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核心提示：随着新一轮房地产调控政策出台，明年房地产投资和建设会有一些温和的向下调整，房地产对经济增长的拉动力度减弱。明年经济增速可能在今年基础上继续放缓
近日，针对明年经济形势及工作重点等话题，记者专访了瑞银亚洲经济研究联席主管、中国首席经济学家汪涛。“随着新一轮房地产调控政策出台，明年房地产投资和建设会有一些温和的向下调整，房地产对经济增长的拉动力度减弱。明年经济增速可能在今年基础上继续放缓。”汪涛说。连续三个季度实现经济6.7%的增速后，10月28日的政治局会议曾提及“抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。在汪涛看来，当前稳增长压力缓解之际，中央更强调抑制泡沫和防范风险，对于突出风险点会加强监控力度，但这不会使货币政策大幅转向，而财政政策会进一步发力以稳定经济增长。●楼市调整会降低经济增速吗?NBD：中国经济多项指标都在企稳向上，经济回暖迹象明显，您如何看待今年的经济形势，对明年有何预期?汪涛：今年经济企稳，下半年回升尤其明显，全年实现6.7%的经济增速应该没有问题。实现这一增速有相当程度是因为基础设施建设和财政政策发力。中国经济的潜在增速是在逐渐下调的，我预计年经济增速会比今年的6.7%略有下滑，但即便下滑至6%也没有太大风险。明年房地产投资和建设会有一些温和的向下调整，房地产对经济增长的拉动力度将减弱。基础设施今年发力很猛，估计明年还会继续，但可供投资的公共项目日渐有限，同时考虑到房地产的支撑因素减弱，估计明年基础设施建设会略有减速。另外，政府强调防风险和结构性改革，在经济潜在增速下降的时候，政府也会适度允许经济增速回落。NBD：您谈到明年房地产市场对经济增长形成拖累，请具体谈一下这个情况。汪涛：今年商品房销售强劲，而新开工和建设活动好转相对滞后，因此各线城市库存均明显下降，支撑房价上涨。不过，今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求，同时房地产调控措施不断出台，这意味着未来房地产活动很可能走弱，销售也会有明显回落。今年1~10月，商品房销售面积同比增长26.8%，我估计明年销售面积会是零增长。另外，房地产建设和投资滞后于销售反弹、增速也较为温和，短期内其增长势头或可再持续一段时间，我估计明年房地产新开工增速会在0~2%或2%~
3%的范围。房地产建设量回调不仅会拖累房地产投资，建材、工程机械、交通运输等产品需求也会遭受冲击，进而拖累工业和采矿业的生产和投资。NBD：10月下旬的中央政治局会议再次提出“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，如何评价当前的泡沫程度，风险点有哪些?汪涛：中央政治局会议对货币政策的定调是在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。我认为这主要就是针对前几个月房地产价格的大幅上涨。风险点一方面体现在居民购房的杠杆率在提升。一些房地产企业拿地积极，土地价格上涨迅速，给房地产市场一个非常强的高价拉升信号。价格攀升给居民购房造成恐慌心理，在此过程中会加剧对杠杆的依赖。除了正规的银行贷款之外，房产中介及其他影子银行信贷也积极为购房者提供信贷。虽然监管层禁止房地产开发商使用银行贷款缴纳土地出让金，但据报道，开发商利用影子银行信贷、发债来支付土地出让金的情况可能较为普遍，因此需要有针对性的调控适时出手。另一方面，虽然最近增长企稳，但更令投资者担忧的是杠杆率扩张的速度及其日渐减弱的效力。近年来流向房地产和产能过剩的工业企业等非生产性部门的债务规模越来越大，导致投资回报率下降。效率低下的国企和“僵尸”企业占用金融资源的比例也偏大。●楼市调整力度难超前两年NBD：抑制泡沫和防风险可能有哪些方式?汪涛：我预计M2增速可能会有所调整，今年是13%，估计明年会在11%到12%左右。受美国利率上行等因素影响，银行间利率和债券市场利率会不会再往下走值得观察，最近一段时间已经开始上行趋势，明年的利率水平可能会比今年高一些。另外在影子信贷、理财方面会有新的规定，对投机性的行为会有一些管制措施。例如可能会在房地产开发商借贷资金购地的行为、首付贷行为等突出风险点加大监管。NBD：在抑泡沫、防风险的背景下，房地产调控政策是否会继续加码?今年房地产建设和投资的回暖缓慢且温和，下行的空间很小。决策层并不希望房地产市场大幅调整，拖累增长，因此到目前为止的房地产调控措施整体较为温和，并且特别强调因城施策。因此本轮房地产市场调整幅度不会超过年。此外，过去两三年多个房地产相关行业都出现了深度调整和明显去库存，这应有助于限制这些行业的下跌空间。NBD：未来房价走势会如何呢?汪涛：2015年，中国非农就业占整体就业比例接近72%，如果再加上没计算在内的部分农民工，可能接近80%。从基本面来看，我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓，应无法支撑销售如此强劲的增长。随着城镇化放缓、投资性需求下跌，而且住房需求被提前透支的影响趋于明显，我们预计房地产市场将继续缓慢调整。虽然居民仍有空间加杠杆，而且也有可能会重新将金融资产调配至房地产，但这将很大程度上取决于居民对房价的预期，而房价预期已经开始转弱。●明年财政政策将发力稳增长NBD：您预计未来经济增速继续放缓，那么未来是否仍面临稳增长的压力?稳增长政策和防风险政策如何协调?汪涛：“十三五”规划里提到5年创造5000万的城镇就业，5.5%到6.0%的经济增速都能实现这个目标。虽然中央强调抑泡沫、防风险，但是我认为这并不意味着宏观政策会完全转向。宏观政策一直强调平衡协调，一方面要做好稳增长的支撑，另一方面也不能过度放松，要抑制资产泡沫和防风险。因此，我估计明年货币信贷政策会略有收紧，但不会大幅转向，同时在稳增长上会更多依靠财政政策发力。中国目前仍有相当大的财政空间稳增长。中国的财政刺激大多来自准财政渠道。当前政府整体债务水平依然可控，且多种准财政渠道的运用使部分融资体现在企业和政策性银行的资产负债表上，而不是各类政府债务。另外，得益于专项建设债发行和央行抵押补充贷款(PSL)规模扩大的资金支持，政策性银行和PPP模式将在提供准财政融资方面发挥更加重要的作用。NBD：当前CPI和PPI都呈现上升趋势，您如何看待通胀压力?汪涛：明年压力不会很大，PPI从9月份开始转正，明年PPI平均会是正的，但是平均下来可能不会超过2%，PPI的上涨绝大部分来自原材料价格的上涨，包括煤价。而目前原材料价格迅猛上涨的势头不会在明年全年持续，明年二季度甚至更早，价格就可能出现向下的压力。另外猪肉价格从今年见顶以后已经开始回落，明年不会很快反弹，这也是有利于消费市场稳定的一个因素。当然，明年油价预计将会上行，这对CPI和PPI都有一定的上行压力，人民币汇率波动对进口原材料价格上行也会有一定压力。考虑到这些因素，明年CPI仍有上行空间，目前的预测是平均2.1%，比今年的1.9%略高，但应该不会带来货币政策必须为此明显紧缩的结果，货币政策仍然保持稳健，不过可能带有略紧的偏向。
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还有一个多月，我们就要跟2016说拜拜了，今年的房价调控到底怎么样？最新权威数据奉上给小伙伴们参考。
一、10月房价环比增幅回落
1．房价环比增幅出现回落
易居研究院根据国家统计局11月18日公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比9月份1.8%的增幅有明显回落态势。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。在月份增幅收窄的基础上，7月份呈现持平态势，而8-9月份继续攀升。到了10月份受政策调控的影响，房价环比增幅出现明显回落。
在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。月份增幅处于不断扩大的态势，到10月份增幅为10.4%。随着未来几个月房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。
2．房价上涨的城市数量开始减少
根据国家统计局的数据，与9月相比，个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有7个，上涨的城市有62个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最高增幅为4.9%，最大跌幅为0.8%。而在9月份环比价格变动中，最高增幅为8.2%，最大跌幅为0.3%。这反映了10月份房价最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。观察近三个月的数据，10月份房价上涨的城市数量开始减少。
3.无锡房价最&高调&
国家统计局数据显示，2016年10月份，70个城市中，有63个城市房价上涨或止跌。其中无锡、长沙、郑州、济南和杭州五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括赣州、武汉、福州、南京和秦皇岛的增幅也较大，位列前10位。
在此前几个月，合肥和厦门两个城市的房价较&高调&。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。随着此类城市房地产市场的调控到来，房价涨幅开始回落。相对来说，包括无锡、长沙、郑州等二三线城市的上涨态势更明显，此类城市控制房价的压力也开始增加。
下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。
4.房价同比上涨的城市数量较多
国家统计局数据显示，2016年10月份，70个城市中，合肥在同比增幅排行中位居首位，为48.6%。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了月份，同比上涨或止跌的城市数量均为64个。到了10月份则为65个。同时，从排行中可以看出，10月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、丹东和牡丹江，分别为3.9%、1.7%和1.6%。
下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。
二、三类城市环比增幅均有收窄
根据国家统计局11月18日公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，10月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.5%、1.3%和0.9%，而9月份分别为3.3%、2.3%和1.2%。三类城市增幅均有收窄，其中一线城市最明显。
三类城市中，二线城市的房价增幅最大。一线城市调控政策相对紧，所以近期房价上涨态势也得到了较好地抑制。二线城市中，此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制，但其他一些城市依然有比较明显的房价上涨现象，后续还需要积极进行调控。三线城市中，部分热点城市房价上涨较为明显，到年底前也会有各类政策收紧的可能。
同时，10月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为30.9%、14.0%和4.9%。相比9月份31.9%、12.7%和3.8%的数值而言，一线城市有所收窄，而二三线城市则有所扩大。一线城市在此前出现连续三个月增幅收窄的基础上，8-9月份继续攀升，到了10月份重新收窄。对于二三线城市而言，后续也要提防房价同比增幅继续扩大的风险。
三、二手房价格指数环比增幅有明显回落
根据国家统计局11月18日公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年10月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.6%，目前已经出现连续19个月的上涨。相比9月份，10月份的增幅明显回落，说明房东在二手房报价方面开始放低姿态。另外，观察1-10月份一二手房的价格走势，能够看出增幅曲线走势基本一致。
与9月份相比，10月份70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。而在9月份，价格下降的城市有7个，上涨的城市有60个，持平的城市有3个。这说明，2016年10月份房价上涨的城市数量有所减少，而下降和持平的城市数量有所增加。统计显示，有60个城市房价处于止跌或上涨态势。
四、限购限贷政策收紧利好房价增幅收窄
从五灯图分布来看，1-2月份全国房价处于&合理&区间，而到了3月份位于&偏热&区间，到了4月份则步入&过热&区间。5月份随着市场交易面积有所下降，房价指数环比增幅也开始回落，重新回到&偏热&区间。6-7月份继续停留在&偏热&区间。8-10月份则停留在&过热&区间。
针对今年1-9月份房价上涨过快的现象，10月份前后全国各地纷纷出台了限购限贷等政策。此类政策对于防范违规资金进入楼市、规范房企项目的销售行为、稳定市场预期等方面有积极的作用。从10月份数据来看，房价环比增幅呈现了明显的回落。预计11-12月份随着政策调控效应的释放，此类增幅会继续收窄，进而利好房价的平稳运行。
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预测今年下半年房价将回落(图)
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　　著名经济学家巴曙松在宁开讲———
　　6月5日，应招商银行南京分行之邀，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松来宁，对我国下半年的房地产市场和股票市场作了分析和展望，他表示，房产新政的效果或将在三季度显现，今年下半年至明年上半年，房地产市场向下调整基本已成定局。
　　两大因素助跌楼市
　　今年4月15日，国务院出台了楼市调控新政，虽然“重拳”已经落下近两个月的时间，但楼市在成交量下降的情况下，价格却依然相对坚挺，巴曙松认为，这只是一个时间问题。
　　“两大因素叠加将促使房价在今年下半年回落。”巴曙松分析，一是下半年的楼市供应量将大幅上升，去年10月开始，我国房地产新开工量才开始正增长，需要7—10个月才能形成新的供应量，也就是说，今年9—10月份开始，会有大量新房源上市；二是政策的滞后效应，房产新政在几个月后才能有较为明显的效果。两大因素的共同作用下，房价趋降。
　　巴曙松说，其实在楼市新政出台后，国内一些城市已经出现4月、5月的楼市销售环比下降，调节效应初显。很多开发商在销售楼盘时，都有一个衡量销售业绩的考核标准，称为“客户来访转化率”，即将前来看盘的客户变成真正购买者的比率，在去年底的销售高峰期，这个比率一度达到22%左右，而现在，多家开发商的数据显示，已下降至约5%。
　　加大供应是今年房产政策主线
　　巴曙松认为，加大供应量是调控楼市的主要手段，也是国家今年房产新政的主线之一。
　　他说，今年年初楼市之所以淡季不淡，销售增量创下自1999年以来的最高纪录，就是因为楼市供应短缺。去年前8个月的新开工面积负增长，导致今年上半年供应严重不足，成交量大增带动房价快速上涨，市场恐慌性需求也因此激增，要避免这种局面的出现，房地产市场必须加大供应。
　　“要确保增加供应，还要打破‘面粉比面包贵’的恶性循环，控制地价，防止市场紧缩时开发商却买不起地。”巴曙松说，2008年是公认的楼市低谷，但开发商并未在市场低迷时抄到底，土地购置面积是负增长，买的地少了，开工量自然不足，直接影响到后市的供应量。为什么开发商没有抄到底？因为房价先于地价回落，面包已经降价了，面粉价格仍然很贵，数据显示，当时国内许多主要城市的地价仍在上涨。
　　谈股市：三季度或是布局良机
　　谈到股市，巴曙松认为今年三季度不失为一个布局的好机会，这与国内的信贷投放息息相关。因为每年资本市场都有一条明显的主线，只要能抓住这条主线，就能获得较好的收益，今年和去年一样，仍以信贷投放为主线。
　　“查看去年的信贷投放量和A股走势，不难发现二者高度一致。”他说，去年3月和6月，国内信贷投放量分别达到1.89万亿元和1.53万亿元，分别是两大高点，而这两个月也是股市行情最好的时候，因为市场的流动性最充足。相反，去年7月股市出现较大回调，而信贷投放在当月也是一个低点，仅3559亿元。
　　今年，国家已确定信贷投放总量为7.5万亿元，全年四季度的计划投放比例大致为3:3:2:2。今年一季度信贷实际投放已达2.6万亿元，已超过了总量的30%，因此，二季度必然延续紧缩政策，到了三季度，信贷投放必降，一系列紧缩政策的叠加效应也将充分显现，而到了四季度，随着对政策的消化，市场将略有回升，因此三季度或是全年的低点，也是投资者布局的最佳时机。
　　本报记者李思颖
　　巴曙松
　　（资料图片）
本文来源：南京报业网-南京日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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