政分配体制进行顶层设计来解决。所以，一些地方政府更愿意从控需求入手进行调控，因为这样更容易些。但调控到了目前这个局面，土地供应体制的改革再难，这块硬骨头也应该要啃了。
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房地产：增加土地供应有助于行业长期前景
　　2010年全国土地供应计划大幅提高中国政府日前公布了2010年住宅土地供应计划。其中，拟计划供应住房用地大幅增加(同比增长135%，或比过去五年的均值高229%)、显著侧重于保障性住房(共占总计划的77%)、棚户区改造力度加大、而且中小套型商品房供地比例提高，这些均显示出中央政府遏制房价上涨、满足国内中低收入群体住房需求的决心。
　　各省市的土地供应前景分化1)省级土地供应计划约为年平均商品房销售面积的0.9-12.7倍，约为2009年商品房销售面积的0.8-11倍。此外，保障性住房供地将达到年平均销售面积的2.2-108.5倍，达到2009年销售面积的2.0-147.8倍。这意味着短期内部分省份的居民住房供应可能超过需求(但保障性住房不会出现供过于求的状况，因为这部分住房过去一直严重供不应求)。2)我们注意到，部分大城市供地计划的百分比增幅远低于全国/省级水平，鉴于大城市的城市化水平较高，这种情况可能是合理的。3)受政策调控的影响，目前的商品房投资趋势(我们认为这主要是由开发商推动)尚不明朗，但我们认为，2010年地方政府主导的保障性住房投资较2009年显著增长的可能性加大(请参见我们于2月22日发表的报告“紧缩加大行业风险，下调目标价；重估风险回报，调整选股建议”)。
　　对房地产行业的长期影响积极我们认为这对该行业的积极影响有两方面：1)加快土地供应至少有助于缓和开发商对地价走势的预期，从而在长期内抑制房价上升步伐，推动房地产市场更健康发展。2)在我们看来，中国不懈地推动保障性住房建设意味政府对商品房市场今后的政策干预可能减小。鉴于我们对中国房地产市场中长期前景持积极看法，我们认为短期内调控政策导致的中国房地产股潜在疲软将提供具吸引力的重新买入机会。
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09:42:00 &&
中国国土资源报 &&
作者：张 迪
住宅用地（左）和商服用地（右）占总供地量比例
◢中西部地区土地供应增速加快，地区间日趋均衡；
◢工业用地集中布局在东部沿海工业带、长江沿岸工业带、陇海-兰新沿线工业带等传统工业带；
◢基础设施主要布局在长江沿线经济带；
◢住宅用地占比各地差异较大，占比最高的北京比最低的地区高23个百分点；
◢商服用地各地之间差异不大，占比最低与最高仅差11个百分点。
近年来，土地供应量显著增加，东部地区增幅放缓，东、中、西部差距逐渐缩小。1999年以来，东部地区土地供应占比总体下降，中、西部地区土地供应占比显著上升，东、中、西部地区土地供应占比日趋接近，2012年西部地区占比一度超过东部地区。2013年东、中和西部地区供地面积分别占全国供地总面积的38%、29%和33%。
土地供应量地区间趋衡
为了消除土地供应周期长、年度波动大的影响，将1999年以来每5年作为一个阶段进行分析，总体上土地供应显著增加。从年的年均21万公顷，增加到年的年均28万公顷，年达到年均57万公顷。增加原因主要是西部地区土地供应普遍增长较快，东部地区尤其东南沿海地区增幅放缓，北京、上海则持续缩减。
从各地区的情况看，土地供应量日趋均衡。一是占比较大和占比较小的地区个数减少，份额下降。供地最多的5个地区占比由42%下降到32%，供地占全国8%以上的地区由4个减为1个，供地不足1%的地区由7个减为5个，占比由5%下降到3%。二是占比不足1%的地区分布由西部转移到东部，年占比不足1%的地区3/5在东部，年仅有1/7在东部。
土地供应结构调整显著
从近5年土地供应数据看，土地供应结构调整显著，工矿仓储用地、商服用地和住宅用地比重降低，以交通运输用地、公共管理与公共服务用地为主的基础设施用地比重大幅度提高。
工矿仓储用地供应同产业结构、产业空间分布密切相关。年工矿仓储用地供地规模年均增长11%，增速低于其他用途。其中，东部地区增速7%，中西部地区增速超过10%，部分西部地区超过50%。从供地布局看，工矿仓储用地仍集中在东部沿海、长江沿岸、陇海&兰新沿线等传统工业带。从工矿仓储用地占总供地量比例看，区域之间差异较大，占比最低的为海南（11%）、西藏（10%），占比最高的为湖北（43%）。
基础设施用地与区域协调发展、产业空间分布有直接关联。年基础设施用地供应规模大幅增长，年均增长35%，增速高于其他用途。年均增速地区之间差异较大，增长较快的地区年均增速超过2.5倍，增长较慢的地区不足20%，仍有部分地区负增长。从供地布局看，基础设施用地主要分布在长江沿线经济带和西北地区。从基础设施用地占总供地量比例看，区域之间差异突出，占比最低的为北京（19%），占比最高的为贵州（67%）。
住宅用地不同于工矿仓储用地和基础设施用地，跟城镇化程度更加密切。年住宅用地供应规模持续增长，年均增长16%，略高于工矿仓储用地。从住宅用地占总供地量比例看，各地差异较大，经济发达地区、人口稠密地区住宅用地占比较高，占比最高的为北京（34%），占比最低的为甘肃（11%）。住宅用地在区域供地中比重均呈下降，北京住宅用地占供地首位。从增速看，东部地区低速增长（不到10%）甚至负增长。
商服用地和住宅用地较为相像，同城镇化程度关系密切。年商服用地供应规模持续增长，年均增长25%。从商服用地占总供地量比例看，各地之间差异不大，最低的青海（4%）与最高的北京（15%）差11个百分点；从年均增速看，增长较快的仍位于西部地区，东部地区增长较慢。
东部转型增速放缓，中西部后发优势明显
近年来我国经济发展区域协调性增强，土地供应东部地区增幅放缓，中西部地区供应量差距逐渐缩小。东部地区大力实施创新驱动，加快产业结构战略性调整，转型引领作用明显。中西部地区继续发挥后发优势，依靠资源、劳动力等要素优势着力吸引东部产业转移，主要经济指标增速高于东部。我国正处于工业化城镇化的加速发展时期，工业用地规模扩张仍然是主要特点，东部地区由于产业转型升级增速放缓，而中西部地区承接产业转移保持较高增速。现代商贸和物流业的发展，对仓储和基础设施用地的需求上升，发达地区仓储用地面积已超过工业用地面积。随着第三产业快速发展，商服用地规模日趋增加，住宅用地供应总体增速趋缓，区域之间差异性明显。
（作者单位：国土资源部信息中心）
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土地供应量与房价关系 供应大增房价下跌就一定好么?
来源：房天下 &&发布时间：
土地供应的多少很大程度上影响着未来几年房价的波动。一二线城市土地供应紧张与二三线城市土地供应相对平稳的差距由来已久。 但根据观察，受“新国五条”对供地要求的影响，今年各地的供地计划备受关注。业内人士分析认为，从各地年度土地供应计划中可看出，二三线城市的房地产市场已出现了分化。一些前期大量供地，造成商品房库存积压的城市会调整供地节奏，大量减少供地。
其实，热点城市今年的供地情况依旧保持平稳，供地总量和住宅用地供应量增幅、减幅不明显。另有一些城市的计划供地量同比减少明显，例如沈阳和佛山等。还有一些城市迟迟未公布2013年度土地供应计划。 在已公布的二三线城市年度供地计划中，“新国五条”所强调的“增加普通商品住房及用地供应；2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量”的要求均得到了落实。 业内人士表示，“计划供地总量和住宅用地减少反映出，目前二三线城市的房地产市场面临宏观调控的压力，地方政府与房企都比较谨慎。”谢逸枫说。 国土资源部要求各地今年3月底之前上报2013年度住宅地块供应计划。谢逸枫认为，不同城市的供地计划在一定程度上反映了当地房地产市场的发展情况。目前，二三线城市之间已出现分化，一些前期大量供地，造成商品房库存积压的城市会调整供地节奏，大量减少供地。 其实，从根本上来说，供地计划的大量缩水其实并不意味着房价的稳定与下跌。试想一下：如果土地供应源源不断、有求必应，那开发商则紧跟着拿地，房子逐渐多了起来，最终供过于求，价格下跌。但是，这时资源已经造成了一定程度的浪费，这样的降房价却不一定有意义。其实，政府土地供应还是应该致力于因时发展，努力维持供需平衡，考虑全局发展。
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