购买商品房想退怎么办？10种情况下法律规定可退房-中新网
购买商品房想退怎么办？10种情况下法律规定可退房
日 14:20　来源：山西晚报 　
　　房子一直是老百姓关注的热点，房价则是热点中的热点。房价上涨，早期买了房子的人庆幸买上了便宜的房子；房价下跌，又后悔房子当初买贵了。
　　面对楼市房价下跌，部分购房者萌发了退房念头，以未按期交房、楼盘绿化率及环境因素违约、与承诺不相符等各种理由提出退房，由此发生了许多法律纠纷。
　　近日，怀仁县法院就审理了这样一起商品房买卖合同纠纷案。
　　日，原告丁某向被告山西金城房地产开发有限公司购买了一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，被告应当在日前交付房屋，但在日，被告才向丁某交付了这套商品房，并办理了房屋交接手续。之后，丁某还对此房屋进行了装修。日，丁某突然向法院提起诉讼，称房屋未交付，请求法院解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求退还房款。
　　诉讼过程中，丁某的代理律师主张被告房地产公司没有按约定交付房屋，请求解除合同，并承担违约责任。针对此主张，被告代理律师认为，被告已经向原告交付了房屋并办理了交接手续，所出具的《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、工商公示信息复印件、物业公司证明、物业管理协议、物业收费收据、装修许可证等相关证据，证明所售房屋符合交付条件，而且原告丁某已经实际占有使用了此房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告无权要求解除合同及退房。最后，法院采纳了被告代理律师的答辩意见，依法驳回了原告的诉讼请求。
　　山西向吉律师事务所闫海桃律师说，依法签订的房屋买卖合同受法律保护，没有法定情形，不能任意解除或撤销。被告山西金城房地产开发有限公司已经履行了交付义务，原告在实际占有使用此房屋后又通过诉讼请求解除合同、退还房款，于法无据。我们作为律师，要尽可能运用法律赋予我们和当事人的权利，维护当事人的合法权益。
　　○延伸
　　10种情况下法律规定购房者可以退房
　　根据我国相关法律的规定，什么情况下购房者可以选择退房？现实中有哪些情形不符合退房条件？5月11日，记者就此访谈了山西向吉律师事务所律师闫海桃。
　　山西晚报：根据我国相关法律规定，什么情况下购房者可以选择退房？
　　闫海桃：总体分为约定与法定的退房条件。从目前的法律规定与法院审判实践来看，除了约定的退房条件实现时可以退房外，还主要有以下10种法律规定的退房事由：
　　1、迟延交付房屋超过一定期限
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。
　　2、开发商缺“证”
　　根据《城市房地产管理法》第四十五条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。
　　3、开发商未经购房者同意变更设计
　　根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、结构、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。
　　4、非因购房者原因无法得到贷款
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，如果开发商提供的资料不具备担保贷款条件，购房者因此而不能取得担保贷款，购房者可以要求开发商退房。
　　5、拿不到产权证
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，买房人就可以要求退房。另外，由于开发商拖欠政府土地出让金等问题的发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，购房者也可以要求退房。
　　6、房屋面积误差超过3%
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。
　　7、房屋质量不合格
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条规定，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除合同，要求退房。
　　8、房屋质量导致严重影响居住使用
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。
　　9、开发商把房子抵押、或者卖给第三人
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。
　　第九条规定，如果开发商故意隐瞒出售房屋之前就把所售房屋抵押，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。
　　10、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效，可以要求退房。
　　根据《合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这些情况下的退房，可以获得法院的支持。
　　山西晚报：现实中有哪些情形是不符合退房条件的？
　　闫海桃：购房者的退房理由既不符合法定条件，又不属于约定退房条件，这类的退房理由非常多，常见的情形有：
　　1、购房者实际占有、使用房屋后要求退房
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人再以未交付为由要求退房的，法院是不予支持的。
　　同时根据第六条规定，当事人约定以办理备案登记手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。可见如果购房者实际占有、使用房屋后要求退房的，法院也是不支持的。
　　2、房屋面积误差未超过3%要求退房
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，在房屋面积误差不超过3%时，法律规定按照合同约定的价格据实结算，购房者要求解除合同、要求退房的法院不予支持。
　　3、非因房屋质量问题影响正常居住使用而要求退房
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，如果购房者不是以质量问题影响正常居住而要求退房，法院是不予支持的。除非是周边环境威胁到生命安全，如有辐射、有害物质严重超标等。
　　4、因商品房预售合同未办理登记备案手续要求解除合同
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未登记备案手续为由，请求解除合同，法院是不予支持的。
　　山西晚报：总体上怎么看待“退房”这件事？
　　闫海桃：目前的房地产业确实处于低迷时期，购房者维权意识增强，但切忌盲目维权。提示各位购房者，为正当权益维权理所应当，但是以与上述四类相似的理由提起退房诉讼一般不会得到法院支持。退房是对合同状态的一个重大变更，基于我国法律尽量维护合法交易的立法精神，为维护正常交易秩序，除非《商品房买卖合同》约定，其他一般只有在房屋主体结构质量不合格、长时间违约不能交房、面积出入较大等上述各项法定退房事由出现，致使购房者不能实现合同目的时，购房者要求解除合同、退还房款的诉讼请求才可能得到支持，否则，草率提起退房诉讼，只会浪费当事人的人力、物力、财力，同时也是对司法资源的浪费。同时也提醒广大购房者在签订购房合同时要慎重，谨防落入合同陷阱，必要时也可请律师把把关。
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为省事买卖房屋不过户
起纠纷协议无效悔不及
　　城市规划区域内，禁止房屋交易，这是政府明文规定的，但还是有人擅自交易。8月19日，顺义区法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案，依法解除了原告孙振松与被告王宝的房屋买卖协议，被告王宝退付原告孙振松房屋款3万元，原告孙振松将房屋三间腾退给王宝。　　孙振松是顺义区大孙各庄镇人。因为在县城上班，总想在县城买一处房子。正好王宝在顺义区仁和镇河南村幸福路三条一号坐落有北房3间。日，两人经协商，王宝将此房卖与孙振松，价款为3万元，双方签订了书面协议。当天，孙振松就将3万元钱给了王宝。此后，双方没有到房屋和土地管理部门办理产权转移和土地使用权变更登记。2002年，孙振松准备办与该房有关的手续时，孙振松与王宝交易的房屋，属城市规划区域，禁止交易，故无法办理相关手续。为此，孙振松就找到王宝要求退房，王宝不同意。日，孙振松到法院起诉。　　法院审理后认为，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋买卖属要式民事法律行为，当事人在交易后，必须到房屋所在地房屋土地管理部门办理土地使用权转移、房屋所有权变更手续。原告与被告交易的房屋属顺义区人民政府城市总体规划的区域范围内，政府已明令禁止房屋买卖交易行为。原告与被告的交易行为发生后，被告要履行的附随义务已不能实现，原告也不能实现房屋买卖的最终目的。原告现向法院起诉，其主张应予支持。最后法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款的规定，作出上述判决。　　（刘士玉& 刘福成）&&&&&
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发布时间：　文章来源：作者惠寄 文章作者：靳柯 陈斯华 刘建华
――以云南房地产市场为例
内容摘要：本文从近年来中国房价不断攀高的大背景入手，以云南、特别是昆明市场为例，通过对资料的收集来分析整个房地产市场的总体情况，并从要素资源、开发商、消费者及政府行为等方面做出笔者自己的分析，最后从香港房地产发展来探讨未来房产市场发展的趋势及政府作为，并提出笔者的看法。
关 键 词：房价 房地产 政府行为
一、从云南房产市场看中国房产市场的情况
　　1 从高房价看房地产市场
　　（1）云南市场的房价情况，尤其是近年来昆明的房价的情况
云南作为一个边疆省份，房地产行业的起步较之其他发达地区要相对晚一些，但发展的轨迹仍然遵循全国房产事业的大方向。虽然与国内其他大中城市房产市场的发展存在一些差异，但发展的历程和存在的问题是大致相同的。云南的地区经济发展差异较大，云南的整个房地产市场发展水平参差不齐，以昆明的市场最为成熟，其它如曲靖、玉溪、大理、丽江等地区也正处于发展的一个黄金期。2005年8月，云南省建设厅厅长冯志成在接受新华社记者采访时表示，“昆明、丽江、曲靖、玉溪、红河、大理、楚雄等州市，是近年来房地产开发量较大、房地产市场较为规范、市场主体较为成熟的地区，也是云南省房地产业发展的中坚力量，其中昆明市的房地产开发量占全省总量的60%以上，各项指标的基数也较大，成为全省房地产企业发展的‘范本’。” [1]就拿昆明市这个“范本”来说，据国家统计局对全国35个大中城市月商品房销售价格的调查显示，昆明商品房销售平均价格为2612元，熟悉昆明的人知道这个统计数据是偏低的。2006年9月，昆明的商品房成交均价为3824.88元/平米。目前在昆明，新开盘的楼房基本都在每平米3500元上下，开盘排号还不一定买得到，开盘第一天一过，楼价飞涨。一些地段较好的区域，商品房每平米的价格至少在6000元以上。面对这样的房价，很多工薪阶层只能是“望楼兴叹”，就连在郊区购房也力不从心。连昆明这样的西部省会城市的房价都高到如此，其它一线城市的房价可想而知。
　　（2）国内其它城市房价
　　据中央电视台报道，今年六月，我国上海、北京、深圳三个大城市的房价持续上扬、涨幅令人咋舌。从2000年开始，上述三个城市涨幅一直居高不下，经2005年、2006年两个宏观政策调控年之后，房价增幅却更为惊人。“上海2005年年增幅为5.4％,2006年年增幅为9.2％；北京2005年年增幅为28.3％；2006年年增幅为16.7％；深圳2005年年增幅为11.6％,2006年年增幅为32％。”（数据来源：中国商情网，中国房产网）深圳迄今的涨幅更是让社会各界人士震惊，已经达到50％，房价直逼香港。在上海，正对外滩有一处商品房名为“汤臣一品”，这个楼盘指向那些来自世界各地的富豪，均价为13万元一平米，被称为天价楼盘，两年来只售出两套。这里所列举的是全国经济比较发达、占据着绝对区位优势的大城市，使全国房价起伏的风向标。我们国家其他中小城市的房价又会是怎样一番景象呢？大城市楼盘天价具有典型性，那么其他中小城市的房价高则是具有普遍性的，中西部省会城市的房价基本已突破3000元。全国各地的房价依然让很多国人望而却步，房价与人们的实际收入偏离太远，工资涨幅永远跟不上房价上涨。
　　（3）房价的基本构成及所产生的利润
　　房价基本上是由哪几部分构成呢？正常情况下，第一，基本的建设成本（地价、建材等）；第二，是开发商的管理和营销成本；第三，是政府在整个过程中的收益(体现在开发商和购房者缴纳的税额)。在房价中，成本和利润的关系我们可以用一个简单的例子说明。一个开发商投资了一个房产项目，其项目的总投资额为35371.06万元，销售收入为63454万元，销售税金及附加为税金为63454万元×5.5%（税率）=3489.97万元，销售费用为63454万元×4%（费率）=2538.16万元，该项目的增值额超过扣除项目金额的50%，为53.2%，故纳税税率比照30%和40%分别计算，即未超过50%的部分税金为：%=6209.88（万元）；超过部分为：%=529.9（万元），总计为6739.79（万元）。利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加的余额：.06-8.16-57.02（万元）。扣除所得税后的利润为：10490.2万元。从实际情况来说，一套商品房的成本中，有40%以上是土地出让金，大约占房价的20%--30%，而房产商的自有资金利润率通常在200%以上。土地的垄断和商人的商业性质决定了人人喊高的房价。
　　2、房地产主体
　　房地产行业的主体是地产商，作为一个商业单位或者企业，盈利是它的基本目的。福布斯2003年颁布的中国内地富豪榜上，有35人是地产商，很多倒卖房地产的商人一夜成名，房地产成了香馍馍。
　　开发商作为最直接的受益者，从买地到建设、销售无不用心，其中宣传和销售是重头。再好的楼盘建出来卖不出去就是亏本。房地产开发周期一般为3―5年，开发周期较长，在这一过程中，房产商为了及早收回成本偿还银行贷款，工程尚未动工就得筹划预售，销售不好直接影响到公司的利益。地产开发是一个链条转动的过程，哪个轮齿塌了接不上就会影响整个链条的转动。对于流动资金不充裕的房产商来说，从拍地到楼盘出世中间的许多资金都是靠银行贷款的，房子销售不好意味着贷款偿还要延期，利息就会增加。因此如何销售房子成了许多房地产商的共同问题。预售和现售结合时现在开发商销售的主要形式，从口碑营销到体验式营销，房子怎么好卖怎么卖。预售一旦成功，开发商就能在短期内获得资金以便进行下一步。
　　房地产商为了抬高房价有意捂盘的言论风行一时。笔者认为，这种情况并非没有，为了观测市场行情为楼盘定价，开发商通常都要经过专门的调研才能最终确定开盘价格。在此过程中，开发商会观望市场情况，但是房地产开发的投资周期较长，一般的地产商总希望在最短的时间内卖出更多的房子，尽快得到收益转入下一轮投资，不然流动资金周转不灵直接影响到公司的下一步发展，因此即使开发商故意捂盘也不可能长时间大量捂盘。
　　作为市场的法人企业，每个地产商为了自己的利益去谋利是无可厚非的，房产商的任务就是开发好楼盘，严把质量关，提供给业主舒适的居住环境和配套设施，对整个企业进行良好的管理，使企业有短期和长期的目标，不至于管理混乱。据笔者对于昆明几个房地产公司的了解，从管理上来说基本是规范的，漏洞当然不可避免，而主要矛盾体现在业主与物业管理的矛盾或者是房屋质量不过关。作为一个负责任的地产商来说，如果它不是想赚一笔钱就走，而是想把企业做大、做强的话，同样要遵循市场规律，实行现代企业管理制度，树立品牌形象，这样才不至于把自己逼进死胡同，聪明的开发商是不会因为一点眼前利益而放弃整个森林的。开发商之间同样存在竞争，谁的楼盘性价比高、周边环境好、绿化好、配套设施完备、服务到位、口碑等因素直接影响着购买者对开发商的印象，想要长期稳住市场，开发商只能不断提高自身的管理水平和工程质量，提高信誉。
　　3、消费者情况
　　想买房的消费者可分为两种：买得起的和买不起的。房价无疑是当下的热门话题，买不起房者天天骂，买得起房的也有情况好坏之分。情况坏点的成了房奴，情况好点的倒是一次性付清了房款，可却没有了闲钱，情况再好点的就是自己住一套，再贷款买一套，剩下有部分人就是将房子作为投资对象的炒房者。
　　经济的发展使得拥有社会资源广的部分人迅速致富，而中下层老百姓的实际收入降低，贫富差距拉大，导致了有的人能一口气买几套房子，有的人苦一辈子钱也没办法在城里买套房子。尽管如此，普通老百姓也没有放弃购房梦想。对于传统的中国人来说，房子就是“家”的载体，没有固定的住房就人生没有安全感，因此买房对于工作以后的人来说成了首要大事。不管能否买得起房，大家的购买意愿是相同的，买房的心理预期高，使得房价也水涨船高。房价日益攀高，多数人想着今天不买明天涨的房子，即便是砸锅卖铁也要买房。老百姓对房子的需求大，从购房排号的拥挤场面可见一斑。
　　对于大部分工薪阶层来说，如果没有父辈的积蓄，想靠自己的力量买房是相当困难的。可对比下中国和其它地区的数据我们看到，中国的住房问题并没有那么严重。05年我国城镇人均住宅居住面积达到26平方米，中国经济普查以后，我们人均GDP的调整是1700美元。香港和日本，香港和日本的人均GDP都超过了34000美元，是我们当前的20倍。再看看他们的城镇，城市居民香港的平均住房面积是7.1平方米，日本是15.8平分米，他们的人均住房面积比我们低，而他的GDP是我们的20倍。中国的人均住宅面积甚至超过了一些发达地区，这说明并非我们的住房面积不够，而是我们追求大面积住房。除此之外，大多数消费者并不满足于有房住（如租赁房），而是要求要有产权的住房，这无形中就增大了消费者的购房压力。其实国外发达国家，青年买房子的并不多，很多是中年后才有能力买房。消费者的消费观念直接导致了市场需求的变化。
　　4、资源情况
　　对于房地产来说，最重要的莫过于土地和资金。土地是稀缺资源，开发商一旦失去土地就无法运作，因此开发商都会想方设法从政府手中得到土地进行储备。由于地方政府的财政支出较大，土地批租就成为城市政府实现收益最大化的重要来源。通过行政性手段廉价征用农村土地，转手以垄断价格出让给开发商和用地单位，藉此赚取丰厚的土地增值收益，而我国现行的土地制度为城市政府的趋利行为提供了极大的便利。根据《土地管理法》的规定，农村集体非农建设用地不能自行出租、转让或抵押，集体土地只有变更为国有土地才能进入二级市场。也就是说，农用土地要变为非农建设用地必须要经过城市政府转手，这就为城市政府肆意掠夺土地资源提供了法律保障。更为不公平的是，尽管农民集体拥有土地所有权，但得到的只是微薄的失地“补偿”，农民集体完全被排除在土地收益分享者之外。从善意的角度理解，城市政府是迫于财政入不敷出的现实压力而出此下策，但当这种获取巨大收益的渠道一旦制度化、衍变为城市政府的“第二财政”时，政府就是想罢手已无可能。正如人们所看到的，近些年来，在“经营城市”的幌子下，城市政府从土地的一级市场中源源不断地获得了巨额垄断利润。很多开发商面对舆论的唾沫，发出哀号：房价高时因为地价高，是因为政府的土地供应减少。然而无论政府征用了多少土地进行拍卖，土地资源总是有限的，于是各个城市开始向周边扩建，房地产也开始进军郊区。
　　除了土地这一重要资源，房地产的资金来源，主要靠银行贷款，只要房地产市场有利可图，银行是不会吝啬给开发商融资的，银行从中获得的好处不言自明。此外还有劳动力资源，针对目前就业的压力，劳动力资源是供大于求的，这三种资源的充足在背后支撑着房地产的发展。
　　5、房地产的产业链
　　房地产产业链是指围绕房地产商品，从土地获得到市场流通所涉及的相关部门之间的连接关系。房地产的产业链很长，各个环节环环相扣，一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，要经过这个链条的各个环节，在整个链条中涉及了众多的参与者。开发商作为整个链条的核心环节，其作用显而易见。开发商要对目标土地的区位、价格、产品定位做一一分析，若符合企业的经济利益要求便着手进行运作。接下来就涉及到了土地的获取环节，需要政府相关部门的协作；在规划设计环节，需要规划设计单位、景观设计单位等协作；在建筑施工环节，需要材料供应、施工单位等协作；在房屋销售环节，需要营销策划、销售代理等单位协作；在房屋建成使用后，又涉及到物业管理等单位的协作。因此，房地产商开发项目的成功与否，与房地产产业链各个环节密切相关。
上坡路和下坡路是同一l路
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二 、房地产发展不健康的问题溯源
要素市场问题
　　要素市场是企业的投入来源，产品市场是企业的产出方向。因此，一个企业要盈利，关键就在于从产品市场上获得的货币收入要大于在要素市场上支付的货币。这些要素是指资金、劳动力、土地、信息等生产要素商品化过程中的交易关系或买卖关系的总和，以及这些生产要素交易的场所或领域。
　　国内的房地产市场一个要命的特征是，要素的非市场化而商品的市场化。也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。在这种情况下，房地产开发大多数成本是由非市场因素来决定，而房地产开发的收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价是相当不确定的，基本只好听任房地产开发商来主导，由此来炒高房价也就轻而易举了。
　　在笔者看来，面对国内高速上涨的房价，要尽力推行要素的市场化，要素交易的市场化程度越高，国内房价越趋向于平稳发展。就土地要素而言，交易原本是两个平等的土地所有者或使用者之间的行为。而现行的《土地管理法》不是在保护交易主体各自的权利，反而破坏了市场经济最基本的交易规则。现在许多地方政府的征地卖地过程存在很多问题，其中，有两个概念是违背法理原则的，一个是土地“征用”，另一个是失地“补偿”。如果国家确实出于“公共利益的需要”实施征地行为，是合理的，也是必需的；但在很多情况下，城市政府将征用的农业用地转为商业用地，实际上是一种市场行为，意味着农村集体土地所有权与国家土地所有权的交易。既然是两种不同的财产所有权之间的交换，就必然涉及到双方之间的谈判，一个愿意出让，一个愿意受让，交易才能进行，其间根本不存在“征用”的含义。“征用”的概念出现在财产所有权的转让中，只能意味着一种所有权对另一种所有权的强制性剥夺。失地“补偿”的概念也极为荒谬。既然财产所有权发生了转移，那么所有权的出让方就有权得到因土地改变用途而产生的级差收益，亦即要素资源的出卖价格。这根本不是什么“补偿”的概念，两种不同所有权之间的交易，作为交易的一方，凭什么单独决定交易的“价格”，并通过“征用”的手段逼迫交易的另一方必须出让土地。[2]政府征收城市近郊或“城中村”农民的土地后，土地进入储备中心，再进入招挂牌中心，这一过程是符合规范的，然而在前期的征地和后期拍卖过程中的土地要素价格不是市场决定的，因此才会拍出天价土地。房地产开发中，土地是最重要的要素，土地价格的非市场化，直接影响到房价的不透明，为开发商的开发抹上一层阴影。
　　要素市场化能够让整个房地产开发的成本基本上处于阳光之下。这就能增加消费者对房价成本的信息，减少对房价成本信息的不对称性，那些地价影响房价或房价影响地价的争论也就无从谈起；要素市场化能使土地、资金等要素流转完全在一个有效的市场中进行，这必然会降低要素非市场流转时的寻租行为与交易成本。特别是当土地及资金等要素完全为政府垄断时，其要素定价过高更是常有的事情，而要素定价过高目前是房地产开发商推高房价一个重要方面。要素交易的非市场化导致了信息不对称，成本不透明，隐形交易成本上升，房价、开发商及购房者都容易处于非理性状态。
　　2、产品市场问题
　　首先是产品的供给，一个楼盘的容积率是有限的，开发商总是变着法地提高容积率。产品供给若大于需求，空房率就会上升，幸运的是，现在房子是宠儿，人们对房子的心理需求巨大，使得房地产的供给小于需求。其次是产品的价格，房价在此不必赘说，从一线城市到三线城市，房价照涨不误。昆明上半年商品房房价平均上涨6.5%，二手房平均上涨6.9%。价格是价值和供求关系的反映，当今人们对房子的心理需求使开发商根本不担心房子卖不出去。再次，笔者认为房源供应不足是一方面的问题，商品房市场细分不够也是一个问题。大量楼盘针对精英阶层，强调环境、户型、装饰等，价位自然高，而一些小户型、实用型的公寓开发相对不足。花花绿绿的小高层、高层、连排别墅没有几个是针对中低消费者的。产品市场的中高端化令大量购房者选择余地减少，廉租房和经济适用房的不足使城市底层人群生活矛盾更突出。
　　房子是房地产产品的实物形式，什么样的房子好卖、什么样的房子不好卖应该是开发商心中有数的。产品的稀缺令消费市场与产品市场不平衡，房子总是“皇帝的女儿不愁嫁”。而消费者总在千方百计地买房子。
　　3、产业价值链不完善
　　近年来房地产业的发展突飞猛进，开发商群星并起，目前的竞争不仅仅是某个单项业务的竞争，更趋向于产业链的竞争。
　　目前在房地产产业链各环节中有很多的资源没有得到共享，很多的参与者进行了重复的工作，使得这个产业链无法得到进一步的提高。（1）开发商承担的环节太多。企业作为一个社会组织，有自身的边界，哪些工作自己做，哪些工作外包，不取决于开发商的意愿，要看哪种做法更节约成本、更好地实现目标。（2）我国的房地产行业的资金链是一种单向的流动，没有形成一种循环的模式，房地产行业资金70％左右都是源自银行，如果出现企业经营不善，产品积压的现象，产品就变成不良资产，这时资金链就出现了一个断头。这种断头是金融系统的体系缺失，资金链应该像人体的血液一样是一个循环的系统，然而中国银行的资金流动没能形成一个良性的循环。（3）建筑设计的匮乏。中国地产界在技术含量上投入的非常少，这不仅仅是开发商轻视，而是包括媒体在内整个社会对房地产技术含量的轻视。对建筑设计的忽视使城市里每一轮房产运动过后，留下的都是雷同的小区。虽然有一些开发商花重金去请国际设计界的一些大腕，但这是从一种商业炒作的目的出发，利用其知名度的价值，而不是技术自身。
房地产是个庞大的需要多方面配合的产业，一家专业的房产公司不可能担当开发、设计、销售、策划等所有的工作，可现在不少地产公司仍然是“一条龙”的全程作业，以至于只要某一方面出现小小的失误就影响到整个工作。
　　4、开发商本身的问题
　　开发商的获利模式本身存在问题。楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。这种1：2：2的模式不再新鲜，一套市场价为4000的房子，成本也就一千多，房地产商总结的三个公式颇能说明问题。第一，“招拍挂”公式：内行“懂门道”=消化两成利润。土地价格、开发成本是不少房地产商对外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”才是房地产商降低成本的主要渠道。要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。[3]
　　除此之外，开发商还可以在修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，以牟取高额利润。预售制度让开发商能在动工前就可以产生收益，有的开发商缺乏诚信，卷款后建出来的却是烂尾楼。房子不像一般的家用电器可以试用和退货，你只有先交了钱才能入住，入住后才能知道房屋的质量，环境，配套设施是否如售楼小姐说的那样好。业主投诉开发商不能按期交房，物业管理差，原来规划的绿地又要建新楼房，房屋出现质量问题等情况时有发生，开发商的诚信最终影响了产品的信誉。
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5、政府行政行为的问题
　　5.1 宏观调控失灵
　　在“房地产有泡沫”的呼声中，政府从2005年开始加紧对房产的宏观调控。 “2006年是继2005年后的又一个房地产‘政策年’。从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。” [4]在这样的大背景下，政府对房产市场宏观调控之后，房价又怎样呢？虽然经过了相关部门两次指向比较明确的宏观调控，房价上涨的步伐仍然没有被有效地阻止。“2006年2月，全国70个大中城市房价持续上涨，价格指数同比上涨5.5％。” [5] “国家发改委7月4日发表数据：1―5月，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1％……环比上涨0.8％，涨幅比上月高0.1个百分点。全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，比前四个月平均销售价格高77元/平方米。” [6] “1―6月，昆明商品房销售价格平均为2889元/平方米。” [7]实际上，在昆明市常住的人就知道，很多楼盘根本不在这个价位。据内部资料显示，2006年6月，昆明房产成交均价为3104.78元/平米，7月为3595.62元/平米，8月为3404.39元/平米，9月则到了3824.88元/平米。2007年上半年，中国经济发展出现过热现象，通货膨胀，6月份，70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。其中，深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%，其中2007年6月份达15.9%；北京已连续14个月同比涨幅超过8%，其中6月份达9.5%。
　　中央政府主要在提高土地转让、税收、银行贷款利率等方面进行了调控，国家调控的决心很明显，而且已经动用了很多严厉、具体的措施，政策指向具体明确，也比较细化，但就是在这样的情况下，房价仍然持续上涨，有些地方更是疯涨，价格让人叹为观止。宏观调控的失败让“泡沫说”显得苍白，许多人开始鼓吹房地产发展是健康的。面对居高不下的房价，宏观调控的失灵，有的人开始直接喊出“直接管制价格”。
　　5.2 微观政策
　　2005年中央出台了“国八条”；2006年又出台了“国六条”；日，为了防止囤、炒土地，国土资源部和国家工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》；7月12日，建设部颁发了165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》；11月20日，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发布了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》；12月12日，国家发改委和国土资源部又联合发布了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。中央各部门为了规范房地产交易及平抑房价，颁布了各项措施。
　　微观政策颁布了很多，可有些调控政策并不合理。例如意在调控的税收政策，实际上是通过转嫁效应，增加了住房自住者的购买成本。我国目前对不动产税征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，对转让环节、取得环节等流通过程中征税，没有起到调节分配作用，反而通过税收转嫁效应，增加住房自住者的购买成本。
　　5.3 中央调控政策失灵的原因
　　为了阻止房价快速上涨，中央政府从宏观调控到微观政策采取了一系列措施，遗憾的是，最新公布的70个大中城市房价月度涨幅达到了7.1%，甚至又创出两年来的新高。如果仅以房价走势作为判断调控政策效果的依据，那么显然，调控政策效果无法令人满意。几轮宏观调控过后，为什么会导致政策失灵呢？
　　（1）经济持续增长。房地产业可以说是我国经济的风向标，从今年上半年开始，全国的国内投资持续增长，预计今年国内GDP增长将超过11.5%，各国均看好中国市场，国内投资过热也影响到了房地产行业。2007年上半年，全国房地产开发投资完成额9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。其中，商品住房完成投资增长30.8%，占开发投资总量的70.3%，占比较上年同期提高1.2个百分点。在经济过热的情况下，宏观调控政策显得力不从心，在一片看涨声中，房产行业的惯性仍将持续。
　　（2）调控政策成了转嫁成本的工具。二手房交易税、提高存贷款利率等一些税收和财政措施，却成了开发商提价的借口，税费反而由购房者承担了。对于一些刚刚能买得起房的人来说，首付提高，贷款利率提高无疑是雪上加霜。
　　（3）地方政府与中央政府的矛盾。1994年全国的分税制改革，提高了中央财政收人占全部财政收人中的比重。但由于种种因素的制约，分税制改革并没有解决事权与财权不清的制度缺陷，而且在财力大量向中央政府倾斜后，地方政府的职能、职责范围几乎丝毫未变，从而使地方政府的财政收入与支出范围极不相称。地方政府只能以较少的财政收入承担更大的责任，诸如基础教育、基础设施建设、公共安全和公共卫生等原本需要中央政府提供的公共产品，已经逐渐成为地方政府的重担。财权的下放，财政收支缺口的扩大，刺激了地方政府追求非规范财政收入，尤其是预算外收入的扩张。地方政府承担着维护本地区经济发展和符合政绩考核要求的双重职能。所谓“上有政策，下有对策”，地方政府与中央政府财税方面的不平等，使房地产等收益高、见效快的基建投入就成为地方政府的必然选择，所谓的地方政府“卖地生财”、与房产商利益纠缠等等问题也才会随之而生，并且滋生出让公众极为不满的“政府税费推高房价”等问题，甚至因此而严重影响政府声誉和公众对政策的信任。
　　（4）地方政府对房地产调控政策拆招卸力。从政府经济学的角度出发，地方政府也是谋求自身利益最大化的经济实体，当中央政策与其自身利益相冲突时，它们便会想办法拆招。中央政府对房产的调控政策越来越细，而地方政府却采用多种手法希望越过严格的政策，从中获利。如对于宏观调控政策，地方政府能拖则拖；选择性地发布数据：关于城市的存量土地、开发商手里究竟囤积了多少土地；究竟有多少逾期未开发、符合"无偿收回"标准而未收回的土地等等，这些对房地产走势至关重要的数据，依然是秘密。对于中央细化的政策，地方政府玩起了虚花样，要么不出台实施细则，要么出台的细则没有可操作性，不过是学习政策，开开会而已。宏观调控要想取得预期效果，必须执行得力，土地出让收入和房产税收已成为地方政府重要的财政来源。一个房产业可以达到地方政府、银行、开发商的多赢。没有突破地方利益和全局利益的博弈，宏观政策不可能顺利执行。
　　（5）政府对房产市场干预过多。政府应该是为大众提供公共服务和公共产品的职能部门，若政府过多地用行政行为干预市场，其结果适得其反。房地产是个特殊行业，它既关系到人们的“衣、食、住、行”的基本生活问题，其产品也是在市场上自由流通的。开发商是经济主体，只要他们的运作符合市场经济规律，不违法，那么价格是根据市场的供需关系决定的，政府只需把握宏观经济大方向，不用把工作细化到告诉房产商该怎么做。人们对房地产需求旺盛，供不应求，房价上涨是正常的，至于房价里有多少水分，房产业有没有泡沫，政府只需从宏观上监测，如果从卖地到定价政府都要插上一脚，违背了市场经济原则，其调控措施等于是无用功。买卖房子跟其它商品买卖一样，你情我愿，这是交易的自由，政府无权干预。有钱人买好房子，没钱人买不起是很正常的事，住房问题既是经济问题也是社会问题。
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三、国内房地产发展的趋向
　　1、从香港房地产的发展说起
　　香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，和股市一样，房地产也是香港经济的“晴雨表”。二战以后至今，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。
　　香港房地产经历过几番盛衰，最具代表性的是第五个周期。1984年9月，“中英联合声明”签署后，香港房产市场重新复苏。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的狂升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时，房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，2003年，香港楼市跌入谷底。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，直到03年底才慢慢有复苏的迹象。
　　香港是地少人多的弹丸之地，寸土寸金，为了解决广大中低收入家庭的住房问题，港府开展了“公屋计划”。香港公共住房计划采用了“周期计划”与“目标计划”相结合的方法，为近50%的香港居民解决了居住问题。对于公共住房的分配，香港总结了欧美各国公共住房分配经验和教训的基础上，建立了更加完善的新型公共住房分配体系，即按家庭收入、家庭结构等形成公共住房分排的轮候排队体系，不同收入和家庭结构的居民参与各类住房发展计划，在申请、入住、租赁、购买等方面形成严格的层级化和序列化，大大提高了公共住房的分配率。[8]香港的公屋发展计划，是按照不同发展阶段，根据自身情况制定不同政策的典范。
　　2、香港房地产给大陆的启示
　　香港的经济发展模式可以给大陆提供很多借鉴，现在国内的房地产开发也主要借鉴香港模式，如批租制、卖楼花、勾地制等，但照搬香港模式不能解决内地房产开发碰到的所有问题。比如关于住宅用地70年使用权制度，这就是照搬香港的土地批租制，香港土地面积小，批租制有其深刻的历史原因，内地不必一一照搬。另外，2005年以来，内地政府拟采用勾地制的办法试图解决土地拍卖过程中出现的问题，但由于信息不对称，因此在操作过程中是一个非完全市场化的过程。香港楼市的起伏极具代表性，毗邻香港的大陆楼市也正处于上升期，香港政府对房地产的政策带给大陆许多启示。
　　（1） 政府对过热的房地产市场采取宏观调控是完全必要的。比如，香港在楼市不景气时曾出台了“勾地制”和一系列金融措施等。香港金融当局早在90年代初房价开始大幅上涨时便提出“按揭贷款成数不超过房价7成”。目前大陆也出现了房产过热的情况，然而宏观调控效果不明显。因此，对房地产的宏观调控要科学合理，不宜过于细化，要考虑到地区间的差异。
　　（2）土地高度集中，政府垄断土地过多造成地价高。土地掌握在少数人手里，自然会使地租、房价越来越高。大陆和香港都实行土地所有权和使用权分离的政策，土地归国家所有，这就在土地拍卖过程中容易出现“寻租”现象，造成政府腐败。香港政府从土地买卖、租赁过程中获得红利，内地政府也是通过土地买卖来增加财政收入，但内地的法律法规不完善，缺少监督，因此在土地转让过程中容易出现暴利现象，哄抬土地价格，增加开发商成本，而这些成本直接转嫁到消费者头上，使得房价严重超出人民的购买能力，造成房产泡沫。
　　（3）要规范政府行为和房地产市场，必须要有相应的法律。香港有专门的房屋委员会，有关于土地和房产的相关法律法规，有较为完善的金融体系，可以为土地买卖、房屋交易提供规范的法律和金融服务，而大陆的房地产市场刚刚起步，相关的政策法规还有很多欠缺之处。国内没有专门分管房地产的部门，基本上是由国务院统一管理，建设部和国土资源部门、税务部门、银行等根据中央精神颁布规定，可是真正形成立法性质的很少。目前的《物权法》是根据当前形势颁布的新法，可仍然激起了很多讨论。内地的法律法规滞后于市场需求，往往颁布了相关法律后又不适应当前形势了，这种出现某种新情况后再立法立规的现象，恰恰说明了国内法制的落后。
　　（4） 房屋不是一般商品，如同粮食是生活必需品，政府应将其纳入公共产品，保持适当供应量，以满足人民基本需求。香港的“公屋计划”解决了近200万人的住房问题。从1978年起，香港推出了“居者有其屋”计划和“私人参与公屋”计划。这两个计划是由政府兴建或特批土地给房地产商兴建住房，然后以优惠价格出售，使那些收入超过入住廉租屋标准、但又负担不起私人楼宇昂贵租金的人也能够买到自己的房子，这种住房价格比私人楼宇低20%-40%左右，申请购买者很多，所以每次出售时都要通过抽签决定购买权。国内也有“廉租房”和“经济适用房”，可这两种为社会收入不高人群提供的住房保障制度在现实生活中并没有很好地起到调节收入分配、改善低收入群体的作用。因此，政府应该着力加强经济适用房和廉租房建设，给中低收入阶层住房保障。
　　（5）房地产经济是市场行为而非政府行为，房地产交易一旦进入市场就应该遵循市场规律。众所周知，香港是自由贸易区，经济自由，即使对房地产这个不得不管行业，政府也仍然是让其按照市场规律竞标定价。而国内政府却身兼裁判员和运动员的两重身份，往往分不清自己所扮演的角色。其实政府所要做的是提供法律保障和依据，监督地产商的开发行为和项目质量，保证经济主体在经济运行中有公平良好的环境即可，而不是告诉开发商你应该做什么，不该做什么。政府应该从利益主体的身份抽离出来，转而成为合理利用纳税人的钱提供公共服务和公共产品的角色，政府不应靠与地产商官商勾结来达到增加政府财政收入的目的，相反，如何利用房产交易中产生的税款才是政府该关注的。
　　（6）要提高国内金融体系的抗风险能力。目前，国内房地产业的发展对银行信贷资金的依赖程度很高，特别是银行对房地产业从开发贷款到按揭贷款进行的全过程资金支持，大大提高了银行与房地产业的关联度，房地产市场的风险也很容易转嫁到银行身上。香港银行有强烈的风险防范意识和体贴到位的服务精神，如，香港银行会对客户资料进行详细调查和落实，察看客户的信用记录，并且香港的住房按揭市场是多种机构参与的市场。银行、律师、财务公司、保险公司、按揭证券公司等机构，银行只是住房按揭业务中的一个重要环节，律师在香港房地产交易中占有重要地位，一些重要的申请文件、合同都需要律师来完成，而且贷款也有保险公司参与，按揭证券公司向银行担保，一旦发生问题，可以将风险转嫁给保险公司。现在大陆的银行抗风险能力不高、个人贷款业务还不成熟，因此在房地产市场上容易产生坏帐、死帐。
　　3、房产的发展趋势及政府的行为转变
07年5月，昆明新开的7个盘中，当月就售出140套，均价在3100元/平米左右，而整个的昆明商品房均价已在每平米4000元以上。房价没有像人们预期的一样下跌，尽管人们还抱着一丝希望，可更多的人扎堆到买方的队伍中。今年以来，物价上涨，昆明的猪肉价格更是卖到22元/公斤，房价、肉价、股价成了热门词汇，在房价、股价和肉价三个价格中，中央最关注的是哪一个？《香港经济日报》研究部主管石镜泉先生曾向北京的朋友问过这个问题，结果三拨朋友都回答：中央最优先处理的会是肉价，最不会管的是股价。对照香港的情况，石镜泉称，上述三个价格中，香港政府可以全然不理肉价，股价可理可不理，但房价则是政府一定要理的。政府最关注价格的不同反映了香港与内地市场化程度的不同。对香港人而言，肉价是靠市场调节，与政策无关，股价由炒家和投资者自己负责，政府没法负责；唯独房价，香港政府不能不管，因为香港土地供应之多寡、拍卖底价之高低都由特区政府一手负责。而国内的房价、肉价都是政策价，唯独股价是市场价。[9]
　　可见，中国对于温饱的问题是很重视的，然而国内市场化程度较低，阻碍了一些行业的正常发展。尽管中央颁布了一系列政策，房价依然上涨，市场依然供不应求，可是如果市场的供不应求是由于政府和开发商造成的，那么高房价的背后就蕴藏着危机。国家是土地所有者，土地的买卖由政府垄断，而土地交易过程不透明，加上开发商和部分炒房者有意囤积房子抬高房价，这样的楼市在一定程度上发育不健全。根据经济运行的规律，经济过热后必将带来经济衰退，无论将来的房价是涨是跌，规范市场和政府的行政行为是刻不容缓的事情。
　　（1）完善市场机制，减少行政手段
　　房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。目前房地产行业内不公平竞争问题严重，政府应该着力建设公平竞争的市场环境，而不是一味指责开发商。目前房价是偏高，可在市场细分中，开发商有权开发高档房，也有权开发中低档房，各种档次的房子都该存在，这是市场所允许的。随着中国社会分层的出现，贫富差距拉大，富人有钱可以买高档房，甚至可以买好几套，中等收入阶层可以通过贷款买中档房，中低收入阶层买不起房子就只能自认倒霉。任志强说他只给富人建房子，这并没错，毕竟这是有市场的。王石最近放话要做公益事业，为中低收入建房，这也没错，市场需要细分，人们的需求是多样化的，价格最终是由供求关系决定的。
　　 （2）政府应加强立法和监督工作
　　目前，我国的整个法律体系和监督体制还不健全，也就导致了在房地产立法方面的落后，整个国家监督机制的缺失也为部分人提供了可趁之机。涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此，有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。
　　我国对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范，这就带来了“寻租”和“搭便车”的现象，容易造成腐败。
　　（3）政府应该更多更好地提供公共产品
　　政府的职能就是提供公共服务和公共产品，协调社会发展。不是有很多中低收入阶层买不起房吗？这不能全怪开发商定的房价高，价高的自然有高收入的人买，不能说人家有钱也是错。而面对大量的中低收入阶层，中国政府应该向新加坡、日本和香港政府学习怎么提供“公共住宅”，满足中下阶层衣食住行的需求。据调查，昆明的经济适用房建设很少，大多是将老房子改成经济适用房和廉租房，新建的廉租房和经济适用房少之又少，当然开发商不愿开发是一方面，政府政策的缺乏是最主要的因素。
　　我国廉租房对象覆盖面太窄，基本上只覆盖具有城市户口的最低生活保障人群，对于进城务工人员，收入超过最低生活保障线却生活困难的“夹心层”照顾不到。经济适用房的购买对象也不明确，经济适用房面对的对象是中低收入家庭，可每个地区的收入水平不同，怎么界定中低收入家庭成了首要问题？许多地区的经济适用房抽号制度使许多住房条件差的家庭几年都轮不到房号，而一些高收入家庭却趁着制度缺陷大量购买经济适用房囤积投资。国家规定经济适用房的利润不能超过3%，经济适用房的价格比一般商品房要低很多，吸引了很多购买者，可申请程序复杂又困难，同样也惠及不到一些“夹心”人群。此外，经济适用房隐含着不经济的因素，开发商嫌其利润太低，会变相提高利润，如扩大建筑面积，提高价位等。因此，政府应该出台针对中低收入阶层住房的相关政策并有效落实。
　　日，财政部、建设部、国土资源部出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的５％必须用来建设廉租房，廉租房管理还必须配备专职人员。土地出让的5%用来建廉租房，但地方上有几个政府做到了呢？住房也是人们的生活必需品，政府若本着为社会提供更好的公共服务和社会保障的宗旨，为百姓提供充足的公共产品，那么住房问题可以得到良好解决。
　　（4）协调中央与地方的关系
不论是中央政府还是地方政府都有太多理由成为要素资源的配置主体，以协调各方关系，这种权利换经济的背后，是政府及依附于政府的既得利益集团不愿放弃其潜在的收益。地方政府不愿意放弃房地产这块蛋糕还有个因素就是为政府和个人创收，这主要源于财政分权体制的弊病。为了不致使地方政府与经济单位产生“灰色产业链”，应采取措施平衡中央与地方财政分权结构，特别是对于医改、房改、教育改革等全国性社保问题，应增加中央财政的责任和投入比重。伴随着中央财政支持力度的加大，一方面可以减少地方财政压力，使之无需因“无钱”而困扰；另一方面可以直接隔断地方财政收入与敏感领域的联系，从制度源头避免权钱交易的可能性。
　　（5）政府应该引导市场和人们正确的消费观念
　　我国广大的城镇居民住房面积仍没有达到基本标准，居民对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。政府应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场步入健康发展轨道。同时，政府应尽快转变其职能，退出市场主体这一角色，转而提供公共产品，实行监管机制。近年来的房地产政策表明了政府对市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上，政府应对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。此外，随着需求结构的细化，政府应引导房地产市场产品结构随之调整。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。
　　政府除了该引导尚不完善的市场外，也该引导人们正确的消费观念。龙永图先生说了，不鼓励买不起房子的人拼命借钱来买一套无力偿还的房子，买不起可以租啊！可惜，国人在传统经济体制下很难转变观念，总认为工作结婚就得有房子，这样心里才踏实。国外发达国家，青年买房子的并不多，很多是中年后才有能力买房。政府在转变旧有体制的同时，也该引导人们正确的消费观念，“有多大能力办多大事”，而不是任由开发商和银行鼓吹提前消费。若人们能从传统的买产权的观念转变为有房住，大家买房的心理预期会有所降低。
结语：2007年，人们对于房产的预测有很多，不管新一轮宏观调控是否会更有力，不管房价会不会再上涨，从长远的市场经济运行来看，房地产经济将会越来越健康。在房地产发展过程中所暴露出来的问题应该给世人警示，经过了风雨的洗礼，我们该看到，完善市场经济体制，使政绩考核型政府转变为公共服务型政府是当务之急。中央和地方一系列深层次的行政管理体制的矛盾已经严重地左右着中国的宏观政策战略的实行，如果不能从制度这一源头上入手，斩断政府与某些经济实体的灰色链条，不仅房产这个行业，其它经济领域都会呈现出不正常的态势，最终将引起经济和社会问题。
　　作者简介：
柯：云南昆明人，云南大学国家文化产业中心研究员，云南大学文化产业研究院会展经济研究室首席专家，云南合纵投资有限公司总经理，云南谐和实业有限公司董事；
　　2. 刘建华：江西萍乡人，云南大学国家文化产业研究中心、云南大学文化产业研究院、云南省文化产业研究院讲师、助理研究员，传播学硕士，从事文化产业、传媒经济学、报刊图书商业策划、新闻实务和传播理论研究；
　　陈斯华：湖南岳阳人，云南大学文化产业研究院新闻出版研究室研究人员，传播学硕士。
--------------------------------------------------------------------------------
[1] 李承祖，浦琼尤，“云南房地产现状及前景分析”，新华社信息，8月8日；
[4] “2007年中国房地产市场发展趋势分析”，慧典市场研究报告网，
[5] “昆明住宅价格指数比一月下降0.7％”，《春城晚报》，日；
[6] “前5月全国房价上涨6.1％”，《春城晚报》，日；
[7] “1―6月，昆明商品房销售价格平均为2889元/平方米”，《春城晚报》，日；
[8] 陈劲松主编：《公共住房浪潮――国际模式与中国安居工程的对比研究》，机械工业出版社，2006.1.
[9] 贺军：《房价、肉价、股价，谁是重中之重？》，转载于《南方人物周刊》，p13
：转自“学说连线”
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