一套房引发多次诉讼买主诉卖主恶意串通
2012年韩某购买了刘某在北京门头沟的一套楼房，随后因为这套房，双方发生了争议，虽然两人之间买卖合同被法院确认有效，但四年时间里，双方围绕着房屋合同和过户问题又发生了多次诉讼。今年7月，韩某在起诉刘某时发现房子被抵押了。
日，韩某和刘某签订了《房屋买卖合同》，从刘某处购买了门头沟的一套楼房，价格为136万元，韩某分3次付款，目前大部分购房款已支付，还剩尾款5万元双方约定房屋过户当天支付。当年的6月19日，韩某付了首笔款项95万，在刘某及其父共同在场的情况查看房屋，并当面交付房屋钥匙。
这套房子是刘某父亲单位分配的，在双方签订房屋买卖合同时，刘某还没有取得产权证，直至2013年11月初，刘某才取得房屋权证。
2013年年底，韩某在刘某取得产权证后将刘某父子告上法庭，要求办理过户。后门头沟法院经审理驳回了韩某的诉讼请求，原因是韩某在购买刘某的房子时候，因为名下有两套房屋，不符合北京市限购政策，但双方买卖合同被认定为有效。去年2月，刘某也告到法院，要求解除房屋的买卖合同，门头沟法院也驳回了刘某的要求。
在这个过程中，韩某离婚，经门头沟房屋交易事务中心出具核验结果，韩某具备了购房资格。结果韩某还没来得及管刘某要房子的产权，今年6月14日，刘某又把房子给抵押了。韩某再次告到法院，认为刘某把房子抵押给别人的行为属于“恶意串通”。
韩某的代理律师表示，刘某明知韩某会向他要求过户，在这种情况下，刘某仍与别人办理房屋抵押，导致房子不能过户，他们认为这属于恶意串通的行为。法庭调取的证据显示，刘某这次抵押房子，他根本不欠对方的钱，只是虚构一个“欠钱”的债权关系。
刘某说，他之所以抵押房子，是他认为韩某不具备购房资格。刘某说，他一直认为这个房子不能卖，房子是父亲的，再加上韩某不具备购房资格，才决定不卖了。他辩称自己曾跟朋友借过钱，所以将房子抵押给朋友，并不像韩某一方所说的那样恶意串通。法庭将择日宣判。
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房主恶意违约就该这么判：房子必须卖、再赔几十万！
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发表于 16-9-30 10:43:01
概要：卖方因房产涨价而毁约，买方果断依法维权。结果毁约者“偷鸡不成蚀把米”，不但房子保不住，还要额外承担20万元的违约金！赞！！作者/杨文战律师　转载请在文首标明作者及《实用法律知识》微信号　lawyerywz
每轮房价大涨都伴随着房主大量毁约引起的纠纷，有的甚至公开宣称“你不加价我就违约，宁愿赔违约金也不卖了，反正我再加价转卖房子也有得赚！”尤其是这轮房价上涨幅度，普遍已超过通常约定的违约金标准了。为什么这些不诚信的人这么有底气呢？因为依据以往实践来看，这些不诚信的行为有很大可能占到便宜。有些是买主怕多事忍让了，也有买主想维权却发现依法维权不那么简单，甚至未必能让不诚信者受到足够的惩罚。比如杨律师之前在“房价上涨、卖家悔约怎么办？来学“降龙十八掌”！”（点击可查看）一文中曾经提到过“如果合同约定买方通过贷款方式购房，卖方毁约不配合贷款，买方想要得到房产，必须自行筹备剩余房款，并在诉讼时向法院证实自己的付款意向和能力。有能力支付剩余房款，法院可判决履行、过户。”但自筹款项毕竟要增加负担，如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。这时恐怕只能选择解约，并要求卖方承担违约责任了。很多人觉得法院的这种处理方案不太公平，明明合同约定的是贷款购房，但是诉到法院却不能支持，还得自筹款项支付全部房款。不是所有的守约买方都有能力筹款支付的，即使有能力支付也有不小的资金压力和损失。实用法律知识法院这样处理也有一定原因，但这里杨律师对此就不详细分析了，我们只谈实务，目前的实践来看法院确实是这样处理的。但法院处理这类案件，如果买方自筹款项让法院支持继续履行合同过户，毁约的卖方却没什么损失，最多支付一定数额的延期履行的违约金。这种违约成本和其可能的收益相比不成正比的情况，肯定给很多人敢于毁约的底气！据《中新网》报道，近日南京市鼓楼区法院在碰到一起房主恶意违约案件作出了不太一样的判决，不但判决房主要把房子继续过户给买家，还判决房主一次性支付违约金20万元。【基本案情】2015年10月，房主周女士作为甲方与买主及中介签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其位于鼓楼区的一套房屋以370万的价格出售给乙方。并约定乙方先支付定金10万元，首付款为110万元(含定金10万元在内)，第二期房款255万元通过银行贷款方式支付，具体以银行放款日为准。并约定于日前办理过户手续。双方在合同中还约定如一方无正当理由不履行合同或毁约的，应承担违约金20万元。合同签订后乙方先支付了10万元定金，10月19日又支付70万元购房款用于周女士还清原银行贷款，办理房产解押手续。在买主支付80万元购房款后，周女士即表示反悔，要求至少加价10万元，理由是房价一直在涨，若仍按合同价卖房自己就亏大了。因买主不同意加价，周女士决定单方违约，拒绝继续履行合同。【法院审理及判决】买方及时向法院提起诉讼，要求周女士继续履行《房地产买卖中介合同》并支付违约金20万元。起诉的同时，还申请法院查封了周女士名下的那套涉案房产。案件审理期间，因卖方拒绝配合贷款，买方向法院表示可以全款支付房款。经审理法院最终作出判决：原告判决生效之日起三日内向被告支付剩余房款；被告在原告付款后五日内协助原告办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后五日内将房屋交付原告；被告于本判决生效之日起十日内一次性向原告买主支付违约金20万元。对这样的判决，杨律师表示赞！本案法院不但判决要继续履行合同把房产过户给买方，而且考虑到因被告恶意违约给原告造成的维权成本的增加，及不能按原约定贷款而改为全款支付所增加的负担，判决被告要承担20万元违约金。这项内容充分才是对不诚信的毁约者的真正制裁！卖方因房产涨价而毁约，最终的结果是要按原来的合同履行将房子过户给买方，而且还要额外承担20万元的违约金。可以算是“偷鸡不成蚀把米”！这样的判决给毁约者敲响了警钟！如果不是“偷鸡不成蚀把米”而是“偷鸡不成就算了”，毁约者得不到足够的惩戒、不付出足够的代价，就会不断的涌现出更多的人违约！如果类似案件中，每一个不诚信的违约者都付出足够的代价，让大家都知道违约得不到好处，只能吃大亏，让所有后来者能引以为戒，相信敢于违约的人就没那么多了！
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发表于 16-9-30 11:56:30
中国打官司还是得找人 明明有理的官司 对方找人了 都能输
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发表于 16-9-30 11:57:13
现实太骨感了 社会要都大家想的这样就简单多了
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打官司只能变成全款了
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卖家恶意违约学位无法取得 买学区房当心入“坑”
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（原标题：卖家恶意违约学位无法取得 买学区房当心入“坑”）
所谓学区房，一般是指按照我国就近免试入学教育政策所划定的各小学、初中服务片区内的住房。2014年，北京开始全面取消共建入学，以择校费等买学位的方法入学也逐渐被禁止，要求就近入学。这意味着就读好学校的唯一途径是在学校划片区域有一套可以落户的住房。 学区房就这样变成了“刚需”。 记者调查发现，购买学区房的群体以中青年家庭为主，既有准备“举全家之力”卖掉现有住房换取学区房的，也有豪掷千万买下房子，只为孩子落户籍，从不实际居住的。“孟母三迁”在他们身上并不是新鲜事儿。 抱着热切希望的他们踏上了漫漫买房路，但这背后的风险也随之而来。 房价疯涨：卖了房也要违约 从板楼到平房，从80平方米到40平方米，从南北通透到能有阳光就行，周丽丽两口子对于学区房的期待值越来越低，但即便这样，学区房还在突破他们的底线，户型一个比一个怪异，居住环境一个比一个糟心，价格却一个比一个坚挺。 “孟母已经是我们的精神领袖了。”周丽丽打趣地说，环境差我们可以忍，但价格一再突破，这是我们不能承受的。 周丽丽的担忧早已是事实。“没有什么能够阻挡，房主对涨价的向往。”这是2016年房价最火时，家长朋友圈里流行的一个段子。 北京的张庆红老人就是涨价潮中主动违约的一位房主，去年9月初，她以520万元的价格把朝阳芳草地国际学校的学区房卖给王秀琴，但一个月后，原租户愿意以600万元买下此房，而这时，王秀琴仅仅付了10万元定金。转手卖别家，就算赔30万元违约金，还能净赚50万元，这对于退休的张庆红而言，可不是一笔小数目，她最后决定向买家摊牌。而此时，王秀琴的孩子明年就要入学了，如果不答应加价，就可能赶不上明年年初芳草地国际学校在该小区的信息采集工作，进而不能得到入学名额。但王秀琴实在没钱满足加价需求，只能选择诉至法院。 “北京房价攀升过快是导致学区房买卖违约情形增加的重要原因。”北京市第二中级法院原法官、现通商律师事务所律师于阳春说。由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的卖房人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、反悔或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。 买了房也不一定能上学 对于所有买学区房的家长而言，学位都是最大目标。但是，学区房并不能为学位上“保险”，因购买学区房后无法让子女获取学位的纠纷时有发生。 2015年7月，为让孩子上更好的小学，左明花390万元从高燕兰手中买下海淀区某小学的学区房。付钱过户后，按照双方约定，高燕兰必须在房屋所有权转移之日起50日内，办理户口迁出，以便左明的孩子能顺利拿到学位。高燕兰没有耽搁，很快便将户口迁出，但她没想到，落户纠纷也随之而来。 问题出在高燕兰的前夫赵浩友身上，两人已离婚一年多，房子产权交割也非常明确，属高燕兰个人财产，但赵浩友的户籍依然落在该房屋所在地。早前两人口头商量好，房子卖了，赵浩友会把户口迁出，但不知为何，赵浩友反悔，把户口赖在这，不肯迁。按照当时的政策，赵浩友的户口不迁出，左明的孩子就拿不到学位。 矛盾出现，高燕兰为履行和左明的合同，在规劝无用后，将赵浩友告上法庭，但结果法院以其诉讼请求不属于法院民事案件主管范围为由，驳回了其诉讼请求。 规劝无用，状告不成，左明孩子的上学大计眼看就要落空。无奈之下，左明只好把高燕兰告上法庭，要求户口迁出和违约赔偿。法院接受了诉请，但判决结果是支持违约赔偿，驳回了户口诉求。虽拿到赔偿金，但孩子的上学大计还是落空了。 左明吃过的亏，也是许多家长掉过的“坑”。2016年，吴小林与徐莉莲签订房屋买卖合同，约定户口在一定期限内迁走、学区名额没有占用，但过户后发现，该房存在第三人的户籍，法院判徐莉莲违约并赔偿，但结果还是影响了吴小林的孩子上学。记者翻阅了许多的公开案例，涉及户籍的学区房纠纷数量不在少数，法院最终也只能从违约的角度判决案件，均不支持迁移户口。 “学区房的问题，往往不是 房 的问题，而是 学 的问题。”于阳春说。普通房屋交割，登记过户就行，即便有纠纷，救济渠道也很明确。但学区房的交割，产权只是其中一部分，学位才是更加重要的事，因学位产生的纠纷，往往救济无门，即便最后得到补偿，也会让当事人筋疲力尽，还可能耽误孩子的入学计划。此外，于阳春还告诉记者，每年各区的学校划片都有可能变化，这种变化属于投资风险，不能作为解约的理由，后果只能由买家自己承担。 卖房换学区，政策却变了 限制买房资格，是北京本轮楼市调控政策的一个重要手段，不少人因此被卡在买房的半路上。“还有后来的 3·26 政策，限制商住房买卖，不少买家因此陷入连环单纠纷中，即在以房换房过程中，由于原有商住房无法脱手，导致新的购房交易无法进行。”于阳春说。 于阳春的委托人孙先生可谓撞上了购房新政的两次冲击。今年3月12日，孙先生与卖家签订西城区德胜门小学的一处学区房买卖合同，价格为780万元，而工薪族孙先生必须先将父亲的一套商住房卖掉做首付400万元，再贷款380万元，才能买下这套学区房。“3·17新政”出台后，买房贷款年限从最高30年变为不能超过25年，同时银行利率上浮，这意味着孙先生每月要多还近5000元贷款。还贷压力猛增，孙先生想与卖家商量能否降低房屋总价。就在卖家犹豫时，到了3月26日，商住房遭遇限购无法卖出，首付400万元化为泡影。与卖家协商无望，孙先生只好诉至法院要求解除买卖合同。 “此案还没开庭，结果尚未可知。”于阳春说。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因限购政策导致购房合同无法履行的，买方可申请无责解约，但实践中，法院会结合买方是否具有购房实力等证据进行判决，而不是一概“无责解约”。 买房诉讼：等还是不等？ 今年4月，北京楼市限制措施还未结束，教育新政又出炉了。从各区发布的2017年义务教育入学工作实施意见来看，探索幼升小“多校划片”成为一大特点。 “政策出来后，我们也在想，买几百块钱的衣服还要考虑合不合身，买几百万的房子更要谨慎，为了学区降低生活质量，我们也没那么大决心。”周丽丽说，至于孩子的未来，还有国际学校、出国等别的路能走，对于学区房，我们还是再等等吧。
周丽丽能放弃，王秀琴放弃不了，她和张庆红的案子还没了结，但现实问题是，老房子已经卖掉，新房子面临官司，王秀琴等待入学的女儿变成了无房户生源。 于阳春告诉记者，类似这样的学区房纠纷案件，快的话两审下来都要一年，而学区房是有时效性的，错过了上学时机，孩子就上不了这所小学，只能拿到对方的违约赔偿。另外，此类纠纷事实往往比较复杂，当事人购买的房屋能否落户、房屋内现有户口如何迁移等，涉及公安机关对于户籍管理的相关规定，不同地区、不同房屋的相关政策也存在差异。
(原标题：卖家恶意违约学位无法取得 买学区房当心入“坑”)
本文来源：财政部网站
责任编辑：王晓易_NE0011
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