&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房产纠纷有哪几类，房产纠纷该怎么解决
房产纠纷有哪几类，房产纠纷该怎么解决
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导读：遇到房产纠纷是房主最头疼的事情，那么，房产纠纷有哪几类呢？面对房产纠纷应该如何解决？本文将为您详细介绍相关的法律知识内容。
一、房产纠纷有哪几类分析目前产生的大量房产纠纷,主要分以下几类:（一）房屋产权纠纷主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。（二）纠纷这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。（三）房屋优先购买权纠纷这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系,权利人在出卖房屋时,未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。（四）纠纷房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。（五）房屋抵押、典当纠纷。（六）房地产相邻关系纠纷这是一种经常发生的房地产纠纷,它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。（七）房屋拆迁纠纷。二、房产纠纷该怎么解决（一）房产纠纷的解决办法房屋产权纠纷解决根据不同的纠纷有不同的解决方式,总结起来有以下几种:1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋相关联的、装潢、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷,双方协商达不成协议的,由批准拆迁的主管部门，或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。3、单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部行政管理行为,职工对分房有意见,或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门解决。4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的,职工由于本人原因离职、辞职,或被单位开除时,单位根据合同要求收回公房使用权,由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。5、因为有关部门审批建筑不当,影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷,当事人可向有关部门申请解决,也可以向法院提起行政诉讼。6、因违章建筑引起的房产纠纷,以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,行政机关不依法处理或处理不当,当事人不服的,可以作为行政案件提起诉讼。但是,当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷，以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷,可以作为民事案件向法院起诉。（二）房产纠纷的解决途经房地产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，一旦发生房地产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：1、调解即在的主持下，纠纷当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷调解，包括房地产纠纷的调解。2、仲裁房地产纠纷发生后，公民可以提请仲裁机关居中判明事实，分清责任，依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，当事人必须执行。3、诉讼即依法向人民法院提起诉讼，以解决房地产纠纷。看了上文，相信您已经对房产纠纷的相关事宜有所了解了。遇到房产纠纷时，建议您还是去咨询专业的律师吧！毕竟房产不是什么小事，很多时候人们一辈子也就那么一套房子。遇到房产纠纷时，不要嫌麻烦，找专业律师咨询并授权其打官司，您会赢得不少胜算。
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房产纠纷 如何诉讼？
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　　房产纠纷一般来说大多属于民事案件的受理范围，少数属于行政案件的受理范围，还有个别的房产纠纷不属于人民法院受理范围，需要由其他有关部门来受理。因此，在提起诉讼前，首先应对自己的房产纠纷性质有所了解。
根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，房产纠纷当事人应分清以下几个界限：
一、凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
二、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
三、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
上述明确了房产纠纷案件受理范围，那么房产官司应该向哪个法院起诉呢？
房产诉讼，在民事诉讼的案件管辖中属于专属管辖。专属管辖是一种特殊的地域管辖。其特殊性表现为凡属专属管辖的案件，不允许其他同级人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，不动产纠纷案件，由不动产所在地的人民法院管辖。不动产是指不能移动或者移动后使用价值受到影响的财产，例如土地、房屋、水利设施、桥梁等等。当事人因产生房产纠纷，需要向人民法院起诉的，应当向该房产所在地的人民法院提起诉讼。 （本刊特约记者郑路）
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本文来源：舜网-济南时报
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哪些房产纠纷可以申请仲裁
房产纠纷可以通过协商、调解、或者诉讼的途径解决，主要由当事人自行选择，但是不是所有的房产纠纷案件都能提起仲裁申请。那么，哪些房产纠纷可以申请仲裁呢?小编为你讲解。一、哪些房产纠纷可以申请仲裁?根据我国《》以及一些相关法律的规定，以下几个方面的房地产纠纷可以采用仲裁的方式解决：房屋买卖争议，包括房产买卖合同、价格、优先购买权等方面的争议;房屋所有权的争议，包括所有权归属、价格、变更、析产、交换等方面的争议;房屋使用权争议，包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转让等方面的争议;他项权利与相邻关系，包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利与义务关系等方面的争议;房屋修缮的争议，包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定、各项工程费用的承担等方面的争议。二、哪些房地产纠纷仲裁委员会不予受理?根据我国《仲裁法》，下列房地产仲裁委员会不予受理：涉及婚姻、、监护、继承、析产、赠与的房地产案件。依法应当由行政机关处理的房地产行政纠纷。规定不能申请仲裁的其他案件。其他：①人民法院已经受理或已经审结的房地产案件。②涉及落实政策的房地产纠纷。③因公证机关公证而发生争议的房地产纠纷。④机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷。⑤军队内部的房屋纠纷。三、房地产纠纷仲裁程序(一)当事人申请仲裁应当符合下列条件：①有仲裁协议;②有具体的仲裁请示和事实、理由;③属于仲裁委员会受理范围。(二)当事人向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本和相关的证据材料。仲裁委员会受理后，根据当事人选定(或委托仲裁委员会主任指定)仲裁员组成仲裁庭(各方当事人可各自选定一名仲裁员)。(三)开庭和裁决。(四)申请法院强制执行。以上就是华律网小编为你讲解的“哪些房产纠纷可以申请仲裁”相关知识，如果你遇到的情况较为复杂，欢迎在本网站进行，我们将有专业的律师为你解答。延伸阅读：
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房地产法律纠纷与处理问答
作者：钱江晚报&&&&转贴自：钱江晚报&&&&点击数：1204
1、不能办理房产证的原因有哪些？答：不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。　　对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：　　①利用集体所有土地开发的项目。　　②未经立项批准的项目。　　③未取得规划审批的项目。　　④没有销售许可证又无产权证的房屋。　　⑤未经验收或验收不合格的房屋。　　⑥土地或房屋未解除抵押的。　　⑦开发商未交纳相关税费的。　　⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。　　对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有：　　①购房者没有交纳相关税费。　　②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。　　③委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的，等等。
2、产生房屋纠纷到法院打官司需交纳哪些费用？答：当事人提起诉讼，必须先交纳一定的诉讼费用，一般情况下由原告方预交，败诉方承担。依据《人民法院诉讼收费办法》，房屋诉讼的案件受理费的收费标准，按照争议的性质及争议财产的价值(或金额)，实行依比率递减的原则计算收取。　　还需交纳其他诉讼费用，即指人民法院在审理房屋纠纷案件中实际支出的，且依法应当由当事人支付的费用、女口鉴定费、评估费。　　法律文书生效后，负有义务的一方未自觉履行义务时，另一方向人民法院申请强制执行的，应向法院预交执行费，执行费按规定由被执行方承担。　　委托代理律师进行房地产诉讼，还需向代理律师所在的律师事务所支付律师代理费。
3、当事人订有仲裁协议的，还可向人民法院起诉吗？答：我国《仲裁法》规定：当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不手受理，但仲裁协议无效的除外。　　当事人在房地产案件诉讼过程中享有哪些权利和承担哪些义务?　　当事人在房地产案件诉讼过程中享有以下权利：　　有请求司法保护并获得公正裁判的权利、申请回避权。　　有收集证据、查阅、复制与本案有关材料、法律文书的权利。　　有辩论权，可委托律师代理诉讼、行使委托代理权。　　有处分实体权，包括承认、放弃、变更民事权利，进行和解、调解，提起上诉的权利，有反驳对方的请示及反诉权。　　有对生效的法院民事判决、裁定书、调解书等申请强制执行权。　　当事人在享受权利同时，必须履行如下义务：　　必须依法行使诉讼权利，不能滥用诉权，同时履行诉讼义务。　　必须遵守诉讼秩序和法庭秩序。　　必须履行生效的判决书、裁定书、调解书。
4、当事人怎么聘请律师打房地产官司？答：当事人可以聘请具有房地产专业知识和诉讼技巧的房地产专业律师为其服务。　　当事人聘请律师作为诉讼代理人，应提供自己的身份证件和有关资料。　　当事人聘请律师代理诉讼，应与律师所在的律师事务所签订委托代理合同，合同应包括委托事项、授权范围、双方的权利和义务、收费标准、违约责任等。　　当事人应当签发授权委托书。授权委托书应载明受托人、受托人的基本情况，委托事项与权限。委托权限有一般代理和特别代理。　　除法律援助案外，委托律师代理的当事人应向律师事务所交纳有关代理费用。双方可约定采取按比例收费、协商收费、风险代理收费或计时收费等收费方式。
5、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的？答：当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道或应该知道自己的权益受到侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。　　如果是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房屋租金的诉讼时效为1年。
6、房地产纠纷产生后，如何写民事诉状？答：民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项：　　当事人的情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所、联系电话等等。当事人是法人或其它经济组织的，应写明该法人或其它经济组织的名称、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务、联系电话等等。有诉讼第三人的应写明第三人的基本情况。　　请求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求，请求事项应写得具体明确。　　诉讼请求所依据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在的事实、发生争议的焦点，起诉依据的法律法规名称及具体条款。　　结尾部分应写明受诉人民法院的名称，并由当事人签名或盖章，注明起诉的年月日。　　证据和证据来源。即起诉依据的产权证、公证书、契税凭证、合同、往来信函、视听资料等等一切能证明客观事实的材料。
7、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉？答：房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。
8、房地产纠纷仲裁程序答：(一)当事人申请仲裁应当符合下列条件：　　①有仲裁协议；　　②有具体的仲裁请示和事实、理由；　　③属于仲裁委员会受理范围。　　(二)当事人向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本和相关的证据材料。　　仲裁委员会受理后，根据当事人选定(或委托仲裁委员会主任指定)仲裁员组成仲裁庭(各方当事人可各自选定一名仲裁员)。　　(三)开庭和裁决。　　(四)申请法院强制执行。
9、房屋拆迁、补偿安置等发生争议如何解决？答：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。　　拆迁入与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁入的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。　　当事人对裁决不服的可以自裁决书送之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁入依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。　　被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。　　实施强制拆迁前，拆迁入应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关输证据保全。
10、房屋有质量问题，是否可以要求退房或赔偿损失？　　 我于去年从房产公司购买了一套期房，于去年5月1日交付，当时未发现有质量问题，到10月份发现阳台墙上有一处很细的裂缝，到了12月发现裂缝增粗。因为质量有问题，装修一拖再拖。我向房产公司交涉，他们来人看过是墙身开裂，但因其它楼层未发现此类情况，故找不出开裂原因，房产公司人员讲帮我补好，防止雨水渗漏，但装修后说不定墙砖会因裂缝增大而破裂。我是工薪阶层，全家人一生心血才买了这套房子，这条裂缝影响了我的居住环境，假如日后想出售，这样的质量也会使房价贬值，请问：我这套房子是不是属于严重质量问题?我是否可以向房产公司要求退房或赔偿损失?假如房产公司提出这房子是通过质检的而不理睬我怎么办?答：如果所称属实，可断定房屋存在质量问题，您可与开发商就此问题进行协商，也可以申请仲裁或向法院提起诉讼。房屋质量问题的起因、严重程度及补救措施，在不能协商一致的情况下，应由当事人或法院或仲裁机构委托有资质的中介机构进行鉴定。按规定在一般情况下，如果房屋质量属于结构性缺陷，房产公司应负责退房或调房并赔偿损失。如果是非结构性缺陷，房产公司应负责维修并赔偿相应的损失。另外，房子通过“质检”，不是房产公司拒绝维修、赔偿及退房的法定理由。
11、解决房地产纠纷的途径有哪些？答：公民、法人或其它组织关于土地、房屋等权益发生了争议，可以选择以下解决途径：　　自行协商解决：争议发生后，争议各方通过自行协商解决纠纷。　　非诉讼调解：泛指不通过诉讼、仲裁解决当事入之间民事争议的一种方式，在我国通常是指在有关部门主持下，争议双方自愿达成协议解决纠纷。　　仲裁：争议各方根据签订的仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申请仲裁。生效的仲裁裁决，一方若不履行，另一方可向人民法院申请强制执行。　　诉讼：争议各方将争议的房地产纠纷向有管辖权限人民法院提起诉讼。
12、拒交物管费是否有理？答：在目前的物业管理纠纷中，有不少是由于业主拒交物业管理费引起的。当然，业主拒交管理费各有原因，但官司打完，业主败诉的却不少。为使大家能够正确处理物业管理纠纷，特选择了实践中几类最有代表性的案件，希望您能从中得到启示。　　案例一：张某被拆迁安置到某小区居住，但对被安置房屋的地点和面积始终不满，他多次找拆迁单位要求重新安置，但未能解决。因此，张某自从住进小区后就一直不愿交纳物业管理费。当物业公司将张某诉诸法庭后，法院判决张某败诉，令其补交拖欠的费用。　　此案的关键在于，拆迁安置与物业管理费二者属于两个不同性质的法律关系，两个法律关系所涉及的权利义务内容和各自对应的主体不同，前者对应的是拆迁单位，后者对应的则是小区的物业管理部门，因此不能混为一谈，应该分别解决。本案中，张某人住小区后，已经享受了物业管理部门为其提供的服务，不能不以不满拆迁单位为其安置的结果，作为拒绝交费的理由。对拆迁安置问题，张某应当通过其它合法途径与拆迁单位另行解决。　　案例二：崔某居住在一层，物业管理企业将供暖用煤堆放在他家的窗户外，冬天刮风时，崔某家的地板、家具和床褥常被刮进的煤灰染黑，崔某认为，物业的这些行为已严惩干扰了自己的正常生活，故拒绝交纳物业管理费。　　从事实来看，崔某拒绝交费似乎确实有一定道理，但从法律角度讲，如果物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务，那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，如果拒不交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业不当行为侵犯了住户的合法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除妨碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费方式解决。
13、离开单位后工作关系仍保留，公积金如何缴纳？　　 我请教一个问题，我爱人已离开原单位，但工作关系仍然留在原单位，请问住房公积金应如何缴纳? 如何把工作关系拿到人才市场，又如何缴纳呢?答：住房公积金如您爱人所去的新单位可以办理的，则需要新单位开具住房公积金的帐户给您爱人的原单位，即可将住房公积金转入新单位开立的住房公积金帐号。　　如果工作关系在人才市场，只要人才市场有建公积金帐户，则办理手续同上。
14、哪些房地产纠纷不属于人民法院受理范围？答：因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。　　因行政指令而调整划拨、机构撤并等引起的房地产纠纷。　　因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。　　当事人订有有效的仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。　　法律法规规定须先行裁决的房地产纠纷，未经有关行政机关先行裁决，向人民法院起诉的，人民法院不予受理。
15、哪些房地产纠纷须先行裁决，当事人不服才可向人民法院起诉？答：土地所有权和使用权争议纠纷，须经有关人民政府处理后，当事人对此处理决定不服，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。　　拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁入对拆迁补偿、安置等达不成协议，由批准拆迁的房屋主管部门裁决，仍不服此裁决，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。　　公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议必须经县级或乡级人民政府处理，当事人对此处理仍不服，可以在接到处理决定之日起1个月内向人民法院起诉。
16、哪些房地产纠纷仲裁委员会不予受理？答：根据我国《仲裁法》，下列房地产仲裁委员会不予受理：　　涉及婚姻、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产案件。　　依法应当由行政机关处理的房地产行政纠纷。　　法律法规规定不能申请仲裁的其他案件。　　其他：①人民法院已经受理或已经审结的房地产案件。②涉及落实政策的房地产纠纷。③因公证机关公证而发生争议的房地产纠纷。④机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷。⑤军队内部的房屋纠纷。
17、内部认购不受法律保护答：现在有些开发商在领取销售许可证前，就开始搞内部认购。内部认购时的价格往往比开盘时是低几十元至上百元。内部认购是建设部《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。所以有些购房者即使与开发商签订了认购书，甚至签订了正式的《商品房买卖契约》，也不能到房地产主管部门登记备案。内部认购时，利益与风险并存，购房者不能因小失大，一旦发生危险，购房者将吃大亏。 　
18、人民法院受理房地产案件的条件是什么？答：原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织有明确的被告。　　有具体的诉讼请求和事实、理由。　　属于人民法院受理范围和受诉人民法院管辖。
19、入住多年没拿到房产证，应如何维权？　　我家1999年3月买了一套商品房，到现在还没拿到房产证，应该怎么办?我们想和发展商打官司，要求其赔偿并提供房产证。答：首先，应根据您的商品房买卖合同中约定的争议解决方式来决定是采取诉讼还是采取仲裁的处理方式。其次，是否能得到赔偿和产权证，要看商品房买卖合同的具体约定和你所购买的房屋的具体情况如何，并根据不同的情况采用不同的处理方式和提出不同的要求。
20、商品房预售合同的登记备案问题答：商品房预售合同签订之日30日内开发商应将该合同上报主管部门登记备案。置业者没有将商品房预售合同上报登记备案的义务。商品房预售合同未经登记备案的，并不影响商品房预售合同的法律效力，但政府主管部门可以按规定对开发商进行处罚。　
21、涉外房屋纠纷在诉讼程序上有哪些特殊规定？答：涉外房屋纠纷指具有涉外因素的房屋纠纷。涉外因素包括主体涉外和内容涉外。主体涉外指当事人一方或双方是外国人、无国籍人、外国法人或组织。内容涉外指引起房屋法律关系产生、变更或消灭的法律事实存在国外。对于涉外房屋案件，有下列特殊规定：　　涉外房屋纠纷诉讼应遵循以下原则：①适用我国《民事诉讼法》原则。②国家主权原则。房屋纠纷属不动产纠纷，当事人只能向我国人民法院提起诉讼，不允许当事人协议选择外国法院管辖。当事人进行诉讼时，必须使用中国的语言、文字。凡委托律师代理出庭诉讼的，必须委托中华人民共和国律师。③司法豁免原则。④适用我国缔结或参加的国际条约的原则。　　涉外房屋诉讼中，在我国领域内设有住所的当事人的答辩期、上诉期均为30日。涉外房屋纠纷在提起诉讼前或提起诉讼的同时及诉讼过程中可申请财产保全。在诉讼前提出财产保全的，申请应提供担保并在30日内提起诉讼。逾期不起诉，人民法院应解除财产保全，但保全不当给对方当事人造成损失的，申请入应赔偿损失。　　对在我国设有住所的当事人送达诉讼文书可按以下方式送达：①按照受送达人所在国与我国缔结或共同参加的国际条约规定的方式送达。②通过外交途径送达。③对具有我国国籍的受送达人，委托我国驻受送达人所在国的使邻馆送达。④向有权代其接受送达的诉讼代理人送达。⑤向受送达人在我国领域内设立的代表机构或者有权接受送达的分支机构、业务代办人送达。⑥受送达人所在国的法律允许邮寄送达的，可以邮寄送达。⑦不能用以上方式送达的公告送达，自公告之日起满6个月，即视为送达。
22、什么是房地产纠纷？答：房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。　　房地产纠纷：按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷。　　民事性质的房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷(如商品房买卖)、建设工程合同纠纷(如土建、设备安装、装修)、房地产服务合同纠纷(如房地产咨询、评估、中介)房地产租赁合同纠纷、物业管理纠纷、他项权利侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。　　行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经有关人民政府处理后不服向人民法院起诉的。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向人民法院起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议经县级或乡级人民政府处理后不服向人民法院起诉的等等。　
23、所交付的房屋不符合约定属开发商违约答：案例：购房者尚某去年购买一套商品房，售房契约规定了交房日期并承诺所购房屋的卫生间、厨房全部精装修。但到了交房时才发现并没有装修，当时开发商表示可以退3000元钱由尚某自己装修，尚某不同意，经交涉，开发商同意按合同约定标准进行装修，但要等两个月后方可完工。尚某认为，如果按照开发商目前提出的方案，开发商比合同约定的日期延迟了两个月，以此，开发商应承担违约责任。　　点评：尚某的观点是正确的，理由：　　本案属开发商违约。按《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就是违约。本案中，开发商交付房屋的卫生间、厨房没有装修，即履行合同义务不符合双方的约定，违约是明显的。　　如尚某接受开发商提出的重新装修方案，则开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。按《合同法》规定，本案采取补救措施、继续履行合同是开发商的法定义务，并且对开发商而言，只有交付完全符合约定要求的房屋，开发商才算实际交付。
24、物业管理纠纷有哪些类型，怎么处理？答：一般来讲，物业管理公司在履行物业管理过程中可能会与业主发生以下几类纠纷：　　维修养护纠纷。物业公司对小区的公共设施和公用部分负有日常维修的义务，但是属于业主户内自身的房屋损坏或使用人员负责维修，维修费用也是按此原则承担。在一般情况下，业主户内房屋需要维修的，可以要求物业公司派员修理，但费用应由业主承担。纠纷的产生往往是开发商交付的房屋存在一些问题，且几经修理不能彻底解决问题或物业公司提供维修服务时的态度、价格等易引起纠纷。　　物业收费纠纷。物业公司对小区进行物业管理，提供相关服务，收取一定的物业管理费，是物业公司相应的权利。但是物业管理费的标准是多少，常常是物业公司与业主委员会产生争议和纠纷的矛盾所在。公用事业的收费是与居民生活密切相关的服务所收费用，一般实行政府指导价、政府定价、没有多少争议，但还有另一部分收费是经营者定价，以业主委员会各成员接受为准，因此这部分物业收费价格往往是争论的焦点。　　损害赔偿纠纷。物业公司及其工作人员在管理过程中损害业主的财产的人身安全，业主成员损害物业公司的机械设备、损害公用设施等。　　侵权纠纷。业主对小区的建筑物公用设施享有产权，物业公司接受业主的委托，对小区进行管理，是受托人。基于建筑物和土地的使用、占有等方式产生收益应归业主享有。基于物业服务产生的收益物业公司可以享有。　　产生了物业管理纠纷，物业公司和业主委员会及其相应成员应该积极协商、妥善解决。特别是在有明确的合同约定下，更要分清对方的权利义务，依约办事。协商不成，可以申请房地产物业管理部门进行调解，也可以诉诸法院，寻求法律途径解决。
25、小区面积变小，开发商是否应该承担责任？答：去年5月上海市某公寓的业主们终于拿到期盼已久的新房钥匙，可这份喜悦很快被接下来的变化一扫而光。小区内居然又开始大兴土木，原来另一家房产公司欲在此建造住宅楼。小区业主们顿时产生一种受欺骗的感觉。加之开发商没有兑现提供煤气表的承诺，业主们感到再也无法容忍下去。四十余户居民集体将开发商告上了法庭。业主们认为预售合同第一条约定，开发商通过出让方式取得土地使用权，总面积5384平方米，土地用途为商品房住宅。第四条约定，业主购买该房屋的总价款是指房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。如今小区面积仅有4512平方米，故要求恢复小区原土地面积至5384平方米或赔偿损失。开发商认为，自己在土地使用期限内，有权对受让地块土地使用权行使开发、转让等权利。在保证小区规划合理完善的前提下，对小区面积作了调整是得到政府有关部门批准的。　　法庭审理查明以下事实：开发商经批准，通过内资出让取得5384平方米的国有土地使用权。1997年12月取得了建设工程规划许可证和预售许可证。1999年5月及9月经批准，被收回普通商品房住宅用地677平方米，该部分面积被出让给某房产公司用以建设普通商品住宅。并批准开发商调整后建设占地面积为4512平方米，其余系因城市规划道路而退让的面积。根据查明的事实，法院判决不支持业主的诉讼请求，业主不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。　　评析：　　房产商变更小区面积为什么不承担违约责任?合同第一条约定的小区面积，仅说明开发商取得5384平方米土地使用权。开发商取得土地使用权后，对整个小区进行初步规划设计时，经政府有关部门批准将整个地块中的部分土地面积转让给他人，并非因开发商过错而损害业主的利益。因道路规划退让部分土地面积，系政府规划部门的规划所需，非开发商主观所为。故业主要求开发商将小区面积恢复至5384平方米或赔偿的请求，缺乏法律依据。
26、在商品房销售中聘请律师可提供哪些服务？答：了解开发商企业法人营业执照和企业资质证书是否合法有效。　　了解开发商是否拥有合法的土地使用权或使用土地批准文件，及是否登记抵押登记。　　了解开发商是否已领取建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预、销售许可证。　　了解销售代理机构的企业法人营业执照和企业资质证书是否合法有效。　　了解商品房是否具备竣工验收质量保证书、商品房使用说明书。　　调查供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施是否具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施是否具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。　　调查该商品房是否已落实物业管理公司或物业管理模式。　　草拟、审查、代签商品房销售合同和按揭贷款合同。　　代办房屋所有权证及代缴税款。　　代理商品房现房销售纠纷的调解、仲裁和诉讼。
27、在什么情况之下签订的仲裁协议无效？答：约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的。　　无民事行为能力或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议。　　一方采取欺诈、胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。　　仲裁协议对仲裁事项或者仲裁没有约定或约定不明，事后又是达不成补充协议的。
28、怎么选择房产律师？答：置业者可以通过他人咨询、与律师交谈等方式，选择在房地产法律方面有长期经验及信誉良好的律师、律师事务所为自己提供服务。　　确定满意的律师事务所及律师后，置业者应注意签署一份完整的、公平的《委托代理协议》。《委托代理协议》的内容包括委托事项、委托期限、律师代理费及其它费用、工作要求、赔偿责任、解约条件及违约责任、双方签字盖章等。　　在整个聘请律师的过程中应注意： 　　应与律师事务所而不是与律师个人签订《委托代理协议》。　　应将律师代理费等所有费用支付给律师事务所并要求出具收费发票而不是支付给律师个人。　　可以指定你信任的律师为你提供法律服务，并且明确在《委托代理协议》中；律师事务所未征得委托人同意不得更换律师。　　律师的责任是由律师事务所承担的。　　律师、律师事务所的监督、管理机构是各级司法机关和律师协会。
来源：杭州市房地产协会
婚前的房子，归谁所有 &&&& &&&& 咋一看，稍稍有法律知识的人都会说：婚前财产当然只归一方所有了。但实际上，现在的婚姻关系越来越复杂，婚前财产不一定只归一方。 <FONT color=#. 未婚同居时购买的房子，离婚后另一方是否仍有分割权？ &&&& 案例：张先生结婚前在三墩购买了一套合同价为 28 万元的商品房，首付 10 万元由自己出资，购买人写明是张先生。当时他与女友李小姐处于同居状态，买下房后两人共同进行了按揭还款。一年半后两人结婚，李小姐出资进行装修；九个月后，两人离婚。离婚时，李小姐要求共同享有这套目前市值 60 万元的房子。经法院调解，房子产权归张先生，同时给予了李小姐 20 多万元的补偿。 &&&& 律师说法：最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（一）中规定：当事人同居期间所得的财产，按共同处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。 &&&& 尽管张先生是在婚前购买的房子，但因为 “ 事实婚姻 ” 的存在，李小姐履行了债权债务，共同出资偿还银行按揭债务，因此也享有对房产的分割权。这 20 多万元是怎么算出来的呢？ 1. 是李小姐的银行按揭款。 2 年多中，共支付银行还款 6 万元左右，李小姐有一半即 3 万元的补偿； 2. 是房子升值后的补偿，这套房子升值约 30 万元，李小姐享有 15 万元左右的补偿； 3. 李小姐的装修补偿。 &&&& 律师建议：现在越来越多的年轻人存在 “ 无证驾驶 ” 的事实，购买房产时最好进行公证，明确所有权；或在购房合同上两人共同署名。这是避免今后纠纷的好办法。从现在的趋势看，也有越来越多的人开始这么做。 &&&& <FONT color=#. 结婚前一方从父母那里得到的房产，另一方能享有吗？ &&&& 案例：胡先生和顾女士在离婚时为一套房子起纠纷。这套房子是胡先生结婚前从父母那里过户来的，胡先生认为这当然归自己所有；但顾女士说，当时两人已经谈婚论嫁了，两位老人家表示，房子是给他们两人的。 &&&& 律师说法：像这样的情况主要看父母的意愿表达。结婚前从父母那里过户的房产应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，在这一案例中，顾女士需要举证来说明父母表达了赠与双方的意思，比如公证书等。 &&&& 律师建议：最好有书面的文字来明确表达父母的意愿。 &&&& 3. 在婚前，一方出资以另一方名义买下的房子，离婚后还归双方所有吗？&&&& 案例：在和徐小姐结婚前，黄先生在徐的要求下以她的名义出资给她买了套房子。现在两人面临离婚，徐小姐表示婚前买下的这套房子只属她一个人，黄先生不得要求分割。 &&&& 律师说法：目前类似的情况比较多，很多是男方出钱以女方的名义买房，产权证上也是女方的名字。这种情况需区别对待： 1. 如果是一次性付款的，男方要有足够的证据证明购房资金是自己出的，这样才能享有财产分割权。 2. 如果这套房子婚后继续按揭的，由于共同履行了债务，如果一方要求房产所有权，则需给对方一定的货币补偿。 &&&& 律师建议：在法院的实际判决中，不太会轻易改变房子的所有权。像这样的案例对房产证上署名的一方是比较有利的，如果另一方想维护自己的权益，要么共同购买；要么保留足够的证据证明自己是出资方，比如和开发商之间的银行账户往来，用现金支付的办法则缺乏说明力。 &&&& <FONT color=#. 明确是婚前财产的，另一方不享有。 &&&& 案例：金先生在结婚前分得单位的一套房改房，一次性付款买下。结婚后与妻子又共同购买了一套商品房。目前两人面临离婚，金先生想知道这套房改房是否也算是共同财产。 &&&& 律师说法：这套房子的财产只归金先生一人所有，其妻子不能分割，因为这属于明确的婚前财产。 &&&& 律师建议：现在婚前财产公证越来越多，这不失为避免今后纠纷的一种办法。 &&&& 结婚时购买的房子怎么分 &&&& &&&& 结婚后买下的房子，无论以哪一方的名义购买都当属共同财产，不过，现实生活中，情况远不是 “ 共同财产 ” 那么简单，看看律师们碰到的各种各样的案例吧。 <FONT color=#. 婚内共同购买的房子，离婚了归谁所有？ &&&& 案例：杭州城西某套高档住宅是张先生和冯女士在结婚后共同购买的，目前价值 120 万元，现在两人面临离婚，房子到底该怎么分割？ &&&& 律师说法：我国《婚姻法》第三十九条规定：离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾女方和子女权益的原则判决。 &&&& 在实际操作中，根据《最高人民发法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十条需分三种情形处理： 1. 双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。比如张先生和冯女士如果都要求获得房子所有权，则可叫价给予对方多少补偿金的办法来取得房子所有权，谁高谁获得。 2. 一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应补偿。 3. 双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 &&&& 律师建议：俗话说一日夫妻百日恩，双方能协商解决的，最好协商解决，一方拥有房产，另一方相应得到货币补偿。 &&&& 2. 一方在另一方不知情的情况下买下的房子是否也算共同财产？ &&&& 案例：汪先生是某企业老总，几年前和公司内部员工王小姐形成了 “ 情人 ” 关系，后他将王小姐送到美国，并在当地以王小姐的名义购买了一套住宅，在上海他又以自己和王小姐的名字共同购买了一套价值 250 万元的房子。妻子苏某在离婚时提出分割这两套房子的财产权。 &&&& 律师说法：夫妻婚姻关系存续期间所购买的房子当属共同财产。本案中美国那套住宅因以王小姐的名义购买，苏某很难实现财产分割。如果苏某能举证购房资金来自汪先生，则可进一步协商。至于上海的那套住宅，苏某有权享有四分之一的财产分割权，即属汪某部分的一半。 &&&& 律师建议：除另有约定、婚前财产和一些特殊情况外，只要是一方在婚内所购买的房子都属夫妻共同财产，而且《婚姻法》还明确分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移夫妻共同财产的一方，可以少分或不分。 &&&& <FONT color=#. 离了婚后才发现一方在婚姻关系存续期间隐瞒了购买房子的事实，那么还可提出分割要求吗？ &&&& 案例：钱先生在离婚后的三个月内，偶然发现他的前妻朱女士曾在一年前瞒着他在杭州闲林购买了一套价值 200 万元的别墅，现在这套别墅价值超过了 300 万元，他认为这套房子也有他的份，要求朱女士货币补偿。 &&&& 律师说法：根据我国《婚姻法》第四十八条 “ 离婚后，另一方发现隐瞒、转移、变卖、毁损的夫妻共同财产，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。 ” 而随后的司法解释中又明确，再次分割夫妻共同财产的诉讼有效期为两年，从当事人发现之次日算起。由此可见，钱先生完全可以要求以现在的市场价值分割这套别墅的财产。 &&&& 律师建议：只要证明房子是在婚姻关系存续时买的，就享有分割权，不过要注意诉讼有效期是两年。 &&&& <FONT color=#. 婚内共同购买的房子，如果尚未办理三证，财产分割时怎么办？ &&&& 案例：董某是某单位离休干部，因感情不和与罗某离婚，但因房子问题而起诉至法院。两人在婚期间以罗某的名义购买了一套住宅，但未办理三证，董某要求分得这套房子市值一半的补偿金，但被法院驳回。 &&&& 律师说法：董某的起诉之所以被驳回，关键在于该房产尚未取得三证。同样是根据最高人民法院关于适用《婚姻法》的司法解释（二）： “ 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议而协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。 ” &&&& 也就是说如果三证未办出或未取得完全所有权（如向银行进行抵押贷款），那么法院对房子的所有权是不会判的，而只能判房屋给谁住。在这种情况下，最好能双方协商解决，如果协商不成，从公平角度出发，如果具备办理三证的条件，法院可督促一方办理过户，并进行分割；如果无法办理，可等三证办出时再来判决。 &&&& <FONT color=#. 以孩子名义购买的住宅，离了婚属于谁？ &&&& 案例：万先生和吴女士在两年前以小孩的名义购买了一套住宅，目前两人面临离婚，这套房子到底该怎么处理？两人不约而同地向律师进行了请教。 &&&& 律师说法：以孩子名义购买的住宅，离了婚仍然只属于孩子。在实际操作中，如果小孩未年满 18 周岁，在年龄上还属于限制行为能力的人，需要父母以监护人的身份在合同上共同签字，但产权是属于小孩的，哪怕是两人离了婚也只属小孩所有。 &&&& <FONT color=#. 夫妻双方共同拥有两套房产，离婚时谁得到价值更大的房产，谁要对另一方作一定补偿？ &&&& 案例：王先生和陈女士在结婚时共同买了两套房子，一套价值 50 万元，另一套价值 100 万元，未成年的小孩决定由陈女士担任监护人，陈女士要求分得价值 100 万元的那套房子。 &&&& 律师说法：在法院判决或调解中，一般倾向于女方和取得子女监护权的一方，在这个案例中，陈女士的要求比较合理，但同时需将差价补偿给对方。当然，两人可通过协商来达成共识。