公寓和住宅有什么区别？
公寓和住宅有什么区别？
小美桃亡fxn
回答关注(29)|查看更多问答8个回答多肉植物集聚地花艺达人06-06 22:5637赞踩住宅、公寓都是供人们居住的地方，有人认为它们没什么不一样，但事实上它们还是有区别的。那么公寓和住宅的区别有哪些呢?以下我们就一起来了解吧。公寓和住宅的区别一公寓一般位于城市中心地段，居住人群以商务客群为主，重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件;住宅一般重视附近的学校、医疗等生活设施完善情况，住户为普通家庭用以长期居住。公寓和住宅的区别二公寓水电费按照商业标准结算，单位面积均价较高，但入住人群多为商务人士并不在乎;住宅水电费按照民用结算，单位面积均价较公寓为低，居民常年在此生活居住非常在乎。公寓和住宅的区别三公寓交房为精装修，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备、服务的周到详实;住宅可以允许生活配套设施一定程度的滞后，交房多为毛坯房。公寓和住宅的区别四公寓一般以小户型居多，重视的是购房总花费较少，用以吸引更多人进行投资;住宅一般以2-3居室居多，总花费高于公寓，用做私人住宅而非投资。6评论农地圈农地圈科技股份有限公司媒体总监06-07 21:488赞踩标准答案：若土地用途为住宅的，住宅和公寓的区别在于：公寓的日照时间相比住宅要短一些。对公寓日照时间的标准每个地区都不一样，这个标准是主管职能部门制订的。而在成都市，对于“公寓”的定义为：在“大寒”那一天，房屋的主要功能房（客厅或卧室）日照时间小于2个小时的，均称为“公寓”，大于2小时的称为“住宅”。而此公寓和住宅的土地使用期限均为70年，特别注意的是，此公寓并非“商务公寓”，其性质也属于住宅的一种，只是细分了而已。你的点赞和转发是对农地圈最大的支持：东方花雪评论深圳职业顾问小陆06-07 15:1531赞踩???今天我就给大家普及一下知识[愉快]【商住公寓】1.公寓面积小，单价便宜，还款时间短，月供低2 .公寓拆迁赔偿金比70年住宅高。3.公寓可自住，可注册公司。4.公寓周边生活配套更高档。5.公寓拆迁时间短，换房时间优先。6.公寓一般住单身贵族，企业白领，整体人群素质高。7.公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率。8.公寓比住宅的租金要高。9.公寓周边配套齐全，购物逛街，饮食方便。10.物业管理会更加的规范和到位。11.公寓面积小，总价低，适合投资，也适合过渡。12 公寓附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。
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本帖最后由 martina82 于
11:33 编辑 5 k- b$ g0 o: t9 `
& && &&&最近没事转了转龙岗的保利上城，觉得53m2的一房一厅似乎还可以，价格也能承受，拥有70年产权，属于商、住两用的精装公寓，就是水、电都得按商用算，好像电要1块多1度，水费也比住宅贵，契税要交3%，说是其它方面的都同住宅一样，如物业费等。
买商务公寓当住宅好吗？, h' w9 X+ q( A; T( g
商住两用房除产权年限不同外，契税费用，水电费用，物业费用，户籍制度，周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。除商水商电外，契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。
与此同时，在购房时，商住两用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷，也给购房者徒添不少压力。在户籍方面，商住两用房并不能用来落后，因此，即便周边有较好的教育资源，仍不能享受。
说是70年的产权，买房都有学位的，也可以落户口，就契税不一样，水电不一样，其他像物业啊，转让等都和住宅一样。
对，说是不能用公积金，首付说是要付5成，贷款10年还清,但可以按住宅来，最低3成，贷款也可以像住宅一样，10年20年30年都可以
发表于13楼
那里的公寓我就对那小三房有兴趣。。 虽说小三房估计只能算两间半吧。 另一间放不了床，只能做小书房。
住家也可以。就是一楼层感觉太多户了。
首付可以是三成的。他那边是带深中的附小学位。 中学是新亚洲学校。 之前我们也了解过。 但最终我们考虑了带实验九年义务制的二手房。 保利上成附近的生活配套还不是很完善。 要到大点的超市都要坐车。要是自己有车方便。 不过他里面的绿化我是瞒喜欢的。
如果你们是小两口可以的，要是 ...
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xxylw 发表于
12:15 " V0 o' E# i# q- G
为什么呢？
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商住两用房除产权年限不同外，契税费用，水电费用，物业费用，户籍制度，周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。除商水商电外，契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。9 g1 l# ]5 ^6 e3 A! |! V' I
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与此同时，在购房时，商住两用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷，也给购房者徒添不少压力。在户籍方面，商住两用房并不能用来落后，因此，即便周边有较好的教育资源，仍不能享受。
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这都是我刚刚看到的，你看看你看的那种商住两用的会不会有这种情况，说是商住两用的打的政策的擦边球呢
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好象听说产权年限不一样的啊，而且觉得居住成本好高哦
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猪娜娜 发表于
14:10 + N( U& Q- w7 x$ y2 d( i5 d+ [
这都是我刚刚看到的，你看看你看的那种商住两用的会不会有这种情况，说是商住两用的打的政策的擦边球呢 ...' I&&s, W- ~5 q' w( h7 e+ v
说是70年的产权，买房都有学位的，也可以落户口，就契税不一样，水电不一样，其他像物业啊，转让等都和住宅一样。
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本帖最后由 martina82 于
16:17 编辑
猪娜娜 发表于
14:09 4 M$ @. ~. z6 L
与此同时，在购房时，商住两用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷，也 ...2 r& r0 ~* m2 a$ i
对，说是不能用公积金，首付说是要付5成，贷款10年还清,但可以按住宅来，最低3成，贷款也可以像住宅一样，10年20年30年都可以
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, K5 |1 j1 i4 A; ~: N* |
房子要么是住宅，要么是非住宅的，不可能这个房子部分政策按照住宅来处理，部分政策按照商业来出来。
&说的有理骷髅大叔&
买商务公寓当住宅好吗？
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All Right Reserved版权所有&&&&深圳商住房会限购吗？商务公寓和商住房有什么区别？
全国多城调控仍在继续。这一轮“花式”限购潮用尽奇招，打击力度最大的是“商住房”领域。北京、上海先后加码“商住房”规范，尤其4月21日上海规定商业、商办用地不得建公寓，细则一出彻底堵死了“商住房”，这类产品也将就此退出历史舞台。 深圳市场也因此风声鹤唳，深圳的“商住房”会不会出台政策跟进？深圳市研究所李宇嘉博士表示，“商住房”从规划源头被堵死，未来将不复存在。深圳公寓需求旺盛，限购的可能性不大。 从源头堵死，“商住房”将绝迹 对“商住房”打击力度的最大的就是北京、上海和广州。从21日上海出台政策文件来看，基本停止了对商办类的规划审批，而且在售的必须要整层的销售或者整栋的销售，其实是从规划和统一供应的源头上已经彻底堵死了“商住房”的路。 “商住房”严控是从北京最先开始的。2016年，北京“商住房”市场异常火爆。由于2016年北京的房价上涨后，2016年10月北京出台调控政策，9月30日出台的调控政策最核心的就是不允许外地人买房。限购之下，外地人几乎无法在北京买商品房，所以导致了2016年北京的“商住房”销售量达到6万栋，还比住房还要多。 3月26日，针对“商住房”调控的政策靴子落地，从规划、销售、购房资格、信贷层面对商住精准“打击”，从源头上把“商住房”的路堵死了。上海这次出的政策也是，同样从在售，从规划源头上彻底让“商住房”退出了历史舞台。不管是在售的、规划的、增量的未来都不可能有这种产品诞生了。 商务公寓不是“商住房” 商务公寓具有合法产权，必定会继续存在，而“商住房”类住宅严格规范后将不复存在，这是趋势。 在深圳规范中分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房，其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”即类住宅，商业公寓跟它是并列的。 “商住房”商业用房和办公用房本质是用于实体经济，企业办公和个人创业办公。但商务公寓具有居住属性，明确有独立卫生间的，有可以接入的，跟住宅的的设计规范完全一样。跟商品住宅的唯一差别是产权，商业用地土地使用权是40年。 商务公寓，在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖，商务公寓一类产品是合法的，但是“商住房”类住宅打“擦边球”，是政策的“灰色地带”。 在建筑规范上是没有商办类住房，式公寓、公寓式办公，在建筑规范里都是不存在的。类住宅一般是把办公和工业厂房切割，切割改造成具有住宅功能的房子。其实，很多商业、工业用地是拿7%的配套以创新产业为借口拿来卖，用7%的配套打擦边球，建了公寓式办公，因此才衍生了“商住房”类住宅的出现。 买“商住房”要警惕三大风险 买“商住房”会有哪些风险？如果政策出台了，会有被拆掉的风险。商业和办公产品，深圳最小面积应该是200平米、层高约4.5米，一般通过左右分割或上下隔断，改造成面积较小的类住宅，这样以后被拆的风险很大。 另外，是有安全隐患。类住宅的消防安全配套是按照商业办公标准，如果住了人的话，每个单位空间的消防和安全的这种设施是不够的，所以是有安全隐患的。 第三，因为土地性质和体量是比较大，从未来的前景来讲，转手税费高，往往很难转手。 深圳商务公寓需求旺盛 深圳的商务公寓跟北京、上海是不一样的，因为深圳，首先来讲深圳年轻人口比较多，创业创新的氛围很浓厚，购买物业、投资物业的情绪很高涨，所以深圳存量房的流通率，换手率都很高，2016年的换手率达到了8%，而北京上海只有3%-4%。 商务公寓是宜商宜居产品，针对一些个人创业和居住为一体的需求，深圳这一需求比其他城市要旺盛得多，商务公寓的空置率很低。 商务公寓总价比住宅低，而且比租写字楼成本低，像、金融、科技公司，对小面积的办公需求很大，因为这类公司不需要生产类空间，这类对商务公寓的需求很大。 另外，深圳一些非户籍人口比较多，对没有购房资格的人来讲，买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群，租期长的可能会租商务公寓，因为商务公寓很多在商务中心区。这个是深圳相比于其他城市的几个不同特点。所以深圳商务公寓，还是一个不错的产品。 “商住房”将被终结，已经是铁板钉钉的事实，北京上海“杀鸡儆猴”，深圳也不会很远，这是大势所趋。相比之下，商务公寓的未来是无限光明，由需求衍生的合法市场，规范之后只会越来越好。 &
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咚咚淘房哥-文峰
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坂田这个公寓知道，这种特殊公寓较少。谢谢指正引用7楼天空真美的发言:坂田五和地铁口的创兴时代虽然是40年产权的商务公寓，赠送率很大，但是水电都是按民用住宅的水电收费的，不是按商业水电收费的，所以还是不能一刀切的。物业费2.8元/平米，对比其它公寓也不算高，
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如果按住宅和公寓同总价来对比，总价不高的住宅也是没有超豪宅税了，同总价的公寓税费你算下看要不要比住宅的交易税费高引用10楼天空真美的发言:对于公寓的增值税与住宅的差额的增值税，我想说说切身之痛，10月份过户的住宅房子，仅仅多了5万的评估价格就超出了龙岗设定的280元的豪宅标准，就被征收了差额的增值税及1.5%的个税。就这5万的超出，让我多交了接近7万的税。其实现在大部分住宅都被豪宅化了，满2年的大部分也是按差额征收，除非很旧的房子或者面积很小的。因为公寓与同地段的住宅在国土局的评估价格低很多（过户价格一般就是评估价格，按楼主列的表格计算大概就知道了），所以其实大部分的住宅税收与公寓的税收差别不大，除非老旧的住宅或者面积很小的住宅，另外公寓一般赠送面积都比较大或者LOFT公寓（4.5米高，两层，假复式）。
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较多公寓的赠送是比较大，特别是LOFT复式，但是采光、朝向就不好说了，而且人员比较杂，而且小区休闲空间较小，有的甚至没有。引用12楼汉京看客的发言:还有一个，公寓的物业服务一般好很多引用11楼天空真美的发言:没学位就是公寓最大的硬伤。至于产权年限，这个就见仁见智了，因为可以续期的，续期费用也不高。公寓比较大的优势是：总价相对低、拓展率却很高（同面积，住宅可能只有1房，公寓可能是2~3房）、不限购不限贷。面积小，交通位置好的，租金收益也不错。
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是这么理解，但是这种情况是短期就卖的，短期能有多少升值呢，虽然没有差额税，但是契税总是要吧。过几年评估价一般都会跟上，差额税就难免了引用21楼c的发言:那么楼主的税费高，是不是要加前提条件呢，为什么一句税费高就说完了，这是水平问题，还是故意的忽悠引用20楼天空真美的发言:这种差额就是负数了，就是不用交税。只要是差额或者以差额为基数的税都为零。引用c的发言:还有公寓的税费，例如一手买过来单价6万，转让时评估价5万的话，有差额，此时税费多少，能给个数字吗，每平多少。看了这么多文章，居然没有一篇能解决心中疑问，希望楼主可以解决。将商务公寓的专业知识总结清楚，一定是有助于楼主未来
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谢谢指正，这种带学位的大部分指之前的公寓，也是很少部分吧。引用25楼c的发言:南山区的公寓如果业主名下没有房，只有一套公寓是可以申请学位的，要开无房证明，其他区不清楚。公寓登记价不低于规土委评估价，不管满不满2年，只交3个点的契税和极少其他税费。&&&&第三个问题，目前是否有公寓已经成功申请到了和住宅一样的水电费。
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一般都是看土地属性，不过也有少部分特殊。引用43楼Suantaonan的发言:怎样在不动产登记证上看出公寓是什么性质？
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&谢谢指正，确实有少部分之前建的公寓带学位。现在推出的基本都没有带学位了引用47楼司徒粼粼的发言:罗湖凯特公寓，我落户了，孩子上红岭小学A类，给别人用租金合同，孩子也上了桂圆中学，这个怎么解？
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可以选择计税方式引用48楼砥砺前行的发言:有两种方案的税种，按哪一种计算?引用楼主的发言:&&&&但是购房者也要注意，公寓在持有和买卖交易的时候，其实还会增加一些隐性成本。这里就分析商务公寓和住宅到底有什么区别！&1.贷款的区别公寓：不限贷不限贷，首付5成，只能贷款10年；不能用公积金贷款住宅：限购限贷，有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，但是贷款年限只有10年，并且不能使用公积金贷款，贷款利率要上浮10%。公寓的贷款首付基本都要4.5-5.5成，不外乎有的开发商推出的“灵活贷”，但是利率相应会比较高。&2.落户和学位的区别公寓：不能落户、无学位住宅：符合条件可落户，有学位购买的住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但公寓业主的子女也无法享受名校学位。因此名校学区内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。&3.使用年限的区别公寓：使用年限最多50年住宅：使用年限最高70年商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。而且因为公寓本身面积小，那么在房型格局、每层梯户比方面都表现拥挤，对购房者的居住体验也会产生影响。&4.持有成本的区别公寓：商用水电、物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气住宅：住宅水电、管理费一般较低，通燃气公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道。5．交易税费的区别商务公寓的二手交易税费相对较多，增值税都要收差额的5%；契税3%；个税是1.5%。最主要的的差别还是，多一个比较大的差额土地增值税，还有0.1%印花税。公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，减去全部税费后，增值收益也就变少了。&&&&综上所述，商务公寓虽然有着总价相对较低，租金收益率比较高，而且还不受限购限贷的影响。但是也存在一些劣势，首付要5成并且只有贷款10年，大多数商务公寓都不能落户，也不带学位，还有交易税费相比住宅要高，这些购房者还是要了解清楚。而对于有房票多、但没有购房名额的家庭来说，买商务公寓来长期出租，保值抗通胀还可以考虑；但是对于刚需有购房名额有家庭来说，能选择住宅就尽量选择住宅，因为住宅的交易税费相对要少，升值潜力整体会优于商务公寓。
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&&欢迎分享下引用60楼c的发言:一说到商务公寓，绝大部分人就会亨上一句，没学位不能落户税费高，肯定是对的，但是离全对还差很远。有学位能落户税费低的公寓也有的，具体有哪些，有人回下吗，最好是只有周边住宅7到8成的商务公寓，不要那种房产证写办公的
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万科云城相当于是万科出资建的学校，政府引进合作的公立学校引用70楼kaixindad的发言:为什么万科云城号称有学位
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跟开发商的运作有关引用110楼楼主的发言:万科云城相当于是万科出资建的学校，政府引进合作的公立学校引用70楼kaixindad的发言:为什么万科云城号称有学位
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历史遗留问题，还有开发商自己能搞完关系，落户引用107楼楼主的发言:&谢谢指正，确实有少部分之前建的公寓带学位。现在推出的基本都没有带学位了引用47楼司徒粼粼的发言:罗湖凯特公寓，我落户了，孩子上红岭小学A类，给别人用租金合同，孩子也上了桂圆中学，这个怎么解？
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这两个属于商业，而北站旁边的HBC汇隆中心就是属于办公改的公寓引用97楼五园云锦的发言:现在新盘应该没有商住公寓了。有些盘开发商卖的时候说卖是商务公寓，但国土局网站备案的写的是商业性办公&，如佳华领汇king公馆、嘉霖华禧，那它们是算商务公寓还是算写字楼？
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关键是深圳大部分住宅都被豪宅化了。引用楼主的发言:如果按住宅和公寓同总价来对比，总价不高的住宅也是没有超豪宅税了，同总价的公寓税费你算下看要不要比住宅的交易税费高引用10楼天空真美的发言:对于公寓的增值税与住宅的差额的增值税，我想说说切身之痛，10月份过户的住宅房子，仅仅多了5万的评估价格就超出了龙岗设定的280元的豪宅标准，就被征收了差额的增值税及1.5%的个税。就这5万的超出，让我多交了接近7万的税。其实现在大部分住宅都被豪宅化了，满2年的大部分也是按差额征收，除非很旧的房子或者面积很小的。因为公寓与同地段的住宅在国土局的评估价格低很多（过户价格一般就是评估价格，按楼主列的表格计算大概就知道了），所以其实大部分的住宅税收与公寓的税收差别不大，除非老旧的住宅或者面积很小的住宅，另外公寓一般赠送面积都比较大或者LOFT公寓（4.5米高，两层，假复式）。
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2016年提了两次评估价。被提两次后，很多户型已经比2015年的评估价翻倍了，但是豪宅标准还是按2015年划分的。引用天空真美的发言:关键是深圳大部分住宅都被豪宅化了。引用楼主的发言:如果按住宅和公寓同总价来对比，总价不高的住宅也是没有超豪宅税了，同总价的公寓税费你算下看要不要比住宅的交易税费高引用10楼天空真美的发言:对于公寓的增值税与住宅的差额的增值税，我想说说切身之痛，10月份过户的住宅房子，仅仅多了5万的评估价格就超出了龙岗设定的280元的豪宅标准，就被征收了差额的增值税及1.5%的个税。就这5万的超出，让我多交了接近7万的税。其实现在大部分住宅都被豪宅化了，满2年的大部分也是按差额征收，除非很旧的房子或者面积很小的。因为公寓与同地段的住宅在国土局的评估价格低很多（过户价格一般就是评估价格，按楼主列的表格计算大概就知道了），所以其实大部分的住宅税收与公寓的税收差别不大，除非老旧的住宅或者面积很小的住宅，另外公寓一般赠送面积都比较大或者LOFT公寓（4.5米高，两层，假复式）。
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怎么调控，政府都是赢家，税收不会少，只会多。
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这个确实存在，好多品质较高，又比较新的楼盘，两房都有可能超豪宅了，这样会导致满5年唯一的房子，算增值税的时候&，差额就比较多的，税费增加引用115楼天空真美的发言:2016年提了两次评估价。被提两次后，很多户型已经比2015年的评估价翻倍了，但是豪宅标准还是按2015年划分的。引用天空真美的发言:关键是深圳大部分住宅都被豪宅化了。引用楼主的发言:如果按住宅和公寓同总价来对比，总价不高的住宅也是没有超豪宅税了，同总价的公寓税费你算下看要不要比住宅的交易税费高引用10楼天空真美的发言:对于公寓的增值税与住宅的差额的增值税，我想说说切身之痛，10月份过户的住宅房子，仅仅多了5万的评估价格就超出了龙岗设定的280元的豪宅标准，就被征收了差额的增值税及1.5%的个税。就这5万的超出，让我多交了接近7万的税。其实现在大部分住宅都被豪宅化了，满2年的大部分也是按差额征收，除非很旧的房子或者面积很小的。因为公寓与同地段的住宅在国土局的评估价格低很多（过户价格一般就是评估价格，按楼主列的表格计算大概就知道了），所以其实大部分的住宅税收与公寓的税收差别不大，除非老旧的住宅或者面积很小的住宅，另外公寓一般赠送面积都比较大或者LOFT公寓（4.5米高，两层，假复式）。
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&一般遇到的分为以下两种供参考：住宅：住宅、单身公寓、宿舍、单身宿舍、别墅。商业：商务公寓、商铺、酒店、写字楼。一般公寓50年（例:华强广场BCD，佳兆业中心，都会轩），华强北有几栋70年的公寓（新亚洲国利大厦、鼎诚国际），很多家长2015年前用公寓成功申请入读的案例。
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请文峰哥看下我帖子&全市的公寓都有&有些地方&我觉得你说的不对引用楼主的发言:  欢迎分享下引用60楼c的发言:一说到商务公寓，绝大部分人就会亨上一句，没学位不能落户税费高，肯定是对的，但是离全对还差很远。有学位能落户税费低的公寓也有的，具体有哪些，有人回下吗，最好是只有周边住宅7到8成的商务公寓，不要那种房产证写办公的
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