楼市真相:为什么房价不跌难以楼市去杠杆是什么意思

彭文生:为什么房价不跌难以去杠杆?
20:09来源: 网络整理
收入与债务结构的错配可能导致系统性的金融风险,美国次贷危机的源头就是低收入家庭通过高参与房地产市场,既是房地产泡沫尾端的推动者,也是泡沫破裂后的主要受害者。有研究总结了过去上百年不同国家去的经历,发现通过经济增长解决债务问题的只是极少数,而且都是偶然的、外生的因素使然。 如果物价上升源自政府的财政扩张,其作用的着力点是基建投资和社会保障,多大的财政赤字才能使其外溢影响对高杠杆的部门和企业带来实质帮助呢? 居民杠杆主要加在收入较低的家庭,富裕家庭通常现金流较为充裕,相对而言,举债消费的意愿较低。收入分布与杠杆高低错配,偿债能力弱的家庭往往杠杆率高,偿债能力强的家庭杠杆率低。例如,有研究显示,美国收入最低的20%家庭的杠杆率要远远大于高收入家庭。 政府通过增加货币发行来减轻自己的债务负担,实际上是用一种不可以被拒绝的负债(货币)替代另一种可以被拒绝的负债(政府发行的债券),非常具有针对性,使得温和通胀成为降低政府债务负担的一个有效途径。 从微观层面看,名义GDP扩张增加企业盈利,提高企业的偿债能力和净资产,降低杠杆率。提升通胀降杠杆的好处是在债务的名义值(分子)不减少的情况下,通过增加分母来稀释债务负担,也就是避免无序的债务违约对经济活动的冲击。 另一个例子是韩国,亚洲金融危机后,韩国企业去杠杆,为了控制经济下行压力,韩国政府鼓励居民加杠杆,宣称借钱消费是爱国之举,导致1997年-2003年家庭贷款占银行总资产的比重提高了1倍。在此期间,消费需求大但收入水平低的年轻人,通过信用卡消费等方式成为加杠杆的主力军,最终于2003年爆发信用卡危机,引起金融市场震荡。 从金融周期的角度看,即便短期通过债务重组达到了降杠杆的目的,高位运行的还会刺激新一轮的信用创造。这里还有一个再分配的影响,减免债务实际上意味着过去通过杠杆投资和投机的债务人得益,而谨慎的、从事实业的人受损,这实际上鼓励其进一步冒险。 彭文生/文 苏琦/编辑 那么如果企业部门进入实质性的去杠杆,家庭部门能否加杠杆呢,两者是否有替代关系呢? 这并不是说在去杠杆的过程中,货币放松没有必要。美国次贷危机后,美联储的货币政策大放松发生在房地产泡沫破裂后,去杠杆带来强大的经济下行压力,政策的逆周期操作对稳定金融、控制经济衰退的程度有帮助。 美国金融危机后,家庭部门去杠杆,但在经济大幅下滑、信贷紧缩的环境下,企业部门也未能幸免,虽然其杠杆率下降的幅度小一些。日本在房地产泡沫破裂后主要是企业部门去杠杆,但家庭部门的杠杆率也下降了。 误区一:通胀去杠杆 第四个误区是,认为去杠杆只是一个债务调整问题,只要帮助高杠杆的部门降低债务负担就是去杠杆,背后隐含的一个假设是房地产价格不必调整。 从国外的历史经验看,通过高增长降低债务对GDP的比例,与其说是一种切实可行的策略,不如说是一种可遇而不可求的偶然现象。
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来源:融360&
作者:彭文生&
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