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租赁合同到期，出租人通知终止后又继续收取了使用费，是否可以认定双方达成续租约定？期满后占用费标准如何确定？
租赁合同到期，出租人通知终止后又继续收取了使用费，是否可以认定双方达成续租约定？期满后占用费标准如何确定？
本案判决认为，“鲁某与某某经营部签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，亦经房屋权利人确认，合法有效，双方应恪守履行。无论2005年7月的租赁协议中是否含有可续租的约定，事实上双方之后已于2008年续租。因此双方争论2005年7月的租赁合同中有无可续租的内容，与本案无关联。租期即将届满时，鲁某即发函要求某某经营部搬离系争房屋，且之后鲁某收取的费用亦载明使用费，故某某经营部辩称双方通过行为默认了续租事实的意见，法院不予采信。某某经营部辩称有优先承租权，无法律依据，且鲁某是应产权人的要求不再与某某经营部续租，故该意见法院不予采信。租期届满后，某某经营部理应及时搬离系争房屋，逾期搬离的还应承担实际占用房屋期间的使用费。但鲁某主张每月1万元的使用费，无法律依据，法院仍按租赁协议的约定处理。”
上海某某冷冻副食品经营部与鲁某房屋租赁合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书& (2010)沪一中民二(民)终字第4013号
　　上诉人（原审被告）上海某某冷冻副食品经营部。
　　被上诉人（原审原告）鲁某。
　　上诉人上海某某冷冻副食品经营部（以下简称某某经营部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2010）徐民三（民）初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认定，上海市梅陇路557号（现门牌号为597号）房屋属上海市徐汇区环境卫生管理局环卫设施管理所所有。日，产权人与鲁某签订租赁协议，将上海市梅陇路557号底层出租给鲁某，租期至日止。日，鲁某与某某经营部签订租赁协议，约定鲁某将上海市梅陇路某某号底层仓库125平方米（以下简称系争房屋）出租给某某经营部，年租金51,600元（人民币，下同），租期自日起至日止（注：在某某经营部提供的来源于某某经营部工商注册档案材料中的租赁合同，还手写有“三年后可续签”的内容，鲁某否认有该约定，某某经营部则称该部分系鲁某手写）。日，鲁某与某某经营部续签租赁协议，租期延展至日止，租金不变 。日，产权人致函鲁某，称其曾授权鲁某代为出租系争房屋，现接上级通知，决定不再对外出租，要求鲁某不能再与房客续租。日，鲁某书面通知某某经营部搬离系争房屋并结清费用。
　　日鲁某诉至原审法院，请求：1、判令某某经营部立即搬离系争房屋；2、判令某某经营部支付自日起至某某经营部实际搬离之日止的使用费，按每月1万元计算。某某经营部则以鲁某主体不适格、某某经营部享有优先承租权，且鲁某在租期届满后又收取了某某经营部的房租和水电费，说明鲁某对某某经营部的续租已认可等为由，不同意鲁某的诉讼请求。
　　原审审理中，鲁某表示暂缓主张水、电费，到时与某某经营部留存在鲁某处的押金4,300元抵扣后，再行决定。另某某经营部向鲁某支付了至日止的水费、月的电费、2010年7月的房租、月的使用费（注：某某经营部称系房租，但鲁某开具的收据载明为使用费）。
　　原审认为，系争房屋产权人于日发出的通知，已对鲁某将系争房屋出租给某某经营部一事予以确认，因此鲁某是本租赁合同纠纷的适格主体。鲁某与某某经营部签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，亦经房屋权利人确认，合法有效，双方应恪守履行。无论2005年7月的租赁协议中是否含有可续租的约定，事实上双方之后已于2008年续租。因此双方争论2005年7月的租赁合同中有无可续租的内容，与本案无关联。租期即将届满时，鲁某即发函要求某某经营部搬离系争房屋，且之后鲁某收取的费用亦载明使用费，故某某经营部辩称双方通过行为默认了续租事实的意见，法院不予采信。某某经营部辩称有优先承租权，无法律依据，且鲁某是应产权人的要求不再与某某经营部续租，故该意见法院不予采信。租期届满后，某某经营部理应及时搬离系争房屋，逾期搬离的还应承担实际占用房屋期间的使用费。但鲁某主张每月1万元的使用费，无法律依据，法院仍按租赁协议的约定处理。
　　据此，原审法院于二○一○年十月二十五日依法作出判决：一、上海某某冷冻副食品经营部于判决生效后十日内搬离上海市梅陇路557号（现门牌号597号）底层房屋;二、上海某某冷冻副食品经营部于判决生效之日起十日内支付鲁某自日起至实际搬离之日止的使用费，按每月4,300元计算。上海某某冷冻副食品经营部如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息 。一审案件受理费人民币130元，减半收取65元，由鲁某负担13元，上海某某冷冻副食品经营部负担52元。
　　判决后，某某经营部不服，上诉称：1、被上诉人与房屋权利人之间的租赁协议到2009年3月份止，之后被上诉人已无出租房屋的权利，故被上诉人现无权收回房屋，而应由房屋权利人向上诉人主张权利；2、上诉人所经营的冷库投资大，如被上诉人现收回房屋将给上诉人及其他投资人造成重大损失，鉴于双方租赁合同中有“三年后可续租”字样，而被上诉人收回房屋后该房屋仍将出租给他人，故上诉人应可优先承租系争房屋。据此，上诉人请求二审撤销原判，改判支持上诉人续租三年的请求。
　　被上诉人鲁某答辩称：1、被上诉人系转租人，现房屋权利人与被上诉人签订的租赁合同已经期满，之后未续签租赁合同，故被上诉人已经无权将系争房屋续租给上诉人，产权人也已与他人签约，故也不可能将房屋再续租给上诉人；2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同期满，且已经续签过三年租约，现续签后的租赁期间也已届满，上诉人拒不搬离已经影响了被上诉人及产权人的利益，故上诉人应搬离系争房屋并支付租赁期限外占用房屋的使用费。据此，被上诉人请求二审维持原判。
　　经审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。留存在工商注册档案中的相应租赁合同手写有“三年后可续签”的内容，被上诉人否认上述内容系其所写，上诉人则主张系被上诉人所写，鉴于上诉人与被上诉人在上述租赁合同期满后实际已经续租过三年，故即使上述手写内容为双方所约定，双方也已经履行完毕，现上诉人在已经续租过三年的情况下要求再次续租三年，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人的原告主体资格问题，因上诉人依据其与被上诉人签订的租赁合同占用系争房屋，故在合同约定期限及续租三年期限届满后，上诉人应向被上诉人返还房屋，其逾期不还，被上诉人依法有权直接主张权利，上诉人主张被上诉人无权直接提起本案诉讼，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币104元，由上诉人上海某某冷冻副食品经营部负担。
　　本判决为终审判决。
　　　　审　判　长　　方　方审　判　员　　毛慧芬审　判　员　　顾　依二○一○年十二月六日书　记　员　　倪　非
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