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执业证号：45217
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关于房屋转让后原产权所有人死亡但未及办理产权变更登记的情况
作者:孙阳升　　时间:　　浏览量 145　　评论 0　　 　　
自国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[号）等关于转让房屋交纳个人所得税的规定以来，各地对原产权人死亡后，通过继承或赠与取得房屋的所有人又将该房屋转让的时候通常都按照房屋价值扣除变更登记的税费成本后征收了百分之二十的个人所得税。
但各地对上述通知普遍存在严重误解之处，妨碍了税收的正确执行,同时也侵犯了纳税人的合法权益。该严重误解发生在以下地方：在房屋交易合同签定后，受让人交付了全部价款，房屋已经实际交付受让人居住，在还未办理完产权变更登记时，原产权所有人突然死亡。在此情况下，地方税务部门会强行要求：如果要将该房屋产权变更登记到受让人名下，应当先由原产权所有人的继承人继承该房屋，再登记到继承人名下，然后由继承人出让给受让人，同时继承人基于以上通知的规定交纳房屋总价减去变更登记税费的成本后交纳百分之二十的个人所得税。
我们认为，地方税务部门的做法不符合法律、法规及税务总局通知的相关规定。首先，原产权所有人与受让人签定了房屋转让合同。该合同是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合同真实有效，受《合同法》的保护；其次，受让人支付了房款，原产权所有人将房屋交付于受让人使用，合同已经履行，只剩变更登记、交纳税费的后合同行为，变更登记不影响合同的效力；再次，根据《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，合同一方死亡的，应当由承受其权利的近亲属继续履行；第四，该房屋转让行为在前，死亡发生在后，地方税务部门应当适用《合同法》的相关规定而不是适用《继承法》的相关规定。
由于原产权所有人的生前买卖行为应当得到继续的履行，且其继承人继承的只是当初受让人交付给原产权人的房款而并非房屋。所以在此种情况下，在其继承人协助办理产权变更时，只应当以原产权所有人就该房屋的个人所得交纳个人所得税，而并非是以继承人继承房屋的个人所得由继承人交纳个人所得税。举例如下：原产权所有人房屋价值成本为10万，转让价款为12万，如继续履行合同，则继承人所应当交纳原产权人的个人所得部分为2万；而在地方税务部门强行要求继承后再转让的，则按照12万减去登记时的税费作为个人所得部分交纳个人所得税。地方税务部门无视相关法律规定，利用公权力毫无理由的增加纳税人的税赋，应当予以纠正。在房屋出租期内，出租人死亡产权转让变更时，原租赁关系如何处理？来自: 凹凸 日分享至 :
下一篇：上一篇：相关文章房屋欧式装修内摆放那几种植物比较好？ 房屋欧式装修完成后，因为房子内部的异味比较多，且装饰材料毒性相对也很大。大家在做家居装修时，一般都是把新房交给装修公司全权负责，但也要学习一点装修知识，比如装饰装修施工顺序是大家必须了解的，那么装饰装修施工顺序是很多朋友家里住久了，会考虑重新翻修一下，给家里换个风格，那么在房屋改造的时候，就需要提前规划设计好，并不是所有的东西都可以拆除，例如承重墙、在买房过程中，房屋朝向也是需要考虑的问题，虽然最理想的朝向是坐北朝南，但是也有很多业主并不能选到满意的户型，但是这并不意味着其他朝向就不好，在房屋装修完之后，都是需要进行房屋竣工验收，很多人可能不知道哪些细节是特别要注意的，其实在选择的时候你应该看看，他的是电线布置，以及还有一些不管是新房装修还是二手房改造，装修设计师在量房后，会给你一份初步设计的房屋户型图，懂行的人也可以自己做户型图，然后就是开始漫长的装修准备期了在生活中比较常见的房屋赠与行为都是在亲属关系之间，大多数都是父母赠与给子女，或者是祖父母赠与给孙子孙女等。古人云：俗人多泛酒，谁解助茶香？不管是古代还是现代，饮茶都不愧为一个惬意、悠闲的生活方式。可以偷得浮生半日闲静静的沐浴在阳光下，品一口醇香浓在深圳这个地方，寸土寸金，我们买了套小户型的房子，只有52平，本来是只有一个房间的，我愣是把一个大阳台给改成了一个小房间，这样就成了小罗一笑事件在近段时间持续发酵，但白血病，这个一旦发生就可能拖垮整个家庭的疾病，却是整个事件中无法绕开的一环。室内装修污染会导致白血病吗?其它类似问题相关帖子---在房屋出租期内，出租人死亡产权转让变更时，原租赁关系如何处理？明年起个人转让不足5年非普通住房全额征税
中新网12月23日电 财政部国家税务总局最新发布的通知称，自日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[号)的有关规定执行。另外，为维护正常的财税秩序，通知要求，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。相关通知：此前新规：国家出重拳调控楼市：分析：读完这篇文章，你的心情如何？00000000[责任编辑：carriewang]
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved公有住房租赁如何变更承租人？
在推动实现城镇居民住有所居的目标的过程中，离不开供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，同时更需要政府进一步完善公共租赁住房保障体系，同时做好公有住房租赁政策宣传。为方便群众了解公有住房租赁政策，更好地贯彻落实政策，记者近日采访了滨海新区规划及国土资源管理局相关负责人，全面解读公有住房租赁相关政策。
问：什么是公有住房？
答：公有住房是特指我市城镇范围内，日停止住房实物分配实行住房货币分配前，通过福利方式分配给职工，并执行政府定价租金标准的住房。
公有住房按照产权类别分为直管公产住房和单位产住房。直管公产住房为市人民政府所有，由房管部门直接管理。单位产住房为本市国家机关、国有企事业单位、人民团体等所有，由各单位自行管理或者委托其他的房屋管理单位管理。日后企业自行投资建造，对外出租或者以出售使用权方式变相出租的房屋，不属于公有住房。
问：哪种情况能够承租公有住房？
答：目前，我市公有住房除原承租人可以租赁外，只有通过亲属办理承租人过户和使用权转让两种方式获得公有住房承租权。
问：单位产住房和直管公产住房租赁合同文本的区别？
答：单位产住房使用紫色封皮的《合同》，文本中产别一栏注明“单位产”；直管公产住房使用绿色封皮《合同》，文本中产别一栏注明“直管公产”。
问：我市不得变更公有住房承租人的情形包括哪些？
答：有下列情形之一的，不得变更公有住房承租人：
（一）未依法签订公有住房租赁合同的；
（二）房屋使用权有争议的；
（三）承租人拖欠房屋租金的；
（四）承租人擅自拆改房屋结构的；
（五）成套独用住房变为成套伙用住房的；
（六）申请人没有本市城镇户籍的；
（七）国家和本市规定不得变更的其他情形。
问：公有住房变更承租人死亡或者户籍迁出本市的，如何申请过户？
答：公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。
公有住房使用权过户只能由一人提出申请，符合过户条件的人员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户。
符合过户条件人员达不成一致意见的，可以向人民法院起诉。
在人民法院调解、审判过程中，需要通过回购、代理转让等方式确定承租权或处置公有住房的，由公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让公有住房。
公有住房承租人死亡后没有符合规定过户条件人员的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，可以申请过户。
问：公有住房承租人死亡的，新的承租人如何确定？
答：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房；
（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。
问：承租人死亡，如何申请过户？
答：承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属，出具经公证的符合过户条件人员放弃承租权、同意过户给其他亲属的协议书，也可以申请过户。符合过户条件的人员仅有一人的，可以出具经公证的过户声明。
公有住房租赁如何变更承租人？
答：目前，我市公有住房除原承租人可以租赁外，只有通过亲属办理承租人过户和使用权转让两种方式获得公有住房承租权。答：公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。
在推动实现城镇居民住有所居的目标的过程中，离不开供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，同时更需要政府进一步完善公共租赁住房保障体系，同时做好公有住房租赁政策宣传。为方便群众了解公有住房租赁政策，更好地贯彻落实政策，记者近日采访了滨海新区规划及国土资源管理局相关负责人，全面解读公有住房租赁相关政策。
问：什么是公有住房？
答：公有住房是特指我市城镇范围内，日停止住房实物分配实行住房货币分配前，通过福利方式分配给职工，并执行政府定价租金标准的住房。
公有住房按照产权类别分为直管公产住房和单位产住房。直管公产住房为市人民政府所有，由房管部门直接管理。单位产住房为本市国家机关、国有企事业单位、人民团体等所有，由各单位自行管理或者委托其他的房屋管理单位管理。日后企业自行投资建造，对外出租或者以出售使用权方式变相出租的房屋，不属于公有住房。
问：哪种情况能够承租公有住房？
答：目前，我市公有住房除原承租人可以租赁外，只有通过亲属办理承租人过户和使用权转让两种方式获得公有住房承租权。
问：单位产住房和直管公产住房租赁合同文本的区别？
答：单位产住房使用紫色封皮的《合同》，文本中产别一栏注明“单位产”；直管公产住房使用绿色封皮《合同》，文本中产别一栏注明“直管公产”。
问：我市不得变更公有住房承租人的情形包括哪些？
答：有下列情形之一的，不得变更公有住房承租人：
（一）未依法签订公有住房租赁合同的；
（二）房屋使用权有争议的；
（三）承租人拖欠房屋租金的；
（四）承租人擅自拆改房屋结构的；
（五）成套独用住房变为成套伙用住房的；
（六）申请人没有本市城镇户籍的；
（七）国家和本市规定不得变更的其他情形。
问：公有住房变更承租人死亡或者户籍迁出本市的，如何申请过户？
答：公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。
公有住房使用权过户只能由一人提出申请，符合过户条件的人员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户。
符合过户条件人员达不成一致意见的，可以向人民法院起诉。
在人民法院调解、审判过程中，需要通过回购、代理转让等方式确定承租权或处置公有住房的，由公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让公有住房。
公有住房承租人死亡后没有符合规定过户条件人员的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，可以申请过户。
问：公有住房承租人死亡的，新的承租人如何确定？
答：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房；
（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。
问：承租人死亡，如何申请过户？
答：承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属，出具经公证的符合过户条件人员放弃承租权、同意过户给其他亲属的协议书，也可以申请过户。符合过户条件的人员仅有一人的，可以出具经公证的过户声明。
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互联网出版许可证号：新出网证（渝）字002号个人转让满5年家庭唯一住房 免征个人所得税
近期，有不少纳税人咨询个人所得税的有关内容。为帮助纳税人了解相关政策，深圳市地税局将咨询量较大、关注度较高的热点问答进行了梳理，敬请关注。
交通食宿费 是否征税取决于发放性质
近期，有企业财务负责人咨询其向员工支付的交通食宿补贴是否属于员工的个人所得税应税收入。市地税局专业人士介绍，根据我国现行个人所得税法及其实施条例的有关规定，“工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。”因此，员工取得的交通食宿补贴是否属于个人所得税的应税收入，应取决于该笔费用的发放性质。
一类是单位直接以现金形式给予员工的交通食宿等方面的补贴，或者按月按标准在一定限额内，允许员工使用发票进行报销并发放的补贴。这类收入根据现行的企业会计制度，应计入企业职工薪酬总额，属于员工因任职受雇取得工薪所得收入，应并入该员工的当月工资合并纳税。
另一类是单位以现金方式给出差人员发放差旅费津贴，且该类津贴是根据国家有关标准，凭发票报销的实报实销费用，可以不作为个人所得征收个人所得税。
离退休所得收入
不一定全部免税
在岗职工离退休后取得各项离退休收入，根据其收入的来源有不同的征免税政策。
一是按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退休工资、离休工资、离休生活补助费免征个税。这类退休工资一般是员工退休后从社保部门领取的养老退休金。
二是离退休人员除按规定领取离退休工资或养老金外，另从原任职单位取得的各类补贴、奖金、实物,应在减除费用扣除标准后，按“工资、薪金所得”应税项目缴纳个税。
三是机关、企事业单位对未达到法定退休年龄、正式办理提前退休手续的个人，按照统一标准向提前退休人员支付一次性补贴，不属于免税的离退休工资收入，可按照一定计算规则平摊后计算“工资、薪金所得”个税。
四是退休人员再任职取得的收入，应按“工资、薪金所得”应税项目缴纳个税。
个人工薪所得
仍存在自行申报情形
一般而言，个人取得工资薪金所得时，已由工资支付单位在支付环节代扣代缴了“工资薪金所得”个人所得税。但是对于有两处以上取得工资、薪金所得的，在企业分别扣缴申报税款后，仍需由纳税人本人主动向税务机关自行申报，将同一个月所得合并，按照工资薪金所得所对应的税率和速算扣除数，计算当月应纳个人所得税总额，并就其与已扣税款间的差额补缴相应税款。
譬如张某当月从甲公司取得工资薪金所得8000元，甲公司为其代扣代缴个人所得税345元；从乙公司取得工资薪金所得1.1万元，乙公司代扣缴个税945元。张某应向税务机关就两处取得的工资、薪金所得合并进行自行纳税申报，其重新计算应纳税额=（-3500）×25%-元，需补缴=1600元的税款。因此，多处取得工薪所得的纳税人需及时自行履行纳税申报义务，避免因此导致的税务处罚及纳税信用污点。
个人房屋转让
如何征收个人所得税
根据个人所得税税法及相关政策的规定，个人转让建筑物、土地使用权属于财产转让行为，应征收房屋转让方的“财产转让所得”个人所得税。目前，房屋转让个税主要采取两种征收方式：
一是核实征收，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。再按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。
二是核定征收，这是目前我市普遍采用的征收方式。纳税人以交易双方签订的合同成交价格为计税依据，按照普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%的核定税率计算缴纳个税，但若申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，应按照计税参考价格计征税款。
除此之外，个人转让满5年且是家庭唯一住房的，以及继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属原因无偿赠与的，均在交易环节免征或不征个人所得税。
个人可方便快捷查询
打印纳税信息
目前，深圳地税提供三种个人纳税信息查询及完税证明打印的渠道。
一是上门查询及打印，纳税人可凭本人有效身份证照前往我市任一地税办税服务厅办理相关业务。
二是扣缴义务人查询及打印，扣缴义务人使用企业版的电子税务局，在网上为纳税人打印代扣代缴完税证明，但此证明仅登载了该扣缴义务人扣缴的税款信息，不涵盖纳税人其他的扣缴纳税信息及自行申报纳税信息。
三是纳税人可自行登录深圳地税官方网站，注册开通个人版电子税务局，经过网上实名身份认证后，可即时查询及打印个人所得税及车船税额纳税信息。（湛凤英 龙渊泓）
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