第A29版：南京城事·热线&&&&
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买房入住5年 漏水赔邻居4万多 老夫妇一怒将前房主告上法庭
&&因自家漏水渗入楼下邻居房屋，老孙夫妇连着被四个邻居告到法院，赔了四万多块。官司打完后，老孙夫妇又另外花了将近三万块把自己房子的问题给整改了，才彻底解决了隐患，前后一算，总共花了七万多块。老孙夫妇气得够呛，他们认为，这都是原房主丁某的错，丁某以前对房屋进行改造时留下了渗水的隐患，却没有对他们进行告知，害得他们要赔这笔钱。随后，老孙夫妇将丁某告到南京鼓楼法院，要求丁某承担这七万多块的损失。日前，南京鼓楼法院开庭审理了此案，案件没有当庭判决，将择日宣判。&&通讯员&&鼓法&&扬子晚报记者&&罗双江&&房子漏水赔了四户邻居四万多&&2009年4月某日，准备购买二手房的老孙夫妇来到丁某位于鼓楼区南通路89号某小区704室的房内看了一下，觉得比较满意，符合自己的口味。于是，看房当天，老孙夫妇就和房主丁某签约了。约一个月后，2009年5月中旬，付款过户手续都完成了，丁某将房屋交给老孙夫妇使用。转眼5年过去了，从2014年开始，楼下604、504、404、204的住户陆续开始出现室内厨房等处大面积渗水和发霉的现象。为此，六楼住户最先将老孙夫妇告到法院，认为是老孙夫妇所居住的704室装修的问题，造成了他们的渗水。&&鼓楼法院受理此案后，于日委托某建设工程质量检测公司进行鉴定。该公司检查后发现，704室厨房烟道处楼面地坪内给水管在直接头处出现了明显的漏水，而704室在烟道改造过程中未对外露的烟道楼板洞口进行有效封堵和防水处理，而仅用一块木板进行了简单遮盖，给水管漏水后，水就顺着烟道楼板洞口漏了下去，一直漏到了楼下邻居家里。查清原因后，鼓楼法院判决老孙夫妇赔偿6楼住户29175元。&&看到6楼住户赢了官司，2楼、4楼和5楼的住户纷纷将老孙夫妇告到法院请求赔偿损失。鼓楼法院审理后，判决老孙夫妇分别赔偿5楼、4楼、2楼住户6千余元、5千余元、3千元，算上6楼，四户合计赔了43820元。赔了钱，隐患并未消除，为了避免再出现渗水，老孙夫妇又花钱对漏水的地方重新处理，并更换了厨具，修复了墙体和地板发霉，总共花掉了29400元，连同赔偿楼下邻居的四万多，合计73220元。&&现房主法庭上骂前房主缺德&&“这些全都是丁某的错”，损失了这么多钱后，老孙夫妇于去年底将丁某告到了南京鼓楼法院。在诉状中，老孙夫妇称，这些漏水的问题，全是以前丁某在房屋装修改造的过程中弄出来的，跟他们没有关系，丁某卖房子给他们的时候，从来没有把房屋如何改造的情况告知过他们，现在他们已经赔了钱，所以只能向丁某追偿，这是丁某未交付合格房屋而造成的违约损失。&&法庭上，老孙称，房子买了一年多后，他们发现客厅、书房和卧室的踢脚线、地板、墙体都开始受潮，后来物业公司请了地产公司来把墙砸掉了，才找到漏水原因。找到漏水原因后，他就全部进行了整修。修好了后，就不再漏水了。然而到了2014年，楼下业主又反映有漏水情况，后来把地产公司、鉴定公司都请来，把地板打开，才发现公共烟道被动过了。“缺德，真缺德。”法庭上，老孙指着丁某的鼻子骂起来。&&为证明自己的主张，老孙夫妇提供了房屋买卖合同、烟道照片等，证明房子是丁某改造的。老孙称，当时拿到手的时候房子装修得很漂亮，而后来物业上门时问厨房怎么到这个位置来了，他们才知道丁某把厨房部分挪到了阳台，原来的厨房改造成了客厅的一部分。此外，老孙夫妇还提供了一份丁某出具给物业的承诺书，证明丁某在改造烟道时，物业公司是干预的，而丁某则作出承诺称，如果发生任何由装修发生的问题，由他承担责任。&&前房主坚决不承认是自己的问题&&对于老孙夫妇的说法，丁某称，他也是2007年通过中介买的这处房子，房子买到后，他只是刷了乳胶漆、铺了复合地板、还有几张桌子和板凳，根本不像老孙夫妇说的装修得那么好，更没有对房屋结构进行过调整，也从来没有对房子烟道进行过任何改造，自己当时之所以向物业写承诺书，是因为房子是毛坯交付，物业有帮助装修的义务，他没有要物业装，要自己装，物业就让他写了承诺书。&&丁某认为，双方在房屋买卖合同的第八条已经约定，房屋的损毁、灭失的风险自房屋交付日起转移给老孙夫妇，也就是说，交房之后好也罢坏也罢，全是老孙夫妇的事，跟他没有任何关系。而且，从楼下四户居民告老孙夫妇的情况看，房子在2014年初才出现漏水状况，老孙夫妇此前已经在房内居住了5年之久，这5年房子都在老孙夫妇的控制和使用之下，其间的2012年，老孙还对房子装修过一次，这只能说明问题是老孙夫妇自己造成的。此外，民事诉讼法规定了相关诉讼时效为两年，老孙夫妇的诉请也超出了法定的诉讼时效。在听取了双方的意见后，法官宣布休庭，将择日宣判。
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(C) 版权所有 扬子晚报　合作伙伴：买房是老百姓的头等大事，一旦买了房子却出现如虚假广告、房子漏水、面积被增等质量问题，就让人头疼不已。那么该如何应对这些常见的房子问题呢？
昨天，在房交会期间，辽宁诚事律师事务所律师任厚诚以案例告诉购房者如何维护自己的合法权益。他提醒购房者，一旦出现纠纷，首先要保留开发商违约的证据，以备将来诉讼或者其他途径维权使用；其次要注意诉讼时效；如果和开发商协商不成，其他途径又难以解决的，可运用法律武器维权。
卖房宣传广告虚假，开发商算违约
市民张先生去年6月全款购买了一处商品房，当时该楼盘宣传广告说有游泳池、网球场、健身器、会所等配套设施，但等到交房时他才发现上述配套设施全没了。开发商以漂亮的广告吸引消费者，并以正式的商品房购房合同没有相关约定为由背弃宣传广告上的承诺。
律师点评：根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关配套设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。
房屋主体结构质量不合格，购房者可解除合同
李先生购买了一套顶层商品房，交房时发现房子多处有裂缝，尤其是卧室的顶棚有一条横向贯穿的裂缝，有严重漏雨痕迹。他找到开发商，开发商提出修补方案，但对裂缝产生的原因和今后可能产生的影响却闭口不提。
律师点评：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。购房人在办理商品房交接入住手续时，开发商应出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，如果不能出示，则说明该工程未经验收或验收不合格。即使开发商能够提供该表，也只是房屋质量合格的初步证据，当房屋交付后，经相关鉴定部门鉴定房屋主体结构不合格，购房者仍可主张权利。
面积误差比超3%以上，开发商应“买单”
当初购房时，合同上写明总面积为85平方米。可在发放产权证时，王先生才发现住房的实际面积多了12.38平方米。销售人员解释这是由于开发商工作失误，漏测了一个房间造成的。王先生认为开发商失误导致他误购，因而他只能承担5%以内的误差面积，超出部分应由开发商负责；而开发商却要求其补足全部面积房款。王先生该如何维权？
律师点评：根据法律规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
交房同时缴纳物业费，开发商违法了
于女士买了一间单身公寓，交房时开发商要求她必须缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙。于女士认为房屋买卖合同里没有约定要缴纳一年物业费后才能交付房屋。
律师点评：商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在《商品房买卖合同》中已对前期物业管理有明确的约定，但开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行该合同约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。
房屋被开发商抵押，购房者可解除合同
市民赵先生用127万元的全款购买了一处商品房，但至今一年了也未办理登记备案，开发商敷衍推托，赵先生多方打听才知道，他所购买的房屋被开发商抵押给了某银行，赵先生询问该如何维权？
律师点评：根据相关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
未严格审核购房人资格，开发商得担责
曲先生是外地来连购房者，他没有购房资格证明，当初买房时开发商说帮忙办，他交了首付款。但开发商却一拖再拖，如今房子已经网签了，开发商给他发来了违约函。曲先生要求退房，但开发商不给退。
律师点评：房地产交易中心在受理合同备案或办理产权登记时，对提交的《购房资格证明》核验，开发商和经纪机构未严格审核购房人资格、违约签订商品房预售合同，或购房人违反规定购房及提供虚假证明文件，要承担法律责任。曲先生这种情况就可以要求开发商解除合同并返还首付款。(记者 卢真珍)
责任编辑：李丽莉
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-> 催缴物业费的诉讼时效如何确定？
中国江苏网11月17日讯 近日，海陵区人民法院(下称“海陵法院”)一项针对市区近4年来的物业纠纷案件统计报告出台，报告显示，该院近年来受理的物业纠纷案件呈逐年上升趋势。其中，2013年为144件、2014年为222件、2015年为273件，而今年仅前三季度就已收案400件，是2013年全年的物业纠纷案件数量的2.8倍。　　小区如同一个大家庭，物管充当着管家角色。但现实中业主常常控诉物管公司不作为、服务差、收费高等；而物管也常常叫苦：业主不交物管费、不配合管理……遇到物业纠纷该怎么办？海陵法院发布的这些典型案例或许会给你一些启发。　　案例一房屋漏水谁担责？　　“我家房屋外墙渗水，导致家中墙纸发霉，物业公司也不来修。”鹏欣尚城的业主李先生认为小区物业服务不到位，拒绝缴纳物业费。物业公司多次催交无果，于近日将李先生告上法庭。　　在法庭上，经法官解释，李先生了解到该问题可以申请公共维修基金解决，最终与物业公司达成调解协议，李先生如数缴纳拖欠的物业费，而物业公司也放弃违约金诉求。　　法官说法：不少业主认为花了一辈子积蓄好不容易买的房子，出现渗漏、裂缝等问题，物业公司没有解决就不缴纳物业费。但是，根据法律规定，房屋是有保质期的，在购房时房地产开发商提供了房屋质量保修卡，业主可以对照保修卡的约定，对在质量保质期内发现的相关问题，应向开发商主张权利，要求其提供维修服务。　　而对超出质量保质期后发现的公共部分存在的质量问题，因购房时缴纳了公共维修基金，可以向物业公司提出申请，由物业公司按程序向房管局申请公共维修基金维修。因此，对于房屋质量问题，业主应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式，对房屋质量问题置之不理，从而延误时机。　　案例二出现相邻纠纷能否拒缴物业费？　　因市区鹏欣丽都业主张先生欠缴物业费，今年7月，凤城物业公司将其告上法庭。　　张先生在法庭上提出，楼上住户在其阳台安装太阳能挡板，影响自家阳台采光，物业公司没有尽到及时制止的管理义务，所以他才不缴物业费。　　法院审理认为：楼上住户安装太阳能挡板影响张先生采光的行为属于侵权法律关系，与本案非同一法律关系，张先生可另案向侵权人主张权利。判决张先生支付所拖欠的物业费、电梯运行费、公共能耗费、违约金共计17000多元。　　法官点评：类似上述相邻权纠纷引起拒缴物业费的情况屡见不鲜，有向法院反映业主将拖把挂在窗外滴水的、私自将车库改造为厨房的、一楼住户下挖加建住房的等等。对于这些违规行为，物业可以加以劝阻，要求整改，如果物业公司履行了上述职责，可以认定其提供了服务。毕竟物业公司并不是政府行政执法机关，其没有行政执法权，业主将责任推给物业公司，以此为由拒缴物业费是不能得到法院支持的。　　案例三催缴物业费的诉讼时效如何确定？　　今年以来，多名到庭应诉的业主自认为对法律有所了解，均提出物业公司主张的两年前的物业费已超过诉讼时效，不同意缴纳物业费。比如，在诚缘物业公司与业主丁某的物业服务合同纠纷案件审理中，丁某抗辩称物业公司主张2013年之前的物业费已经超过法定诉讼时效，其可以拒缴。　　法院审理认为，诚缘物业公司一直提供物业管理服务，其主张未过诉讼时效，判令丁某支付所拖欠的物业费13000多元并承担违约金3000元。　　法官点评：《民法通则》规定的普通诉讼时效为两年。物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超出两年未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。如果物业公司在撤离后两年内向业主主张过物业费，即可引起诉讼时效中断，重新计算两年诉讼时效。因此，提醒广大业主应当及时按照合同的约定缴纳物业费，否则不但要缴纳物业费，还要承担额外的违约金。
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楼上漏水到楼下，屋顶损坏，到法院起诉在 多长时间内有效？
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楼上漏水到楼下，屋顶损坏，到法院起诉在 多长时间内有效？
平谷区发表时间： 16:01
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
找法网认证系统
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1381185****
从知道或者应当知道屋顶损坏的，要2年内起诉，否则过了期限无胜诉权。
律所：北京市盈科律师事务所 回复时间： 17:21
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楼上漏水损坏
律师回答共 13 条
你好，诉讼时效两年
律所：北京浩东律师事务所
回复时间： 16:03
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你好，诉讼时效是两年，尽快起诉解决维权的
律所：北京市振邦律师事务所
回复时间： 16:07
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您好，诉讼时效两年
律所：北京申辉律师事务所
回复时间： 16:20
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律所：北京君途律师事务所
回复时间： 16:52
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起诉您需要对方所在地法院起诉，最长时间6个月左右。
律所：北京睿乾律师事务所
回复时间： 17:04
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你好，在2年的诉讼时效内及时起诉，主张赔偿损失
律所：北京市诵盈律师事务所
回复时间： 17:21
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你好，尽快起诉解决，诉讼时效是两年
律所：北京市李建成律师事务所
回复时间： 16:05
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你好，有两年的诉讼时效。
律所：北京市京师律师事务所
回复时间： 16:11
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你好，及时起诉。
律所：北京市盈科律师事务所
回复时间： 16:20
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律所：北京市明宪律师事务所
回复时间： 16:42
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诉讼时效两年..
律所：辽宁名崛律师事务所
回复时间： 17:19
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诉讼时效两年。。。。。
律所：辽宁古塔律师事务所
回复时间： 19:16
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1391062****
您好，诉讼时效一般是两年。
律所：北京首信律师事务所
回复时间： 16:14
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楼上漏水:赔偿
楼上漏水:责任
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