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霸王小区：不买地下车位 业主的车子就不准开进来
浙江在线07月21日讯
“我们小区物业公司的做法太霸道，没有购买小区地下车库的车位，业主的车辆就不让进入小区，这两年来我只能把车子停在小区外面的道路上。这段时间，交警部门经常来贴罚单，我的车已被贴了两次。外面道路上不能停，小区不让进，我的车该停在哪？”近日，高新区水岸香堤小区一期业主厉女士向媒体反映，她认为小区物业公司的做法属于强买强卖。
　　昨天下午，记者来到水岸香堤小区。在小区外面的香颐路上，靠边停着一排私家车，但每辆车身上都贴着一张罚单。“这些车子基本是我们小区业主的，他们跟我一样，没有购买小区地下车位，物业公司就不让进，只能把车子停在路上。这两年，我的车一直这样停放着。可最近交警经常来贴罚单，这条路也无法停车了。”厉女士说。
　　如今厉女士很烦恼，她每天只能把车子停放在更远的地方，然后再走回小区。随后，厉女士带着记者来到小区地下车库，原本有100多个地下车位，真正使用的寥寥无几，显得很空。
　　“小区地下车位这么多，很多一直空着，完全可以采取租赁的方式解决业主的停车问题，但物业公司坚持要业主购买地下车位。”厉女士说，“一个地下车位需要10多万元，我还有房贷，一时拿不出这么多钱购买。”许多业主都认为，小区物业公司的做法就是在强行推销地下车位。
　　负责该小区的“百家物业”负责人张先生说，禁止没有购买地下车位的业主的车辆进入小区，这一做法是房产公司决定的，他们物业公司只是负责管理小区。为了解决未购买地下车位的业主停车问题，他们与有关部门协商后，在小区外面的卧龙路上划出了一些车位。随着车子越来越多，仍不能满足需求，因此有些业主就将车停放在香颐路上，但这条路狭窄，车辆停放挡住了其他车辆通行，因此交警部门采取了一些措施。至于地下车位是否可以租赁，张先生表示这由房产公司决定。
　　小区开发商相关负责人表示，水岸香堤一期是2010年开始入住的，由于管理上的原因，一些没有购买车位的业主车辆乱停乱放，而且存在占用车位的现象。因此公司决定，没有购买地下车位的业主，其车辆不能驶入地下车库。小区采取人车分离管理，地面上不能停放车辆。“我们这么做只是为了便于管理，并不存在强买强卖，目前地下车位仍有售，但没有租赁车位的意向。”该负责人表示。
　　对此，我市法律界人士提出，物业公司的职责是在尊重业主的前提下，对进入小区的车辆进行管理，而不是阻止业主开车进入小区。根据《物权法》有关规定，业主对小区公共车位有优先购买及使用权，即使业主没有购买地下车库或停车位，也有权通过支付一定的费用来使用那些没有确定归属的停车位。另外，如果地下车库属人防设施，则是建筑物的附属设施，应归业主共有，开发商和物业公司无权出售。因此，业主对物业公司的服务不满意，可以成立业主委员会，更换物业公司。
停车位|业主
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来源:泰州晚报记者 张翠红 文/图查看数：0
&& & 部门：产权属开发商的，由开产商做主；属人防工程用于出租的，参照普通室内停车场收费标准& & 市民周先生来电：市区花园半岛小区地面没有车位，地下室用作停车场，刚开始是售卖的，现在物业倡导大家租用，可小区地下室一般是人防工程，我们想弄明白的是，小区地下车位能出租出售吗？如果可以，收费有没有指导标准？& & 花园半岛小区位于森园路路南，南侧是别墅区，北侧是高层住宅，地下停车场位于高层住宅下面，地面没有停车位。在不宽的主干道边，停放的私家车排成长龙，几乎没有空当。地下停车场的出入口就在主干道边，每个出入口都安装有电子道闸，可偌大的停车场空荡荡的。& & 周先生家已入住新房数月。“刚开始要大家买地下车位，每个车位售价不菲，后来又说租也可以。我多次问物业工作人员地下车位出售出租有没有许可，收费标准是怎么定的？可工作人员从未明确答复。”周先生认为，高层住宅下面的地下停车场总有部分属人防工程。& & 记者了解到，该小区一二期共300多户，不少业主至今没有买或租用车位。& & 该小区恒佳物业一位工作人员说，小区高层住宅周边没有规划地面车位，地下停车场车位充足，他们一直呼吁业主将私家车停进地下停车场，可很多业主不理解，至今不愿缴费将车停进去。目前用作出售出租的地下车位不是人防工程，属普通地下停车场，每个车位售价8万元。原先出租每月收费260元，其中200元是租金，另外60元是物业服务费。为进一步引导广大业主缴费停车，最近有优惠，凡在11月1日至12月31日之间租用车位的，每个车位每月收费180元，其中租金降为120元，外加60元物业服务费。& & 该工作人员说，乱停车不仅影响小区整体环境，还阻碍了其他车辆正常通行，他们希望业主将车停进地下停车场。至于收费标准的制订，他们是按相关规定执行的。& & 小区开发单位一位负责人说，花园半岛地下有七八千平方米的非人防工程停车位，产权属开发单位，业主可买可租。对于人防工程车位，他们只用于出租。& & 市物价局相关工作人员说，小区地下停车位分人防工程和兼顾人防工程，其中兼顾人防工程是谁投资谁收益，如产权属开发商，开发商有权出租出售，出售价格由开发商自主确定，出租收费标准则可以和承租方约定。法定配备的人防工程应由人防部门来管理，按《江苏省物业服务收费管理办法》规定，如平时用作车位出租，其汽车停放费、租金实行政府指导价。目前，省相关管理办法及我市收费指导标准尚未出台，若实施收费管理，需按民防部门要求执行。& & 按相关规定，小区地下车位出租收费由租金和汽车停放服务费两部分构成，目前，我市住宅小区地下汽车停放服务费的指导性标准为每月每辆50至80元，该费用专门用于车位的保洁、照明、秩序维护费用等。& & 市民防局人防工程管理中心相关负责人说，人防工程如用作车位出租，须经民防部门同意，签订人防工程平时使用合同，且出租期不得超过三年。其出租收费参照物价部门出台的室内停车场收费标准，每月每辆120至200元。& & 目前，市区有关住宅小区人防工程出租出售的投诉比较多，主要是业主无法区别哪些是人防工程，哪些是兼顾人防工程即普通地下停车场所致。经核查，花园半岛小区当初规划了两处人防工程，分别位于29号楼及小区会所的地下，建筑面积分别为6520平方米、5840平方米。这两处人防工程不得出售，如平时出租，收费不得超过物价部门规定的室内停车场收费标准。市民如发现违规，可向民防部门投诉举报。& & 针对市民的反映，市民防局工作人员将前往现场检查，要求开发商强化人防工程标识，标注清楚人防工程平面图，让业主一目了然。& & 此外，该负责人提醒市民，辨别地下室是否为人防工程，首先看有无“人防工程”标识，其次看有无人员掩蔽防护所用的厚铁门等，否则为普通地下停车场。
（不区分大小写）
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11年来，她立足三尺岗台，坚守执
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小区车位只卖不租？不行！市区住宅区地下车位管理办法本月实施
　　《办法》对小区车位租售、使用及管理作出了比较明确的规定。
　　市住建局相关人士介绍，近年来，随着汽车保有量的增加，市民对地下车位的需求持续增长，而有关地下车位的销售、租赁、使用以及管理等方面的规章制度欠缺。实践中，有的开发建设单位销售地下车位行为不规范，有的违法租售人防工程车位，有的变相强制销售地下车位等等，这些情况导致了一些小区业主与开发商以及物业之间的矛盾。
　　关于小区停车位之争本报也曾多次关注。有关住宅小区人防工程出租出售的投诉也比较多，主要是业主无法区别哪些是人防工程，哪些是兼顾人防工程即普通地下停车场。
　　“配套细则会对业主们关心的问题做出更为明确规定，今后小区地下车位管理将有法可依。”市房管局有关人士说，《泰州市市区住宅区地下停车位管理办法》是小区停车位管理的纲领性文件，全文共13条，明确了主管部门，地下车位销售、出租、停车服务价格，销售车位的行为规范和民防设施用于停车的管理原则。接下来，住建、物价、民防等部门还将出台相关配套细则，切实规范小区车位管理，避免纠纷。
　　关键词：人防车位
　　人防车位不能出售、附赠
　　【新规】《办法》第六条规定，住宅区建设单位的产权地下停车位出售价格实行市场调节价，由买卖双方协商确定；租赁价格实行政府指导价，具体办法由市物价部门会同住建部门制定公布。依法配建的人防工程用作停车位的，不得将车位出售、附赠，出租的租赁期限不得超过三年，租赁价格实行政府指导价，具体办法由市物价部门会同民防、住建部门制定公布。
　　【解读】有开发商将人防车位非法出售或附赠给购房者，还有开发商将人防车位出租给业主，一租就是几十年，一次性收取几万元租金，这些都侵害了购房者的利益，也违反了相关法律法规。
　　关键词：停车服务费
　　后期由业委会与物业协商
　　【新规】《办法》第七条规定，物业服务企业或者其他停车服务单位可以按照合同约定收取停车服务费，用于住宅区地下停车区域的设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、服务人员费用以及法定税费等。前期物业管理阶段，停车服务费实行政府指导价，由市物价部门会同住建部门制定公布；业主委员会成立后，停车服务费由业主委员会与物业服务企业协商确定。
　　业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业或者其他停车服务单位签订保管服务合同。
　　【解读】市物价局服价处相关负责人介绍，在前期物业管理阶段，我市住宅小区地下汽车停放服务费的指导性标准为每月每辆50至80元，该费用专门用于车位的保洁、照明、秩序维护费用等。这个标准是2009年制定的，近期他们将对汽车停放服务费进行成本调查、监审，征求各方意见，出台新的停车服务费指导标准，新标准并非就是在现有标准基础上增加费用，也有可能是减少或维持不变。
　　关键词：车位租售
　　不允许只售不租
　　【新规】建设单位未出售(附赠)的住宅区地下停车位，应当优先保障本住宅区业主的停车需求；业主要求租赁车位的，建设单位不得只售不租。满足本住宅区业主的购买和租赁需求后还有多余车位的，可以租赁给本住宅区外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
　　【解读】市住建局相关工作人员介绍，为了防止开发商打“擦边球”，有关车位租售管理还会出台相关配套细则，开发商用于出售和租赁的车位多少要制定一个合理的比例，比如100个车位要有90个拿出来出租，而不是只拿出很少部分来出租，等于变相要求业主购买；或者也可以设定一个车位的销售期，比如6个月，6个月之后如果还有车位没卖掉的话，就必须租赁给业主。
　　记者孙凤娟文/图
　　地下车位产权究竟归谁；停车服务费价格谁说了算；车位只售不租，到底买不买……地下车位之争一度是小区业主、物业以及开发商三者之间的一大纷争，关于以上这些问题终于有了解决之道。5月15日起，《泰州市市区住宅区地下停车位管理办法》(以下简称《办法》)正式实施，根据规定，小区的车位不能只售不租。
　　在泰州车位是买还是租划算？
　　一项调查显示，32.4%的泰州网友认为车位没有投资价值，租个先用；29.7%的网友认为有钱也不买，租车位比较方便；有钱就买车位的网友占21.6%，而认为一定要买车位的网友占16.2%。由此可以看出，目前泰州市场上的绝大多数的购房者还是认为租车位划算，购买车位的欲望较弱。
　　调查还显示，在网友心目中，有近九成网友认为车位价格在3-6万元可以接受，有97.3%的网友认为车位的定价应在10万元以内。由此可以看出，市场上不少车位的价格高于购房者的预期。
编辑：邓晓琦
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