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　　中国的老龄化程度正逐步加深，养老产业的发展前景较为可观。但不容忽视的是：①利好政策出台密度加大，关键问题尚未破解；②产业专属用地缺失；③地少价高、重&&、回报周期长等加大企业资金压力；④顶层设计有待完善。
　　2015年，中国60岁以上老龄人口已达2.22亿，占总人口比重为16.1%。据预测，本世纪中叶中国老年人口数量将达到峰值，超过4亿，老龄化程度正逐步加深，发展前景可观。
　　2013年以来，与养老地产直接相关的产业支持政策发布逐渐密集，这些政策涉及哪些方面？如何指导实践？它们对企业带来哪些影响？养老产业发展趋势及政策盲点又是如何？本文将对养老产业政策特点、涉及的土地和资金重磅政策进行详细梳理与解读，以期回答上述问题。
　　一｜养老产业政策特点：利好政策出台密度加大，关键问题尚未完全破解
　　2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。虽然利好政策频出，但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。
　　图：2010年以来中央及各部委出台养老地产相关重要政策及政策特点一览
　　二｜土地：&养老产业&专属用地缺失
　　用地性质：顶层设计有待突破，需&养老产业&专属用地分类
　　养老用地规范性质为&养老服务设施用地&，属&医卫慈善用地&。近几年来我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为&养老服务设施用地&，属于土地用途分类中的&医卫慈善用地&，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。
　　表：2013年以来中央及各部委出台的主要养老用地政策
　　虽然国土资源部及部分省市明确提出养老服务设施用地要纳入供应计划、单列用地指标，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定&养老产业&的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供地计划中单列养老服务设施用地指标，推出相应土地。以北京为例：从首次单独列项，到混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。
　　图：2013年以来北京养老服务设施用地供地政策及企业拿地情况举例
　　供地来源：加大盘活存量用地，减少增量用地
　　2016年国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地。
　　图：养老设施主要用地来源
　　目前，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上图所示，一类是目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高；二类的关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处理尚未有明确规定；三类如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定；四类由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。
　　供地方式：以划拨、租赁、协议或公开出让为主
　　养老设施用地供地方式与机构性质密不可分。根据2014年国土部《养老服务设施用地指导意见》，国有建设用地，对于非营利性养老机构，可以采取划拨方式供地；对于营利性养老机构，以租赁方式为主，可以协议或者公开出让。集体建设用地，可用于集体经济组织为其内部成员兴办非营利性养老服务设施，而民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构亦可以依法使用农民集体所有的土地。
　　表：2013年以来部分养老设施用地成交情况
　　结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看，现有的养老用地供地方式优劣势各有不同：
　　划拨方式是各类供地中成本最低、条件最严的。此类用地多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难获取，大大的限制了资本的进入。
　　租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式。租赁方式虽大幅降低建设成本，但政策对于供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确，有待进一步完善。
　　出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式。虽然增加了项目建设成本，但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。从上表中能明显看出，受2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》影响，2014年以来出让的养老设施用地逐渐增多。
　　三｜资金：地少价高、重&养老&、回报周期长等因素致企业资金压力加大
　　前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入
　　前期土地开发：养老地产供地量少且地价高，导致土地开发成本成为企业重金投入领域。外加养老产业专属用地类别缺失，导致租地做养老存在缺少抵押物等问题，住宅、商业性质用地做养老土地成本非常高。
　　项目建设及配套：养老地产由重&地产&转向重&服务&，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大，而且床位设施的高额成本与政府现有补贴仍存较大差距。
　　后期运营：养老设施维护、服务运营相比普通地产资金投入更高。尤其是商业运营，非营利性养老机构虽获得相关补贴及税费优惠，但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行；营利性养老机构虽收费不受限制，但其享受的补贴少。
　　政府补贴仅为补充，企业需寻多元化融资渠道
　　多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。继2013年国务院对养老服务业的政策做出重要指引之后，2015年，多项政策引导更为明确，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快产品创新等。但从目前落实情况来看，仍需在养老金融政策细则或相关法律和政策方面予以配套支持。
　　表：2013年以来养老地产资金相关重要政策
　　目前，政策引导的主要资金渠道总结如下：
图：养老地产主要资金来源
　　政府补贴：机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。政策扶持方面，当前已有多种补贴方式。但机构性质不同和地方经济发达程度不同，补贴方式差别较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济发达地区补贴力度更大。
　　银行贷款：产品和条件限制，民办养老机构贷款受限多、难度大。虽然2016年国家出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》，支持国家开发银行推出针对养老项目的低息贷款，但目前民办养老机构仍很难获得低息贷款，政策落地仍需推进。从地方层面，能够获取银行贷款的主体有三个特点：
　　图：养老机构贷款主体特点
　　专业债券：政策红利助推债券市场快速发展。2015年专门制定《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类管理、企业债券预审权下放、鼓励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场发展迅猛。于企业而言，未来发行养老产业专项债券将是一个解决资金压力的良好渠道。
　　上市资金：推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。
　　产业基金：中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。中央层面，2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金&&湖南健康养老。金融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。
　　信托：国外养老产业资本市场的生力军，国内正在起步。2016年，《关于支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势，积极开发各类附带养老保障的信托产品。2015年6月，万达联手快钱公司发起&稳赚1号&和万科联手鹏华基金发起国内公募REITs，使得国内公募基金的投资标的范围拓宽至房地产。2016年，诚和敬为解决东坝单店养老机构的融资问题，也与信托公司及共同研发消费信托产品。
　　PPP模式：政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。2014年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿。PPP模式运用政府及企业各方资金，很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系，如何解决盈利难问题，都是PPP模式的风险所在。
　　综上所述，于政策而言，让养老地产企业真正享受到政策红利的细化政策有待落实，且政策若能突破区域、经济等因素限制，缩小执行标准差别，将助于企业对于商业模式的复制。于企业而言，政府补贴仅能缓解部分资金压力，不能从根本解决资金问题，通过多渠道的融资方式获得所需资金更为重要，养老机构需根据自身情况选择合适的融资方式。
　　四｜趋势与展望：顶层设计待完善，地方政策先行值得期待
　　中央政策法规顶层设计尚待完善。土地方面，制定&养老产业&的专属用地分类，解除医卫慈善用地无法贷款抵押等融资限制，地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划；可以针对开发商配套公益性养护设施的项目，提供一定的划拨用地。政策优惠方面，解除对民办养老机构营利属性的限制，使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持，解决企业融资难等问题，增强社会资本参与养老企业的信心和积极性。
　　地方政策先行值得期待。从2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议》和2016年北京即将出台的《促进养老产业发展的实施意见》来看，分别将政策核心落脚于破除异地医养结合障碍和解决土地问题。由此可以看出，一些困扰养老产业发展的政策正在尝试落地，助力企业进入发展。地方政策先行，一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用；另一方面，企业可以重点布局政策优先推行的地区。
　　民办营利性企业与资本结合，民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势。2016年以来，宜华健康并购亲和源、光大控股汇晨、中金瑞华控股夕悦，由此可以看出，营利性养老企业受困于融资难问题，已开始选择与资本联姻，未来这种结合或将成为一种趋势。另外，由于政策补贴力度不够或受限，民办非营利性养老机构多以自有资金勉强经营，目前国内已有不少民办非营利性企业，正在向市场化、企业化运作转型，将关注点由政府优惠补贴转向市场，深挖管理模式、创新商业模式，突破融资限制。
来源：驱动创业创新
关键词：政策 养老地产 痛点
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　增值电信业务经营许可证：粤B2-　资本疯狂涌入 养老地产如何赚钱？
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事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
前，国内某大型控股集团养老事业部负责人刘明（化名）跳槽到了一家中型地产公司。“老东家做的是养老地产，但现在的老板做的是养老产业。”刘明如此解释他离职的原因。在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明告诉《第一财经日报》记者。据本报记者不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅对记者表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”资本疯狂涌入在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的发布表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。光明集团副总裁庄国蔚告诉记者，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、和生态建设。中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3~5年间完成6~10个养老社区项目。以每个项目20亿~30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿~300亿元。去年12月，在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3~5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。盈利模式待解有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。今年4月，集团将其持有的北京长青国际老年有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实现盈利。据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分A、B两种。A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2.98万元至7.38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明告诉记者，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。光明集团方面向记者透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%~5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%~97%的大众消费市场才是挑战所在。”一哄而上之后“不出五年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明对记者称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出三年，入住率可以达到75%~80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。邹毅表示，如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例尚待观察，现在论成败，时间还过早。getty图
[责任编辑：robot]
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养老地产如何赚钱与盈利模式
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国内养老地产如何盈利:发展机会或在社区
长期以来，现下中国的养老地产，噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。
　　即便多家品牌房企也在摸索开发养老地产，但仍未解决盈利问题，发展阶段也尚处前期投入期。
　　或许一开始，养老地产以盈利为直接导向，便与养老服务业的发展思路形成悖论，逆向思维才可以最终达成养老地产的盈利模式?至少青岛天和汇智投资咨询有限公司总经理王建军持此观点。
　　他认为，养老产业(.190,-0.14%)一直是与房地产业密切结合，中国的养老地产从十年前就进入到发展期，但是一直磕磕绊绊，至今也没有形成一种成熟或者完整的商业模式。
　　“房地产业的发展是资产、资金和金融的重度融合过程，这也让养老产业在与地产业结合的过程中过度强调盈利点，而相对忽视了社会需求。”王建军说，“这也导致目前养老地产设计开发的项目和产品忽视如何更好地适应老年人，而只是关注如何为公司创造利润。”
　　青岛天和汇智投资咨询有限公司是一家于近两年刚刚组建的养老产业投资咨询公司，公司致力于让养老产业适应市场，并且实现资本和资金对接到养老服务的需求。
　　11月22日，青岛天和汇智与英国孝尔健康集团就在中国境内就发展养老服务产业签订了战略协议，双方将在养老、医疗和社区服务等内容上展开合作。
　　王建军向人民网(22.57,-0.370,-1.61%)记者介绍，目前青岛天和汇智已经与多家计划探索养老地产的房地产商有过接触，作为一家养老产业的投资咨询公司，其建议这些房地产商在养老地产项目上，应该体现服务理念，尤其是“以人为本”这样的养老服务理念。
　　王建军解释说，所谓的“以人为本”，应该考虑到群体对象，也就是“以什么人为本”，不同的行业和产业，以人为本的对象都是不一样的。
　　“现在一个社区里，房地产商通常只会偏向考虑成年人或者说是直接购房客户的需求，而忽视家庭中孩子或老人的需求。”王建军说，“但事实上，对一个社区而言，这些配套的场地和设施，成年人使用和需求频次较低，老年人其实是社区内最大的留守群体。”
　　王建军对中国的养老服务产业持有的一个基本观点是，国内养老产业(.190,-0.14%)发展的机会在社区。
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