无规矩不成方圆！于企业而言，规矩就是“企业制度”。今天我们选摘十多年来王健林关于企业制度建设的经典语录。企业如何管理？制度如何建立与不断完善？首富是这么思考的与实践的。　　一靠制度管人，不靠人管人　　企业文化主要分三类：精神文化、制度文化和行为文化。其中，制度文化就是企业的管理制度，譬如我们自己的财务委派制度、人力资源制度、招投标管理制度。就像我们提出来的“靠制度管人，不靠人管人”，这就是我们的制度文化。　　古人讲，“没有规矩不成方圆”，企业文化很重要的组成部分就是规范的管理制度。这种规范的管理制度能保证企业按照自己的预期目标，健康正确地发展，所以企业文化的重要作用就是强化企业管理。　　二规矩一旦定下，关键是执行　　★ 激励 ★　　激励是企业制度的目的，不是约束你，而是激励你，不是处罚你，而是引导你好好去干。　　★ 集权 ★　　集权管理是万达集团的特点，是跨区域发展的需要，现在回头看，当初商业开发定下集权管理非常正确，这是基于实践的灵感爆发。　　★ 严格 ★　　严格就是古人讲的“令行禁止”。规矩一旦定下，关键是执行。通用的首席指行官韦尔奇先生有句名言：“最伟大的是执行。”创新、理念、设计都比不上执行的伟大。只有执行才能把理想化为实践、化为效果，所以我们的财务委派制度、招投标制度一定要严格执行，尤其是招投标制度……严格才能杜绝腐败、黑幕。　　★ 实效 ★　　一是定立制度要针对性强，要有效果。不用写在纸上，钉在墙上。二要检查落实，定下的制度，总公司要经常去检查评比，执行好的要奖励，差的要处罚。　　三要搞就要搞能用的制度　　企业必须有制度，制度建设注重两方面：1. 要搞能用的制度，2. 不给员工犯错机会。　　万达非常重视制度建设，1988年，我刚到公司就出台了《加强劳动管理的若干规定》。25年来，万达建立了完善的制度体系，现在每两年修订一次制度……现在各个系统的制度加起来有200多万字，但制度不是字数越多越好，尽管业务不断发展，但我们要求字数不增加，还要把事说清楚。　　制度的最大特点是能用，好操作。从没经历过开业的员工，照着制度干就行。我们还要求所有制度上网，能在网上操作。总之，我们制度的最大特点就是有用，所有制度为有用而设，不搞形式主义。　　四不靠忠诚度靠制度　　制度设计注重堵漏洞，不给员工犯错机会，而不是事后处罚。我十几年前就常讲，“不靠忠诚度靠制度”。现在社会诱惑多，忠诚度也会随时间发生变化，制度设计必须建立在不信任任何人的基础上，以防范风险。　　很多企业制度不少，科技水平也不低，但依然管理不好，重要原因是奖惩不明，员工积极性调动不起来。万达的做法是严格奖惩。要做到：　　1. 领导以身作则，　　2. 所有考核量化，　　3. 严格执行奖罚，　　4. 内部审计制度。　　在万达不讲情面，都是按制度。　　五企业管理制度、计划、信息化　　万达最大的特点就是企业管理严格公平，企业管理就三件事，制度、计划、信息化。万达企业管理非常强的是制度，我这个人原来军人出身，比较强调管理制度，万达每个行业每个部门都有一本本的制度，制度要求可操作性，尽量量化。现在要求很简单，一看这个就知道应该怎么办。第二就是讲计划，所有项目开工之前、招商之前有完整的计划。第三个是信息化，把所有计划全部放到信息中心模块里去。　　六企业长青核心文化能不能长青　　企业长青最核心的问题是企业文化能不能长青，就是你那个企业里面是不是有一以贯之的理念、制度，你的行为方式，是不是按照百年企业来做，这是最重要的。　　七制度就是高压线　　制度就是高压线，谁碰就一定受罚。　　万达制度设计的特点，一是制度制定的出发点就是不信任任何人，二是尽可能在制度设计上做足文章、减少漏洞，不给员工犯错机会。　　想要员工稳定，自动自发，忠诚度高就要了解员工需要什么。只有满足员工的自私，员工才会满足你的自私，所以：　　1、要通过设计良好的分钱机制能够让员工通过努力赚到钱，统一立场；　　2、打造完善的内部培训系统来满足员工对成长的需要；　　3、最重要的需要有好的员工晋升机制、职业生涯规划、公司组织架构来满足员工对前景的需求。只要满足这三点，员工会自动自发、每日每夜的工作，这是你想要的吗？　　楼主发言：1次 发图：0张 | 更多 举报 | 分享 | 楼主 | 点赞　　开通VIP会员，将可以看见楼主点评过的股票！开通会员　　赏金最多 | 打赏最多按照全社区用户收到的赏金数排行　　1　　西湖帅唐僧　　14人打赏 赏金112.82万　　跟上游资，每日追涨停板，超短线操作，成功率极高【西湖帅唐僧】挑战天涯　　2　　时空游戏　　12人打赏 赏金60.02万　　亏损和无法持续获利，可能与技术无关　　3　　CN西蒙海耶　　24人打赏 赏金30.47万　　CN西蒙海耶的股市成长记录　　作者：马忘模午泪 时间： 20:00:43　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式　　点击图片查看幻灯模式举报 | 1楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　作者：无奈的小花猫 时间： 22:38:27　　什么几部老鸡汤　　来自 天涯社区客户端 | 举报 | 2楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　作者：敢封老子 时间： 23:19:22　　谁来用王健林？　　举报 | 3楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　作者：敢封老子 时间： 23:20:09　　楼主你还是先给自己找个好老板吧，再有一个月完不成业绩你就要滚蛋了。　　举报 | 4楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　使用“←”“→”快捷翻页 上页 1 2 下页
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多地房价上涨乏力 开发商被迫降价换量
来源：新华网
　　新浪房产讯(编辑玲子)传统的销售旺季“金九银十”今已过半，但各地房价未现明显上涨趋势。专家分析，调控政策不放松，购房者心态更加成熟，房价不具备大幅上涨的市场基础。未来，稳定仍是楼市主基调。
　　多地房价上涨乏力
　　数据显示，2012年9月，全国100个城市的新建住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。虽然是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。
　　“‘金九’似乎并没有出现井喷式的增长，基本保持了平稳。”研究员钟文辉说。
　　记者采访中了解到，今年6月以来，随着刚性需求和改善型需求持续释放，以及开发商积极推盘以价换量，多个城市楼市成交量创年内新高。但与以往不同的是，本轮回暖不仅持续时间短，也未能引发楼市价格的大幅上涨。
　　数据显示，深圳9月份商品住宅成交2614套，成交面积24.65万平方米，环比下跌33.82%，均价20790元/平方米，环比下跌3.61%；上海9月份商品住宅成交量环比上涨，但成交均价环比下跌9.09%。
　　位于天津市西青区的某楼盘销售人员告诉记者：“实际售价一直慢慢下调，已从刚开盘时的每平方米1.6万元，下降到1.3万元左右。”
　　调控不放松让供需博弈加剧
　　专家指出，在房地产市场调控政策坚决不放松的背景下，供需双方的博弈仍在继续。一方面，楼市局部成交回暖，让开发商倾向于收紧优惠，但面对较大的去库存压力，“以价换量”的做法仍要持续；另一方面，对控政策实施效果的期待，也让暂时不急于出手的购房者，继续选择持币观望。
　　记者从某知名房地产企业的一份内部报告上看到，房地产调控政策的实施，不仅让企业面临销售困境，各项税费及开发成本的上升，也使得企业的利润不断被挤压，企业只能被迫采取以价换量的销售策略。
　　某房地产研究院发布的报告显示，截至9月28日，一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为、2493万平方米，与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。
　　钟文辉分析，近段时间市场价格相对平稳的原因在于，当前市场仍是刚需主导市场，价格敏感性极强，当一些楼盘收紧优惠政策后，购房者的观望情绪不断加深。另外，当楼市经历了“红五月、热六月、火七月”之后，部分购买力已经被市场逐渐稀释，进入8、9月份以来，市场表现相对平淡。
　　在天津一所高校任职的吕晶综合比较几个楼盘后，决定暂时不出手。“现在房价优惠不足，对我的吸引力有限。”吕晶说，“房价上涨的幅度正在减小，未来，房价趋稳、甚至下降都是有可能的，所以我还是再等等。”
　　量价趋稳或成楼市常态
　　购房顾问网主编苏步超表示，调控以来房价并未出现大幅上涨，表明调控成果已经显现。未来，保持楼市稳定仍是调控主基调。
　　不少业内人士判断，6月份以来，部分地区出现回暖迹象，与货币及调控政策的微调、开发商以价换量以及刚性需求释放等因素有关。但目前市场仍处于库存消化、稳步回调阶段，只要继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策，房价不具备大幅反弹的条件。
　　一份购房者心态调查显示，38.36%的购房者认为2012年第四季度的天津楼市中，房价将持续趋稳；有28.77%的购房者认为房价将出现下跌；16.44%的购房者则表示，不对房价的走势表态。
　　我爱我家市场研究中心认为，当前购房者的观望情绪仍然较浓，面对卖方的价格波动，多数购房者更加理性，因此短期内市场成交放量的现象不会出现。预计未来一段时间，二手房市场交易量仍将保持量价平稳的特征。
　　天津财经大学经济学院副院长丛屹认为，政策调控的核心目标，本质上是稳定房价，这有利于去除房地产市场泡沫，理顺供求结构关系，促进房价合理回归。此外，稳定房价对于稳定经济形势、克服经济风险也非常重要。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323& & & 当楼市“量价齐跌”被媒体疯狂宣扬并风卷残云般横扫整个房企市场，当楼市“唱衰”言论以绝对压倒性优势涤荡购房者的心理底线，当楼市到了“抄底”的紧要关头的专家预测充斥各大荧屏时，房产专家认为，“中国未来五年的地价和房价会翻番”，并坚定高呼“房价怎么降会再怎么涨回去”。&&&&专家一直看好房地产市场，“只要有人类就会有房地产的需求”，因此，他用“白银三十年”给未来房地产市场作了预测。采访中，他也一再肯定了在房地产市场中“富裕阶层”的作用，“实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群，而不是穷人。”&信唱衰言论定吃大亏&&《中国地产总裁》：无论在任何场合，您对房地产市场都表现出一种极大看好的自信，您的这种自信是否有点“盲目”或者“过头”？&&&房产专家：一点都不“过”，我对房地产市场的看好，包括我提出的未来房地产“白银三十年”的看法，都是基于中国人的居住理念、住宅情节和传统财产观考虑的。中国人往往会把住房看成是他的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。再者，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房。另外，把房子作为财产传续下去的观念也是难以改变的。&&&&我认为五年内中国的地价、房价会翻番。现在大家都在说房价降了，降在哪儿？北京三环以内的房价，某机构的数据显示涨了11%。而像大兴，房山，通州这些地方确实降了，但他们现在销售的是年拿的地，那时地很便宜，现在有降价的空间。但是年拿的地要维持现在万元的价格就太不可能了，所以怎么降的肯定会再怎么涨回去，这是肯定的。&&&&北京四环以内现在没有数据显示降价，而北京主城区的豪宅8-12万一平的很多，只不过现在上不了市，没卖。要是把这些豪宅都充到北京的房价里去，根本不可能是现在一万九的均价。实际上通州的价格，现在对比廊坊、对比周边地区房价，应该相对便宜多了，但是老百姓不会买，“买涨不买跌”。老百姓现在需要的是一个合理的引导，这个时候要是听了房价唱衰的言论，势必要吃大亏。&现在的开发企业没有难的&&《中国地产总裁》：既然您说的房地产现在仍发展的一片大好，那么绿城之前出现的“被动”局面又说明了什么？&&&&房产专家：咱们国家从2003年开始调控，但是今年的政策严酷的程度跟2004年比差远了。2004年我们公司自己的项目做不了，想到转让，最后项目用了三个月的时间才转出去，但是在那种情形下，很有可能转不出去，如果转不出去前期投入就白费了。那时候普遍是灾难性的市场，就像战乱的时候，恨不得把自己的孩子吃了。现在的开发商都是按住自己的项目，“亲生的孩子”谁愿意丢？就“借点奶”先把“孩子”养大。现在只要手头有项目的开发企业没有难的，大家听到的难过，实际是原来想赚十个亿，现在只赚八个亿的问题。&&&&绿城存在的只是切割自己项目的危机。只要他肯拿出一个项目，自然所有问题都解决了。打个比方，现在一个开发企业有16个“孩子”，哪个都是“亲生”的，都不愿意送给别人。最好的方式就是别人注入资金一起干。现在在北京拿一个项目有多难，连潘石屹都拿不到地。这种状况下，拿到地的相当于都是难产的孩子，谁能舍得被拿走？&&&&2004年的时候一块地可能倒了六七手，但是到最后都赚钱了。当时，很多企业也没项目，北京当时4000多家企业，没项目的倒一块地也赚钱了。这中间倒得就是土地的增值，所以一直都说房企难，但是日子都过的很好。只是这几年倒地的幅度越来越慢，当然具备倒地资格的企业也越来越少。这才给央企国企机会，但是哪个项目都不会死。就算实在是开发不了的烂尾楼，给谁也都不愿意，只有在那烂着几年，但是项目方还在。&&&&《中国地产总裁》：烂尾楼闲置的时间是有一定的期限吧？&&&房产专家：有这个规定，但是任何地方政府都做不到，因为各种产权问题，最终想收回的时候就会发生别的问题。如北京的摩根，牵扯的利益太多。这种闲置尤其是市中心的写字楼的烂尾，涉及的产权问题太多，根本没法清算。实际上这两年国家也一直在查闲置土地，闲置土地存在的问题是，拿北京为例，北京2004年的时候一万公顷，15万亩土地就确立了一级开发的项目，但最后能做成的这15万亩的不足一半。因为拆迁等问题在那闲置。闲置不是因为开发商不想干，确实是一些钉子户不让拆。北京去年、前年的土地出让已经成了毛地出让，地拆迁不了，直接就给开发商自己实施拆迁。&&&《中国地产总裁》：您一直都坚信开发商“不差钱”，那前段时间传出的开发商跳楼事件，您如何看待？&&&房产专家：像这种根本就不是开发商，只能说是投资商。这种人原来对市场预期特别好的时候，能拿到了四五十个亿，现在市场不好了，借别人的钱本息都收不回来。这是搞投融资、私募经常出现的情况，发生这种事，只有跳楼以谢罪。国家年年在调控，而且年年都不知道怎么调，调了九年，实际上这些搞融资的投资商的路也难走了。唯一不难的就是真正有项目的开发商，他的难题只是在于赚几个亿的问题。&&《中国地产总裁》：现在各种融资渠道的涌现，包括PE这种私募的迅猛发展，是不是能从另一方面印证开发商是缺钱的？&&&&房产专家：开发商本身都是白手起家的，没有一家不缺钱的，而且开发商不是做一个项目就甘心的，他在谈一个项目的时候，后面可能还有一大堆的项目。哪怕是一个小县城的开发商。他们预期提的比较高，所以永远是缺钱的，而且越有钱的越缺钱，因为要做的事情太大。这实际上就是一个扩展的心态。现在这种情况下，不扩展，守着一个项目金娃娃，就自然不会有压力了。&中国做贡献最大的是富裕阶层&&&《中国地产总裁》：拆迁问题一直是各方比较关注的问题，关于拆迁背后引发的一些问题也值得人们深思。您认为拆迁条例中的具体标准为何迟迟推不出来？&&&&房产专家：拿北京的锣鼓巷居民为例，原来的四合院经过加盖早已成了一百多合院。北京主城区疏解人口调查，这个区域的拆迁户讲一个故事：有一钉子户，8平米得到了1500万补偿。这边成为拆迁户的预期了。在城市发展进程中，城市居民和城中村居民只要做好钉子户，就会把房子、车子、工作问题都解决了。这就是目前拆迁中的现状。&&&&国务院的拆迁条例是没有具体标准的，各地按当地的情况出台拆迁标准，也是个难题。真正拆迁一个项目，实际上一级开发要做很多东西。拆迁之后，还有很多事情要做。管网、道路要占很多土地，加上现在规定需要更多的绿地等相关的配套设施等，花费更高，更是让拆迁陷入两难境地。&&&&像这种大量的成本转移到了土地一级开发上了。中国城市变化如此巨大，实际上开发商起到了巨大的推动作用。开发商作为资本运作者，是组织者，资源整合者。中国的城市建设的功劳完全是已经买商品房的人群。而现在却得不到老百姓认可。老百姓守着这么好的路、公园以前都是没有的，这些都是以前购买商品房的人群花的钱。而以前能买得起商品房的人都是富裕人群，所以，实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群，而不是穷人。穷人创造出来的财富，通过税收当然也有一定贡献，但是买房交税之后，反而是富人又承受了太多太多的成本。&“挂羊头卖狗肉”的养老地产&&《中国地产总裁》：随着人口老龄化速度的加剧，加上国家调控政策的影响，不少开发商正在进军养老地产。目前，我国养老地产处于怎样的阶段？&&&&房产专家：我国现在早就停止批别墅了，但是为什么还有这么多别墅存在，其实就是养老地产、旅游地产“挂羊头卖狗肉”。廊坊、天津大量的项目都是养老项目，太盲目了，养老地产应该慎重。&&&《中国地产总裁》：国内是否有纯粹的养老地产？&&&房产专家：有，但是都亏。天津有个六千亩的项目，建了60个床位的一个养老院，据说到现在只卖出去一张床位。名义上说是为了和谐社会的建设，其实是为了从政府手里低价拿地，现在说养老基本都是为了套政府的优惠政策。&&&《中国地产总裁》：由于对现金流的影响，房企现在多选择散售为主，而很难考虑长期持有经营。您认为如何实现养老项目的盈利？&&&&房产专家：应该说现在暂时还不具备完完全全独立的整个区域的开发项目，不可能存在盈利空间。上海的亲和园养老项目，投入很高，据说也不怎么赚钱。我们做市场调研就发现，比如在廊坊建养老院，一年交年费20万。有多少人能有闲置的20万去交年费的？另外，居家养老占整个养老的大约95%，这很难改变。中国的孝顺是父母在身边，有钱人要是把父母推到养老院是不孝，这种观念难以改变。这样，没钱的送不出去，有钱的不愿意送。所以，中国目前不适合大规模的推社会养老。&&&&现在新开发的养老项目都是冲着有钱人来的，但是养老项目相关的配套医疗设施等难以跟上。老人最害怕的是什么？一是孤独，二是生病。养老院一般都在边缘地带，这些地方不可能有好的医生。怎么把好医生弄过去，这是最重要的。现在最大的问题是旅游地产，商业地产，文化地产实际上都是泡沫，这一点是致命的。但是，住宅地产200年不会有泡沫。&住宅地产200年无泡沫&&&《中国地产总裁》：住宅200年不会有泡沫？&&&&房产专家：我一直认为海南才是中国最大的泡沫，因为海南大量商业地产的存在。成都一个城市竟然立下150个城市综合体，泡沫也是巨大的。包括在北京都能感觉到“住商倒挂”的现象，在整个城市规划中，过渡配比了工业用地和商业用地，商业用地和住宅用地的配比应该是1:5、1:3左右。商业用地出价值，它拍卖的时候出价高，这就是成都出的最大的问题，150多个城市综合体项目都成商业，居然没有住宅。我说未来房地产发展，如果把前十年定义为黄金十年，那未来的三十年，必然是白银。人类住宅需求是不可能降低的，随后还会有青铜时代50年，黑铁时代120年。只要有人类就有房地产发展。&&&《中国地产总裁》：您说的这个白银、青铜、黑铁，包括您对时间段的划分分别是30年、50年、120年，是不是也说明了未来房价最终会回归到一个平稳的状态？&&&房产专家：这是必然的，刚才一直说的实际上就是土地价格一直增长的问题。如果土地价格平稳，房价必然平稳。开发商在市场上是竞争的，但是决定价格却是老百姓，需求推动价格。当拆迁量和生产量一定的时候，大家都去买房，必然导致价格疯长。这是市场的问题，也是选择的问题。如果国家搞分配的话，将会是最差的机制。财产平分，会给很多人心里上造成新的不平等，人类需要的是差距。&&&&我经常说一句话，成功在大兴，你往昌平走得急，你越努力离成功越远，你穷你活该穷，“80：20”法则是正确的。北京房价八千的时候为什么不抢，人们永远都是在等房价涨的时候抢。&公租房势必无法推行&&《中国地产总裁》：那现在买房合适吗？是否可以“抄底”？&&&房产专家：永远都要反其道行之。当大家都觉得抄底的时候，这个良机已经失去了。明年的政策，政府已经反应过来了。这次中央工作会议也指出，加快商品房的供应，鼓励房地产市场健康发展。这说明在加快保障房建设的同时，商品房也要加快。但是商品房加快，没有政策扶持不行。当时国家四万亿救市，就有人跟我争论，说十大产业振兴规划没房地产什么事。我当时就说，房地产什么时候需要你振兴了？&&&&2009年，我就倡议限制、遏制80后买房，同时要转变居住理念，转买为租。现在都一一实现了，现在限制买房，连刚需也限了。而公租房廉租房这类保障性住房就是冲着租赁去的。绝不可能让80、 90后这四亿人都买得起房的，否则就会出现灾难性后果。&&&《中国地产总裁》：我是不是可以把您刚才对公租房的看法，理解为公租房是为了变相压制刚需？&&&房产专家：不是，实际上我认为这是逼迫老百姓转变观念的做法，公租房势必推不下去。北京的几个公租房项目公布后发现租金比市场都高。这样，还推它的意义在哪儿？&&&《中国地产总裁》：规定的是略低于市场价格吧？&&&&房产专家：规定是规定。开发商一算，建公租房这点租金是赔钱的，会干吗？实际上十二五期间，完成3600万套以后，住建部已经说得很清楚了，要转变这种方式，转为现金补贴。这是最好的方式。不要再大量的劳民伤财去建房，现在整个市场的租赁价格是比较低的。什么时候才能显示公租房的优势，而且投资商认为投资还有钱可赚，就是我开玩笑说，现有的市场租金涨两倍到两倍半。&&《中国地产总裁》：您认为这种补贴方式是以纯货币补贴为主，还是需要加一些辅助性的手段？&&&房产专家：国家给你拿出来一部分货币，自己再从市场赚钱再去买，只能是这样。实际上现在大家都叫的保障房，正确的名称应该是保障性安居工程，包含棚户区改造，旧城改造。保障性安居工程要解决的是城市现有户籍人口的居住问题，这里面有一个自有居住率的概念，去年达到88.2%，就是88.2%的城市人口都是有房子的，但是他们居住水平很低。这就需要商品房卖高价来补偿。保障性安居工程针对的是88.2%之外的人群，谁会考虑外来人口？所以要想在北京生活，那北京还真不一定欢迎你。&&&&实际上现在所有土地都来源于老百姓，超低价格的征地最后损害的都是老百姓自己。叫房价高最后受害的也是农民。房价高，土地价格就高，土地价格高就得压制土地价格。高房价反而促成土地价格一点点涨，最终受益的应该是中国的所有老百姓。现在土地财政的概念、租售比等都是错误的。&调控――“筑坝堰塞湖”&&《中国地产总裁》：您预测房地产会有怎样的变化？您对国家的调控有何评价？&&&&房产专家：除非首钢开始生产土地了，这车间里一天能加工出来几百亩土地来，房地产不会有太大变化。中国现在的土地早已没有了国家土地这回事，早就消失了国有划拨土地一说。如果把土地压制住，必然产生土地供应的又一次失衡。我认为现在所有的调控政策都在助推商品房房价攀升，我给调控一直命名为“筑坝堰塞湖”，这个一直应该是放流的，现在在这筑坝，到时冲下来的时候，必然是灾难降临。我之所以对房地产市场特别乐观，是因为现在的调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。中国的房地产市场，要想让他稳定了，首先上边就应该改变思路，现在这种方式肯定是最惨、最错误的方式。&&&《中国地产总裁》：中国的高房价已经迫使一部分富裕阶层“逃离中国”，您认为这种现象的出现对中国实体经济会产生怎样的影响？&&&房产专家：到海外投资买房，现在有这个趋势，但是不会影响太大。因为他的工厂还在，实业还在，他也完完全全是借用整个银行信贷来做这个事。至于赚的利润成为自己财富的这部分，他到哪买房都是可以的。只是在国内买房，对整个城市化进程会有帮助。但是现在是抑制投资性人群的购买，他们只能出去投资国外了，这对实体经济的影响并不是很大。&&&&房地产拉动的行业太多，我当年提出的中国房价大跌，中国经济必然大减速，很多人不支持。如果单纯地压制房价，中国的传统行业一旦发生危机，将会有大批的农民工失业，就是生于五六十年代的这群人才是中国经济发展的基石，跟80后有没有房子没关系。所以，大叫房价大跌，压制房价，实际上是自杀行为。
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