股权转让溢价可以计入开发成本吗
公司准备购买一土地进行开发，采用转让公司股权的方式进行交易，该土地原价2000万元，现在要支付12000万元，请问股权溢价的部分可不可以计入开发成本？
09-10-26 &匿名提问
C同意出30万转让款，多出的这10万应给A不给A，留在这个公司，应视同A对公司的捐赠应计入纳税所得额。税后净额按会计制度计资本公积，执行会计准则则十万计营业外收入。
请登录后再发表评论!股权收购 合作代建 房企走向另类开发路
地价成本的飙升令开发商的利润正变得日渐微薄，尤其是各地出台的包括&全部自持&在内的土地政策的狠招也层出不穷。与其抢地不如绕道而行，近日，包括泰禾、融创、阳光城等诸多房企都通过股权收购的方式，获得新的开发土地。目前，股权收购、合作代建、品牌输出等已成为开发商绕开土地市场取得项目开发权的另类方式。业内人士分析认为，房企绕道土地竞拍也是情非得已，地价攀升、政策趋紧都成为房企拿地时不得不考虑的因素，绕道获得开发土地则可以摊薄风险。
股权收购激增
近段时间以来，房地产企业股权及项目的转让收购事件明显增多，小公司为渡过资金困局而出售资产、大公司为扩大规模获得土地而收购资产。近期，房地产项目成为产权交易所的&常客&，据不完全统计，10月以来，北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量大约50个，较-9月不足20个的数目出现显著增长。
以闽系房企阳光城为例，今年内阳光城新增项目规划建筑面积1075万平方米，投资金额合计357亿元，投资力度显著回升，其中通过股权收购方式增加的项目金额占比达到51%。就在11月29日，阳光城发布公告称，公司以13.51亿元竞得物产中大挂牌出售转让的15家公司股权组成的股权资产包，总成交金额（加上承接转让方对标的公司债权金额91.18亿元）为104.69亿元。
阳光城的股权收购并非个案，包括泰禾、融创、远洋、碧桂园等诸多上市房企也是股权收购动作不断。11月28日，青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权在浙江产权交易所成功转让，融创以36.62亿元获得该公司股权；11月21日，泰禾集团披露，公司在参加福建省产权交易中心挂牌出让活动时，以13.69亿元竞得华夏世纪园40%股权。
另类拿地模式
&土地市场高热下，通过合作开发、收购股权等多元化方式降低土地成本将是公司增加土地储备的重要方式。&泰禾集团相关负责人表示，公司基本上不参与公开拍地了，大家都去土拍厮杀时，泰禾要另辟蹊径，不走寻常路。
据统计，今年以来，泰禾集团多以收购、合作方式增加新项目，仅上半年新增的11个项目中，8个为合作开发。下半年以来，更是通过多宗收购股权方式获得土地储备。
业内人士认为，越来越多的房企热衷于通过收购的方式获得土地，因为被收购的土地多为先前取得，甚至一些项目出让的年头更长。而当初土地价格与如今高昂的地价绝不可同日而语，即便算上财务成本和年限的损耗，与当前市场上土地的价格相比仍具有明显优势。
事实上，股权收购、合作代建、品牌输出等已经成为房企绕开土地市场的另类拿地方式。除上述股权收购案例外，泰禾接连以合作代建的形式入局高价地开发，如信达坪山地块委托泰禾代建操盘；龙湖、泰禾的原著系和院子系通过品牌输出方式参与地块的共同开发。
规避市场风险
在这些股权转让、寻求项目合作的案例中，既包括之前的地王项目，当然也有小房企为了&生存&而出售房地产相关资产。
&今年来一些房企销售额都达不到拿地的资金实力，但也在激进拿地。例如融信、信达等企业拿地金额对比销售数据来说，需要17-18个月的销售金额，压力巨大，最后不得不引入合作者，以降低资金压力，摊薄风险。&中原地产首席分析师张大伟如是说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年房企销售业绩表现较好，但随着房地产市场调控趋紧，未来的销售压力很大，在地价透支房企利润的情况下，房企将会面临资金压力，出现高价地股权转让潮也在所难免。
此外，随着房企融资渠道的收紧，部分房企通过股权质押、股权及项目转让，希望借此渡过难关。在此情况下，预计房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧，未来将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。一些有土地储备的中小房企股权会被大型开发商收入囊中，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，&大鱼吃小鱼&的并购现象与合纵连横的&强强联合&将成为常态。
责任编辑：何珊（QO0001）　　作者：彭耀广
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从今年7月1日起，国管公积金的提取手续将进一步简化股权转让方式获取土地，如何土地成本的计量
股权转让方式获取土地，如何土地成本的计量
出自房地产会计网，原文地址：
目前，房地产开发企业获得土地使用权，除在土地交易市场参加公开竞标外，一些地产商还采取股权投资方式获取土地资源。通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。
　　例如：A公司为某房地产开发项目公司，两年前以招拍挂方式获取土地25400平米，支付土地出让金及补偿费用12000万元，A公司注册资金6000万元。A公司因资金不足，准备将该地块转让，A公司经咨询有关人士，认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。B公司拟受让该地块，经协商，以土地评估价值作价将A公司股权全部转让给B公司。A公司土地评估价值为20000万元。假设投资当日，A公司所有者权益为6000万元。
　　相关帐务处理如下：
B公司在取得A公司股权时
　　借：长期股权投资——A公司（股权投资成本）6000万元
　　　　长期股权投资——A公司（股权投资差额）14000万元
　　贷：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　　20000万元
　　A公司凭相关法律文件，做变更投资人的帐务处理
　　借：实收资本——A公司　　 6000万元
　　贷：实收资本——原股东　　6000万元
　　从帐务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。
　　从目前税收相关政策规定看，关于资产的计量，有如下规定：国税发[2000]84号：纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
　　财税[1997]77号：企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。
　　国税发[1998]97号：企业合并、兼并后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现合并或兼并而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按合并或兼并前企业资产的账面历史成本计价，并在剩余折旧期内按该资产的净值计提折旧。凡合并或兼并后的企业在会计损益核算中，按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧的，应在计算应纳税所得额时进行调整，多计部分不得在税前扣除。
　　土地增值税相关政策也对可计入扣除项目的土地成本进行了如下规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用……
　　从以上可以分析得出，税收上关于资产成本的计量均强调了历史成本及实际发生的确认原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上未确认实现的，不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
　　案例中，虽然B公司支付的股权溢价金额主要是由于土地增值所致，但B公司的交易行为为股权投资，而非土地使用权交易，因此账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。
　　这时，B公司成为A公司股东后，A公司账面反映的土地成本仍为历史成本，商品房开发完成销售时必将产生较大的增值空间，直接后果是造成土地增值税适用高税率，税负较高。在企业所得税方面，按照国税发[2000]84号文件的规定：“纳税人对外投资的成本不得折旧或摊销，也不得作为投资当期费用直接扣除，但可以在转让、处置有关投资资产时，从取得的财产转让收入中减除，据以计算财产转让所得或损失。”B公司的溢价支出可以在股权处置时计算扣除，但B公司将损失资金的时间价值。
　　作为B公司，通过股权投资的方式获取开发土地资源，在股权转让谈判中，应事先对股权转让、今后房地产开发中涉及的税收情况进行分析、测算，掌握各环节的涉税情况及其因果关系，对未来收益有清醒的估计。这样才能在谈判中掌握主动，使经济行为向着有利于自身收益最大化的方向发展。
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通过收购股权成本是否能计入土地成本
通过收购股权成本是否能计入土地成本
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收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
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咨询政府。。
回复时间： 17:13
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非法律问题。
回复时间： 18:01
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
协商一致就可以
回复时间： 19:11
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收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
回复时间： 23:51
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咨询政府。。
回复时间： 11:34
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咨询政府。。
回复时间： 06:52
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协商一致就可以
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一般情况下，应当不可以。
回复时间： 18:44
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
协商一致就可以
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