房什么是不动产查封登记记是怎么回事儿

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-24 09:00 标签： 查封扣押和先行登记
抵押给银行的房子法院是否还能查封
来源：中国法院网重庆频道
作者：曾晓东
　　吴某与金某因借款合同纠纷起诉到法院，后法院依法审理终结，判决金某偿还吴某本金及利息30余万元。当该案进入执行程序后，金某无力偿还借款，但有可供执行房产一栋。法院在执行程序中查明：2009年11月，金某以该房产抵押向银行贷款40万元，该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续，抵押期限自2009年12月至2011年12月。抵押登记期限届满后，金某无力偿还银行贷款，应房管局要求，金某与银行又续签了《房地产抵押合同》，抵押期限自2011年12月至2012年12月，并办理了续押登记。在两次办理抵押登记之间，法院于日依法查封了上述抵押房产，并委托评估、拍卖。银行遂向法院提出异议，称该房产已办理了抵押登记，法院无权查封、拍卖，并主张优先受偿权。
　　法院经研究认为：银行对该房产第一次抵押期限届满为2011年12月，法院在日查封后，银行才与金某签订了新的《房地产抵押合同》，属法院查封在先，银行抵押在后，因此认为金某与银行续签的抵押合同无效，遂裁定驳回了银行的异议和优先受偿的请求。银行不服，向中级人民法院申诉，请求执行监督。中级法院经审查后，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定的有关精神，驳回了银行所谓法院不能查封、拍卖抵押房产的主张，但对银行的优先受偿权给予支持。
　　第一种观点认为，金某与银行续签的抵押合同无效。由于法院在查封房屋后银行才与金某签订新的《房地产抵押合同》，属法院查封在先，银行抵押在后，因此认为金某与银行续签的抵押合同无效。
　　第二种观点认为，金某与银行续签的抵押合同有效。法院在查封房屋前，金某已经与银行签订了《房地产抵押合同》，虽然时间上有一定的相差，但就房屋抵押与银行的事实是确定的，只是存在时间上的瑕疵，并不影响抵押权的成立，故金某与银行续签的抵押合同有效。
　　抵押权，是指债权人对债务人或第三人不转移占有供作债权担保的财产，在债务人不履行债务时，就该财产的变价款优先受偿的权利。抵押权的设定自登记之日起生效，经登记机关核准登记后，抵押权自登记申请之日起享有对抗第三人的效力。查封是人民法院对作为执行对象的财产就地或异地封存，禁止被执行人对其进行处分的一种措施，查封的实质是禁止或者限制被执行人对他的财产行使所有权。被执行人的财产一旦被法院查封，就剥夺了他的处分权，如果被执行人未经法院允许擅自设置抵押或出卖，其行为是无效行为。
　　本案中，金某与银行在房管部门续押登记日期虽在法院查封之后，但依照《担保法》司法解释第五十八条第二款规定：“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序”，由此得出金某与银行的抵押登记日期仍应为2009年12月，在法院查封之前，因此银行对该房产的抵押权仍然有效。
　　但《担保法》第49条还规定，抵押物在抵押期间可以转让。基于这一规定的同一立法精神，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。结合本案，法院对银行享有抵押权的房产在执行中有权进行查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施；但拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。
　　因此，笔者同意第一种观点，法院对该房产查封有效，但银行对该房产享有优先受偿权。
责任编辑：牟菲菲
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3秒自动关闭窗口办理过户登记手续的当天，房子就被法院查封冻结_网易新闻
办理过户登记手续的当天，房子就被法院查封冻结
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到底这是咋回事？
生活报记者 王斯 通讯员 陈胜贵
“吴某购买该房支付了全额价款，属于善意取得，本院不应继续对该房查封，中止执行。”8月25日上午，当法官宣布这个裁决决定时，南宁横县男子吴某悬了8个月的心终于放下了。
去年10月底，吴某花费116万元，从韦某夫妇手中购买了南宁市青秀区一套房产。就在吴某与韦某夫妇到房产部门办理过户登记手续的当天，该套房产因涉及债务纠纷，同时被良庆区法院查封。
吴某到底是善意买房，还是韦某夫妇与其恶意串通，通过“假”买房转移财产？昨日，良庆区法院专门举行了执行异议听证会。
房产过户与法院查封在同一天
“明明花了116万元买东西，可那东西却可能不是你的，没人能体会这种感觉……”吴某摇着头叹息道。
吴某买房究竟有啥遭遇？事情从去年10月说起。去年10月，吴某通过房产中介公司，看中了韦某夫妇位于凤岭南的一套房产。当年10月底，双方就签订了房屋买卖合同，吴某以总价116万元购买该房。因为该房在银行有抵押按揭，吴某支付了50万元按揭款后，获得解押。随后，吴某拿到了房门钥匙，并对该房进行装修。
日，吴某在支付完全部房款后，与韦某夫妇一起到南宁市房产交易中心办理过户手续。当天下午，该中心受理了他们的业务。可到了当天下午下班时间，吴某和韦某夫妇接到了房产交易中心工作人员电话，表示该房产已被良庆区法院予以查封，不能办理过户手续。
几小时前还受理了他们的过户业务，几小时后就被告知房屋被查封，这让吴某无论如何都无法接受。原来，2012年9月前，韦某夫妇向文某借款200多万元，却只归还了195万元。2013年11月，文某到良庆区法院起诉韦某夫妇，并要求对韦某夫妇位于凤岭南的房产进行诉前财产保全。日，良庆区法院裁定，查封韦某夫妇的该套房产。
日，也就是吴某去房产交易中心办理过户的当天，良庆区法院也对该房产予以查封。
支付完房款却几经周折才过户
花出去116万元，房子却被查封冻结，吴某怎么也想不通。在得知良庆区法院的查封裁定后，吴某向良庆区法院提出了书面异议。吴某称，他是日购买该房产，支付完所有房款116万元，并于12月1日入住其中，于12月5日办理了房产转移登记。
而法院在调查后查明，该房屋仍然登记在韦某妻子黄某名下。虽然吴某提出过户登记申请，但尚未获得批准。日，良庆区法院裁定，法院的查封裁定程序合法、适用法律正确，驳回了吴某的异议。
异议不成功，2014年1月初，吴某又以合同纠纷为由，将韦某夫妇告上青秀区法院。今年3月3日，青秀区法院作出调解书，确认双方的买卖合同有效，要求韦某夫妇配合办理过户手续。
随后，吴某又向良庆区法院书面提出执行异议申请。他认为，购买该套房产，他属于善意取得人。他已经投入20万元装修，并实际居住该房。良庆区法院对该房产查封，已经侵犯了他的权益，应该撤销查封。于是，就有了当天的执行异议听证会。
法院裁定买房人属于善意取得
听证会上，吴某拿出了他购房通过银行转账的各票据。吴某还表示，他是通过中介公司购买该房，自己也专门查过该房的档案，当时都没有问题。直到办理过户登记后，才得知该房被查封。
文某的代理人则认为，涉案的房屋查封保全行为在日，该行为在先。良庆区法院执行已被查封的房产符合法律规定，其他债权人仅能对该财产参与分配。吴某在已得知该房产被查封的情况下，仍交完房款，这与常理不符。这就属于恶意诉讼，是为了串通占有该房产。
听证过程中，法官充分听取了各方当事人的陈述。听证会后，法院当庭对执行异议作出裁定。
法院认为，文某与韦某夫妇的借贷纠纷判决已生效，根据财产保全申请对房屋作出的查封行为已经转化成执行行为。在该案中，案外人吴某已按合同约定履行了支付全额价款的义务，属善意取得。法院不应继续查封涉案房屋。据此，法院作出中止执行裁定。
庭审结束后，担任该听证会的审判长良庆区法院院长韦良接受了记者的采访。韦院长表示，吴某买房的行为发生在查封前，吴某并不清楚韦某还欠钱。巧合的是，在办理该房过户时，登记手续交接不久，该房就被查封。吴某支付了相应价款，综合各项证据，可以认定吴某属于善意取得。
韦院长也坦言，在司法实践中，有不少恶意诉讼，案外人与第三人通过恶意串通转移财产。他们签订买卖合同处分财产，且合同在外观上合法有效，甚至有时还有公证或者双方通过虚设诉讼获得的法院判决来认定合同效力。
作者：王斯 陈胜贵
本文来源：广西新闻网-当代生活报
责任编辑：王晓易_NE0011
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