关于房贷，建设银行的头次扣款问题，请大家来关心一下
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关于房贷，建设银行的头次扣款问题，请大家来关心一下
在网上有一个网友如是说：“我是十二月底刚刚办好的建行的贷款，银行工作人员告诉我一月底之前把钱存进银行，具体金额是公积金每月还款额加商业贷款每月还款额再加上写在合同首页的金额，当时我也没有怀疑，因为具体怎么操作不是很懂，就完全听工作人员的说法去存了，可是今天我去存款前，突然想起来，为什么第一个月要多交一笔钱呢，我顺便问了同事，发现他们以前贷款是没有这一项的。而且我在网上提供的计算器上算了，也没有合同首页的那笔钱那。后来我就在网上查询，查到了这篇文章，希望最近办好的tx都来看一下，我觉得这笔钱是不应该收的，而且金额也不少，我那笔多出来的达到八九百块钱呢。”
这样计算房贷利息到底对不对？ 　 　　南方网讯　最近几个月来，向建行申请住房贷款的北京客户也许会发现，其《代扣还款委托书》上的“月均还款额”一栏里，多了一行标有“首次还款金额”的蓝色印章。而每个人的“首次还款金额”则明显比“月均还款金额”高出几十、几百元到数千元不等———根据你的贷款金额和银行的放贷日计算。 　　为什么“首次还款额”比“月均还款额”多出一笔钱？银行方面的解释是：发放贷款都是当月发放，到次月才开始还款。放款日到放款当月月底这笔利息，还必须计算，相当于借款人“多借”了银行几天的钱，利息当然得算。因此“首月还款额”要多出一部分。这个解释似乎说得过去。　　打个比方，你向银行贷款50万元，按等额还款法，借20年，年利率为5.04%，平均每月的还款额是3300元。如果银行日放贷，而按合同约定，你将于2月25日被银行扣回第一笔还款，那么银行算的这“首次还款金额”将是3300元+50万元乘以5.04%除以360再乘以1月1日到1月31日的天数共30天，总计“首次还款金额”为5400元，多出了2100元！　　根据合同，你的借款期限是从日起至日止。银行的代扣还款期限则从2004年2月起至2024年1月止，共240期。按当下银行的扣款方式，每月25、26日为扣款日，那么，你所贷的款，从日银行放贷日起，到日止为20年整，但实际上到日才还清最后一笔款。这么算来，你跟银行贷款的总期限不是20年整，而是20年多25天，当然得另付那25天的利息。　　但银行为什么不等20年后再来多扣那25天的利息，而非得迫不及待地在“首次还款金额”上做文章，具体应该多扣的到底是哪部分钱的利息，却是大有学问的。　　首先，根据贷款人本人的声明，他原本只贷款20周年的，但是由于银行自身技术操作上的问题，导致了他实际贷款年限超出20年。银行平白无故让顾客“多贷款”了几天，违反了合同的平等自愿原则，这个责任不应该由客户来负，而应该由银行自己承担。其实这个问题，完全可以通过技术手段来解决：如果银行现有的每月25日代扣还款不变，则完全可以要求顾客，如果是银行25日之前放贷的，则要求顾客在当月开始还款，外加几天宽限期；这一点，完全可以在客户申请贷款时就加以说明，让客户提早准备。　　其次，如果是25日之后银行放贷的，则按现有的做法，根本就没有超出贷款期限。但是现在，即使是25日以后放贷的，仍然被多扣了从放贷日到当月月底的额外利息！银行将无以自圆其说。　　第三，像1月1日之类在每月24日之前银行放贷的，准确的还款办法是从放款当月开始还贷，也就是说，将现有的首期还贷日提前一个月，就不存在“多贷”几天的问题。而等额还款的贷款年限和还款方式一经确定，其每月还款额都是相同的。即贷50万元20年还，每月应还大约是3300元。根据这种算法，银行现有的本月放贷下月开始还款的做法，损失的充其量是第一期和最后一期还款额（以贷50万元为例，都是3300元）的30天的利息，而现在银行向客户收取的却是50万元30天以内的贷款利息。以1月1日放贷为例，多收的将高达2100元。即使其收的仅仅只是50万元1天的贷款利息（70元），也远远高于3300元30天的利息。 　　　原来，在这里，银行用3300元的利息损失，向顾客收取50万元的利息。损失一个蛋，却要人家整只母鸡！　　银行此举，涉嫌向消费者重复收取利息。据本人向通州区某房地产公司房贷部人员了解，建行收取这部分费用，只是近几个月的事，此前该行并没有什么高于月均还款额的“首次还款金额”一说；而农行收取这部分费用的时间比建行早得多，已经一年有余。　　笔者注意到，北京建行方面已经在原有的借款格式合同的第六十一条上加了一款，为第四款：“在贷款发放月及贷款结清月采用按日计息的方法计算贷款利息；贷款发放日至贷款发放当月月末日的贷款利息与首期还款额一并计收。” 　　　　我认为银行此举有单方变更合同、重复向顾客收取利息、涉嫌商业欺诈等多种嫌疑，而且事关千家万户的民生民权大计，非同小可。为此呼吁有关部门，对此迅速展开紧急调查。
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&2016年房贷利息调整后为什么1月份房贷还多了？
2016年房贷利息调整后为什么1月份房贷还多了？
2015年，央行连续五次降息，五年期贷款利息从6.15%降到4.9%，现在已经处于历史低点！！！
拿日来说，当时房贷利息是6.15%
& & &日，房贷利息是4.9%，相比一年前房贷利息已经下降20%，利息下降十分明显，可是客户刘某反映，他之前每个月还款是2073元，日调整后银行扣款是2154元，竟然比去年降息前的还款额还要高，难道银行又耍流氓，又劫穷济富，打劫购房客户吗？法制社会，郎朗乾坤，银行还能这么无法无天？？？
殊不知，这是由银行根据利率调整贷款后决定的，是合理的调整，当中并无猫腻，因为牵涉比较复杂的计算，一般客户对银行业务又不是太了解，导致当中产生了误会，下面，小编就事情详细情况做一细致分析：
举例：客户刘某日贷款30万元，期限30年（360个月），采用等额本息还款法，按当时贷款利率6.15%，月还款额明细如下：
我们看到月均还款是2073.05元，每个月等额，但是还款本金和利息都不一致
银行计算利息是按天计算，然后一个月收取一次利息和部分本金，1月1日放的银行按揭贷款到2月1日才收取1月的利息
日，客户第一次还款
客户还款额2073.05=本金(228.05)+利息（1845）
日，客户第11次还款
客户还款额2073.05=本金（242.47）+利息（1830.58）
如果日利息不变动，客户还款是第12次
客户还款额是2073.05=本金（243.96）+利息（1829.09）
贷款余额=元
因为2015年五次降息，银行需要根据剩余本金（元）、利率（4.9%）、剩余还款年限（348个月）重新调整贷款，调整后的明细如下：
我们看到调整后月均还款额是1781.18元，个月均等，本金和利息稍微差别
我们看到降息前是月还款是2073元，降息后月还款是1781元，为什么文章一开始客户刘先生1号还款额是2154元呢，问题出在哪呢？？？
我们知道，因为降息客户贷款调整了，但是有几点不变：
1.客户还款时间不变，还是每月1号
2.客户月还款额组成还是本金+利息
3.客户还款本金是这个月的本金，利息实际上计算的是上个月30天的利息
因为客户刘某日因利息调整贷款后
1月1号扣款的本金调整为325.05元，利息确是2015年12月份的利息，12月份的利息还是按6.15%计算，表格一中第12个月的还款利息1829.09元，
这样，客户刘某实际号还款额：
1号还款额=本金（325.05）+利息（1829.09）=2154.14元
这就是为什么客户降息后第一个月实际还款比降息前还要多的原因
如果客户是2号还款，他1月2号扣款本金是调整后1月的本金，但是利息就是
29天6.15%利息+1天4.9%利息，比1号还款少计算了一天高利息
如果客户是30号还款，他1月30号扣款本金是调整后的1月的本金，但是利息就是：
30天4.9%的低利息，没有1天的高利息，他的还款就是表二第1个月的还款额
我们经过细致的推算，得出如下结论：
1、日前还款的，都会出现新扣款额比15年高的现象
2、-15日还款的，新扣款额与2015年基本太大差距
3、日之后还款的，新扣款额比2015年明显降低
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扣的电信费用金额不Ŕ倍数可能是往月话费或者办理电信新装/移机/套餐预存续约的费用，可以查号码的往月话费账单或套餐订购记录来验证。
##参考资料
中国电信：[账务查询常见问题](http://gd./ckb/faq_detail/gz/2)提交图片把图片文件拖到这里即可上传上传完，点击「插入图片」按钮插入title插入图片图片链接:图片描述:添加取消视频title插入视频视频链接:添加取消出于安全考虑，目前正解网仅支持腾讯视频（支持 HTTPS）的视频播放页链接
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