上海一手房捂盘惜售、二手房挂牌放量
　　中证网讯 在楼市调控背景下，开发商不降，。购房者不买，上海楼市进入“中场休战”，上海新楼盘集体“避暑”惜售，8月拟开盘比7月份的29个还少11个，仅为18个，而其中价格较低的公寓楼盘难以寻觅。与一手房供应萎缩相比，二手房挂牌激增，接近14万套大关。
　　新盘：远郊微降市区上涨
　　虽然每年7月、8月为售楼淡季，对比往年数据，上海每月新开盘数量在30与40个之间。
　　市场曾经预测，楼市会随着开发商资金压力的增加而出现“血拼”局面。但现状却是，新盘好比挤牙膏，越挤越少。今年7月份，上海新开盘数量为29个，但即将开始的8月，新开盘数量锐减到18个，在楼市调控背景下，上海新楼盘集体“避暑”惜售，新开盘数量已是连续3个月大幅萎缩。
　　中国证券报记者统计发现，18个楼盘中有10个楼盘位于松江、嘉定、青浦、宝山等外郊环区域，其余8个楼盘位于中心城区，多为静安、黄浦的高端公寓。而位于外郊环区域的楼盘中，有3个为纯别墅项目，总价较高。这将导致8月份的有效供应非常稀缺，仅虹桥晶邸、绿地公园壹品等少数楼盘为适合刚性需求的公寓。
　　中信泰富朱家角新城、莱英北郡、江南名庐和上置香岛原墅的价格有所微调，而位于中心城区的高端公寓价格则普遍上涨，紧邻外滩黄金地段的绿城黄浦湾今年1月售价为6 万元/平方米，预计新开盘涨至8.5万元/平方米。
　　业内人士指出，在政策观望阶段，开发商推迟开盘，主要是为了逃避进一步降价或以避免销售不畅造成尴尬。房地产市场已进入后政策及楼市周期性博弈期，预计供应复苏至少要到9月份才能来临。
　　二手房：量增价跌
　　7月以来，上海二手房挂牌量与新政出台时的挂牌量相比增幅超过50%，且多集中在宝山、虹口、普陀、闸北等前期投资客聚集的区域。其中，普陀区的挂牌量居上海之首。
　　近期二手房存量仍在稳步增长，价格调整压力不断积聚。上海官方房地网28日数据显示，二手挂牌量已高达13.8万套，接近14万套大关，近日上海二手房市场监测结果显示，比较抢手的房源价格仍表现坚挺，但降价的范围已然扩散，部分地区出现下调幅度，大约在10%。但稀落的交易情况表明，当前的价格松动依然没有达到购房者主流预期。
　　上海中原有关分析人士指出，近期有近六成的房东遭受过购房者的反复还价，急于出手的房东往往无法抵御这样的攻势，考虑再三忍痛出让。由于目前二手房市场成交低迷、国家政策持续收紧、舆论对于后市的集体唱衰，这让客户对于楼市下行抱有一线希望，一旦房东表示可以做出一些让价后，客户往往就会“得寸进尺”，将房价一压再压。
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潍坊试点“一手交房一手交证”中建大观天下成首个试点项目
　　本报6月26日讯(记者宋昊阳通讯员刘昕滢)26日,记者了解到,中建大观天下项目的90余户新建商品房业主,在验房、收房拿到钥匙后,立即申请办理并领到了房产证,这是潍坊市房产交易中心试点推出的“房证一起交接”工作,在潍坊市尚属首例。
　　目前,在潍坊市房地产市场上存在一些问题,特别是有些新建商品房业主,对购房入住后迟迟领不到房产证感到比较苦恼,意见较大,影响到子女上学、落户、抵押贷款、房屋买卖等,这既影响了业主的合法权益,也影响了开发企业的形象。
　　据潍坊市房产交易中心工作人员介绍,为解决居民购买新建商品房后长时间拿不到房产证的问题,潍坊市房产交易中心在全市首次创新推出了“一手交房,一手交证”便民服务措施,并在中建大观天下项目进行试点,为开发项目办理登记手续开辟了“绿色通道”,让购房人在收房拿钥匙的同时就能申请办理并拿到产权证。
　　房产交易中心主任姜新刚告诉记者,“一手交房、一手交证”对于业主来说是一件好事,为保证中建大观天下项目交付时顺利实现“一手交房、一手交证”,潍坊市房产交易中心做了大量服务工作。据介绍,不是所有新建商品房都能房证一起交接:“房证一起交接”工作对房地产开发企业的要求很高,开发企业必须在项目工程竣工验收完毕,住房周边环境达到要求,缴清所有税费且没有贷款抵押等情况下,才能申请办理房产证,做到交房的同时立即申请并拿到证。开发企业申请办理房产证后,需要国土、建设、消防、规划、地税等部门的全力支持与配合,密切协作才能完成。同时,在办理过程中,较为重要的一个方面是需要得到广大购房人的积极配合,因为购房人是申请办理房产证的一方当事人,没有购房人的材料准备、签字认可、申请办理,也不能办理房产证。
　　据了解,随着“房证一起交接”试点工作的推行,潍坊市房产交易中心将进一步优化、完善工作体系,依法办理房屋登记手续,提高工作效率,维护各方合法权益。
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作者：来源：21世纪经济 08:17
　　上海青年陈悦文（化名）的买房计划恐怕又要推后。
　　他看中的位于静安不夜城板块的一个楼盘，由于考虑时间太长，之前推出的一批货已售罄。最近代理该项目的中介人员告诉他，还有新的房源推出来，但价格肯定不是原来的八九万元／平方米了。
　　陈悦文很清楚，在上海内环，能以这个价格买到实属难得。此前楼盘销售中心的工作人员明确告诉他无房可买。但偶然的机会陈悦文接触到一名代理中介，对方告诉他手头有部分房源，但需通过“定单转让”才能完成交易，并要收取一笔不菲的“好处费”。
　　一名业内人士透露，在上海这种情况确实存在，在预售证审批价格严控的情况下，市区核心路段的一些楼盘售价比此前市场传闻的价格或者比周边的次新房价格便宜。这种情况下，如果公开销售，一会遭遇疯抢，局面不可控，二是对于开发商的利润影响很大。
　　21世纪经济报道记者近期走访多个市中心核心地段的中小型项目，发现有一些项目存在这样的情况。
　　“定单转让”式购房
　　陈悦文看中的这个楼盘，此前对外售价10万元／平方米，中介告诉他，通过中介成交的话只要9万元／平方米不到，但需要交60万好处费。
　　记者通过查询网上房地产获悉，中介口中的房源是该项目的二期尾盘，而项目的三期还未正式开售。陈跃文想买的楼盘所处位置比较有优势，位于苏州（楼盘）河北面，项目四周均是商业配套，已经是现房。“大多数人去问，销售都说没房卖了。”陈悦文说。
　　在与中介接触之后，陈悦文发现中介所说的交易方式并非一手更名，而更像是把房源集中在一名“内部人士”手中再次出售，中介所言的“内部人士”就是与开发商关系非一般的人。
　　那么，交易流程是怎样的呢？首先，陈悦文要先交1万元意向金，然后找到与开发商关系“比较好”的人，陈悦文选中需要的楼层、户型，敲定价格，才能继续操作。如果房子看不中的话，1万元意向金是可以退的；如果单价不合适，则不能保证可以退。如果看中了，就要签一个大约20万的定金协议，协议会把房子的单价、总价列得比较齐全、清晰。然后以现金形式给付60万元好处费，这就代表房子是可以留下来的，接下来就可以走网签流程了。
　　“60万的好处费就用于打点那个人，然后他们（中介）自己也赚一点。”陈悦文说，这样的操作方式也存在于长风板块的个别项目里。但中介表示，网上房地产显示的可售房源，并不能保证可以买到，“因为不确定是否有其他人交了定金”。
　　3月21日，从网上房地产查询的结果来看，该项目二期还有21套房源显示可售。
　　据记者调查，前滩板块一些规模与上述陈悦文看中的楼盘差不多的项目，均有类似情况出现。
　　陈悦文指出，这样的交易流程是有风险的，主要在于1万元诚意金不一定能退，因为看中了房源才能谈价格，价格谈不拢的话诚意金就没法退。而中介认为，这是一手房交易，“定房是必经流程”。根绝中介的解释，这相当于“定单转让”，并强调，陈悦文在定房后一定要先交齐手续费，也就是“好处费”，否则内部人士没拿到钱也不会帮客户办理签约手续。
　　在一个上海年轻群体关注的知名社群网站论坛，有人发帖称，自己有内部关系，可以帮客户提前内定到想要的楼层和户型，还可以在谈好的折扣上继续打折，并指“本公司还可做其他一手楼盘内部订房和打折”，并附上一串楼盘名单：星河湾、仁恒公园世纪、锦绣前城、苏河融景、尚海丽景、晶耀名邸、中粮海景壹号、森兰明轩等等。上述楼盘是否采用这种做法尚需进一步证实。
　　变相涨价
　　陈悦文的买房遭遇，显然是市场紧缩下，房企的另类生存之道。
　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年2月，全市一手商品住宅成交量为36.30万平方米，环比下跌6.62%，同比下跌54.27%，这也是自2012年1月以来，全市一手商品住宅市场月度成交量的最低点；市场在3月的回暖依然有限，在3月已过去接近2／3的情况下，3月以来全市一手商品住宅成交量为36.02万平方米，低于2012年和2014年这两个楼市相对低迷年份的同期水平。
　　而在杭州（楼盘），3月初也有媒体披露一个远郊的项目开发商“回购”房源，欲将之放到二手市场上出售：位于萧山的御景蓝湾2月共成交了498套房源，这些房源的签约均价仅9338元/平方米，比周边的在售楼盘低约5000元/平方米，实际上这些房源被绿都集团的股东方以备案价吃下，将来可能会以二手房的形式在案场再次进行售卖，届时售价会比一手签约价高得多。
　　透明售房网数据显示，绿都御景蓝湾仅2月就已经成交498套，其中刚刚领出预售证的三幢房源，目前可售仅32套，剩余全部处于已售状态。
　　中国指数研究院的数据显示，今年1月御景蓝湾成交价达到14730元/平方米，而今年2月份的成交价突然拉低到9338元/平方米。与御景蓝湾一路之隔的万科江湾城，其为全装修配置，目前在售均价15000元/平方米左右。
　　而记者致电绿都售楼部，销售人员表示房源目前已经全部售完，其它并不多说。
　　有业内人士指出，开发商如此大费周章的目的很简单：在一手房市场普遍限价的背景下，绕开备案价限制，变相涨价。相比上海内环核心路段的项目，御景蓝湾单价显然低很多，从新房变成二手房，客户承担的税费也不算太多。比如，按照现在该项目的在售价格来计算，增值税和个税共6.6%，视客户情况不同还有1%~3%的契税，也就是说将来进入二手房市场如果要卖15000元／平方米，那最多还会产生1440元／平方米的税费。
　　双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，在杭州，此前的几次调控，会有一些房企由于资金有压力，以房抵债的情况会有，股东方属于“回购”的情况少见。如果消费者买到的价格与市场价格差别不大，而成交过程中，款项如果由第三方机构监管，才会规避“二手房”市场普遍存在的资金风险问题。
　　“开发商通过这样的方式获取更多的利润。”章惠芳指出，一方面预售证审批价格与市场价格价差太大，另一方面房企觉得市场有运作可能，在不违规的情况下采取这种曲线赚钱的方式是有可能的。
　　北京（楼盘）国枫（上海）律师事务所合伙人、律师周晶敏认为，上述案例存在以下几点重大风险：首先，1万元意向金的法律性质模糊，且对于何种情况下可以退还，缺乏清晰和有效的书面约定，难以保障购房人的合法权利。其次，在一手房交易中，除了根据合法有效的中介合同，购房人应向中介机构支付合理中介费外，购房人的其他钱款，均应主要作为购房款，支付给开发商。而本案中，购房者却须从购房款中，拿出一笔60万元的“巨款”，支付给在法律上可能和开发商毫无关系的所谓“内部人士”。假设将来本次房屋交易因故取消，或因为房屋质量问题需要退房，60万的“巨款”将无法作为购房款，从开发商退还。
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买一手房时注意看预售许可证明
作者：何小敏来源：信息时报
　　商品房开发商在签订商品房预售合同时“商品房销售依据”一栏经常为空白，未填写任何文字的情形，能否将出卖人的默示行为作为故意隐瞒呢？越秀法院戴法官将为你解答。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故对于出卖人在商品房预售合同“商品房销售依据”一栏的空白处未填写任何文字的默示行为，在法律没有明确规定时，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒而直接认定商品房预售合同无效。　　《商品房买卖合同解释》第九条第（一）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其中“故意隐瞒“是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证明的虚假事实，或者在买受人询问时故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，只是买受人陷入错误意思表示的行为。针对出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为存在主观上的恶意，我国法律制定了赔偿性惩罚的规定，对此买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　最后，戴法官提醒广大市民，购买商品房时应特别注意商品房的预售许可证明。我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买商品房时应尽到注意义务，对出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询以规避不必要的法律风险。
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