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赠与或继承房产税规定不同
来源：钟华志&　　 |
　　对房地产赠与和继承的税收问题，财政部、国家税务总局在很多文件中作出了规定，包括《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔号）, 《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔号），《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关问题的通知》（财税〔2009〕78号）和《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔号）等文件。因继承与赠与的概念不同，两者适用的税收政策也有所不同，纳税人应注意如下两点。 　　一是赠与方将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹及无偿赠与承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，以及依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，有营业税、、个人所得税等多项税收优惠。赠与方将非普通住房以及不足5年以上的普通住房房屋产权无偿赠与他人，均应照章纳税。 　　二是受赠方属于继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），继承土地、房屋权属，不征契税、个人所得税等；对非法定继承人根据遗嘱承受的土地、房屋权属，属于赠与行为，以及其他情形取得赠与的受赠人应征收契税，同时受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，应按照&其他所得&项目缴纳20%的个人所得税。 　　赠与行为法律约束是解决或调解民事间的民事行为关系，所适应的法律是民法通则，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 　　也就是说，房产赠与是房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人的行为，接受赠与的人由赠与人自行决定，法律没有限制，房产赠与可以附条件，房产赠与是在赠与人生前就将自己财产给予他人并办理实际交付生效。赠与的房屋在办理过户登记手续之前，即在交付之前赠与人可以撤销赠与，交付后不得撤销。 　　继承行为法律约束是解决或调解生者继承死者的财产行为关系，所适应的法律是继承法，属家庭成员之间或遗嘱指定的其他成员之间的财产继承的法律关系，也就是解决法定继承人、或非法定继承人财产继承问题。继承法规定法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹等亲属。而继承的方式可以是遗嘱或立书指定继承人，没有遗嘱或立书的按照法定程序继承。 　　赠与和继承行为不同，所适用的法律不同，也取决于处理税收法律关系所适应的赠与和继承的税收规定不同。 　　在某案例中，一名死者生前立书指定将房产赠与其子，约定在辞世后方可过户给予，具有&继承&法律特征，约定&辞世后方可过户给予与&的本质，注定了&赠与&法律行为失效。 　　税收对继承行为的优惠政策有约束，继承行为的税收优惠，并不是所有的继承行为都享有。 　　继承行为的法定继承程序主要表现形式是法定继承与遗嘱继承。继承一开始，首先适用遗嘱继承，遗嘱继承的法律效力往往优先于法定继承（除对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额之外）。因此，对于继承的结果，可能是法定继承人，也可能不是法定继承人。 　　我国继承法规定的法定继承人范围为：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。作为法定继承人，依据婚姻法第二十条规定，还包括非婚生子女、养子女、同父异母或同母异父的兄弟姐妹等。 　　因此，税法对于继承行为的税收法律关系具有相应的约束调整。适用税收在契税、个人所得税等方面的多项优惠仅限于法定继承的继承人。例如，乔某在生前立遗嘱将自己的价值100万元的住房分别指定由儿子乔老大继承50%，乔老大的儿子继承30%，乔老八（早年已抱养给王某，收养关系成立）继承20%，司法公证有效。 　　这里，由于儿子乔老大属于法定继承人，法定继承50%的房屋产权享受个人所得税、契税等税收优惠；乔老大的儿子不属于法定继承人，而乔老八早年已抱养给王某，且与王某收养关系成立，已丧失对生父母的遗产继承权，也不属于法定继承人。因此，应分别按赠与行为区别对待，取得房屋产权享有个人所得税优惠，但契税应依法征收。如果乔某在生前已将部分房屋产权过户乔老八，则属于无偿受赠20%房屋产权，取得的受赠所得，应按照&其他所得&项目缴纳20%的个人所得税，在计征个人所得税时，不得核定征收，其为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额征收。【】 责任编辑：zhwk
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&&电话：010-6【司法部】废止继承房产、赠与房产必须办理公证规定
7月5日，司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，继承房产、分房遗嘱、赠与房产、涉外涉港澳台房产所有权转移等有关房产登记事项可以不用公证啦!
根据日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”之规定，如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径(具体材料怎么提供、手续怎么办理参见《不动产登记操作规范(试行)》)：
一、遗嘱继承或遗赠
提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。
二、法定继承
法定继承又有三种路径：
1、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记;
2、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记;
3、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。
下附《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》全文：
司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知
(日)司公通字[号
各省、自治区、直辖市司法厅 (局)、建委 (厅)：
党的十二届三申全会以来，随着改革、开放政策的深入实施以及房地产业的发展，各地公证机关积极和房地产管理机关配合,办理了大量房地产公证事项，有利于加强房地产管理机关的管理工作，起到预防纠纷、减少诉讼的作用。
房地产管理机关核发的房产所有权证，是国家确认房屋产权的有效证件，有关房产事项的各类公证文书，是房地产管理机关审查有关房产的法律行为合法性和真实性的有效证明。
公证机关应当积极为房地产管理机关提供法律服务，切实保证房产公证质量。房地产管理机关应当加强与公证机关的联系和协作，严格依照法律、政策和办证程序工作，以完善房产行政管理秩序。
为充分运用公证这一法律手段加强房地产登记管理工作;进一步协调公证机关和房地产管理机关的相互配合，根据有关法律、政策和几年来的实践，特作如下规定:
一、继承房产，应当持公证机关出具的"继承权公证书"和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
二、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱
人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的"遗嘱公证书"和"遗嘱继承权公证书"或"接受遗赠公证书"，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗瞩生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。
三、接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人"赠与公证书"和本人"接受赠与公证书"，或持双方共同办理的"赠与合同公证书"，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
四、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
五、办理房产公证事项，除证明遗嘱，赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。
六、经公证证明后需办理房产所有权转侈、变更登记手续的，
应当在出具公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。逾期提出申请者，应向房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。
七、公证机关办理房产公证事项，应当先与与房产所在地的房地产管理机关联系，了解当地房产管理的具体规定和公证事项涉及的房产情况，根据有关法律和当地房产政策出具公证书。房地产管理机关应当积极向公证机关介绍情况，给予支持和配合。
八、各地房地产管理机关与司法公证机关，可根据本地情况，以必要、便民为原则，制定本地其他房产事项必须公证的规定。
本规定自一九九一年十一月一日起施行。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。[摘要] 父母的财产迟早是留给孩子的，这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言，继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中，继承需要父母去世才能办理，当父母健在的时候，一般会采用赠与或买卖的方式
父母的财产迟早是留给孩子的，这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言，继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中，继承需要父母去世才能办理，当父母健在的时候，一般会采用赠与或买卖的方式。
无论是继承、赠与或者买卖，都会发生一定的税费，哪种方式最低则要视具体房产情况而定。
记者了解到，一般来说，继承房产需要缴纳一定数额的公证费和80元的房屋产权登记费，赠与则除了这两个费用外，还需要缴纳房屋总额3%的契税，买卖则是按照正常的市场情况缴纳，主要包括契税、个人所得税、如果未满两年还需要缴纳营业税等。
公证费根据房屋总额等比例收取
根据《关于降低部分行政事业性收费标准的通知(发改价格[号)》文件，公证收费（包括按行政事业性收费进行管理的公证收费和经营服务性公证收费）中证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准，由现行按受益额的2%收取下调。
其中，收益的房屋评估额在20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取。具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。
以青岛市为例，房屋评估价值120万元的房产为例，需要缴纳的公证费用为.2%+%+.8%=11000元。
也就是说，无论赠与还是继承，公证收取费用为11000元。业内人士告诉记者，一般来说，公证使用的房屋评估价值会略低于市场价格。
赠与、继承与买卖房屋收费情况
如果忽略公证评估费用和市场评估价格的区别，以一套购买时价格为40万元、目前市场总价为120万元的普通住房为例。
（注：登记费和印花税是每种方式都必须要缴纳的，且数额较少，因此此文忽略不计算。）
继承：税费最省，再次出售费用较高
从理论上讲，通过继承的方式把房产留给子女是税费最少的一种方式，假如没有其他方面的考虑，可以等父母去世后再办理房产过户，需要缴纳公证费。
以上文的房屋为例，无论是否唯一住房和是否满两年，通过继承获得需要缴纳11000元的公证费。
假如子女通过继承方式取得房产证后再次出售，此时房产总价为150万元，出售时按照原始房产证时间计算，如果不是唯一住房，需要缴纳差额20%的个人所得税，即为（150-40）×20%=22万元。
如果该房屋为唯一住房，除了购买方需要缴纳1%或者1.5%的契税即外，可以分为三种情况，第一为房屋满五年，那么个人所得税和营业税都可以减免；第二为房屋满两年但未满五年，需要缴纳差额20%的个人所得税即22万元，如果未满两年，则还需要缴纳总额5.5%的营业税即8.25万元。
除此之外，契税的征收需要看购房者的购房情况，由于现在实施按区域收取契税政策，即如果购房者该区域内为首次或者二次购房，且房屋面积为90平方米以下，那么需要收取1%的契税，如果房屋面积超过90平方米，那么首套房为1.5%，二套房为2%；无论房屋面积大小，三套房收取3%。
当然，一般来说，通过继承得到的房屋大都满五年，再售时只需要根据是否唯一来确定是否缴纳个人所得税，另外根据购买方来确定缴纳的契税标准。因此，如果继承取得的房屋再售时非唯一住房，那么至少需要支付差额20%的个人所得税即22万元。
赠与：首次过户缴3%契税再次出售费用同继承一样
除了11000元的公证费外，赠与还需要3%的契税，最终总费用为=47000元。
通过赠与获得的房产，再次出售时费用标准同继承一样。
买卖：满两年再转手可少缴税
假如父母把房产“卖”给子女，一切都按照青岛市商品房过户政策实施。
如果该房为父母唯一住房，且已满五年，子女为首次购买，那么个人所得税和营业税都会减免，需要缴纳房屋总额1%的契税，即1.2万元；如果不是首次购买，则需要缴纳1.5%的契税，即1.8万元。如果房屋未满五年或者不是唯一住房，子女为首次购买，那么除了缴纳1%的契税外，还需要缴纳总额2%的个人所得税，共3.6万元；子女不是首次购买，那么需要缴纳1.5%的契税，即4.2万元。
通过购买后的房屋如果要再次出售，此时房产总额为150万元，如果该房产是唯一住房，那么不需要缴纳个人所得税，但如果不满两年出售，需要缴纳总额5.5%的营业税即150×5.5%=8.25万元；如果满两年，则可以减免营业税，只需要缴纳契税即可。如果不是唯一且不满五年，两者缺一不可，则需要缴纳总额2%的个人所得税即3万元。
由此可以看出，假如子女手中已经有房，未来想将老人的房子出售，那么父子（女）之间采用买卖的方式比赠与和继承都要省钱。如果子女手中无房，仅此一套房子，将来想要出售，那么继承最省钱。
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05-04 05-04 05-04 05-04 05-04 04-30
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新盘:台柳路633号地块尘埃落定 定名海尔罗兰公馆
······
······中国人爆买海外房产 在日本置业真的能资产保值吗？
[摘要]高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置 海外房产 时着重考虑的几个重要问题，而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少……这些细
高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置海外房产时着重考虑的几个重要问题，而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少&&这些细节又有多少买房人在海外投资之前就对其有深刻理解？
中国富人全球爆买不停歇 影响全球楼市涨跌？
需求推动消费力，冷观中国人海外爆买历程：日本的电器、泰国(房源)的零食、欧洲的奢侈品，买空机场免税店&&这些也早不是什么新鲜事。2015年中国出境游客人均消费近1万人民币，而这个庞大的群体，在境外消费数字高达1.5万亿人民币，这相当于深圳去年全年的GDP总量。
购买&海外商品&，眼见已远远不能满足不断壮大的中国富裕层在全球资产配置的需求。国内一线城市房价暴涨、限购政策多变，也将部分高净值人群的资产挤向海外，购置海外不动产成为他们的投资首选。除了北美以及澳洲，亚洲房产也愈加受到瞩目。而多年来一直被视为&崩盘样本&的日本楼市，从2014年至今房价涨幅高达30%。这难道也和中国人爆买有关系？
日本房价两年涨30% 和中国人有什么关系？
日本权威房产数据平台信义房屋发布报告显示：2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占比22%。排名前四买家为：(房源)（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。
整体而言，目前外国人在日本买房的占比仍偏低，在房地产市场，海外资本只能算是锦上添花。而近两年日本的房价上涨，主要还是由于：本国人首套房购置税费降低、日元走势强劲带来的不动产升值、央行维持存储利率不变等调动日本内需的政策推动。
而在东京从事房屋中介交易的林先生告诉笔者，由于成功申请到了2020年的奥运会主办权，政府对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多的购房行为充满期待。新房超过5%、二手房超过10%的租金回报率对中国投资者来说充满吸引力。
重重税费叠加 100万东京公寓升值前景几何？
和其他国家相比，日本买房后还需继续缴纳相关费用：
全国标准税率1.4%/年；城市规划0.3%/年（200 以上需交付）；出售持有5年以内的房产时，升值部分需要缴纳所得税和居民税分别为30%和9%；赠与以及遗产税10%-55%。
如果为孩子上学购买100万人民币的东京公寓，四年顺利升值30%，转售时需要交付4年共6.8万（100万X1.4%X4年）的固定资产税、11.7万的所得税以及居民税（升值30万X30%+30万X9%），共18.5万人民币。这其中并不包括相关物业费用。而超过5年再出售，房价稳升、节省税收支出自然是理想状态，但是买房人依旧要面对日元汇率浮动风险。
日本置业再转售成难题 地震海啸不得不防！
同时，因为日本的物业折旧率非常高，中介公司会对二手房进行非常严格的价格评估，一个不干净的厨房就会使整体售价打折扣。更不用提木质&一户建&高昂的修理费用。尽管购买城中公寓折旧率稍低一些，但是仔细斟酌一下笔者提供的购房案例，是否合算买房人自有评估。同时，在地震海啸多发的日本置业，不购买自然灾害保险政府不负责赔偿任何业主损失，所以对于置业目标城市、地段，投资者还需做出全面评估。
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