政策解读：租户欠水电费、物业费由业主承担的法律依据_物业管理资讯_蜂巢物业网
政策解读：租户欠水电费、物业费由业主承担的法律依据
导读：租户欠水电费、物业费由业主承担法律依据是什么呢？笔者通过一则案例为您解读租户欠水电费、物业费由业主承担法律依据的法律依据。
&　　近日，市北区民事纠纷人民调解委员会接到一起物业合同纠纷案件。
　　退休工人钱某某将房屋租给何某，双方签订了为期4年的租赁合同，合同约定每月租金为6000元，一年一交，承租期间承租房屋的物业费，水电费由承租人何某负责。合同到期时，钱某某处理房屋发现，4年来的物业费共10707.58元，何某分文未交，导致违约金高达12526.70元，共计23234.28元。物业公司要求钱某某交纳该笔费用，钱某某拿出与何某签订的房屋租赁合同，表示自己未接受物业公司服务，且合同有约定，不同意自己交纳物业费。
　　对此，调解员向钱某某做出解释：&合同具有相对性，《前期物业服务合同》是由物业公司同钱某某签订，钱某某为合同相对人，当租客未交纳物业费时，物业公司有权要求业主交纳物业费。况且，虽然钱某某表示未接受物业公司服务，但物业公司已按合同约定，提供物业服务，理应收取物业费。&见状，钱某某表示，同意交纳物业费，但违约金数额过高。调解员与物业公司沟通调解，物业公司表示同意免除违约金，但物业费必须交纳。至此，钱某某交纳物业费10707.58元，双方调解结案。
　　法律解答：
　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的。人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
原标题：租房客欠缴物业费走人 房主承担连带责任补缴
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店主：物管乱收租费 物管：不交费就停电
07:30:15 来源：广州日报
[提要]&&名驹皮具中心34商铺关门半个月　”　　从7月31日开始，多家拒交水电租金等“相关费用”的商铺，突然停电，多名店主表示，“电都停了，还怎么营业，只能被迫关门。
　原标题：店主：物管乱收租费 物管：不交费就停电　　名驹皮具中心34商铺关门半个月
　　文/记者蚁畅
　　广州市越秀区的名驹皮具中心人气很旺，里面却有34家商铺歇业达半个月之久。34名店主指责物业管理方乱收租金水电费，未履行合约；管理方则称，不交水电费只能拉闸停电，不交租金只能“暂停使用”。
　　易小姐是34名档主中的一个，她向记者提供了一份《商铺租赁合同》。根据合同，易小姐位于皮具中心1楼的一处11平方米档口，自日起，每月租金为2297元人民币，管理费即综合服务费为每平方米每月11元。
　　然而，易小姐提供的收据显示，今年7月至9月，物业管理公司向她收取3个月的租金共计17226元，管理费891元，也就是说，每个月所收租金为5742元，每平方米管理费为27元。“月租和管理费都涨了2倍多。”易小姐说。
　　多位店主表示，自己遇见的情况与易小姐一样。34家歇业店铺集中在皮具中心的二三层，每一个关起的闸门上，都贴着一张字条，上面写着，“因拖欠相关费用，暂停使用。”
　　从7月31日开始，多家拒交水电租金等“相关费用”的商铺，突然停电，多名店主表示，“电都停了，还怎么营业，只能被迫关门。”
　　昨日下午，皮具中心市场管理处一名苏姓工作人员告诉记者，34名档主的电是自己停的，“店面既然租出去，我们没有钥匙，也没有权利去锁他们的门。”但他承认，上述张贴于店门口的字条确系由名驹皮具中心管理处张贴，“他们又不交租金，又不交水电费，我们只能停电，张贴告示。”
　　对于租金和管理费的收取与租赁合同中的规定有出入，该工作人员多次明确表示，“我们一直按照租赁合同中规定的数额来收费，从来没有乱收费。”对于“租金是按季度收取”和易小姐提供的租金收据，该工作人员未作进一步解释。
　　采访中，该苏姓工作人员多次向记者暗示，“反正我是按月收费，他们的收费为什么这么乱，有可能是皮具城的潜规则或者他们自己的运作，我们就管不到了。”
　　线索提供 范小姐
　　奖金 100元
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商户欠交租金可否“停水停电”催收
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商户欠交租金可否“停水停电”催收
官方公共微信商场收取租户电费，税收到底该怎么处理？
作者：唐守信
商场收取租户电费，税收到底该怎么处理？文 / 唐守信
近日，某报刊登了一条&税务稽查骨干以案会友&为标题的新闻。消息中的一段文字引起了网友的热议。这段文字为：当某区国税局稽查局副局长H提出&商场收取租户的电费，应如何认定处理&，应答此起彼伏，最后大家达成共识：若电费不加价，作进项税额转出；若电费加价，则作转售处理。那么，商场收取租户的电费真的该如此税务（本文仅讨论业务的流转税问题）处理吗？在增值税、营业税并存的情况下，纳税人的一项业务适用何税种（缴纳营业税还是增值税，是作为应税项目还是非应税项目），要根据业务的事实，依据增值税或营业税相关文件进行判断。在税收法律适用的判断上，业务的实质至关重要。那么，商场收取租户的电费业务，税收到底该怎么处理？为了搞清这项业务的税务处理，有必要厘清商场收取租户电费的实质与情形。商场将物业（房屋、柜台）出租给承租人（有的是增值税一般纳税人、有的是增值税小规模纳税人、有的是营业税纳税人）使用，根据合同约定的不同，承租人使用的水电（为了节约篇幅，本文仅讨论电业务）的费用，一般有以下三种处理方式：第一种方式，电费包含在租金中（租赁双方不计量承租方实际使用的电量）。第二种方式，租金中不含电费，双方根据实际的使用量按一定的单价结算电费。第三种方式，承租人自己在供电部门开立用电户头（此种方式不涉及租赁双方用电交易，本文不讨论）。上述第一种方式，由于租赁双方不单独结算电费，纳税人出租物业行为在税收上属营业税的混合销售，全额缴纳营业税。主要依据为《营业税暂行条例实施细则》（2011年）第六条第一款，&一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。&相关规定还有：上海市国家税务局《关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》(沪国税流[2000]19号)规定，如出租方不按实际使用量而按定额与承租方结算水、电、煤气等价款的，一律按&服务业一租凭业&征收5%营业税，并按规定开具普通发票，承租方不得据此计算进项税额。另外，由于出租人购买的电用于营业税项目，其进项税额不得抵扣。上述第二种方式，由于双方根据承租人实际使用电量按一定的单价结算电费，属于兼营行为（依据是《营业税暂行条例实施细则》第八条，&纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。&），出租物业人收取的电费为出租人向承租人转售电收入，应缴纳增值税，并且可以开具增值税专用发票。主要的依据是《增值税暂行条例》(2008)第一条，&在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。&相关的文件还有：1.国家税务总局《关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》（国税函[号）规定，四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。2.上海市国家税务局《关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》(沪国税流[2000]19号)规定，对出租方向承租方提供水、电、煤气等，并按实际用量结算价款的，应作为转售货物，按规定征收增值税。3.福建省国家税务局《关于企业出租房屋中提供水电行为征收增值税问题的批复》（闽国税函〔号）规定，企业在将一部分闲置房屋出租给其他企业进行生产经营的过程中，出租方向承租方提供水、电等，并按实际使用量与承租方结算价款的行为，应视为转售货物，应按规定征收增值税。在开具专用发票的问题上，双方可按以下方式处理：（1）当出租方与承租方均为增值税一般纳税人的，可由出租方按承租方水、电的实际使用量结算的价款开具增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。（2）当出租方为小规模纳税人，承租方为增值税一般纳税人的，可由出租方向主管税务机关申请，按承租方水、电的实际使用量结算的价款，由税务机关按规定的征收率代开增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。4.广州市国家税务局《关于转售水、电征收增值税问题的通知》 （穗国税发[号）规定，为加强增值税管理，保障纳税人的合法权益，经市局研究，现将上述转售水、电情况的有关管理要求通知如下，请遵照执行。一、水、电总表纳税人向分表纳税人单独收取分摊水、电费的，应照章缴纳增值税；同时，取消使用水电费分摊明细表抵扣进项税额的规定，分表的增值税一般纳税人只能凭取得的增值税专用发票抵扣水、电费进项税额，总表纳税人可以到主管税务机关申请认定为增值税一般纳税人，纳入防伪税控系统管理。另外，由于出租物业的纳税人分别缴纳营业税和增值税，其购买的电，用于转售缴纳增值税的部分进项税额可以抵扣，共同用于营业税项目（出租物业等）和增值税项目（转售电等）部分，如管理、行政部门的用电，由于无法划分用途，应根据非增值税销售额的比例确定转出部分进项税额，其根据分别是《增值税暂行条例实施细则》（2011年）第二十六条和第二十七条。综上所述，商场收取租户的电费业务应缴纳增值税，而不是&税务稽查骨干以案会友&一文所说的那样：&若电费不加价，作进项税额转出；若电费加价，则作转售处理&。
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