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2016物业管理实务案例分析.ppt 236页
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物业管理实务案例分析案例一　　某物业服务公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表，问题1、解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？问题2、上述不属于物业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？问题3、试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？问题4、在上述所有问题中，你认为不可能满足业主要求，仅需要进行沟通和解释的项目是哪一项？为什么？问题5、针对上述问题，请结合你的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理水平？答题要点问题1：需要资金投入的项目有：1、6、7、8、9项，其中第1、6、9项应在物业服务费中列支，第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。问题2：第4项和第12、13项，物业服务企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理，物业服务企业应向有关部门反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务，并跟踪事态，及时向业主通报。。问题3：可能的原因（1）环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；（2）有食源是老鼠较多的原因。应采取的措施（1）加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭蚊蝇，利用鼠夹，毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；（2）同时加强宣传教育，取得业主配合。问题4：第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均应按物业服务合同的约定以同等标准交纳物业服务费用，不能随意减免物业服务费。问题5：（1）加强基础管理，包括日常检查和员工培训，调整优化管理服务工作流程；（2）加强保安人员管理　、公共秩序管理；（3）加强小区共用设施设备的更新改造工作；（4）加强小区卫生管理工作；（5）加强与业主的沟通。案例二　　某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。问题：1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？3.该小区的前期物业服务合同何时终止？4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？答题要点问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。问题2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。问题3：日或者日（零时）。问题4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经解决。问题5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。案例三　　A公司是某高档商品房住宅小区（总建筑面积80万平方米）的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业服务企业为该小区提供物业管理服务，请回答下列问题：问题1、A公司可以通过哪几种方式选聘物业服务企业？问题2、若A公司聘请B公司为小区提供物业管理服务，他们之间签定的合同是什么合同？该合同应当采取那种签订方式？问题3：（1）A公司与张某签订的商品房买卖合同中，是否包含A公司与B公司签订的合同？（2）买卖合同是否可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于A公司所有？（3）
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物业管理服务案精选整理11.doc 74页
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物业管理服务案精选整理11
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物业管理服务案例精选目录1.谁是真正的业主……………………………………………………………………………(7)----外来人员要搬东西离开小区怎么办？2.严加防范……………………………………………………………………………………(8)----外人到小区讨债寻仇怎么办？3.清理三乱……………………………………………………………………………………(8)----业主在公共走道乱摆放怎么办？4.一视同仁……………………………………………………………………………………(9)----不熟悉业主怎么办？5.一地鸡毛……………………………………………………………………………………(9)----外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？6.假冒业主……………………………………………………………………………………(10)----访客不愿登记怎么办？（1）7.业主的亲属也不行…………………………………………………………………………(11)----访客不愿登记怎么办？（2）8.特事特办……………………………………………………………………………………(11)----访客不愿登记怎么办？（3）9.用理智战胜一切……………………………………………………………………………(12)----访客不愿登记怎么办？（4）10.迂回战术…………………………………………………………………………………(13)----访客不愿登记怎么办？（5）11.不厌其烦…………………………………………………………………………………(14)----住户带人上楼不愿登记怎么办？12.原则与灵活………………………………………………………………………………(14)----来访者说与业主约好要上楼怎么办？13.奋勇擒贼…………………………………………………………………………………(13)----小区范围内有犯罪分子怎么办？14.打鸣的公鸡………………………………………………………………………………(16)----小区内有人饲养动物扰人清闲怎么办？15.无理还要恶三分…………………………………………………………………………(16)----访客蛮横无理乱停车怎么办？16.恩威并用………………………………………………………………………………(17)----外来车辆故意堵塞道口怎么办？17.一箭双雕………………………………………………………………………………(18)----在消防通道上乱停放车辆怎么办？18.是制度就要执行………………………………………………………………………(18)----业主丢失停车IC卡怎么办？19.车、卡不相符…………………………………………………………………………(19)----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（1）20.网开一面………………………………………………………………………………(20)----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（2）21.电梯被困………………………………………………………………………………(20)----电梯发生故障有业主被困怎么办？22.被撞坏的道口栏杆……………………………………………………………………(21)----业主损坏公共设施怎么办？23.公共场合发生的感情“血案”………………………………………………………(23)----管辖范围内有紧急事件发生怎么办？24.只认车主………………………………………………………………………………(24)----业主亲属驾车外出怎么办？25.敲山震虎………………………………………………………………………………(26)----住户在大堂遗失物品怎么办？26.醉酒夜归人……………………………………………………………………………(26)----业主深夜喝醉酒回来进不了家门怎么办？27.综合治理………………………………………………………………………………(27)----有人乱派招贴怎么办？28.因势利导………………………………………………………………………………(29)----住户在楼层焚香燃纸怎么办？29.找到根上………………………………………………………………………………(28)----搬家车49辆损坏公共设施逃走怎么办？30.教管结合………………………………………………………………………………(29)----有人逗留损毁绿地怎么办？31.有理又有据……………………………………………………………………………(29)----破损车辆进入小区停车场后嫁祸于人怎么办？32.随机应变………………………………………………………………………………(30)----租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？33.扶正抑邪………………………………………………………………………………(31)----访客无理打骂安管员怎么办？34.
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邻居把鞋架放在我门口物业还说我太较真
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九月份搬进来的，搬进来之前，装修的时候就发现，门口一直放着一个鞋架。我跟我邻居门是成直角的，也就是说他在他门的正对面，我门的旁边放了一个开放式的鞋架。之前我的房子一直是租户住的，就想着自己搬进来了，跟隔壁说说让他把鞋架拿进去。
因为搬家后一直比较忙，所以就拖到了上周末才跟他说。在这两个月期间，经常门口的地板上有拖鞋、袜子什么的，还很臭。 那个鞋架也是开放式的，很破。感觉鞋子也是没怎么穿的，有些都旧的发黑。
我周六的时候跟他们说，让他们把鞋架拿进去。他们直接回我：在这里住了这么多年了，都是放那的，为什么你来了就要拿走。
第二天我叫了物业来，让他们搬走，物业说：我们只能调解，没有权利强力执行。我就问，物业管理条例中有没有这种规定，物业说：有不准消防通道放东西，但是他们没办法处理。
周日早上吵了可能有一个多小时，隔壁的人说，家里有小孩，会到处爬，鞋子脏，所以不放家里。我说：你们家里做一个封闭式的鞋柜。我就是在家里做的封闭式鞋柜。他们说：本来我是可以做的，但是你们这样，我就是不想做。意思是就要放门口了。
后来隔壁突然指着鞋架说：我今天之内把它们全部扔掉好吗。我说好。她说：你们把我宝宝都吓到了。就抱着她孩子哭。
然后物业指着我说：你太较真了。
最重要的是：今天那鞋架还在那里。
那家户主是建发纸业的一个销售经理。想说这素质，也是醉了。
文章及图片版权归作者和莱芜在线共同所有，转载或引用请注明出处，否则将追究法律责任！
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TA的每日心情开心 22:16签到天数: 46 天连续签到: 1 天[LV.5]常住居民I
不能只为了自己方便不考虑别人的感受。邻里之间还是以和为贵。
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TA的每日心情开心 16:26签到天数: 211 天连续签到: 1 天[LV.7]常住居民III
最烦的就是这样的邻居，自己讲究影响别人，摊上这样的也只好讲究点测量。。。
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TA的每日心情开心 16:26签到天数: 211 天连续签到: 1 天[LV.7]常住居民III
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TA的每日心情开心 04:10签到天数: 521 天连续签到: 121 天[LV.9]以坛为家II
给他挪挪。
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让他挪挪你也放
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揍一顿，就解决了。
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TA的每日心情郁闷 16:04签到天数: 3 天连续签到: 1 天[LV.2]偶尔看看I
林子大了什么鸟都有，不自觉
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同情中…………摊上素质低的邻居真倒霉！怎么应对这种低素质的邻居，又不会伤和气，是个值的探讨的话题
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你做个更大的橱子把楼道都堵住看看他们怎么处理。。。。。
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