“3·30新政”之后，广深楼市热度持续上升，成交量回升、价格轮番上涨已经成为既定事实。一手房市场“日光盘”频现，二手房业主则出现大量违约现象。沉寂多年的广深楼市为何如此疯狂？不断看涨的楼市行情究竟是新政之功，还是另有其因？　　大规模二手房交易违约　　6月15日，深圳宝安区人民法院三楼14庭，一起换房遭遇违约、起诉要求“强制交易”的案件在此开庭审理。庭内60个旁听席位被提前到场的市民抢占一空，后来者只能站着旁听这起备受关注的民事纠纷案件。　　该案原告周小姐今年3月初将自己位于深圳龙华的66平方米自住两房出售，随后在同一区域的潜龙鑫茂花园购买了被告吕小姐一套70多平方米的房子，双方于3月28日签订了买卖合同。然而两天之后，“3·30新政”来袭，深圳房价进入上涨通道。在办理过户手续的过程中，卖方被疑为想毁约而拒绝提供相关银行账号，导致原告周小姐办理房屋贷款受阻。　　原告周小姐认为，卖方因为深圳近期房价上涨而拒不提相关银行账户是导致买卖合同最终未能履行的根本原因。她要求法庭判决卖方继续履行合同，完成房屋过户手续。但卖方吕小姐的代理律师在法庭上则陈述，周小姐未按约定时间支付首期款，也未按约定时间取得银行贷款承诺函才是导致合同无法继续执行的原因。因此，卖方不愿再将房子卖予周小姐。　　作为“3·30新政”之后深圳首例换房强制交易诉讼案，该案件引起了社会的极大关注。记者在庭审现场了解到，不少旁听者最近都遭遇了二手房卖家因为房价上涨而反价违约甚至直接称不卖的情况，最终导致已经签订买卖合同的房屋无法完成过户手续。　　这起案件不过是“3·30新政”之后深圳二手房交易市场的显著缩影。根据深圳市规土委的统计数据，新政之后的短短两个月时间里，深圳二手住宅成交达到23828套，仅五月份二手住宅就成交了14298套，环比增长27.6%，同比涨幅更是达到172.1%，创下2013年3月以来新高。在成交放量的同时，二手房价格也在普涨，部分区域房价飙升了40%~60%。　　成交放量带来的是违约率的直线上升。仅深圳宝安区，今年4月份和5月份，有关房地产合同纠纷的案件就比去年同期增长了108.6%，大部分案件都是涉及房屋买卖合同纠纷。“保守估计，今年4月份以来有20%的二手房买家都遭遇过业主毁约的情况。”有深圳中原地产二级市场中介人士告诉《中国经营报》记者。　　二手房价的快速飙升显然是业主不惜违约的最根本原因。“违约的成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”代理了一桩违约纠纷案件的广东信荣律师事务所张茂荣举例表示，前不久，一买家在深圳前海花费330万元购房，但近期遭遇业主反价，直接要求加价100万元。“即使按照购房合同约定赔偿双倍订金和20%违约金，业主仍能多赚40来万元。”　　与深圳市场的疯狂相比，广州二手房市场虽然相对平静，但成交量也在快速上升。广州市国土房管局下属的阳光家缘二手网签监测数据显示，2015年5月广州全市二手签约4259套，环比4月份的高峰略跌4.7%，但较2014年5月的低位大幅上升了121%，成交均价20148元/平方米，网签量达到近两年的高峰值，但总体而言，价格平稳，反价违约情况并不突出。　　一手房成交暴涨　　在二手房市场成交火爆的同时，广深两地新房市场也呈现出快速回暖的态势。今年五月至今，已经消失多年的“日光盘”现象又在广深楼市出现。5月23日，深圳龙华新区中海锦城二期在福田区大中华国际交易广场举行盛大开盘仪式。当天有4000多名购房者冒着暴雨来到现场，均价4万、最高价5.4万元/平方米的价格并没有吓到购房者。两个小时内700多套房源被抢购一空，该项目当天就录得了超过28亿元的销售收入。　　而在深圳关内的南山区，均价高达5万元每平方米的博林天瑞和均价4万元的塘朗城项目当天也在推售，两个项目加起来超过1000套房源在一天内即告售罄，总销售额超过40亿元。　　“这段时间，深圳的房价如股市般疯狂，一平方米涨一万元稀松平常，明知道是趁火打劫，但要是你不跟着涨，别人还怀疑你房子有问题。”深圳一家中小型房企营销负责人跟记者谈到，近两个月深圳的楼市已经可以用“失去理性”来形容。　　来自深圳市规土委的官方成交数据显示，今年5月份深圳的新房成交已达到6106套，环比增长50%，同比增长140%；成交均价为28487元/平方米，环比增长8%，同比增长了18.8%。而国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也表明，深圳房价无论是环比还是同比的涨幅，在四个一线城市都是最高，分别达到6.7%和7.7%。　　对于疯狂的现状，深圳官方却否认了“深圳楼市失控”的说法。深圳房地产研究中心主任王峰在近期接受记者采访时明确表示，深圳个别区域的个别楼盘项目40%的涨幅只是个例，该涨幅并不能代表整个区域，也不能代表深圳全市。“前海、龙华、宝安中心区确实有新盘价格今年以来上涨了40%，但这属于个别案例，三个片区的新房今年以来平均涨幅为13.41%，而全市3月份以来均价也仅仅上涨了6.71%。”王锋认为，深圳近期的房价确实在上涨，但没有暴涨，“说暴涨很容易误导市场。”　　事实上，深圳楼市未来看涨的恐慌情绪似乎很快就蔓延到了广州市场。从统计数据上来看，今年5月份广州一手楼网签达到9313套，创下今年以来成交新高。该数据是2010年以来同期广州楼市成交的最好水平。　　进入6月份，广州多个新开楼盘更是复制了深圳的日光盘现象。6月13日，位于花都的广州万达文化旅游城首次开盘推出475套LOFT公寓，不到一小时即基本售罄，揽金2亿元；同一天位于广州黄埔的万科黄埔仓项目开盘，售价1.7万~1.9万元/平方米之间，也吸引了上千名买家的到来，一天之内400多套公寓项目几乎被抢购一空。即便是偏远的南沙区，当天推售的方兴金茂湾项目也创造了一小时光盘的奇迹。　　“广州楼市的情况与深圳市场还是有区别的。从供应量来看，广州当前的库存水平仍然很高，去化周期至少还有26个月，要比深圳高一倍还多，而深圳市场是明显供应不足。”广州中原地产总经理黄韬告诉记者，不管是从供应量和土地供给方面来比较，广州楼市都难以复制深圳楼市近两个月的快速上涨路线。　　股市刺激？虚火难持续　　在大多数行业分析人士看来，此轮广深楼市放量增长的一个根本原因是供需结构失衡。在政策利好、需求旺盛等因素推动下，大量的刚需集中释放带来了成交量迅速回暖，并引发了短期内的房价暴涨。但中金公司分析师的观点认为，除了短期内的供需失衡外，股市大热造就的财富效应才是广深楼市火上浇油的主要因素。　　“以深圳为例，此轮深圳房价上涨我们并没有观察到供应发生了系统性的扰动，唯一的合理解释是购买力短期出现了剧烈变化，也即为买同样的房子，短期内愿意出高价或者价格承受能力高的人急剧增加。由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万，截至2015年1季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因。”在最新的跟踪研究报告中，中金分析师这样分析。　　为了缓解住房供求紧张的局面，深圳规土委已经表态，今年将在城市更新商品住房供应3.7万套的基础上，再增加1万套，增幅达到21%。“深圳未来还会进一步加大批准预售的力度，对于达到预售条件的楼盘，加快审批力度，同时加快施工项目向预售转化的速度。”王锋认为，增加供应将明显改善深圳楼市供求紧张的情况。目前深圳待售商品住房库存消化周期已经从3月份的8个月上升到了现在的8.5个月。　　但在广州市场，供应矛盾显然并非当前楼市的主要矛盾。截至今年4月，广州楼市的库存套数超过15万套，远高于北上深等其他一线城市。“尽管近两个月以来广州楼市成交也在放量增长，但短期内广州楼市价格没有暴涨的可能性，主要还是以去化为主。”合富房地产经济研究院院长龙斌告诉本报记者称。　　尽管过去两个月广深楼市的火热让购房者捏了一把汗，但行业人士普遍倾向认为，随着下半年供应的提升，不管是广州还是深圳，房价继续上涨的虚火都难以持续。“保守估计，未来1~2个季度内，深圳市场的新房供应将达到月均50万~70万平方米的水平，显著高于今年前半段月均36万平方米的数字。而当前的房价也基本到达高位，股市财富效应拉动房价继续上升的难度已经越来越大，在这种背景下，深圳房价的涨幅会明显放缓。”中金分析师宁静鞭表示。　　事实上，在经过了两个多月的疯狂之后，广深楼市已经有了初步降温的迹象。数据显示，6月第二周(6月8日~6月14日)，深圳一手住宅成交1752套，成交面积为18万平方米，环比下降了6%，成交均价约为3万/平方米，环比上升4%。二手住宅共成交3283套，环比下降11%，均价3.52万元/平方米，环比下降6%。而同期的广州市场虽然受多个新盘入市的影响，成交量有所上涨，但一手楼价已经稳住，当周全市一手房网签均价14768元/平方米，环比下跌2.11%。这是楼市重新回归常态，还是下一波上的调整，我们拭目以待。 （来源：中国经营报）
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业主卖房时如何防止专业炒房客推荐回答：与业主达成的房屋买卖合同都是有效的. 慎做全权委托公证书，建议业主要求核实买方和新买方的真实身份关系，但不具有普遍性），因此。5，禁止业主连合同内容和条款都不看：1、自己迟迟收不到款等情况下发现. 不给买方过长的首期款付款时间，发生异常情况立即采取措施制止并咨询专业律师，炒房客（包括中介）会采取以下手段或措施，业主不能仅仅因为买家是炒房客而拒绝售房，否则自己倒可能构成违约，以便抛开业主完成过户，一般来讲，买家和中介串通起来炒自己的房子；骗取业主的全权委托公证书. 留意合同中有无买方有权转卖房产给他人的条款. 跟踪和监督交易流程，并导致了很多纠纷的发生。但由于很多炒房客做ABC单，给予一个星期左右的首期款付款时间即可，从中吃差价文/；甚至有个别炒房客及中介，也有业主合法解除且不用承担任何责任的先例存在。如自己有能力赎楼。虽然一份合同的条款比较多，即便如此，引发业主的方案，如买方确实为自己的配偶。2，多数业主一般不喜欢将房子卖给炒房客，以防委托人损害业主利益，最长建议不要超过一个月：谎称自己买的房子到时候要登记在某个亲戚或朋友名下。一时的疏忽大意甚至有可能造成钱房两空的后果。4，直接将买方有权转卖房子的条款暗藏于密密麻麻的合同条款中，要求买方签署买方主体变更确认书，合约一般情况下都是不能随便解除的（当然. 慎签买方主体变更确认书，但签字是具有法律效力的行为。一般来说，吃差价；要求两三个月甚至更长的首期款付款时间。 很多业主在交易迟迟没有消息。加之近期屡屡发生业主售房被骗的事件，建议无需做全权委托公证书，诱骗业主签字等等。在这里我们要告诉业主，很多炒房客重出江湖，或通过其他渠道得知，都会非常的愤怒甚至要求解除合约。 就本律师实际经办的案件来看，真正的买方都会在基本凑齐首期款后才会出手购房。 为了从根本避免这种情况发生。3，本律师提出以下建议。 从法律上讲、直系亲属等人买房，仅听中介口头花言巧语就签字的不负责行为，无论是炒房客还是自住购房者。业主不要过于信任中介。由于炒房客的购房需求一般是投资而不是自住;深圳方俊律师 最近一段时间，以便有充足的时间寻找下家，以及在交易过程中欺负业主不懂二手房交易流程等，否则是不正常的，并且买方主体变更确认书的新买方处不得留空白，且炒房客在把握市场行情和议价方面的能力都比普通的业主要强，不要贸然行事，自己要及时跟踪和监督交易流程，这也导致业主售房时的警惕性更高，因此，由于房价的上涨，空手套白狼卖房子时遇到客户说4不好怎么办推荐回答：有些地区比较忌讳带4的楼层，我这边福建也一样，有些地区是看星座的，忌讳7。我在6月份卖的房子是14层，价格也挺高的，买主是河北人，他们就不忌讳了。别急，卖穿骸扁缴壮剂憋烯铂楼房子不是三天两天就能卖出去的卖房被中介和炒房客做了笼子问题详情：怎么才能用法律手段教训他，如果旧房有纠纷我怎么办，现在我已经用此钱买了新房，并经中介介绍与买房人签了合同并收了全款，公证后拿到全款因为想将房子卖掉后换个新房，并且房子未过户是我名，所以将房子在中介登记，因为急需用钱所以中介让我去做委托公证，如果旧房未过户期间有税谁承担（现在无税），取消公证委托我是否要退还全部房款，过了几天才发现房子卖给了炒房客推荐回答：即取消交易，财产被查封。所以你是一点风险都没有，税费谁出这些我想肯定是商量好的，风险全在买方身上，况且你们肯定有合同约定，别人也担风险？不可能，如房子被查封。你可以选择取消公证委托，做公证无非是炒房客转让的时候免税费，市场暗淡啊，有钱怎么会被查封房产，必竟你已收完全款，不过你不卖房当然要退还全款给别人，你还是产权人，细的东西我不能教你，想想我上面说的就知道该怎么做了，现在房价不比以前，因为没有过户，且已收足全款，你想教训炒房客很简单，买方真的是欲哭无泪，炒房而已，只是没有过户房子你已经卖给别人，打个比方（只是比喻）如果你财务状况出问题，找你要钱房屋买卖的疑问 卖房的时候卖给了炒房客，只是公证没有过户问题详情：..........买方在签订合同半年内必须到房地局过户.......，一个姓A的男人买下房子但是他想以老婆的名义买房但是老婆在外地.....？2..................代收房款 3....：1.？能得到违约金吗.......。但是公证处我们公证的又是委托协议 内容是1.。让我签下了武汉市存量房买卖合同..，要求公证为由..................代为过户我已经将房屋买卖的所有的证件交给了买方...。可是内容的名字叫 房屋转让协议书..？我能去法院起诉买方不办理过户导致合同无效吗.........，逾期卖方有权收回房产..今年卖房被中介和炒房客做了笼子......。买方赔付卖方违约金xxxxx元.....。后面还有一个补充协议条款如下..如果半年过去了那个买方（姓A的炒房客）没有去房地局过户我该怎么办...，卖方退还买方房款xxxxx元。其中房屋两证交给中介保管....现在在买卖过程中我有什么风险（如房价下跌 姓A的炒房客不要房子了）.卖方配合买和中介办理公证手续当日付清尾款2..........卖方委托买方（姓A的炒房客）卖出房屋 2..现在的问题是1...？3.炒房客还要装修那套房子 一旦我去法院打官司 请求合同无效 需不需要赔偿他的装修款......，我卖房子推荐回答：不过这个不同于一般的做法，由他去陪同过户办理手续，只是支付了部分款项的话，你就扣除相应的违约金之后将剩余款项交付给他，具有很大的风险性，A没有去过户。第三个问题，这个是炒房客的基本做法，你现在没有什么要担心的，同时你应当返还对方支付的房款，如果已经全额支付，你可以按照公正的房地产买卖协议上的约定，我看了，如果他没有全额付款，因为你已经委托他代收房款，如果他不要房子了，如果他全额付款给你了。第二个问题是，到时候他领到房款卷款跑了怎么办，如果没有，让对方去办理过户手续吧，你不用担心房价跌了之后他不买房的问题。所以不用担心了，并让对方赔偿违约金给你，因为你们在房屋买卖协议中应当约定了房款全额支付的时间。第一点、半年过去了，因为你已经委托她了，到时候你就需要去房管局配合过户即可，主张解除合同，房子能不能卖出去是他问题，然后将全部房款都交付给你，明显是属于炒房客的做法，如果全额给你了，你就不用担心了第二点，但是法院可能根据合理原则要求你进行一定的补偿，他先将钱付给你：该房产我不知道炒房客是不是跟你谈下一个价格，然后将房子收回旧可以了，他也不能主张解除合同，他的装修与你无关，装修是他的个人行为，你一般不需要赔偿，因为钱在你的手里，如果你在合同中约定了关于装修的问题，就让对方去办手续就成了，按照合同处理，那就存在着风险，然后将房产证拿回。他有权利去办理一切手续。看了你的补充，那你就不存在风险问题，一般情况下，然后你再委托他去办理手续，他然后寻找买家，视为合同已经生效，是扣除违约金之后再将款项给他，且已经交付了房屋，你也没有必要主张解除合同，如果没有约定，并未经你的同意你这个问题我在合肥卖房子，现在遇到一个房子是这样，房子是一对夫妻离婚了，法院判决把房子给了女方，户主还是南方问题详情：现在这个房子要出售给我我在合肥卖房子，现在有离婚判决书可以对房子进行过户吗，现在遇到一个房子是这样，女方要卖，户主还是南方的名字没有更改，法院判决把房子给了女方，房子是一对夫妻离婚了推荐回答：过户后就可以直接卖了，即使公证了，也可能产生很多麻烦，凭借法院的判决书，在过户前万一男方拿去抵押。产权是男方的1。2。物权法有该条条款。3，女方可以直接去房产中心过户，不要买，在没有过户前，会纠纷不断，不需要男方配合，不需要公证炒房客在法律上能站得住脚吗问题详情：炒房客在法律上能站得住脚吗推荐回答：这当然是站不住脚的，没有任何规定卖房子不能降价。如果房价掉了就闹事。事实上，一点也不值得同情、奔驰耍流氓。房价谁抬高的，法律上站不住脚，亏不得”的炒房客？政府地卖得贵！房价涨谁赚最多，就这样的“赚得 炒房客，谁都可以炒房，想通过闹事，各地都有一些限购令！炒房客当初买房子时、对于炒房客，因此，炒房赚钱时，房子才真正贵了起来！二、如果遇到房价掉了，如果盈亏自负，他们也从来没有跟人分过钱，跳出宝马，开发商房子卖得贵，也没有任何规定如果降价他们可以退房，只要遵守规定，还是这班炒房客拉动了虚拟购买力？还是炒房客，只好耍一把流氓，要求开发商补差价。一，法律并不干涉，最后的地价卖房遇到骗子怎么办问题详情：买方提出撇开中介自己操办，但并没给我钱，仲裁庭会怎么判。但买方提出之前签的合同是买卖房屋的正式合同，取消本次交易，想让我签一份房款已收的空白收据，我提出退还并等额赔付定金。在其朋友的误导下签了这份格式合同，正式合同以网签合同为准。让其朋友在我家中签了一份买卖合同。为防止意外，当时口头解释说是定金合同。真的需要赔这么多吗。在后来买方以提供银行申请贷款资料为由，卖方违约等额赔付。又要我向房管部门提供高于实际交易金额的成交价，为防意外。我不想卖给这样的买家或者骗子，并威胁要按条款交仲裁庭仲裁，特地在空白处备注定金一万元，条款中有违约赔付房款的15%的条款我出售自有住房时推荐回答：当时就应该选择中介 就不会有这些问题了 不过也不用怕 子虚乌有的事 告上法庭也不怕北京买的二手房现在想卖掉换个大点的房子，但是在卖房过程中遇到户口迁出问题，请大家帮忙解决。问题详情：但是在卖房的时候确遇到了这个问题：如果原房主户口不迁出事情是这样的买房的时候没有在意户口迁出的这个问题，合同是2010年签的了已经2年多了，原因不知】导致无法卖出，因为我户口不需要落进来，买房人是否可以把新户口迁入，买家是外地户口想买房把户口迁进。问题1，诉讼时效是否已过，但是听说房屋下有户口的无法迁入其他户口。后来查看我和原房主的买卖合同里有注明在合同生效30日内原户主户口需迁出否则按时间支付多少多少的违约金，我就联系原房主希望他把户口迁出。因为我户口也不用落进来所以也没在意这件事情，我是否可以追究他责任让他赔付违约金？问题2：如果原房主户口不迁出。劳烦懂的朋友帮忙解决，但是由于原房主买的小产权房，户口无法迁入【感觉他也不想迁出？因为合同已经过了2年了，这里先谢谢了推荐回答：“买家是外地户口想买房把户口迁进”，现行政策不支持，实现不了。分享至 :
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作者：张家民
　　市民张先生咨询：2015年12月底，我和卖主签订二手房买卖协议，当天我交给对方5万定金。过完年大幅度上涨，这套150平米的房子，估计每平米至少涨价1000元左右。卖主告诉中介宁可赔偿我违约金，他也不卖房子了。张先生咨询，即使解除合同接受违约赔偿，但是现在房价上涨了，对于涨价的损失卖主是否应该赔偿？　　天津击水律师事务所律师安刚解答：卖主应该向张先生赔偿房屋涨价损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”　　市场价格变动属于商业风险，不能因价格上涨或者下降而任由买卖双方解除合同，任何一方违约，都应赔偿给对方造成的经济损失。那么损失如何认定呢？1、可以比照同一楼层及房型房屋的市场成交价；2、可以比照相邻楼层及房型房屋的市场成交价；3、如果无法比较，通过专业机构评估确定涨跌损失。整理 新报记者 张家民
（责任编辑：柳苏源 HN091）
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