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农村土地流转抵押贷款制约因素及对策
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流转来的土地能抵押贷款
<font color=#　来源：大众网-农村大众 时间： 20:10:46
　　农村大众报寿光讯(记者花宇)4月22日，寿光市台头镇三座楼村村民刘月利，将流转来的170亩土地的未来4年的经营权抵押，获得了当地邮政储蓄银行发放的20万元贷款。在这之前，这170亩土地的流转交易，获得了寿光市农村产权交易监督管理委员会的鉴证，并办理了相应的产权交易鉴证书。在寿光，土地流转的受让方手持这本鉴证书，可到银行申请土地经营权的抵押贷款。　　去年3月20日，刘月利从本村流转了170亩土地，为期5年，种植胡萝卜。今年3月，他来到寿光市农村产权交易服务中心，办理了产权交易鉴证书。鉴证书记录了这桩土地流转交易的时限、成交金额、坐落等信息，并盖上了农村产权交易监督管理委员会的公章。拿着鉴证书，刘月利到邮储银行，申请将170亩地未来4年的经营权抵押贷款。很快，刘月利的贷款申请通过了审批，额度为20万元，贷款周期为1年。同时，银行从农村产权交易监督管理委员会，获得了农村产权交易他项权证。“整个过程中，离不了政府对土地流转合同的评估、鉴证，并办理了能够证明银行抵押权利的他项权证。可以说，如果政府不提供鉴证，银行要冒不少风险。”中国邮政储蓄银行寿光支行行长助理逄兆勇说。据了解，这是寿光第二个将所流转土地的经营权进行抵押贷款的案例。　　鉴证书显示，按照每年每亩800元的成交价，这170亩地5年的总成交金额是68万元。“由于流转期已过一年，未来4年的经营权估价为54.4万元。原则上我们的抵押率为50%，但综合各方面因素，给予20万元的授信额度。”逄兆勇说。在抵押之外，刘月利还找了两位担保人。由于该笔贷款性质是抵押贷款，年利率为9%，低于“三户联保”12%的年利率。刘月利说，贷款下来后，他准备今年秋天扩大规模，再多流转些土地。　　据寿光市农村经济管理局局长杨风信介绍，自3月24日办理首个产权交易鉴证书以来，目前寿光市已办理18本。“在农民土地承包权和经营权分置并行的背景下，鉴证书能够为流转双方提供强有力的证明，体现出经营权的价值，解决农民抵押物不足的问题。”杨风信说。
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作者：谭娟 柳德新
　　湖南日报8月13日讯（通讯员 谭娟 记者 柳德新）8月初，耒阳市南京乡农户廖运莉以856亩农村土地流转经营权作抵押，从农行耒阳市支行获得80万元贷款，用于扩大苗圃种植规模。这是全省农行系统发放的第一笔农村土地经营权抵押贷款。　　在金融服务“三农”试点中，耒阳市成立农村产权登记、评估、交易、抵押等平台，为农村土地承包经营权等资产权利确权、颁证、抵押登记、评估、交易等提供服务，第一批发放农村土地流转经营权证1000余本，颁证面积50万余亩。农行耒阳市支行成立由行长牵头的农村土地经营权抵押贷款专项团队，建立103户农民合作社、家庭农场、专业大户等目标客户档案。通过创新信贷产品，该行提高了农村土地经营权抵押贷款办理效率。
（责任编辑：HN666）
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土地流转的金融实践
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对于立法的突破能否从根本上解决土地承包经营权抵押担保等问题，上述人士表示，法律只是一种权利保障，至于具体的细则落实，还需相关主管部门出台相应的规章制度。记者在调查中发现，土地流转在实践探索中遇到的问题错综复杂，仅抵押融资一项就牵涉到多个部门。
修改农村土地承包法已列入全国人大常委今年的立法计划，修改工作已启动。这意味着土地流转过程中的立法突破将要来临。日前，全国人大农业与农村委员会副主任刘振伟表示，此次修改土地承包法，就是按照中央提出的关于完善农村土地承包制度的决策，把这些决策转化为法律规范，使农村的土地承包制度与农业的生产经营方式相适应。“现在我们正在梳理相关问题，计划2015年底完成修改工作。”近日，全国人大农业与农村委员会一位内部人士向《农村时报》记者表示，由于修法工作涉及到的部门较多，还没有进入到征求意见的阶段。对于立法的突破能否从根本上解决土地承包经营权抵押担保等问题，上述人士表示，法律只是一种权利保障，至于具体的细则落实，还需相关主管部门出台相应的规章制度。记者在调查中，土地流转在实践探索中遇到的问题错综复杂，仅抵押融资一项就牵涉到多个部门。经营权抵押贷款难突破在前期试点过程中，一些金融机构陆续推出了土地承包经营权抵押贷款业务。但出于对现有法律禁止土地抵押的顾虑，这一贷款的规模非常小。“银行真正担心的是抵押处置功能。由于农村土地权属不清，贷款出现逾期时，抵押物不能真正变现，所以银行缺乏积极性。”某市农村产权交易所的一位高级经理表示。上述高级经理表示，解决权属不清的问题需要从法律上明确界定农村土地所有权、承包权和经营权。对于交易所而言，如果贷款出现逾期，可以通过把土地经营权再次转租出去，用租金来偿还贷款。不过，实际操作起来还是会遇到各种各样的困难。目前，山东潍坊农商银行正在和当地的农村产权交易中心合作，以求解决抵押物处置的后顾之忧。2014年，山东省潍坊市获批成为全国唯一的农业综合改革试点市。据了解，为了推进改革，在土地承包经营权抵押方面有所突破，潍坊市政府在推进农村产权抵押方面下发了文件，同时在原潍坊市农村产权交易平台基础上专门成立了齐鲁农村产权交易中心，为产权抵押办理证书。“有了抵押登记部门，我们银行办理抵押贷款也有底气了。市政府又协调了法院等相关部门，如果产权抵押出了问题，会给银行提供解决问题的途径。”山东潍坊农商银行农村业务部负责人表示。潍坊农商银行还扩大了贷款范围，对辖内已获得《土地承包经营权证》的农户发放贷款。该行采取了两种方式进行推广，一是在信用工程的基础上，用土地承包经营权抵押追加授信，另一种是对经营权价值大，以土地承包经营权为主再加上两个担保人的抵押方式。截至日，该行已经做了17笔经营权抵押贷款，金额达1100万元，单笔贷款额高达530万元。上述负责人强调，“贷款牵涉到农村土地承包经营权证的发放问题，辖内大部分农民还没有拿到证书。而颁证跟确权有关，开展起来不容易。”工商资本进入如何监管想要转租土地的农户或村级组织在当地农村产权交易所登记之后，交易所会把转租信息公示，他们只需等待挂牌交易即可。“来承租土地的有个人和企业，也有本地和外地的。挂牌之后，有的单子几天之内就交易了。也有租价高的，挂牌好几个月了也没成交。”上述高级经理表示，由于近几年政策利好，他所在的交易所交易规模逐年增加，去年农地交易额达6亿元。随着土地流转规模不断扩大，工商资本进入到农业的规模也逐渐增大。在鼓励工商资本进入的同时，也带来了一系列的隐患，如改变土地用途，流转来的土地出现“非粮化”、“非农化”，以及签约后不能按时赴约等。记者近日在采访中了解到，中部地区某县一家房地产公司和当地村级组织签订合同，承包了四五千亩山地，打算种植厘子、红豆杉等作物，希望通过发展现代农业的同时，带动乡村的发展。该公司已向农户支付了租金，并把流转来的土地重新整理。但却遇到了地还没有修好，资金却出现了短缺的困难。这家公司负责人对记者说，原来规划得特别好，但是无奈摊子太大，运作起来很困难。公司目前正在跟温州的投资商洽谈合作，借以解决资金困难。诸如此类问题已引起了政府部门的关注。去年底，农业部就从各地密集征集加强工商资本准入监管和风险防范问题的建议，并有望出台规范工商资本下乡的具体细则。在此次修改农村土地承包法中，建立工商资本租赁农地的准入和监管制度也是重要内容之一。目前，备受争议的是如何确定租赁的时间和面积的上限，即企业下乡租地，到底能租多长时间，最大面积能租多少。而且，工商资本进入农业的方式比较多，租赁只是其中的方式之一。“有一种方式是作价入股，这种方式会不会纳入到监管中?”上述高级经理表示，政策不落地，在实际中很难把握方向。资金该往哪些主体倾斜流转土地最终目的是实现农业现代化。为推动土地流转，各地政府应积极在政策和资金方面提供支持。但是流转主体多，近些年仅新型农业经营主体就发展迅猛，那么政策资金究竟该往哪些主体倾斜?一位地方政府官员表示，有些经营主体把土地流转过来，不想怎么搞种植或搞好经营，一开始就奔着政策来，也没有好的、附加值高的经营项目。到底是为融资而圈地，还是为生产而流转呢?因此，他建议政策和资金扶持应该向那些产业发展好、示范带动强的新型经营主体倾斜，对于刚开始就奔着政策来的经营主体，原则上应该不支持或少支持。除了政策资金补贴，信贷支持是流转主体获取资金的主要渠道之一。土地流转使农业生产逐步规模化和现代化，农村金融需求主体也由传统农户逐步向种养殖大户、农业龙头企业、农民专业合作社等规模化生产的新型经营主体转化。那么，需要且能获得信贷支持的新型经营主体比例占多大?目前还有多少资金缺口?一位省联社的人士表示，他们将逐步调整信贷投放计划以适应市场需求的变化。他说，现在一家一户的农业发展模式遇到很大的瓶颈和问题，农信社需要调整思路，加大对新型经营主体的扶持力度。但是，在规模化发展过程中，哪些项目能够投放贷款，哪些项目不能投放贷款，还需要谨慎区分，防范风险。
[责任编辑：robot]
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