室内财产被盗，物业要承担责任吗？
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室内财产被盗，物业要承担责任吗？
&导读：业主与物业服务企业之间的纠纷在生活中很常见。业主居室财产被盗，物业管理公司是否应承担责任？法院一般怎样认定物业管理公司是否尽到了安全防范义务？本文围绕该话题，梳理相关法律、案例及观点，为读者处理相关法律问题提供借鉴。&法律依据1.《物业管理条例》1.《物业管理条例》第二条&&本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第36条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。3.《中华人民共和国合同法》第一百二十一条&&当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百二十二条&&因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。4.《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条　宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。相关案例1.业主财产被盗的物业管理责任——李慧诉崇德物业管理（深圳）有限公司案本案要旨：物业服务企业为小区提供物业管理服务，已经对该小区实施了相应的社区保安措施，履行了相关安全保障义务。业主未能提供有效证据加以证明物业服务企业在履行物业管理职责过程中存在过错，致使涉案房屋被盗，财物严重损失，故物业服务企业无须对业主财产被盗承担物业管理责任。案号：(2007)深罗法民三初字第90号审理法院：广东省深圳市罗湖区人民法院来源：中国审判案例要览（2008年民事审判案例卷）2.业主居室财产被盗，物业管理公司已尽到安全保障义务的，可以不承担赔偿责任——王家利诉天津森远物业管理有限公司案本案要旨：对于业主与物业管理企业之间因财产被盗而引起的纠纷，不能绝对地认为物业管理企业不承担责任。作为物业管理企业，其有保护小区安全的义务，应尽到相应的管理职责，维护包括小区业主财产的安全。所谓小区的安全，其应包括业主的财产安全在内。只是对于物业管理企业的保安部门而言，其不是国家机关，当然不具有国家相应的权力及强制性，但物业管理企业既然设立有保安部门，其应建立和规范一整套相应的规章和措施，在其职责范围内尽到维护包括业主的财产安全在内的小区安全。案号：(2001)一中民终字第1478号审理法院：天津市第一中级人民法院来源：中国审判案例要览(2002年民事审判案例卷)3.物业公司依约尽到了合理安全管理义务的，不应承担业主财产被盗损失的民事赔偿责任——湖北西陵律师事务所诉宜昌瑞泰物业管理有限公司物业管理合同案本案要旨：物业公司在物业管理区域安排保安人员24小时值班，并进行不定期巡视检查；管理公约规定保安人员对大件物品运出时应加以查证及核实，但被盗电脑主机配件体积小，容易隐蔽，易于携带，并非大件物品，不能苛求保安人员对每一个人员逐一检查。故物业公司已经按约定尽到了合理安全管理义务，不应承担业主财产被盗损失的民事赔偿责任。案号：(2002)宜民终字第103号审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院来源：中国审判案例要览(2003年商事审判案例卷)4.物业公司未尽到安全防范义务的，对业主被盗造成的财产损失应承担部分赔偿责任——杨天睿诉成都金丰物业管理有限公司物业管理纠纷案本案要旨：双方当事人签订物业管理协议，物业公司有对小区实行24小时安全监控和巡视，保证监控系统、防盗报警系统24小时运行良好的约定义务。业主有证据证明物业公司的保安人员未对进出小区的陌生人进行盘问、登记，监控系统和防盗报警系统并非24小时运行的，说明物业公司未尽到安全防范义务，对业主被盗造成的财产损失应承担部分赔偿责任。案号：(2004)成民终字第2203号审理法院：四川省成都市中级人民法院来源：中国审判案例要览(2005年民事审判案例卷)5.物业公司或开发商未履行应尽义务的，应当对被盗业主承担赔偿责任——郑培伟与辽宁省沈阳市铁西区城建开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷上诉案本案要旨：业主财产被窃，若物业公司未能尽到善良管理人的防范义务，其应负赔偿责任；若开发商未能履行其对小区安全装备的承诺，其亦应承担相应责任。当然，窃贼系直接侵害人，对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任，乃理所当然。且窃贼系终局责任人，物业公司、城建公司承担责任后有权向其追偿。案号：（2003）沈铁西民一权初字第2245号；（2004）沈中民三权终字第36号审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院来源：《人民司法·案例》2007年第18期专家观点1.在物业小区专有部位遭受第三人侵害时，物业服务企业安全保障责任的承担对于发生在物业小区业主的专有部位的非法侵害事件，尤其是业主在家中被害或巨额财物失窃，物业服务企业是否应当承担责任？应当承担什么样的责任？对此，理论界和学术界颇有争议，个案的判决也不一而同。有人认为，物业服务企业未能按照物业服务合同的约定履行物业小区的安全防范义务，是造成业主家中致害或失窃的原因，所以要承担违约责任。也有人认为，尽管物业服务企业负有相应的安全防范义务，但其维护小区公共秩序的职责与公安机关的治安管理职责不同，因为保安并非保镖，也非绝对地保证刑事案件的不发生，对于在业主专有部位发生的侵害事件，应当由业主自行承担赔偿责任，对于业主的诉讼请求应当判决驳回。另有人认为，保安义务重在履行的过程，物业服务企业履行安全保障义务，就是要避免和预防对业主非法侵害或盗抢事件的发生。主要是看其是否履行了合同的约定义务与尽到了安全防范的职责。笔者认为，最后一种意见较为妥当。对于发生在业主家中的非法侵害事件，物业服务企业是否应当承担责任，以及承担什么样的赔偿责任，关键取决于法律对物业服务企业强制性义务的规定，以及物业服务企业与业主订立的物业服务合同中的约定。因为刑事案件往往具有突发性、不可预测性和隐蔽性，即使物业服务企业按照合同履行了安全保障义务或者注意义务，也很难绝对避免此类犯罪案件的发生，因此，在物业服务企业已履行了合同的约定义务和尽到了安全防范职责的情况下，不宜由其对犯罪造成的损害结果承担责任。（摘自《物业服务企业的安全保障义务》，莫爱萍，《湖南警察学院学报》2011年5期。）2.&物业服务企业有保障业主人身、财产安全的义务关于物业服务企业是否负有保障业主人身、财产安全的义务，理论上存在两种不同的观点。一种观点认为，物业服务企业的义务限于对物业的管理，而不包括对业主人身、财产的保障。另一种观点认为，物业服务企业的服务范围是宽泛的，包括了对业主人身和财产安全的保障。笔者赞成后一种观点。《物业管理条例》第36条第2款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”作出此种规定的原因在于，一方面，物业服务企业对小区公共秩序的维护义务本身就包含了对业主人身、财产安全的保障义务。另一方面，物业服务企业对小区物业进行管理，对区域内危险源的实际控制力显然要高于业主。司法实践中，有法院判决也认可了物业服务企业所承担的安全保障义务。如果物业服务企业未尽到其安全保障义务，导致业主的人身、财产安全受到侵害的，物业服务企业应当承担相应的责任，此种责任既可能是侵权责任，也可能是违约责任，此时将发生责任竞合的问题。在判断物业服务企业是否尽到其安全保障义务时，应当考虑物业服务企业对损害发生是否具有过错，具体包括如下因素：一是导致损害发生的原因。例如，在小区公共道路上，因物业服务企业没有及时清除积雪而导致业主摔伤，物业服务企业应当承担相应的责任。二是考虑物业服务企业是否履行了其职责。例如，保安对外来可疑人员从不加以询问，导致业主人身、财产受到外来人员侵害，物业服务企业应当承担相应的责任。三是考虑物业收费标准。如果收费标准较高，则物业服务企业应当负担更多的安全保障义务。实践中，一些小区收费很低，甚至无力聘请保安，此时，其安全保障义务就应当低于收费较高的物业服务企业。（摘自《合同法研究(第四卷)》，王利明著，中国人民大学出版社2013年出版。）3.&物业服务企业对业主应承担安全保障义务最终以法律的形式作出安全保障义务规定的是《侵权责任法》，它是指在一定法律关系中一方对另一方的人身、财产安全依法承担保障的义务，违反这一义务就要承担损害赔偿责任。单纯不安全并非应负损害赔偿责任，必须当事人之间具有一定的关系，被告对原告负有安全保障注意义务，而被告不予安全保障，才有侵权赔偿责任。物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务？如需承担，其范围和限度应当如何认定？《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文，其第8条规定：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款，这也为该争议的存在埋下了伏笔。第一种观点认为，不能将物业服务企业列为承担安全保障义务的主体，要求其承担安全保障义务既无法律依据，也无法理基础。第二种观点认为，虽然《物业服务解释》中并没有关于物业服务企业安全保障义务的规定，但按照我们国家的法律体系，物业服务企业的安全保障义务依然存在。我们同意第二种观点。首先，《物业管理条例》第47条第1款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”第36条第2款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。”从上述规定来看，《物业管理条例》明确规定了物业服务企业负有安全保障义务。其次，物业服务合同对安全保障义务作出明确约定的情况下，物业服务企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的，将承担相应的违约责任。这种损害不仅包括物业服务企业所有或管理下的物对业主造成的损害；也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害。再次，根据《物业服务解释》第3条第2款的规定，物业服务企业的单方承诺与服务细则也纳人到合同内容中。因此，如果在其单方承诺或服务细则中有涉及安全保障义务的服务承诺，也将作为合同义务加以履行。最后，附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外，还有避免侵害债权人之人身或财产上利益的功能。依据物业服务合同的性质及合同的目的，物业服务企业对业主及服务区域内的安全承担保护义务属于合同附随义务的范围。因此，即使合同中没有对安全保障义务作出约定或约定不明确，但根据《合同法》第60条的规定，基于诚信原则衍生出的合同附随义务也是安全保障义务的法源之一。由上可知，物业服务企业违反安全保障义务，造成业主合法权益受到损害的，既可因侵权而承担侵权责任，也可因违约而承担违约责任。此时将发生请求权的竞合，根据《合同法》第120条的规定，当事人可以选择依《合同法》提起违约之诉，也可以选择依侵权法规范提起侵权之诉。（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年出版。）
TA的最新馆藏盗贼刺死业主 物业安保未尽安全保障义务被判赔30万 - 物业之家
盗贼刺死业主 物业安保未尽安全保障义务被判赔30万
四年前，小偷柯某从破损的围栏钻进厦门市台湾山庄，溜进被害人温某家中行窃。遭遇阻挠后，柯某狗急跳墙，持刀刺死温某刺伤其妹周女士。何某落网后被判处死刑并已伏法。之后，温某的家属将台湾山庄小区所在的物业公司告上法庭，索赔237万元。
近日，福建省厦门市思明区人民法院作出一审判决。法院审理认为，物业公司虽有过错，但本案损害的发生是犯罪行为直接导致，在柯某实施抢劫犯罪后物业公司组织了相应的报警、援救、协助收集犯罪线索等工作，因此酌定物业公司就原告损失应承担25%的补充责任，因柯某无个人财产可供赔偿，故物业公司应承担上述补充赔偿责任22.8万余元，共计赔偿死者家属30万元。
法官说法：
根据《》相关规定，物业服务企业应该协助做好区域内的安全防范工作。本案的焦点正在于是否尽到合理的安全保障义务。主审此案的法官认为，从证据显示，物业公司存在三方面缺陷：首先，安保措施存在不足。该小区安装76台监控设备，其中晚上无灯光时，部分探头由于非红外线只能显示漆黑图像，监控室内设置8台监控屏幕，仅一人值班，导致窃贼在该小区内游逛一个多小时，物业公司安保人员均未发现，物业公司无法在第一时间对小区发现的可疑人员进行有效监控及盘查，并采取相应的预防、预警、制止措施，存在过错。其次，安保规章制度落实不到位。根据小区夜班值班安排，而当日实际值班缺岗2人。再次，突发事件处置存在过错。物业公司安排此前并无相应经验和技能的李某作为临时领队，事发后延误警方介入案件以及抓捕柯某的最佳时间。因此，综上所述，法院认定物业公司未能尽到合理限度内的安全保障义务。
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  物业公司安全保障义务举证责任
物业公司安全保障义务举证责任 物业管理企业未尽安全保障义务，导致业主遭受人身损害、财产损失的，业主以物业管理企业违约诉至法院要求赔偿的，法院应当综合考虑物业管理企业负担的安全保障义务范围以及物业管理企业的过错责任大小，适当分配举证责任由物业
& & &物业公司安全保障义务举证责任
　　物业管理企业未尽安全保障义务，导致业主遭受人身损害、财产损失的，业主以物业管理企业违约诉至法院要求赔偿的，法院应当综合考虑物业管理企业负担的安全保障义务范围以及物业管理企业的过错责任大小，适当分配举证责任由物业管理企业举证证明其履约情况。
　　案情回顾
　　到底发生了什么？
　　原告李某是广州市天河区某房产权人，被告是该房屋所在楼盘的物业管理公司。原告的房屋在日下午被人破门盗去大量财物。由于被告不履行职责，致使原告家庭被盗，被告应承担赔偿责任。据此，请求法院判令被告赔偿。被告辩称与原告家中被盗事件无直接的因果关系，原告诉请没有法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。
　　广州市越秀区人民法院经审理查明：
　　日，被告与业委会签订《物业服务合同》，约定：乙方提供的服务达不到合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任等。
　　上述合同附件《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》中写明：
　　项目（二）房屋管理：
　　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
　　项目（四）维护公共秩序：
　　1、小区主出入口24小时站岗值勤，
　　2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控，
　　4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理等。
　　本案诉讼过程中，原、被告双方确认涉案的小区共有两个出入口、两个门岗，每幢楼设有一个大堂，日案发时，进入小区后可以自由出入任意一幢房屋。涉案房屋在3号楼，只有一个大门出入，案发时该大门没有安装门禁。
　　看看判决怎么说？
　　广州市越秀区人民法院于日作出民事判决：
　　■ 被告某物管公司应向原告支付赔偿。
　　■ 驳回原告李某的其他诉讼请求。
　　宣判后，被告某物管公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
　　广州市中级人民法院二审审理后驳回上诉请求，维持原判。
　　我也来评说
　　物业管理企业的安全保障义务
　　物业管理企业的安全保障义务主要是指物管公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。
　　对此，有观点认为：物业管理企业受聘提供的物管服务主要是针对物业管理区域的公共管理事项，对于安全防范工作仅承担协助职责，且并不含对业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。
　　笔者认为：首先，根据上述规定，物业管理企业负有协助安保的义务，其有义务为维护物业管理区域的公共秩序而实施必要的安全防范工作，诸如：外来人员的登记、小区监控设施的维护及实时监看以及重要出入口的固定保安值勤以及不定时的保安巡逻等；其次，物业管理企业应受物业服务合同的约定约束，衡量物管公司的安保义务的内容及限度应以物业服务合同约定的内容为依据。诸如本案中某物管公司与业委会签订的《物业服务合同》中明确了其应协助做好安全防范工作，但在涉案被盗时，外来人员进入小区后可随意进入任意一幢大楼，某物管公司并未对外来人员进行登记。因此，一、二审均认定某物管公司未尽安全保障义务。
　　物业管理企业负担的赔偿责任
　　笔者同意物业管理企业因违反安保义务的违约行为造成业主损失的，应依据物业管理企业的过错大小来确定其负担的赔偿责任大小。 业主对保存于自己房屋内的财物负有主要的保管义务，物业管理公司负有的是协助安全保障义务，属于附随义务。
　　如果要求其对小区内发生的一切人身损害、财产损失承担全部的赔偿责任，物业管理企业将要面临巨大的经营风险，且与其回报不对等。物业管理企业应在合理的限度内，根据其过错程度在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。
　　如本案中，业主李某对遭受损失被窃并无过错。反观，某物管公司在涉案小区并未对外来人员进行有效的管理、登记，也没有在每幢大楼设置门禁系统。某物管公司的安保措施显然不足，且疏于管理，其在管理上存在有过错。基于此，一、二审法院认定某物管公司应对李某的损失负担30%的赔偿责任。
(责任编辑：湖南物业网陈)
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