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破产程序中处理租赁关系方式探讨
2015年19期目录
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　　摘 要 破产程序中管理人对未履行完毕的租赁合同有权决定解除或者继续履行，赋予管理人单方解除租赁权是必要的、合理的，这是对“买卖不破租赁”的一种突破。本文认为破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益，在做好前期摸底调查通知工作的基础上，注意防范恶意虚假租赁，区分不同情况决定租赁合同是否解除，准确确定承租人损失金额以及承租人的损害赔偿债权的清偿顺序，以实现破产制度公平有序分配之目的。 中国论文网 /2/view-7118545.htm　　关键词 破产 租赁 单方解除 　　作者简介：李曙光，温州市龙湾区人民法院审判员。 　　中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：（-02 　　破产企业涉及租赁的情况在实践中并不少见，包括破产企业作为承租人和破产企业作为出租人两种情形，本文主要讨论破产企业作为出租人的情形。对于涉破产企业租赁关系如何处理，目前并没有相关法律法规、司法解释予以明确规定。 　　一、买卖不破租赁原则的例外――破产程序中管理人的单方解除权 　　买卖不破租赁原则在我国法律中体现在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条，该法条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。破产程序同样涉及财产所有权变动，那么是否仍然要遵循买卖不破租赁原则，管理人能否单方解除租赁合同呢？根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该规定赋予了管理人单方解除债务人与相对人均未履行完毕合同的权利，且以解除为常态，继续履行为例外并必须明确表态和通知。该规定未将租赁合同排除在外，因此该条规定虽未直接否定“买卖不破租赁”的原则，但通过提前解除租赁合同，使得财产处置时不再受“买卖不破租赁”的限制，算是一种另辟蹊径地突破。 　　笔者认为，赋予管理人单方解除租赁权利是必要且合理的。 　　1.完全履行租赁合同违反企业破产法立法宗旨和分配原则。《企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第一百一十三条则规定按工资、税款、普通破产债权顺序清偿。未履行完毕的租赁合同的承租人一方也是破产企业的债权人，允许租赁合同完全履行完毕，实际是对承租人个别清偿，且是100%的清偿。这将导致该租赁债权的实现或清偿优先于其他种类债权，且将得到完全实现或全额清偿。同为破产企业的债权人，清偿顺序及结果完全不同，这就有悖于破产法公平清理债权债务的立法目的，不符合破产法分配原则。 　　2.租赁合同不解除不利于财产变价，损害其他债权人权益。对出租人破产企业来讲，其需要履行的是非金钱债务。根据《企业破产法》第五十三条，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。这条规定已经充分考虑到承租债权人的利益，解除合同只是将非金钱债务转化为金钱债务。如果不允许管理人解除租赁合同，那么租赁的存在将会极大增加破产财产变现的难度，而租赁物往往是破产企业的主要财产，一旦破产财产不能变现，其他债权人将不能获得任何清偿，因为保护承租债权人利益而损害其他债权人利益，这无疑不是立法者的初衷。 　　3.承租人全部支付完毕租金情形能否解除租赁合同。《企业破产法》第十八条规定对债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行，如果承租人已经按租赁合同全额支付完毕租金，是不是可认为承租人已经履行完毕合同，不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同的情形，故不能解除合同？笔者认为这是一种误读，除了上面履行完毕租赁合同违反企业破产法立法宗旨和分配原则的分析，根据《合同法》，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人不仅要支付租金，还要按照约定的方法使用租赁物，仅仅支付租金并不是履行完毕合同的表现。 　　二、破产程序中处理租赁关系的做法探讨 　　破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益，以实现破产制度公平有序分配之目的。 　　（一）做好前期摸底调查通知工作 　　对租赁破产企业房产、设备等的承租人，在破产案件受理初期，管理人应立即联合法院发出通知书，告知破产案件受理、指定管理人事宜、要求承租人限期提供租赁合同（协议）、租赁协议备案资料、租金支付银行凭据或收款收据等相关材料。管理人应尤其注重告知承租人即日起租金全部由管理人收取，非管理人收取租金将不具有法律效力，故意向债务人原负责人支付租金的，根据《企业破产法》第十七条规定，不免除承租人租金支付义务，以减少承租人损失，防止承租人和破产企业负责人恶意串通。管理人在通知中还应告知，管理人有权决定解除或者继续履行租赁合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知承租人，或者自收到承租人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，并告知如管理人解除合同的，承租人有权以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。 　　（二）区分不同情况决定租赁合同立即解除、延期解除或继续履行 　　管理人应在综合判断解除合同利弊的基础上予以判断： 　　一是考虑承租方的配合态度以及租金支付情况。若承租人存在拖延支付租金行为等不诚信、不配合行为，管理人应立即发出解除合同通知书，限期要求承租方腾空并支付拖欠租金，承租人未按期履行的，立即向法院提起诉讼。如承租方积极与管理人协商，且承诺按时支付租金、租赁物拍卖前或成交后及时腾空，管理人可在承租人提供担保情况下继续出租。 　　二是考虑平衡承租方和其他债权人利益。对于善意无过错，租金已经提前支付完毕或支付大额租金的承租方，由于解除合同涉及到承租方以损害赔偿请求权申报债权，管理人应在综合考虑承租人损失情况，租赁对拍卖影响情况下作出判断，如承租人债权额度大、租赁对拍卖影响小、承租人有整体购买租赁物的打算，可以考虑允许合同继续履行至租赁物拍卖前或拍卖成交之日止。对主要靠出租店面牟利为主的商场等不动产，考虑到维护商户稳定性、保持商城现有市场特色更符合债权人利益，甚至可以决定带租约拍卖。
　　（三）承租人损害赔偿债权金额的确定 　　实践中，承租人提前支付大额租金的情况不在少数，且有的承租人已对租赁物进行了一定的投资，增加了一定规模的基础设施或装潢，由于租赁期较长租金方面也享受了一定的优惠，如管理人解除合同，其损失不言而喻，《企业破产法》虽然规定承租人有权以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，但并未规定如何确定损失金额。承租人的损失既包括已付租金的直接损失，也包括预期利益损失等间接损失，笔者认为直接损失和间接损失都应纳入承租人的损失，现实中破产案件的债权清偿率普遍较低，纳入间接损失可以最大限度降低承租人损失，防止《破产法》这一条款流于形式。直接损失比较容易确定，对于预期利益损失的确定方法，可以参照租赁合同中是否设置有提前解除合同的违约责任条款，如果该条款基本公平，管理人可以按照合同条款确定承租人损失，如原租赁合同没有违约责任条款，管理人可根据承租人的申报酌情予以确定，双方争议较大时可以委托第三人进行租赁权益评估。 　　（四）区分不同情况决定承租人的损害赔偿债权的清偿顺序 　　对于租赁关系设立于房屋抵押之后的，承租人的损害赔偿债权一般应视为普通债权，排在担保债权、工资、税款之后，管理人作财产分配方案时只要按普通债权比例计算即可。但对于租赁关系设立于房屋抵押之前的承租人的债权，应作出何种债权性质处理值得探讨。根据《物权法》第一百九十条，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。虽然《企业破产法》规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利，但这种依附于租赁物存在的抵押权并不是一种完整的担保物权。笔者认为，此种情况下承租人的债权应当视为优先于抵押权，且只附着于租赁物上，管理人作财产分配方案时，承租人的债权分配额应从抵押权人关于租赁物的优先受偿款中扣除，从租赁物受偿不足的部分则可作为普通债权处理。这一方面可以有利于提高普通债权人的分配比例，另一方面也体现了原租赁关系不受抵押权影响的原则，还原了真实的抵押物状态，促使抵押权人提高审查注意程度。 　　相反若将承租人的债权视为普通债权，排在抵押权之后，由于普通债权的现实受偿比例较低，承租人的债权将难以得到有效保护，抵押权人却彻底、完整地获得抵押物的变价款，这显然违反公平合理原则。 　　（五）注意防范恶意虚假租赁 　　根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条之规定，房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人应办理房屋租赁登记备案，但该办法并没有对未登记备案租赁的法律后果进行界定。上海市有“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人的规定”，但目前浙江省并未有此类规定。现实中，办理租赁登记备案的当事人非常少，这给抵押人、破产企业管理人审查租赁带来了困难。为获得更多利益，一些人与破产企业股东相互串通，采用租赁日期往前倒签、出具虚假租金收条、以租金折抵债务或签订长期租约并以不合理的低价一次性付清等形式规避法律规定，甚至有些破产企业股东作为幕后实际控制人，寻找自己的亲友等成立一个新的公司，新公司全盘租赁老企业厂房、设备，租赁合同、租赁备案一应俱全，租金虽然有支付凭证，但实际玩的是左手到右手的把戏，对这些行为，管理人应当认真鉴别，准确查明事实情况，不该保护的租赁权益不能保护，必要时申请法院严厉制裁、强制执行，防止损害其他债权人合法权益。 　　司法实践中，对于对租赁关系何时解除、解除后果、承租人损失确定等方面不同法院和管理人处理方式不一，以上做法是笔者结合已有法律规定提出的探索、尝试，希望最高人民法院能够早日就破产程序中租赁关系如何处理出台司法解释。
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房屋中介倒闭 租金打水漂
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晨报96101热线新闻（记者 樊一婧）因房屋中介面临倒闭，房东及租户陷入两难境地，房东同意继续履行合同，但租户得先缴押金，合同到期若拿不到房租再起诉中介，租户欣喜可继续租住，但曾向中介缴纳过押金的他们却不愿向房东缴纳第二份押金。对此，金龙置地干脆回应，公司目前无法支付房东租金，更无法退还租户钱款。
据杨先生介绍，自己通过金龙置地租了一套朝阳区慧忠北里第二社区的房子。“去年12月初我才预交了今年1月至3月的租金，如今房东却告诉我中介公司要倒闭，要将房子收回。”得知消息后，杨先生几人立刻致电中介，对方确认此事，但称“退不了钱，只能找房东商量”。杨先生又找房东协商，房东同意让其住到合同期满，但需要再缴纳押金1500元。对此，杨先生则希望中介能将预付款和租金一共6000元退还，“钱要回来后我会给房东房租。”
记者在北京市住房和城乡建设委员会网站查到了有关金龙置地公司的备案信息，经拨打其在市住建委登记的业务联系电话，一工作人员证实：“公司要破产，老板已回老家贷款，连我们都联系不上他。”该工作人员称，中介与房东会解除合同。“我们和房东协商了，可以把剩余合同履行完，租户可以继续住。”就退还押金一事，工作人员直言，“公司现在没钱，退不了。”
记者随后联系了房东王女士，她表示中介与其合同已解除。“马上就要过年，租户要出去另寻房子也不容易，我答应他们可以接着住，但必须收取押金，因为会涉及水电费等问题。”她称，自己曾联系金龙置地，“但他们态度特无理，回应‘反正我们没钱，你把租户赶跑，断水断电也行’。”王女士说，“若合同履行完，中介仍无法将房租退还，会考虑走法律程序。”
记者拨打12315消费者投诉举报电话咨询，工作人员称，若租户遇到类似问题，可向他们反映，届时相关属地工商部门接到申诉单后会在两个工作日内联系当事人开展相应调解工作。
线索：杨先生
作者：樊一婧
本文来源：北京晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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