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独山县大戏楼片区第一期棚户区改造房屋征收安置补偿实施方案
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部门编制，经办公室审核后公开
为加快城市建设，提高城市品位，改善城乡居民生活与居住环境，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》、《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）》、《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》及国家、省、州关于棚户区改造等相关政策，按照公平、公正、公开原则，切实维护公共利益，依法开展征收与补偿。
一、项目名称
独山县大戏楼片区棚户区改造项目
二、实施主体
独山县人民政府是房屋征收与补偿工作的主体（以下简称征收人）；县住房和城乡建设局为征收部门，县房地产管理局为征收实施部门，组织实施房屋征收与补偿安置工作。
&&&&三、征收范围：东抵环东路向侧；南抵虹桥路；西、北面以黑神河为界（具体范围以规划征收红线为准）。
&&&&四、征收签约时限：日－日
&&&&五、征收补偿原则：
&&&（一）征收原则
&&房屋征收红线图及停建公告发布后，单位、个人对征收范围内的房屋、土地，不得进行下列行为：
新建、改建、扩建房屋；
改变土地、房屋用途；
建立新的房屋租赁关系；
房屋所有权变更登记和抵押登记；
新增、变更工商、税务登记；
重新对房屋进行装饰装修；
其它增加征收补偿的行为。
违反规定实施以上行为的，房屋征收时不予补偿。
&&&（二）补偿原则
1、遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则；
2、遵循公平补偿、先补偿后搬迁原则；
3、遵循先选房、先签约、先补偿的原则；
4、遵循补偿方式由被征收人自行选择的原则；
六、评估机构的选定
房地产评估机构由被征收人协商选定。在县人民政府征收决定公告发布之日起5日内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
七、被征收房屋的认定
（一）被征收房屋的权属、性质、结构、用途和面积，以房地产权属证书或产权产籍档案记载的为准。
（二）被征收房屋所有权存在纠纷或房屋所有权不明晰的，采取证据保全后实施征收。
（三）历史形成无权属证明的同一宗封闭土地上的建筑，需经国土、规划、住建等相关部门确权后，按本方案进行补偿。
（四）违章（违法）、临时建筑，根据相关法律、法规进行处理。
（五）临街门面的认定标准（须全部满足下列条件）：
1、被征收房屋为沿街、底层、合法建筑；《国有土地使用证》登记的土地使用性质为商业用地；《房屋所有权证》登记的规划设计用途为商业或商住；
2、被征收人需提供合法、有效的营业执照、税务登记证（证照登记地址须与房屋地址一致）；
3、在征收公告发布前必须持续从事经营活动。
4、沿街（路）面的集资房（含房改房）、临时建（构）筑物及附属物一律不认定为商业用房。
（六）底层住宅改为经营的认定及补偿：
根据《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第六条规定：被征收房屋的房屋权属证书登记用途为住宅， 但已改变为营业用房，并且符合下列条件的，适当提高实际用于经营的房屋价值的补偿：
1、取得合法有效的营业执照、税务登记证并有纳税记录;
2、房屋权属证书所载的地点与营业执照、税务登记证注明的营业地点一致。可以适当提高补偿的情形和标准：
(1)1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，按营业用房进行补偿。
(2)1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》实施后至 2001 年 11 月 1 日《城市房屋拆迁管理条例》 实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加 50% 的补偿金额;
(3)2001 年 11 月 1 日《城市房屋拆迁管理条例》实施后至 2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》 实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加 20% 的补偿金额;
(4)2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》实施后改变的，不增加补偿。
伪造、变造房屋权属证书或证明文件、营业执照等，骗取补偿的，房屋征收部门依法予以追回。
（七）房改房、集资房未交土地收益金的，须补交土地收益金，获得全产权后，按本方案进行补偿。
&&&&八、征收补偿安置与结算方式
征收补偿安置方式主要有货币补偿和产权调换两种，由被征收人选择其中一种补偿方式进行补偿与安置。符合保障性房屋租（购）条件的可以优先选择保障性房屋进行安置。
机关企事业、人民团体单位房屋按《 独山县城市棚户区改造项目机关、企事业单位房屋征收补偿方案（独府函〔2013〕39号）》文件实施安置与补偿。
货币补偿方式：
1.住宅房屋：
即以被征收房屋现状的市场评估价为依据，由征收人一次性计算结清被征收房屋补偿价款给被征收人。房屋市场评估价由有资质的房地产评估机构评估确定。
即：被征收住宅货币补偿款＝被征收房屋现状市场预评估单价&被征收房屋合法面积
2.商用房：
由评估机构对被征收商用房屋进行评估，根据该片商用房屋评估单价（见附表一）、测绘面积计算，结清价款给被征收人。
即：被征收商用房货币补偿款=被征收商用房现状市场评估单价&被征收商用房合法面积
产权调换方式：
(1)现房：被征收人选择产权调换的由征收主体根据国家、省棚户区改造安置房源条件，将县城区符合条件的商品房现房收集建立房源库，被征收人可在安置房源库中自行选择，并按下列比例进行产权调换。
可调换楼盘名称
产权调换系数比例
小上海花园
产权调换比例由县房地产管理部门根据各楼盘销售备案均价进行确定
&&国际温泉城
&&黔桂商贸物流城
&&建恒&山水豪庭
（2）期房：被征收人选择产权调换的由征收主体根据国家、省棚户区改造安置房源条件，将县城区新建开发楼盘符合条件的商品房期房收集建立房源库，被征收人可在期房安置房源库中自行选择，并按下列比例进行产权调换。
可调换楼盘名称
产权调换系数比例
中央城二期
产权调换比例由县房地产管理部门根据各楼盘销售备案均价进行确定。
碧贵城二期
温泉城二期
建恒&山水豪庭二期
京都国际二期
当被征收人选择产权调换房屋剩余面积小于征收人提供安置房源库中最小户型面积时，剩余面积方可采取货币补偿方式进行结算补偿，采取货币补偿结算面积不再计算过渡费。
&&&&当被征收人选择产权调换房屋面积大于被征收房屋合法面积（含奖励面积）时，超出被征收房屋面积30㎡(含30㎡)以内，按2300元／㎡向征收人进行补差，超出30㎡以上的由被征收人按最高限价计算、结清差价给征收人。
（三）下列3种情形的房屋不采取货币补偿方式进行补偿安置：
（1）被征收房屋的共有人或各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的；
（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。
（四）被征收房屋建筑面积的确定：
1、被征收房屋建筑面积以产权证载明面积为准。房屋征收时经具备房地产测绘资格的机构实地勘测建筑面积与产权证载明建筑面积有差异的，由住建（房管）、国土等部门对被征收房屋的建筑面积进行确认。房屋面积的测量按《房产测量规范》（GB/T0）及相关规定测量面积。
&&&&2、房屋主体层高达不到国家丈量规范及国家相关房屋建筑面积测绘规范要求的建筑物、构筑物、附属设施，均不作为建筑面积进行产权调换补偿，按其建造价（独府办发〔2013〕94号文件标准）进行一次性货币补偿。
3、经住建、规划等相关部门批准建设的临时建筑，在批准期内，按建筑造价给予一次性货币补偿；超过批准期限的临时建筑和未经批建的建筑，限期自行拆除，不予补偿。
（五）搬迁费、临时安置补助，由征收人按以下方式计算支付给被征收人。
1、搬迁费：
&&&（1）住宅房屋搬迁费=被征收房屋合法面积（不含奖励面积，不足80平方米按80平方米计）&11元&2次（选择货币补偿方式的只计算一次搬迁费）。
（2）商用房屋搬迁费＝被征用商用房合法面积&18元。
2、临时安置过渡费：（选择或采取货币形式补偿的部分面积不再计算）
（1）现房住宅房屋临时安置过度费=被征收房屋合法面积（不含奖励面积，不足80平方米按80平方米计）&11元&6个月（现房过渡期为6个月，在过渡期限内，由征收人提供周转过渡房的，不再支付过渡费）。
（2）选择期房安置过渡费补偿方式，从签订征收补偿安置协议之日起，过渡费补偿标准为：被征收户住房过渡费=被征住房合法面积（不含奖励面积，不足80平方米按80平方米计）&11元&过渡期【期房总层数25楼层及以上首次支付按19个月计算，24楼层（含24层）以下按16个月计算，之后按月计算支付至交房之日，不足一月的按一月计算】。
（六）室内装修补偿：
&&&&根据实际装修情况，参照《独山县城棚户区改造项目房屋征收附属设施、设备、装饰装潢项目补偿标准》（附后）计算补偿。其它花卉苗木的补偿参照《独山县城棚户区改造项目房屋征收范围内附属物补偿标准》（附后）计算补偿费。
（七）&地大于房&（容积率小于1）土地补偿
被征收人的合法土地面积大于房屋建筑总面积（即容积率小于1的）部分土地征收补偿：
1、土地为划拨性质：补偿费=超出部分的土地面积&该地段土地基准地价&60%。
2、土地为出让性质：补偿费=超出部分的土地面积&该地段土地基准价。
土地属出让性质，除以上补偿费外，再按以下标准增加补偿：受让时实际支付的土地出让金&土地使用权出让年限&土地使用权剩余使用年限。
九、优惠和奖励
在规定的签约期限内签订补偿协议并按期搬家交房的被征收户，符合条件的可享受以下优惠及奖励政策。机关、企事业单位房屋征收补偿不享受此方案的奖励政策。
（一）优惠政策
1、被征房屋室内装修补偿按《独山县城棚户区改造项目房屋征收附属设施、设备、装饰装潢项目补偿标准》（附后）计算后上调10%计算补偿费。
2、选择产权调换的被征收户，可享受&不补房屋新旧差和建筑结构差&的优惠。
3、日《中华人民共和国城市规划法》生效起，因政府主导，同一产权人房屋被征收后，由政府指定地点给予安置建房的，在此次房屋再次被征收的，按现被征收房屋合法面积的建安成新价增加20%的货币补偿，即：增加货币补偿=（房屋建安成新价&现被征收房屋的合法建筑面积）&20%。
因旧城改造或街道改扩建等，同一产权人房屋曾被切割或退让的，按被征收房屋合法面积建安成新价增加10%的货币补偿，即：增加货币补偿=（房屋建安成新价&现被征收房屋房屋的合法建筑面积）&10%。
房屋建安成新价（含税） &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元
4、非临街住宅屋房用于经营，其房屋产权合法、经营行为合法的，并提供合法经营手续和纳税证明的，除按合法住宅面积计算补偿外，按60元/㎡增加计算一次性经营性损失补偿。
（二）奖励政策
1、选择货币补偿的：在规定期限内签约的，签约奖励10000元，征收公告签约期第一个10天及以前签约并按期交房的，再增加每户10000元奖励，逾期违约的，所有奖励全部取消（不含商用房）。
2、选择产权调换的，签约交房奖励：
前三天签订补偿协议的被征收户，奖励10%住宅建筑面积（住宅面积奖励不足12平方米的按12平方米计），最大奖励不得超过30平方米；然后按每三天递减总奖励面积的10%，第三十天后不再奖励。选择产权调换的，非临街自建房底层合法建筑面积的补偿，除按住宅回还面积外，再奖励100%的住宅面积。
以上奖励面积，不计算搬迁费和过渡费。
3、自建房户在规定的期限内签订协议的，且两证（土地证、房产证）齐全，按户一次性奖励1000元（缺一证均不予奖励）。
4、在征收公告签约期的第一个10天及以前签约并按期交房的另奖励10000元。
以上优惠和奖励，被征收人未按期交房的，全部取消。
十、其它事项
（一）、被征收人的房屋所有权证、土地使用权证在签约时须上交征收工作组办理注销手续；因故遗失或未上交的，由相关主管部门在被征收人签约后按照有关规定注销。
（二）、自本方案发布之日起，签定征收补偿协议前，由被征收人自行解除租赁关系，解除抵押及产权纠纷。征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）、相关税费处理。凡属于本次房屋征收补偿安置范围内的被征收人，按比例调换的安置房，其调换房屋有关的税费由征收部门缴纳；对调换房屋面积超出其补偿面积部分产生的税费则由被征收人自行缴纳。
（四）、住房保障政策。征收范围内，以产权户为单位，经核查，家庭实际居住且在它处无住房的，原房屋套内面积不足45㎡的，补足45㎡套内面积回还。符合保障性住房条件的，优先解决保障性住房。
（五）、本方案未尽事宜，由征收人、被征收人共同协商解决，或按有关法律法规执行。
（六）、为保证征收工作按期完成，被征收人应积极配合，按期搬迁。征收人与被征收人达不成征收补偿协议的，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府将依法申请人民法院强制执行。
（七）、本方案颁布之日起执行，并由县房地产管理局负责解释。
1、独山县大戏楼片区棚户区改造项目被征收房屋预
2、&独山县城棚户区改造项目房屋征收附属设施、设备及装饰装潢项目补偿标准
3、独山县城棚户区改造项目房屋征收范围内附属物补偿标准（1）
4、独山县城棚户区改造项目房屋征收范围内附属物补偿标准（2）
5、独山县城各类用地基准地价
独山县大戏楼片区棚户区改造项目
被征收房屋预评估价格
全新单价（元/㎡）
（含房屋分摊的土地使用权价值）
黑神河以东
独山县城棚户区改造项目房屋征收
附属设施、设备及装饰装璜项目补偿标准
单价（元）
镜面抛光砖
大理石地面
花岗岩地面
碎花岗石地面
塑料压花地面
指主体建筑物以外的地面
水泥方块地面
水磨石地面
地面有装饰画每幅
马赛克地面
（含地筋）
单价（元）
二、地脚线
水泥地脚线
油漆地脚线
釉面砖地脚线
镜面抛光砖地脚线
贴墙布（纸）
（含海棉）
腻子粉墙面
按建筑面积的3倍计算
乳胶漆墙面
按建筑面积的3倍计算
按建筑面积的3倍计算
15cm&15 cm
（含地脚线）
20 cm&30 cm
（含地脚线）
30 cm&45 cm
（含地脚线）
单价（元）
内层含细木工板
普通三合板
榉木三合板
杉木板（1.5cm）
三夹板窗帘盒
三夹板吊柜、壁橱、矮柜（正立面）
实木板独门
含门套、油漆
指房屋主体结构评估等级以外的门
实木板双开门
含门套、油漆
（含损耗、五金件）
含汽窗、五金配件
塑料玻璃门
（含柜、造型）
三夹板门套（窗套）
铝合金门窗
90系列壁厚1.2mm
90系列壁厚1.2mm
铝合金防盗网
铝合金扣板雨蓬
单价（元）
全玻综合1.2厚
按顶杆长度计算
水泥碗底线
玻镁板吊顶
窗花玻璃吊顶
单价（元）
塑扣板吊顶
石膏板吊顶
纤维板吊顶
铝合金扣板吊顶
六、厨、卫、其它
一眼灶（土灶）
两眼灶（土灶）
水泥台板（组合灶）
人工石材台板
（组合灶）
天然石材台板
（组合灶）
围墙（单墙）
12cm整砖单片墙
含基础、粉刷
围墙（整砖空斗墙）
围墙（整砖实墙）
铸铁（铁花）围栏
镀锌管围栏
柱、琉璃瓦另计，按正投影面积
按深度计算
单价（元）
含粉刷、贴瓷砖
鱼池（砖混）
深度1m以下
深度1m以上
单价（元）
钢筋防盗网
直径14mm以下
钢筋防盗网
直径15mm以上
不锈钢防盗网
钢管防盗门
制式防撬门
电动加400元/扇
铸铁铁艺门
壁挂式空调
含制冷液、拆卸费
立柜式空调
含制冷液、拆卸费
脱排油烟机
太阳能热水器
一次性赔偿
电（燃气）热水器
不锈钢管栏杆
陶瓷铸铁浴缸
单价（元）
水磨石水池
贴瓷板水池
不锈钢单槽水池
不锈钢双槽水池
立式瓷水池
台式瓷洗脸盆
单价（元）
大理石洗漱台面
暗线开关插座
高档（国际电工）
中档（飞雕）
预制板隔热层
暗线电视、电话插座
暗线电脑插座
明线开关插座
明线电视电话插座
明线电脑插座
单价（元）
1、货币补偿按征收时相关部门规定标准补偿安装费；
2、产权调换按相关部门规定的迁移费补偿。
构造体全部为钢筋混泥土
单价（元）
净空高170cm以上
三合板隔板
木工板隔板
筒灯、射灯
豪华型壁灯
豪华型吊灯
单价（元）
木结构招牌
钢结构招牌
玻璃钢雨蓬
彩钢板雨蓬
天井不锈钢架亮棚
天井角铁亮棚
天井木架石棉瓦棚
喷绘广告牌
喷绘广告牌
不锈钢扶手
水管及管件
按房屋建筑面积计算
钢架棚有围护
钢架棚无围护
注：对于表中未列的新型装修材料，以市场询价确定
独山县城棚户区改造项目房屋征收范围内附属物补偿标准
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元/株
花卉（葡萄）
2年以下不予补偿
注：盆景花卉含搬迁补偿费中，不再另行补偿。
附表四： &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元/株
根部地坪向上1米处直径（厘米）
11至15厘米
16至20厘米
21厘米以上
龙柏（塔松）
桃、李、杏、桔、橙、柿
注：盆景树含搬迁补偿费中，不再另行补偿
独山县城各类用地基准地价
（参照独府发[2011]6号文件）&&&&&&&&&&&&&&单位：元/㎡
&&&用地类别
Ⅰ类均质地
Ⅱ类均质地
Ⅲ类均质地
Ⅳ类均质地
注：1、使用年限：商业40年期，住宅70年期，工业50年期；
2、容积率：商业0.75；住宅1.5；工业分不同行业最低0.5-1.0；
3、标准深度8米。
县城区各类用地划分：
Ⅰ类均质地域范围：小十字路口&&大十字路口&&住建局&&南门头&&汽车队&&县国税局&&南方大酒店往西沿四通路至汽车站&&原火车站广场花园入口往北沿中华南路&&城关镇政府&&平塘路口&&县农行&&县财政局&&县政府原驻地&&城关镇中学东路口&&小十字路口封闭范围内；
Ⅱ类均质地域范围：南园酒店&&黄埔路路口&&公路管理段&&五金厂&&老邮电局&&县机关综合大楼路口&&环东路加油站&&东峰集团酸菜厂&&南通桥沿道路往西至德贵建筑公司&&老火车站邮电支局直线到农机厂路口沿飞凤路至林业局路口&&西门铁路交叉口沿铁路至天桥顺水沟至屠宰场路口，沿中华北路至南园酒店范围内（除Ⅰ类均质地域外）；
Ⅲ类均质地域范围：南门收费站&&盐酸菜厂以东&&养猪场&&古塘村&&拉力村&&公路养护段东侧&&气象局&&安居房东侧&&影山路&&飞机场&&瑞和园&&北门收费站&&加油站&&五星花园&&抹赖&&北门新街安置区&&原屠宰场&&水利局宿舍&&梁家院沿黔桂铁路往南&&西门新街&&县水泥厂&&农机厂&&新平塘路口安置区&&沿黔桂铁路往南至南门收费站范围；
Ⅳ类均质地域范围：县城规划区范围，除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类均质地域外。
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