如何看待楼市“限售”
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核心提示：对于楼市限购限贷的边际效应下降,限售已成为撒手锏。日,厦门首创限售政策,新购商品房取得房产证后
对于楼市限购限贷的边际效应下降,&限售&已成为&撒手锏&。日,厦门首创&限售&政策,新购商品房取得房产证后满2年才能出售。随后,北京、广州等30多个城市针对商品住房、&类住宅&启动&限售&政策,土地拍卖&只租不售&案例也越来越多。近日,河北保定对一宗地进行拍卖,不仅限制最高地价,也限制最高房屋销售价格,但最震撼的是,购房者自取得房产证之日起,10年内不得买卖。&10年限售&也被认为是最严厉的调控。
如何看待限售?多数研究者指出,房屋在几年内不得出售,这是打击投机和短炒的绝佳手段。从资产定价角度看,流动性越高的资产,投资者参与率越高,价格也就越高。比如,虽然我国上市公司盈利能力较差,但多年来市盈率(股价/每股收益)雄冠全球,原因就在于股票具有非常高的换手率。事实上,一旦流动性下降了,投资者参与率就下降了,资产价格也必然会下降。近年来,但凡房价上涨较快的城市,其房屋换手率一般都比较高。
比如,2015年深圳房价翻了一倍,背后是房屋高换手率。据链家地产统计,2015年深圳二手住房换手率高达8%。也就是说,2015年深圳几乎每10套房,就有一套再交易一次,但同一时期,北京、上海房屋换手率仅3%左右。2016年以来,北京、广州等地二手房换手率快速提升,学区房及投资客集中的一些商品房&妖盘&(类似于股票市场的&妖股&),换手率高达20%-30%。当然,房价同比涨幅也是最快的,房天下统计的北京部分&妖盘&,2016年房价涨幅高达80%左右。
目前,&资产荒&预期下的购房行为普遍,特别是&加杠杆&购房,这是本轮房价快速上涨的罪魁祸首。因此,启动限售政策,通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本,直接消灭了投资和短炒需求。但是,笔者认为,限售政策在这个时候大范围&登场&,绝非仅仅是一项类似于限购、限贷和限价的简单行政干预措施,要放在当前楼市大环境、经济金融的大环境下面来理解。限售这项措施将对未来楼市、资产价格、资金流向和金融风险产生深远的影响。
春节后开启的新一轮调控,一个最大的背景就是,热点城市和区域的房价在短短的2年内上了&新台阶&。2015年以来,热点城市及周边的房价水平至少上涨了100%-150%,尽管有改善型需求、返乡置业的推动,但&资产荒&预期下的&加杠杆&购房,无疑是房价上涨的最大推手。这部分需求,很多是要在未来&套现&的。根据笔者调研,热点楼市目前出现了一个新现象,就是价格&锁定效应&,即一个楼盘某一套房子的实际成交价格,将锁定同类户型的其他价格。
一旦降价&套现&,该楼盘的房价就会下跌,特别是投资性房产占比高的楼盘或区域。目前,新一轮楼市调控已经上升到防范金融风险的&国家战略&地位,无论对楼市调控,还是金融&去杠杆&,管理层的决心和意志都是坚定的。因此,大批的资产配置购房未来会有&套现&的需求。特别是,随着资金环境的紧缩,楼市杠杆的收紧,以及持续调控叠加对于预期的冲击,不仅&套现&需求会增加,还会产生从&套现&到&抛盘&的转换,这就是楼市踩踏式出逃危机。
若房屋在几年内不得出售,即便楼市回调,也不会产生大规模&套现&,并导致各路需求出逃,形成楼市回调共振,这是避免踩踏式楼市危机的手段。另外,近年来虽然货币投放和银行总资产年均增速分别高达15%和20%以上,远远超过实际GDP增长,但我国并没有爆发严重的通货膨胀,根源就在于作为不可贸易品的商品房,吸纳了绝大多数流动性,这就是资金老虎入笼。未来,如果资金大规模从不动产领域流出,资产价格&高位泄洪&,这是实体和金融难以承受之重。
未来,美国将进入加息通道,加上本币仍有贬值预期,国内资本外流明显,尽管近期有了一些限制性措施,但仍旧避免不了资金通过各种渠道外流。楼市限售政策出台后,不仅大量资金沉淀在不动产上,不会因出逃而造成资产价格暴跌,而且还阻断了资金流出和人民币无谓贬值,这也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。因此,此时大范围启动限售政策,甚至蔓延至三四线城市,笔者认为,这中间就有为楼市和金融风险未雨绸缪的意味。
时至今日,尽管我国房地产市场化发展了近20年,但基本上处于&单边上涨&的走势,始终没有经历过一轮完整的由涨到跌、有峰有谷的周期,造成了全社会普遍存在着&房价必然会上涨&的预期。在政府托底及基于金融风险、GDP增长担忧的救市,让这种预期变成了刚性预期、楼市刚性兑付,造成炒房泛滥、换手率高企。问题是,从国际经验看,这种预期恰恰是金融危机爆发的最大诱因。启动限售政策,降低换手率,也能够让投机炒作的情绪迅速降温,让购房者的眼光更加长远一些,从而让风险慢慢消化。笔者认为,但凡公共政策都有成本。房地产市场是&不完全市场&、准公共品市场,即便是发达国家,也有多项限制性措施,比如限制销售对象,甚至干预房价和租金涨幅。
(作者单位:深圳市房地产研究中心)
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来源：中国经济网
对于楼市限购限贷的边际效应下降，&限售&已成为&撒手锏&。日，厦门首创&限售&政策，新购商品房取得房产证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、&类住宅&启动&限售&政策，土地拍卖&只租不售&案例也越来越多。近日，河北保定对一宗地进行拍卖，不仅限制最高地价，也限制最高房屋销售价格，但最震撼的是，购房者自取得房产证之日起，10年内不得买卖。&10年限售&也被认为是最严厉的调控。
如何看待限售?多数研究者指出，房屋在几年内不得出售，这是打击投机和短炒的绝佳手段。从资产定价角度看，流动性越高的资产，投资者参与率越高，价格也就越高。比如，虽然我国上市公司盈利能力较差，但多年来市盈率(股价/每股收益)雄冠全球，原因就在于股票具有非常高的换手率。事实上，一旦流动性下降了，投资者参与率就下降了，资产价格也必然会下降。近年来，但凡房价上涨较快的城市，其房屋换手率一般都比较高。
比如，2015年深圳房价翻了一倍，背后是房屋高换手率。据链家地产统计，2015年深圳二手住房换手率高达8%。也就是说，2015年深圳几乎每10套房，就有一套再交易一次，但同一时期，北京、上海房屋换手率仅3%左右。2016年以来，北京、广州等地二手房换手率快速提升，学区房及投资客集中的一些商品房&妖盘&(类似于股票市场的&妖股&)，换手率高达20%-30%。当然，房价同比涨幅也是最快的，房天下统计的北京部分&妖盘&，2016年房价涨幅高达80%左右。
目前，&资产荒&预期下的购房行为普遍，特别是&加杠杆&购房，这是本轮房价快速上涨的罪魁祸首。因此，启动限售政策，通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本，直接消灭了投资和短炒需求。但是，笔者认为，限售政策在这个时候大范围&登场&，绝非仅仅是一项类似于限购、限贷和限价的简单行政干预措施，要放在当前楼市大环境、经济金融的大环境下面来理解。限售这项措施将对未来楼市、资产价格、资金流向和金融风险产生深远的影响。
春节后开启的新一轮调控，一个最大的背景就是，热点城市和区域的房价在短短的2年内上了&新台阶&。2015年以来，热点城市及周边的房价水平至少上涨了100%-150%，尽管有改善型需求、返乡置业的推动，但&资产荒&预期下的&加杠杆&购房，无疑是房价上涨的最大推手。这部分需求，很多是要在未来&套现&的。根据笔者调研，热点楼市目前出现了一个新现象，就是价格&锁定效应&，即一个楼盘某一套房子的实际成交价格，将锁定同类户型的其他价格。
一旦降价&套现&，该楼盘的房价就会下跌，特别是投资性房产占比高的楼盘或区域。目前，新一轮楼市调控已经上升到防范金融风险的&国家战略&地位，无论对楼市调控，还是金融&去杠杆&，管理层的决心和意志都是坚定的。因此，大批的资产配置购房未来会有&套现&的需求。特别是，随着资金环境的紧缩，楼市杠杆的收紧，以及持续调控叠加对于预期的冲击，不仅&套现&需求会增加，还会产生从&套现&到&抛盘&的转换，这就是楼市踩踏式出逃危机。
若房屋在几年内不得出售，即便楼市回调，也不会产生大规模&套现&，并导致各路需求出逃，形成楼市回调共振，这是避免踩踏式楼市危机的手段。另外，近年来虽然货币投放和银行总资产年均增速分别高达15%和20%以上，远远超过实际GDP增长，但我国并没有爆发严重的通货膨胀，根源就在于作为不可贸易品的商品房，吸纳了绝大多数流动性，这就是资金老虎入笼。未来，如果资金大规模从不动产(&&&)流出，资产价格&高位泄洪&，这是实体和金融难以承受之重。
未来，美国将进入加息通道，加上本币仍有贬值预期，国内资本外流明显，尽管近期有了一些限制性措施，但仍旧避免不了资金通过各种渠道外流。楼市限售政策出台后，不仅大量资金沉淀在不动产上，不会因出逃而造成资产价格暴跌，而且还阻断了资金流出和人民币无谓贬值，这也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。因此，此时大范围启动限售政策，甚至蔓延至三四线城市，笔者认为，这中间就有为楼市和金融风险未雨绸缪的意味。
时至今日，尽管我国房地产市场化发展了近20年，但基本上处于&单边上涨&的走势，始终没有经历过一轮完整的由涨到跌、有峰有谷的周期，造成了全社会普遍存在着&房价必然会上涨&的预期。在政府托底及基于金融风险、GDP增长担忧的救市，让这种预期变成了刚性预期、楼市刚性兑付，造成炒房泛滥、换手率高企。问题是，从国际经验看，这种预期恰恰是金融危机爆发的最大诱因。启动限售政策，降低换手率，也能够让投机炒作的情绪迅速降温，让购房者的眼光更加长远一些，从而让风险慢慢消化。笔者认为，但凡公共政策都有成本。房地产市场是&不完全市场&、准公共品市场，即便是发达国家，也有多项限制性措施，比如限制销售对象，甚至干预房价和租金涨幅。
原标题：如何看待楼市“限售”
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于中国经济网，版权归属原作者]
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　　■李宇嘉
　　对于楼市限购限贷的边际效应下降,&限售&已成为&撒手锏&。日,厦门首创&限售&政策,新购商品房取得房产证后满2年才能出售。随后,北京、广州等30多个城市针对商品住房、&类住宅&启动&限售&政策,土地拍卖&只租不售&案例也越来越多。近日,河北保定对一宗地进行拍卖,不仅限制最高地价,也限制最高房屋销售价格,但最震撼的是,购房者自取得房产证之日起,10年内不得买卖。&10年限售&也被认为是最严厉的调控。
　　如何看待限售?多数研究者指出,房屋在几年内不得出售,这是打击投机和短炒的绝佳手段。从资产定价角度看,流动性越高的资产,投资者参与率越高,价格也就越高。比如,虽然我国上市公司盈利能力较差,但多年来市盈率(股价/每股收益)雄冠全球,原因就在于股票具有非常高的换手率。事实上,一旦流动性下降了,投资者参与率就下降了,资产价格也必然会下降。近年来,但凡房价上涨较快的城市,其房屋换手率一般都比较高。
　　比如,2015年深圳房价翻了一倍,背后是房屋高换手率。据链家地产统计,2015年深圳二手住房换手率高达8%。也就是说,2015年深圳几乎每10套房,就有一套再交易一次,但同一时期,北京、上海房屋换手率仅3%左右。2016年以来,北京、广州等地二手房换手率快速提升,学区房及投资客集中的一些商品房&妖盘&(类似于股票市场的&妖股&),换手率高达20%-30%。当然,房价同比涨幅也是最快的,房天下统计的北京部分&妖盘&,2016年房价涨幅高达80%左右。
　　目前,&资产荒&预期下的购房行为普遍,特别是&加杠杆&购房,这是本轮房价快速上涨的罪魁祸首。因此,启动限售政策,通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本,直接消灭了投资和短炒需求。但是,笔者认为,限售政策在这个时候大范围&登场&,绝非仅仅是一项类似于限购、限贷和限价的简单行政干预措施,要放在当前楼市大环境、经济金融的大环境下面来理解。限售这项措施将对未来楼市、资产价格、资金流向和金融风险产生深远的影响。
　　春节后开启的新一轮调控,一个最大的背景就是,热点城市和区域的房价在短短的2年内上了&新台阶&。2015年以来,热点城市及周边的房价水平至少上涨了100%-150%,尽管有改善型需求、返乡置业的推动,但&资产荒&预期下的&加杠杆&购房,无疑是房价上涨的最大推手。这部分需求,很多是要在未来&套现&的。根据笔者调研,热点楼市目前出现了一个新现象,就是价格&锁定效应&,即一个楼盘某一套房子的实际成交价格,将锁定同类户型的其他价格。
　　一旦降价&套现&,该楼盘的房价就会下跌,特别是投资性房产占比高的楼盘或区域。目前,新一轮楼市调控已经上升到防范金融风险的&国家战略&地位,无论对楼市调控,还是金融&去杠杆&,管理层的决心和意志都是坚定的。因此,大批的资产配置购房未来会有&套现&的需求。特别是,随着资金环境的紧缩,楼市杠杆的收紧,以及持续调控叠加对于预期的冲击,不仅&套现&需求会增加,还会产生从&套现&到&抛盘&的转换,这就是楼市踩踏式出逃危机。
　　若房屋在几年内不得出售,即便楼市回调,也不会产生大规模&套现&,并导致各路需求出逃,形成楼市回调共振,这是避免踩踏式楼市危机的手段。另外,近年来虽然货币投放和银行总资产年均增速分别高达15%和20%以上,远远超过实际GDP增长,但我国并没有爆发严重的通货膨胀,根源就在于作为不可贸易品的商品房,吸纳了绝大多数流动性,这就是资金老虎入笼。未来,如果资金大规模从不动产领域流出,资产价格&高位泄洪&,这是实体和金融难以承受之重。
　　未来,美国将进入加息通道,加上本币仍有贬值预期,国内资本外流明显,尽管近期有了一些限制性措施,但仍旧避免不了资金通过各种渠道外流。楼市限售政策出台后,不仅大量资金沉淀在不动产上,不会因出逃而造成资产价格暴跌,而且还阻断了资金流出和人民币无谓贬值,这也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。因此,此时大范围启动限售政策,甚至蔓延至三四线城市,笔者认为,这中间就有为楼市和金融风险未雨绸缪的意味。
　　时至今日,尽管我国房地产市场化发展了近20年,但基本上处于&单边上涨&的走势,始终没有经历过一轮完整的由涨到跌、有峰有谷的周期,造成了全社会普遍存在着&房价必然会上涨&的预期。在政府托底及基于金融风险、GDP增长担忧的救市,让这种预期变成了刚性预期、楼市刚性兑付,造成炒房泛滥、换手率高企。问题是,从国际经验看,这种预期恰恰是金融危机爆发的最大诱因。启动限售政策,降低换手率,也能够让投机炒作的情绪迅速降温,让购房者的眼光更加长远一些,从而让风险慢慢消化。笔者认为,但凡公共政策都有成本。房地产市场是&不完全市场&、准公共品市场,即便是发达国家,也有多项限制性措施,比如限制销售对象,甚至干预房价和租金涨幅。
　　(作者单位:深圳市房地产研究中心)
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