物业项目经理专业知识及管理能力提升实战培训-筑龙博客
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物业项目经理专业知识及管理能力提升实战培训
物业项目经理专业知识及管理能力提升实战培训（日郑州）中国房地产培训网房地产开发和物业管理是一门涉及知识面非常广泛的综合科学，必须培养造就一批优秀的具备专业技术知识的职业经理人，才能使发展商和物业公司成为行业中的专业公司。一个物业管理人，当你履新走上物业项目经理这个岗位的时候，将面对着许许多多的问题。如何管理好产权人的设备设施共有资产，如何从外行变为内行而不被下属“摆布”？你必须要学习并掌握许多新的知识，跨入新的领域。作为房地产行业的领跑者、物业管理行业的金牌管家，万科二十八年来系统全面地进行了业务流程解析和总结，为房地产企业和物业管理行业的业务流程提供了具有指导作用的实战指引与案例。【组织机构】中国房地产培训网 【时间地点】日-7日 郑州（详见报到通知）【收费标准】3280元/人（含培训费、资料费、午餐费、证书费）食宿代订，费用自理。【培训咨询】010-202006 王老师，李老师　客服QQ：下载报名表 【课程对象】房地产公司高级管理人员、经理、工程人员、客服人员 物业管理企业的总经理、副总经理、项目经理 地产开发、经营、管理及代理公司负责物业方面的主管 【培训内容】一、物业管理服务行业对优秀项目经理的需求二、房地产行业的发展趋势三、物业管理的基本特征四、物业项目经理资质模型精细化解析（一）物业管理的内涵与本质（二）物业项目经理管理背景（三）物业项目经理专业知识1、《物权法》诞生对物业管理的作用2、《物权法》调整的四个方面社会问题3、《物权法》对物业管理服务的约定4、《物权法》对物业管理企业的定义（四）物业管理与服务的范围1、物业项目经理应掌握的“物权”概念2、物业管理权力来源示意图3、项目经理应清晰《物权法》界定的物业权属范畴4、产权人关注的用地使用权期满后自动续期问题5、建筑物区分所有权的构成6、建筑物区分业主的所有权7、建筑物专有部分/共有部分的划分（五）在法律的轨道上做好物业管理服务1、《物业管理条例》坚持的四项基本原则2、《物业管理条例》核心与要点3、项目经理应掌握的法律法规知识4、合同管理的重要性5、合同的主要内容--案例：公司未成立先营业遭受质疑6、合同的变更7、合同的解除8、员工行为V、S公司行为9、事实劳动合同关系风险防控10、员工超时工作加班薪酬风险的规避11、物业员工置业道德教育不能逾越的红线12、与物业管理服务相关法规（六）物业项目经理专业知识-物业管理方案1、编制物业管理方案三个要点2、拟接管（新）项目应提供信息资料表格3、拟接管（新）项目应提供的基础数据表格4、十种类型物业管理模式5、投标方案时对物业管理的分类6、拟写物业管理方案各专业服务标准与手册7、物业管理方案编制要点8、物业管理方案编制9、物业管理方案内容与标准10、为物业管理服务设计提供方法11、方案中物业服务中心组织架构及人员编制12、物业管理方案投标书（投标文件）13、物业管理方案案例（七）物业项目经理专业知识- 物业费测算1、物业费定价标准与依据2、物业管理启动型经费来源使用与核算3、启动性经费的使用、摊销与核算4、物业管理服务企业实际成本费用构成5、测算不同业态物业费应了解掌握的信息6、物业管理企业的经营模式7、物业费测算原则8、常用物业项目服务费用测算依据9、2014年全国主要城市最低工资标准10、物业费测算（建立物业管理能源价格指数增幅表）11、五个不同业态项目物业费测算值比较案例12、五个不同业态物业费测算案例（人力资源计划表）13、物业财务管理的基本职能（八）物业项目经理专业知识-- 设备管理知识与风险防范1、物业项目经理对供电变压器的管理要求2、供电可靠性配备发电机保障要求3、物业高压供配电室值班人员工作职责4、严格执行高压配电室道闸操作票5、物业项目经理对发电机的管理要求6、物业用电负载功率因数成本控制7、物业供电设备的管理标准8、物业项目经理消防设备设施知识9、物业项目经理对消防设备设施的管理标准10、消防主机打印机的维护与换纸11、设施消防疏散指示对风险的防控作用12、对消防设备管理风险防控13、对消防水源储水池管理风险识别14、对消防设备设施管理维护要求15、物业建筑给水管网风险识别16、市政供水管网的压力方面的风险17、物业公司水箱清洗资质及从业人员健康证18、建筑物配备水箱管理风险识别19、物业公司对二次加压供水设施管理风险20、物业管理对各类压力表的管理风险21、电梯的结构与功能22、电梯五大安全保护系统23、电梯机房的自然通风与节能选型24、电梯专业维保工作对风险防控的重要性25、对电梯保养工作风险的监管程序26、电梯及设备各类预案可操作目视化27、电梯发生故障后危险的施救方法与风险28、电梯发生困人后安全解救程序29、电梯设备维保与监控的依据30、电梯钥匙管理对风险防控的重要性（九）项目经理管理技能- 团队管理与建设1、项目经理向员工传授工作标准2、团队建设（权重：30%）（十）物业项目经理管理资质- 客户关系与客户意识客户意识（权重：25%)（十一）物业项目经理管理资质-业务管理与品质意识品质意识（权重：20%）1、物业项目经理业务管理要点2、基础业务品质是物业公司生存与发展的生命线3、物业服务中心客户前台服务工作标准4、物业项目经理必须关注对客服务窗口5、物业现场服务品质6、影响品质的因素7、品质管理的基本方法8、ISO9000的产生9、质量体系文件结构10、物业服务中心环境/绿化工作标准（十二）物业项目经理管理资质-绩效考核（十三）物业项目经理管理资质-财务管理（十四）物业管理企业的经营模式-包干制、酬金制概念（十五）物业项目经理管理资质-前期介入1、新项目前期介入工作中工作要点2、地产公司的重视程度 3、物业公司的专业能力 4、地产与物业之间的委托协议与费用5、住宅物业前期介入十问6、图纸类型与识图流程7、审图时应掌握的识图图例8、社区出入口对客展现品质与特色9、小区主出入口人/车分流合理布局10、物业前期介入对室外自行车棚、室内自行车库11、法规对物业管理办公用房的要求12、物业管理用设计规划范例13、前期介入与地产沟通选用无机房电梯风险规避14、前期介入与地产沟通电梯底坑排水设施的风险规避15、关注地产设计住宅配电箱时潜在的风险防控 （十六）物业项目经理管理资质-承接查验1、前期物业管理中权利主体间相互关系2、物业承接查验专业法律法规3、项目承接查验中应注意的问题4、物业接管验收的四个要点5、物业设备设施承接查验方法6、物业资料的接管7、物业资料图纸档案目录（十七）物业项目经理管理资质-风险管理1、物业管理风险识别与分类2、物业管理风险五个等级3、物业管理风险发生可能性评估4、项目被盗案例暴露出的风险5、小区围墙设置不当存在的安全风险6、小区出入口阻止外部危险源措施7、居室安防对业主规避风险的功能8、居家防盗风险报警系统9、物业商业街安防设施防盗问题10、滚动开发项目入住区域的的安全分割11、外墙清洗高空作业风险防控12、房屋本体风险识别与防控13、物业项目经理防汛风险的排查14、物业管理对雷击危害风险的识别与防控 15、员工管理风险识别与防控16、客户相关风险识别与防控（十八）项目经理专业知识- 维修基金1、维修基金的使用2、住宅维修基金划转业主大会管理后办理流程3、商品房维修资金申请程序4、谁可以申请应急使用维修基金5、北京及其他地区住宅专项维修基金办理流程（十九）项目经理管理技能- 压力管理1、压力管理（权重：2%）2、物业项目经理应具备缓解工作压力的办法（二十）项目经理管理技能-危机处理与关系维护1、危机处理（权重：10%）2、关系维护（权重：5%）（二十一）满意度调查与社区文化活动1、物业经理入户访谈2、为老年人义诊3、组织业主郊游4、暑期露天影院5、物业与街道办事处沟通6、物业与小区办工作联系7、物业与辖区警务工作站8、物业与城管工作沟通（二十二）业委会组建1、物业公司在业委会筹建中的角色定位2、物业项目经理要关心业主大会的筹备3、物业项目经理如何做好“热切关心者”4、业主大会筹备程序和注意事项建立以胜任力为核心的物业项目经理管理体系最后研讨，分享，提问【专家导师】物业管理专家，2012年万科集团最高级别“黑带”讲师，“中物协专家组成员”、创造多个全国示范小区项目，某上市公司物业北方区域总工程师，从事机械加工制造业、五星级涉外酒店、甲级写字楼、万科物业工程设备管理维护工作40多年。曾任中国第一家涉外合资建国饭店、光大集团总部大厦工程技术部经理；在某上市公司物业任职14年，历任国优、五星级物业项目总经理、品质管理部经理、工程管理部总监，现任某品牌企业高管。【延伸阅读】2014年房地产培训计划暨房地产全流程培训解决方案（共500余门房地产专题课程，只为地产人服务！）含：运营管理、投融资管理、营销策划、开发管理、设计管理、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财税管理、物业管理、商业地产、人力资源、中介经纪、标杆专题、产业地产、旅游地产、工业地产、老年地产、精装修、保障房建设、酒店开发、楼盘考察等。下载：
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物业项目经理应具备的十四个能力
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写作提示：
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二、计划及目标分解能力第一、提高沟通能力，包括两方面：一是提高理解别人的能力，二是增加别人理解自己的可能性。沟通时保持高度的注意力，有助于了解对方的心理状态，并能够较好地根据反馈来调节自己的沟通过程。没有人喜欢自己的谈话对象总是左顾右盼、心不在焉。二、人际沟通成功与否取决于双方需求的满足，如果双方在交往中的需要都能获得满足，则双方之间就会保持良好的关系和融洽的感情；反之，就会产生疏远的关系。第一线，他们能最早发现问题，最多看到问题，最快地反映问题，他们最有发言权。管理者应经常倾听他们的意见、建议和批评，建立一个对话、&&&& 2&&& 5&&& 6&&& 7&& &二、时间管理能力第一象限、走出第三象限、投资第二象限。为了引导管理者合理分配工作时间，提升管理技能，笔者建议将管理者的工作分为计划、沟通与培训、标准化、监督指导、评估考核、学习、总结与反思、弹性工作八大工作事项。
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做物业项目经理这些知识你都懂吗？
有许多的物业从业人员都觉得做物业工作多年了，感觉自己能胜任物业项目经理这个岗位，可从我见过的一些人来说，这些人的实际工作能力距离真正的物业项目经理岗位要求还差太远，就算你现在已经是物业项目经理了，你也不会有什么发展，而且，公司还不一定能让你做下去。那么，要想胜任物业项目经理这个职位，一般需要了解哪些关健的知识呢？1、良好的心理状态是最重要的，物业项目经理在基层一线工作，自己别把自己太当领导看待，深入到现场才能及时了解真实情况，物业管理工作的效果如何要看你的团队执行力如何，而物业项目经理不应在管理流程之外，一定要亲自参与到整个流程中，时刻关注各个管理流程的运行情况，并根据运行结果做出适当的流程调整，这样才能真正的提高执行效果，才能更好的做好物业服务工作。2、横向的知识面要宽，这也是许多物业从业人员的致命伤，懂的东西太少，与业主或员工交流缺少话题，或者，思考问题受知识面影响思路无法开扩。知识面太窄，同时也说明了你懂的基本常识肯定会少，在需要你做出决策的时候，就容易出现不应有的差错。比如业主投诉说墙面有渗水，你要是没有一点建筑方面的常识，你如何做出判断？3、懂得权衡利弊，能分得清什么是急办的事务，什么是重要的事务，紧急与重要的关系区分。这是一个大多数物业员工容易犯错的地方，当出现情况时，你做为物业项目经理就要果断行事，比如，有的业主在没有发生危险的时候总是什么都觉得无所谓，开车离开小区却不带卡，说自己有急事要马上出去，让保安放行，要不放行还会骂保安，这时你会怎么处理？你会想的到这件事的后果吗？4、善于区分问题的表象与本质，比如保安提出辞职，正常吗？正常，但是，辞职的背后还有什么？也就是真正的原因，辞职的保安不一定会告诉你真实的原因，但是，你要从对这名保安的了解及对保安队的了解来推断真正的原因，有的人你要想办法留下，有的事你要彻底查清。都说物业服务行业的员工流动性大，其实这里面许多问题出在物业项目经理，因为你没有尽职。5、能熟练掌握工作流程中每一个节点的真正作用。比如业主收房手续办理流程，其中第一关就是业主身份确认，做过收房的物业员工都知道要办身份确认，可是，为什么要身份确认？身份确认的法律依据是什么？这样做有什么实际意义？在什么事情上员工会出现错误？这个节点要控制的是什么？等等。6、懂得一些人力资源管理方面的知识，比如：招聘员工、辞退员工要考虑哪些法律问题？岗位绩效如何定才能适用本项目？很多物业项目经理在招聘员工的时候都不太注意法律问题，这其中不排除有些物业项目经理根本就不知道要注意什么法律事项，从而在招聘员工的时候就为以后的工作留下了隐患和风险。大多数物业公司的规模都很小，不需要设置专门的人力资源管理部门，招聘员工的工作一般都是由物业项目经理亲自负责。无论是不是物业项目经理亲自负责，做为物业项目经理的你也要懂一点人力资源管理的内容。7、物业项目的安全管理。天大地大不如安全大呀，不出安全问题啥都好说，一但出事，唉，没完没了，弄不好你的物业公司就破产了。物业项目经理要有强烈的安全意识，要有观察能力，要有一定的联想，能从一些小问题、小现象发现涉及安全的隐患，习以为常是管理工作中最要不得的。8、安全问题肯定是保安的首重职责之一了，保安对工作尽不尽心，是否忠于责守，是否以主动工作的心态来对待这个岗位，将关系到小区的安全是否有保障，关系到业主对你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄问一下自己，你能了解保安这个职业多少？你对每个保安员是否都能有一些深度的了解？这时，你就要知道一些基本的心理学常识。9、做物业项目经理不是定几条制度让员工去做就好了，你真正要面对的是业主，面对的是一大批员工，你性格如何？你能吃苦吗？你活跃吗？善于沟通吗？你不要告诉我说你很能说话，能说话与会说话是两个不同的概念。物业项目经理做为小区物业服务管理机构的责任人，你可能会要求自己做好，但是，你的员工也同样是天天在小区里工作，时时刻刻都会与业主们接触，员工们的一言一行都会影响到物业公司与业主的关系，这些都不是定几条制度能解决的。改变一个人的行为重要，改变一个人的思想更重要。10、机械、电气、房产开发、建筑施工等方面的常识了解了多少？比如：墙体渗水了，什么才是真正原因？如何解决？在业主询问的问题里，有一些是与房地产开发有关联的，那么，这些是物业服务行业的上游行业，物业项目经理是不是也应该对它的基本知识掌握一些呢，蜂巢物业网注？比如建筑物的主体是指哪几方面？每套房的建筑面积是如何计算的？外墙面为什么不能轻易损坏？供电系统、楼宇垂直电梯的工作原理知道多少？应急的处理方法是否了解？11、是不是真正理解并能灵活运用现有的与物业管理工作相关的法律法规？比如：供电供水供热抄表到户为什么有法规，但执行不了？比如怎么合理并充分利用劳动法规的规定来调整公司的工作岗位？12、物业项目的成本控制需要涉及到财务知识，你熟悉财务吗？更重要的是将财务管理与物业管理相结合，有很多的会计对物业管理方面的知识并没有太多的了解，你是不是天真的认为有会计就能把成本控制做到位？物业公司对物业项目辖区所有公用设施设备的管理是一件很烦琐很杂的工作，费用开支都是这里一点点、那里一点点，那么对于物业费中的日常维护费用而言，那些费用要计入日常维护费？13、从事中小企业管理最常见的岗位优化组合你能无缝运用吗？物业服务行业在现阶段是一个亏损行业，我这里为什么说是亏损行业？物业服务行业有国家行政主管部门定的资质等级及相对应的服务标准，如果在现阶段严格套用标准的话，就没有一个物业公司能有利润，那么，物业项目经理要怎么去优化你的岗位结构来降低人工成本费用呢？14、公文写作的水平如何？公文的处理程序是否正确？这可是物业项目经理经常要用到的知识，各部门对外发文是要物业项目经理亲自审核并签字的，你对公文的写作常识是否应该了解一些呢？物业服务是面向广大业主群体的，任何一个文件的发布或执行，都必须要承担一定的法律后果。比如催缴物业费，催缴物业费的文件有几种处理方式？每一次的内容如何书写？通过什么方式来送达？15、物业服务工作要依法行事，不可盲目而行。目前与物业服务相关的各级行政主管部门发布的法律、规定、条例、规范等等有近百种之多，做为物业项目经理必须熟读熟记并能灵活运用，这是对一个物业项目经理最基本的任职要求，不了解法规，那你的工作多数都是瞎指挥，再者，你又怎么去要求和培训你的员工在工作中不要触犯法律呢？比如，半夜了，一个巡逻的保安却发现有一户业主的入户门没关好，这时保安应该怎么办？进去查看？随手关门？悄然离开？还是呼叫指挥中心？来源：何智勤博客
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