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用现金买房还是贷款买房合算？
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用现金买房还是贷款买房合算？
小妹儿喊凳爷解释贷款买房的好处，我现在摘录点网友的精辟理论，共大家参考万枫同学说：用现金买房还是贷款买房合算？
刚才为回一坛友的贴，谈到了用现金买房还是贷款买房哪种方法合算的问题，由于时间紧，没有把问题谈透。这也是一个我常问自己的问题，最好有个量化的概念。所以，我把自己对这个问题的思考理了理，记录在下面，为自己也为坛友提供个参考。
用现金买房的好处：（ 1 ）可以快速成交过户，有利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流（并不代表有盈利）。
用现金买房的坏处是：（ 1 ）没有利用杠杆作用，是一种低效率的操作；（ 2 ）机会成本太 高，把大量现金捆绑进不动产，失去投入另外高回报的项目的机会；（ 3 ）所有风险自担，没有拍屁股走人的可能；（ 4 ）没有享受利息免税的好处；（ 5 ）捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑，通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ，你进不动产的现金损失是每年 3% ，需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。
贷款买房的好处：（ 1 ）利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；（ 2 ）机会成本低，可把剩余现金投入另外高回报的项目；（ 3 ）银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，可以屁股走人，只损失头款；（ 4 ）享受利息免税的好处；（ 5 ）通胀是你的朋友。
你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * （ 1- 免税率） - 通胀率。假如贷款利率 6% ，通胀率为 3% ，利息免税回报为 30% ，你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式，切记。
贷款买房的怀处：（ 1 ）不利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流（并不代表没有盈利，这个不在这里讨论）。
现在量化一下：假设平均年通胀率为 3% ，平均贷款利率为 6% ，平均年房价增长率为 6% ，利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产，和付 2 万头款，贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明： 15 年后，现金购买的实际总回报率只有 54% ，而用贷款购买的总回报率为 747% 。用现金购买房产，然后再设法在重新贷款时，把大部分现金取出来， 这是综合了两种方法好处的一种高智商的实践.如山大师的例子如下：
案例：2004年买入一栋房子，三房，1.5个洗手间，980尺，建于1959年。买入价连同装修共$141,000（现金占用）。银行估价$200,000（假设卖出也是这个价）。再重新贷款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM）&。&减除贷款手续费$2,000, 提出来现金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有费用包括房地产税，保险费和维修费平均每月共 $300。每月贷款本息$820不同资金滚动模式的结果
A．Trading (买卖)&&&& 刚开始投入房地产经营时，我做flipping（买卖）。就是将买进来的房子装修后卖出。从投入现金开始到在把房子在市场上卖出并收回资金，总共需时4个月到半年。用上面的例子，其每间房子的税前利润为:$200,000-$141,000-$15,000(销售commission及税)=$44,000 &。假设手上有约30万现金，以平均每年周转2次算，其全部税前利润为$44,000×2×2=$176,000。& 但是，如果买进出租一年以上再卖，情况又是这样怎样呢？
B. 买入后先出租
能买入数量：同样用上面的例子。从买进来（现金投入）到再重新贷款&& （Refinance）拿回现金，周期最长2个月，周期最短时1个月。就当它平均2个月来算吧。30万每年周转6次，每次2个房子，一年就是共买入12 个房子！
现金周转：经过再重新贷款（Refinance），所投入现金全部提取出来。没有Down payment 在里面。但已拥有约30%（以20万为基数）的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
现金流量（每个房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,56012个房子（一年之内的购入量）的总现金流量是：$1,560×12=$18,720
税务效果：出租一年以上再卖出，是long term capital gain, 现在的税率是15% （到2010年，是renew 还是取消不知道），大多数情况下，远比当年卖出的&&& ordinary income的税率要低。
房子净值（每个房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,00012个房子（一年之内的购入量）的总净值 (当年) ：$57,000×12=$684,000
投资回报分析
（为简单比较起见，计算时不考虑 money 的 time value，也不考虑30万资金的利率。就算A与B都是整年占用）
A.&买卖（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 买入后先出租
（第一年出租，第二年卖掉，房价没上升也没下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%
你投入的现金，在1到2个月之内Refinance全部提取出来，也就是2个月后占用现金为零。后面你没有现金再投入，房价在上涨，这个回报率你们去假设算吧。每年的正现金流量就算用来补不可预见的维修等费用。每年房子折旧带来的税务好处也暂时不算。每年的租金变动（这几年来我们当地租金一直在升）也不算。
为什么B比A好这么多呢？财务杠杆（Leverage）。A状况时间太短，贷款马上还掉不容易贷到也不划算。不过，要声明一点的是，财务杠杆是双刃剑，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破产。另外篇幅再转。
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买房一年到底能赚多少钱 这次终于算清楚了
　　在中国，判定有钱人的标准，第一印象肯定是看他在哪里有多少套房。
　　明星挣钱后投资房产，大妈手里有钱也投资房产，行业的人依然还是会选择投资房产。在房价居高不下，房源日益紧缺的北京，去哪儿买，买什么样的房，成了这些投资客普遍关心的问题。
　　随着物价的不断攀升，银行利率又低，有钱人存在银行的钱不断贬值，变得越来越不值钱。让有投资眼光的人开始把钱转移到其他渠道，用钱生钱。然而，他们不得不面对的现实情况是，2016年股市暴涨暴跌，投资黄金、石油、基金等，高收益与高风险并存。相对而言，投资房产是一种比较保值、升值的投资方式。　　不过，既然是投资，我们就要考虑现在进入楼市买房投资赚不赚钱？同样一笔钱买银行理财、存入银行或投入股市都有一个投资回报率的问题，那今天房贷君就帮您算算房产投资回报率。
　　什么是投资回报率
　　对于不少(,)来说，房产的投资回报率还是个相对模糊的概念，有人说，我买了房出租，用一年租金除以总房款就是我的投资回报率；还有人认为房价一年增长多少，房产就增值了多少，这才是房产的投资回报。
　　以上这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。
　　就目前而言呢，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。
　　另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，所以融360房贷君为方便计算，将买房方式分为以下三种情况：
　　第一种，全款购买，现金投资回报率；
　　第二种，全款购买，增值投资回报率；
　　第三种，首付3成，有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。
　　最后我们以目前北京最火的通州地区房产为例，来别计算下三种情况下的投资回报率。根据，中国指数研究院的数据显示，通州目前的房产均价为37300元/平，如果是一套临近地铁，面积在80平左右的两居室，根据上的数据显示，租金大约为4000元/月(物业、取暖等费用).
　　第一种情况：全款购买，现金投资回报率
　　租金总收入=房租收入租金投资收入=00元
　　现金投资回报率=48000÷(.61%
　　通过计算，我们可以看到，此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点，而且是在我们没有计算诸如物业费。取暖费等其他租房的成本下，实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。　　所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用300万元买一个房子出租，不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。
　　第二种，全款购买，增值投资回报率
　　如果我们以7月份的数据为准，可以看到北京房价同比上涨22.7%，假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度。
　　那么这套房产的增值收入=00*80)*22.7%=677368元
　　投资回报率=(租金净收入增值收入)/投入资金=()/.3%
　　在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了。不过需要注意的是，增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来，并不会通过直观的数字显示出来。
　　第三种，首付3成，有房贷
　　近300万房款，首付3成，贷款7成，需要首付90万，算上过户、税费等其他费用，首付需要100万，贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。
　　每月付给银行(本金和利息)10233元，一年支付银行122796元，其中利息约86841元，本金35955元。
　　现金投资回报率
　　全年租金净收入48000元，全年支付银行贷款122796元，每年要付息86841元 ，首付100万元
　　投资回报率=(租金收入-付息费用)/首付款一年本金=()/1035955= -3.7%
　　在这种情况下，并不会产生现金收入，反而需要倒贴钱去还房贷。
　　增值投资回报率
　　假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，那么，增值收入=.7%=677368元
　　投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额=(00-85=61.6%。
　　从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。
　　当然，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。
　　如果出手，最终投资回报率=(增值收入出租收入-付息费用-税费)/首付金额=(677368
　　虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！
　　最后。融360房贷君也需要提醒各位购房者注意，这种投资回报率的计算是理论上的，其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。
（责任编辑：张洋 HN080）
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（原标题：手里有九十万现金，是该买房还是做生意？）
　　小弟毕业三年，在一家国企工作了三年，现在月收入大概到手八九千再加公积金接近3000，年终有个三四万，自己平时再做下外快和理财大概总得算下来一个月到手能有个两万多。　　处了一个女朋友也打算谈婚论嫁了，但是最近这几天被一个玩得好的同事有点洗脑了，他现在手里有一百万现金，他觉得上班没意思，事实上我们的工作确实就是三十岁看到退休一样，虽说稳定但是晋升真的没什么太大的可能性。　　本来我的打算是今年买房的，自己有三十万存款加父母给了七十万，准备买在万科麓城，但是我同事最近怂恿我让他和他一起开一家类似于粤秀肠粉王的餐饮店。在他说之前我其实也对现在的工作也没有太厌恶，可以说是混日子吧，但是他和我说要为以后做打算，上一辈子班青春真的就是废了，不折腾一下有什么意义。　　现在我也犹豫了，我是该买四百万左右的房子，然后每天按部就班的上班，还是跟他一起搏一搏，这几天也去调研了一下餐饮，发现地段好的真的生意不错，七八十平的店一天营收两万很正常。各位论坛里的老司机，按你们来看看，我是该怎么样？　　 「
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