我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
物业共用设备设施包括什么 产权最终归属于谁
来源：房天下 &&发布时间：
物业共用设备是指住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行经营，建设方不得擅自对物业共用部位进行处理。《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。 物业共用设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共[1]用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 物业共用设备的产权应归全体业主共有：第1，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。 第2，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。 第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。
7×24小时热文榜
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved&&&&&&&&&&&&&当前问题
小区公共配套设施有哪些？他们的所有权如何认定？
提问者：13*******34&
所属分类：
编辑器加载中...
共有&1&个回答
小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。但是，公共设施产权归属不明、未达到预先的承诺、挪作他用等问题是商品房纠纷中最易引起诉讼的问题。纠纷的焦点，就是公共配套设施的包含范围和所有权的归属问题。
小区公共配套设施有哪些？
教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业服务设施、金融邮电设施、社区服务设施、行政管理设施、市政公用设施。
小区配套设施的所有权如何认定？
公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分。公共配套设施是住宅总体的一部分。没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使。因此，小区公共配套设施的产权是归全体业主共有，任何人都不得私自侵占小区的公共配套设施。
目前物业部分在公用设施、公用部位的权属问题，还涉及维修和费用的承担问题。比如，哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；目前还没有明确规定，只能户主和物业协商着来。
官方客服 热门城市二手房热门城市租房网热门城市楼盘
还没有链家网账号？用户名或密码错误下次自动登录下次自动登录【字体：&&　】
小区内所有配套设施归业主吗
　　多数品质小区，开发商在建设中可能会在小区内配套建设高级会所、游泳池、幼儿园等等，而这些会所、游泳池、幼儿园等等是否当属于小区物业管理用房？他们的所有权应该归谁？日前，柯城法院受理了相关案件，业委会认为这些房屋的产权应该属于小区业主，要求开发商归还。
　　案件还原
　　小区配套设施归谁起纷争
　　市区某小区除了住宅楼外，还设置了会馆与物业管理、老年活动中心、青少年活动中心、游泳池、幼儿园、网球场等配套设施。
　　根据业委会说法，小区2003年建成并交付使用，总建筑面积193110平方米，其中公共建筑面积为12750平方米。经衢州市物价局核定，住宅楼的销售价格中包括小区公共配套设施费用828.75万元，该费用已经计入商品房成本。因此，小区的所有公共建筑配套费用已由业主承担，业主是当然的物权所有人。但小区内的会馆、49号楼营业房、幼儿园、50号楼、物业管理用房等公共配套设施一直被房开公司占用、出租获利，房开公司还将业主所有的公共配套建筑的所有权登记在其名下。为此，要求开发商归还所有的公共建筑配套建筑。
　　而开发此小区的房开公司则认为，当初是他们自筹资金开发建设的商品房项目，土地性质是出让土地，并非政府优惠政策项目。买卖双方签订的是商品房买卖合同，并非经济适用房或房改房的买卖合同。商品房价格是市场价，由商品房买卖合同当事人双方自行约定。
　　业委会所指的小区营业房、幼儿园、50号楼等房屋，其所有权是房开公司依据开发建设而原始取得，房管部门、国土局等相关政府部门已根据规划文件及开发建设资料确认所有权归房开公司，且根据规划文件资料可以得出房产性质是商品房，所有权首先应该属于开发商。
　　至于业委会提及的物业管理用房，房开公司已分两次交付了该小区物业管理用房，面积为1360多平方米，超过了规定的千分之七的物业管理用房面积。在2006年，房开公司也与业委会签订协议，对物业管理用房进行约定，其余房屋属于房开公司。
　　案件分析
　　功能配套设施归产权所有人
　　根据《物权法》规定，小区内应该有千分之七的物业管理用房，而法律文件中公共场所、公共设施等公共建筑的定义是否涵盖了小区内会所、游泳池、幼儿园等建筑的定义呢？案件围绕会所等房屋权属以及开发商是否交付物管用房问题。
　　案件争议焦点之一是会馆、小区内的49(1-5)号营业房、幼儿园及50号房屋的权属。法院认为，会馆、幼儿园等虽是小区公共配套设施，但只是在小区功能上具有公共配套性能，并非所有的公共配套设施均属于全体业主所有。会馆等不动产在结构和功能上具有独立性，属于归特定业主所有的专有部分，而非全体业主所有的共有部分。
　　小区由房开公司自筹资金开发建设，小区所在土地的使用权是房开公司通过支付土地出让金方式取得。开发商出资开发建设小区并据此取得小区房产所有权属于原始取得。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，而会馆、营业房、幼儿园的房屋所有权已经登记在开发商名下。业委会提供的物价局的公共建筑面积明细表、商品房价格构成表、基础设施建设费用明细表及物价局对该小区商品房价格的批复复印件等，不能单独作为确定物权归属的依据。
　　此外，开发商是否按规定标准交付物管用房也是案件争议焦点。法院在审理案件时查明，2005年6月，房开公司将该小区49幢4间房屋所有权证交到衢州房地产管理处物业监管股，明确该房屋为物业管理用房，建筑面积共360.64平方米。2006年12月，双方签订《协议书》约定，小区物业管理用房面积为1001.34平方米，房开公司同意将会馆大楼北侧保安值班室和50号楼的部分房屋作为物业管理用房，移交给业主。两年共计1361.98平方米，不少于规定的千分之七标准。后来，房开公司将相关房屋交付业委会使用，其余房屋一直由房开公司占用。其中会馆、49(1-5)号营业房、幼儿园房屋所有权登记在房开公司名下，50号房屋尚未登记。
　　案件提醒
　　小区配套设施并非都归业主
　　该案柯城法院作出一审判决驳回了业委会的诉讼请求，但业委会已经提出上诉，目前案件处于二审阶段。
　　有法律人士分析认为，业主在购房商品房时虽然涉及到平摊价格的问题，但商品房价格是由市场决定，物价局的审批并不能作为依据。房开公司配套建设的幼儿园、商场、银行等，具有独立性，应该归属于小区功能配套，有别于一般的小区公共设施配套。小区功能配套是房开公司为提高楼盘品质，吸引购房者，提高销售业绩的一种营销策略，不能认为属于业主所有。小区功能配套的房屋产权归属应该是“谁投资谁归有”，并不是商品房的附属物。
　　不过，从诚信角度，这类功能配套在使用上应该有所限制，房开公司在规划时承诺的幼儿园、会所等，在建成后就应该用于幼儿园、会所等，不然违背了当初开发商对购房者的承诺，会影响小区生活品质。记者祝春蕾通讯员可法
[来源：衢州晚报　　编辑：梅萌]关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议（转） - 城市规划博客
> 文章正文
/ 浏览次数:
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议
作者：翁羿
随着我市房地产业迅速发展，广大居民的居住条件和环境得到了极大的改善。居民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施的配建，其权属及管理问题日渐成为社会关注的焦点。物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，但对“公共场所、公用设施”界定并不明确，对于同一种类型的公建配套用房的权属，各地出台的政策也不一样,给商品房预售许可及房屋登记工作带来困扰。鉴于此，特对我市住宅区公建配套设施权属及其管理问题作一些调查与思考，供有关方面研究筹策。
一、我市公建配套管理的基本情况
（一）主要政策规定
我市涉及居住区公建配套管理的政策主要有：《无锡市政府印发〈无锡市住宅区交接管理暂行规定〉的通知》（锡政发[号）、《无锡市政府批转市教育局等部门〈关于无锡市市区新建居住区教育设施配套的实施意见〉的通知》（锡政发[号）、无锡市政府关于印发调整&无锡市市区住宅部分配套设施标准&的通知（锡政发[2004]9号）、《无锡市商品房交付使用管理办法》（市政府令第127号）等，先后对住宅区公共服务设施的建设标准、竣工验收及移交管理等作了规定。
其中，日起施 行的《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施应当统一规划、设计，同步配套建设。要求商品房通过交付使用竣工验收后，房地产开发企业应当将配套公共服务设施按照房屋设施用途移交使用管理权。教 育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地的区人民政府确定的有关部门或者单位移交；物业管理用房应当向前期物业服务单位移交；其 他配套用房和设施应当按照有关规定移交。
（二）实际操作情况
新建居住区开发建设时，由市规划主管部门在地块规划设计要点中提出配套设施指标，市建设主管部门出具公建配套的基本实施要求，房地产开发单位再向市建设主管部门提交居住区公建配套立项申请，市建设主管部门根据上述资料结合有关规定进行批复。
对于公建配套建成移交后其权属界定问题，我市暂无政策依据。当前实际操作中，对于住宅区公建配套房屋登记主要是根据规划、建设部门的审批证明来确定。对符合 规划条件经建设局认定的非经营性公建配套房屋，初始登记由开发企业代为申请，只登记不发证；对经营性公建配套房屋，属开发单位所有，登记在开发单位名下， 并发放权属证书。
（三）存在的问题
1、经营性公建配套权属界定模糊。对经营性公建配套项目，我们通常将市建设主管部门公建配套批复中“经营性”注记作为面积测绘及预售许可的依据。但在实际操作中，我们发现存在如下问题：一是公建配套批复对同类公建配套注记不一致。例如：在滨湖新城3号地块公建配套项目立项批复中，“文化活动中心”注记为“建议经营性”，“储蓄所、邮电所”为“经营性”；在XDG-2009-68号地块公建配套批复中，“文化活动中心”没有注记（推断为非经营性），“储蓄所、邮电所”等为“建议经营性”；又如：太湖新城一号地块公建配套项目立项批复中，“净菜超市”项目被注记为经营性；XDG-2009-85号 地块公建配套批复中，“净菜超市”被注记为建议经营性，由此造成同类公配权属认定不一致，建设单位对此提出异议。为此，我们也与建设主管部门进行了沟通， 其认为公建配套批复中的注记，只是标明其用途为经营性质，并非对权属的认定。目前，建设主管部门在公建配套立项批复中对此已不再注记。二是公建配套批复与规划许可证注记存在不一致。万科城市花园项目的公建配套批复（滨湖新城2号地块）中“书店”、“影视中心”、“邮电邮政中心”“便民修理店”“药店”等注记为“经营性”；而该项目D1、D3组团的“建字第B0009号”建设工程规划许可证却注明邮电邮政中心、药店、图书文化中心、便民修理店、书店等属于公建配套，未计入商业面积范围。
2、对配套公建实际用途改变缺乏监管。在 商品住宅交付使用竣工验收时，公建配套项目的面积标准达到立项要求，便可通过验收并移交管理。然而，在实际操作中，一些非经营性的公建配套移交后，可能会 被挪作他用。而经营性商业配套用房归开发企业所有，开发企业出租或者转让后的实际用途可能发生改变，与规划要求不一致。如何对交付后的公建配套设施进行监 管，更好的维护广大业主的合法利益，是政府相关部门需要关注的。
3、部分项目开发公司自愿配建的服务性公配缺乏明确规定。为提高商品房的品质和档次，在按照规定必须配建的公建配套之外，一些开发公司会设计诸如室内游泳池、健身房、体操室等配套设施，承诺为业主提供服务，作为销售时的卖点。对这部分配套的产权及使用管理问题都缺乏规定，业主入住后容易和开发企业间产生矛盾。
二、涉及住宅区公建配套设施的法律法规
（一）《物权法》第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；
（二）《城乡规划法》第29条“城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设······优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设······”；
（三）《物业管理条例》第50条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”；
（四）《城市房地产开发经营管理条例》第12条“······土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：·····基础设施和公共设施的建设要求·····;”以及第18条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：······城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况······”；
（五）《房屋登记办法》第31条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”；
（六）《城市居住区规划设计规范 》（GB 50180-93）第6条“居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施”；
从上述法律规定看，国家对公建配套设施的界定没有统一标准，而《物权法》也未明确公共服务设施的内涵及范围，这就造成了按规划要求配建的住宅区公建配套设施权属认定模糊不清。
三、其他城市的相关政策
课题组考察了国内兄弟城市的相关政策，总体上讲出台专门政策的城市不多，主要有西安、成都、天津、杭州、福州、镇江等市出台具体文件，主要做法：
（一）明确划分经营性与非经营性公共配套设施具体范围。天 津市明确规定：“住宅配套非经营性公建是新建住宅项目中必须控制以保障民生需求、居民生活必需的公共服务设施，主要包括：教育、社区医疗卫生、文化体育、 社区服务（含菜市场）、行政管理和市政公用等六类公共服务设施。”非经营性公共配套设施一般规定不得销售，建成后应无偿进行移交。
（二）分别规定非经营性公共配套设施的产权归属。福 州市《关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》分别规定了属于政府所有、属于全体业主共有的公共配套设施范围，不在前两者范围的公共设施产权归属开发 建设单位与业主的约定确定；属于政府所有的由管理单位办理权属登记。天津市、镇江市规定“配套非经营性公建参照我市直管公产房屋相关规定办理产权登记，由 所在区县房屋管理部门实施统一管理。”
（三）对于属政府所有的非经营性配套在土地出让合同中明确约定。福州市规定：“国土资源部门应当将居住区公共配套设施建设、移交等要求，作为土地使用权出让或者划拨文件的必备内容予以公示。国有建设用地使用权出让公告、出让合同或者划拨决定书等文件还应当对居住区用地规划确定的下列公共配套设施权属作出约定。”
（四）规定公建配套设施不得改变用途。天津、西安、福州等市都规定，应当移交给相关部门的公建配套设施不得出租、出售或抵押，不得改变公建配套设施的使用性质。房屋权属登记部门应当在配套设施的房屋所有权证上注明其规划设计用途。
四、对公建配套设施权属认定的思考
结合对法律法规的理解，个人认为对住宅区公建配套产权归属的认定，可以把握以下几点原则：
（一）法定原则。这是认定权属关系的首要原则，对住宅区公建配套设施法律法规及地方政策有明确规定的，应遵照规定执行。如物业服务用房，《物权法》明确规定属业主共有，不存在争议。
（二）约定原则。法律对权属规定不明的情况下，应尊重当事人的约定。对招拍挂出让的项目，凡土地出让合同中明确约定建成后无偿移交给政府或由政府收购的，则该公建配套设施的产权归政府相关部门所有。
（三） 投资受益原则。“谁投资，谁受益”是《物权法》关于解决产权纠纷的一个重要原则。过去商品房价格由政府核定，建设成本已列入小区商品房建设成本的公建配套 设施应该归为业主共有。但如今商品住宅已完全市场化，房价由开发企业根据市场情况自主定价，故无法判定公建配套的建设费用是否计入开发成本。对于经营性公 建配套项目，如果既无规定又未约定，则可以推定其由开发企业投资建设，产权归开发企业所有。
（四） 权利制衡原则。住宅小区的不论是法定配建的，还是开发企业自愿配建的，都应当是构成该住宅小区价值的组成部分，在使用过程中为全体业主提供相 应服务。从一定意义上讲，对商品房预售而言，规划设计中确定的内容都是合同的组成部分，开发企业不得擅自改变。公建配套设施建成后，不管属于谁所有，都不 能擅自改变用途。
五、对公建配套设施管理的建议
（一）进一步按用途明确居住区非经营性公建配套的具体范围。
对于居住区公建配套设施的范围，规划要求分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它等八大类，具体还要按统一标准对非经营性（公益性）公建配套的范围进行明确划分。
1、教育设施：公办幼儿园、小学、初中；
2、医疗卫生：综合医院、社区医疗服务中心、社区卫生服务站；
3、文化体育：文化活动中心、体育运动场馆等；
4、社区服务：社区服务中心、社区服务站、老年活动中心、托老所、邮政设施等；
5、市政公用：小型垃圾转运站、垃圾分类收集箱、基层环卫机构、公厕、燃气调压站、居住区级公园等；
6、行政管理：社居委、街道办、派出所、社区警务室等。
（二）明确居住区公建配套设施的投资建设主体。
将居住区公建配套设施的投资建设主体分成三类：
1、公益性公建配套设施由市政府、各区（市）县政府直接投资兴建或在土地招拍挂条件中，根据规划条件明示该地块中包含的公共设施配套项目建设要求，由土地竞得方承担配套建设任务，建成后无偿移交给政府相关主体接管。
2、经营性公共设施配套项目用地按招、拍、挂方式供地，引进社会资金进行建设，实行“谁投资建设，谁经营管理”。
3、专业设施项目由服务提供商接管维护，如变电站等。
（三）明确居住区公建配套设施的权属及移交接管主体。
1、公益性的公共配套设施明确属政府所有，建成后由政府确定的管理使用单位与开发建设单位办理移交手续，由管理使用单位申请办理权属登记手续。
2、 经营性的公建配套设施明确属开发企业所有，建成后由开发企业申请办理权属登记手续，自主经营。对于商品房项目中开发企业自愿配建的室内泳池、健身房、养老 中心等为业主提供服务的经营性配套用房，建成后登记为开发企业所有，开发企业可自持经营，但今后未经业委会或多数业主同意，不得擅自转让或改变用途。
3、属全体业主共有的居住区公共配套设施，由开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。建成后由前期物业服务企业与开发建设单位办理移交手续，项目所在地区物业主管部门负责监督指导。
（四）加强制度建设，完善居住区公共服务设施的配套建设工作机制。公建配套项目从规划设计、投资建设到移交管理，在各个环节牵涉到的管理部门较多，情况较为复杂。建议市政府明确协调管理主体，充分发挥牵头作用，同时研究制订专门的管理制度，落实工作责任，从而进一步规范我市居住区公建配套设施建设管理工作。
总之，居住区公建配套设施是保障居民基本生活需要的必备设施，也是群众共享基本公共服务的载体，体现了社会管理水平，更是民生事业所向。规范居住区公共设施配套建设和管理，理顺居住区公共配套设施各产权人的关系，既关系到人民群众切身利益,又关系到房地产开发企业建设公建配套用房的积极性。因此，我们有责任厘清居住区公共配套设施的产权归属问题，维护好各产权人的合法权益，进而减少和防止由此产生的纠纷，促进社会和谐稳定。（作者单位：无锡市住保房管局）
版权所有: , 转载请注明本文出处。
觉得好，请分享一下，我会继续努力
本站QQ群推荐
城市规划设计人员群：
城市规划管理人员（工作单位必须是规划局的）群：
城市规划专业考研群：
城市规划专业在读研究生群：
城市规划专业本科学生群：
注册城市规划师考试复习群：
江苏规划专业交流群：
浙江规划专业交流群：
四川规划专业交流群：
以上群必须验证，请填好单位或专业情况，请勿重复加群！
请大家多使用站内搜索，寻找相应关键词，如果找不到相关内容可以发邮件询问！
投稿交流邮箱