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性别保密职位1QQ居住地广东 深圳分享精华8积分25925主题帖子记录日志相册UID最后登录生日2010 年 2 月 23 日听众数收听数金币25925 金好友注册时间
宣节副尉[8级], 积分 25925, 距离下一级还需 4075 积分
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最近几年随着深圳房价的上涨，带动了周边城市东莞和惠州的房价上涨。很多年轻人不仅买不起深圳的房子，现在连东莞惠州的房子都买不起，我认识的一些大学本科生，不仅对深圳失望，而且对整个珠三角失望，因为他们连立足的根都没有了。家里没有经济条件的很多大学生都准备回老家考公务员，都在把深圳甚至整个珠三角做为临时落脚点。随着粤港澳大湾区进入国家规划，不仅深圳门槛很高，今后进入整个珠三角区域门槛都在抬高，未来大学生想在珠三角立足都难。
本帖最后由 讲究真实 于
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布衣平民[1级], 积分 73, 距离下一级还需 227 积分
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深圳人口并没有减少。为什么不能做到深圳样样好，全部人来了就不走了，最终让全国人民都来深圳？
性别男居住小区请选择自己所在的小区→职位3QQ分享精华0积分1870主题帖子记录日志相册UID最后登录听众数情感状态未婚收听数金币1870 金好友注册时间
陪戎校尉[3级], 积分 1870, 距离下一级还需 130 积分
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事实上，深圳的人没有减少，相反越来越多了，以后达到2500万都有可能
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逛了这么久，何不进去聊聊？
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Powered by深圳的房价什么时候才会真正下跌啊？
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在完整产权下，是“所有房子都不仅有居住功能”。要住宅都只有居住功能，除非房子停止流通，回到20年前的体制。引用49楼楼主的发言:哪些房子是没有居住属性的？请老先生指教一二！引用23楼火星人像的发言:不是所有房子都只具有居住属性，认清这一点你会更好判断
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牛掰，都买的起，一线岂不是要挤爆了引用32楼伍个人的发言:房屋是拿来居住的，不是拿来炒作的，这是最忽悠人的一句话，一二线的房子一定会会有人去抄的，竟然是商品房，就离不开投资，抄作必然。什么叫商品房？好好理解一下。一线二线不可能大部份人都能买得起的，买得起的一定是少数人。三-四-五-六线、还有县城，大把的房子等着买不起的人去买，还便宜，这才是国家的目的。调整好自已的位置，按自身能力到不同等级的城市去安家，才是明智的。
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呵呵呵，既得利益群体，有3-5套房的群体，会让房价跌么？他们的资产缩水了找谁负责去
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你定义下哪些是正当的哪些是不正当的？引用38楼楼主的发言:接受市场规则这没错，这里说的是不正当的炒作，至于说白送你住的话就完全是胡言乱语了。引用20楼空谷苍松的发言:房子是居住的没错，不是说房子是居住的就白送吧。但他还是商品，是商品就得接受市场规则。房子价格是市场决定的不是政府决定的！
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不想跟你白扯淡！引用空谷苍松的发言:你定义下哪些是正当的哪些是不正当的？引用38楼楼主的发言:接受市场规则这没错，这里说的是不正当的炒作，至于说白送你住的话就完全是胡言乱语了。引用20楼空谷苍松的发言:房子是居住的没错，不是说房子是居住的就白送吧。但他还是商品，是商品就得接受市场规则。房子价格是市场决定的不是政府决定的！
小心挨飞火
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安居房，公租房，军产房，小产权，这么多选择！自主不要总盯着商品房，自住房价格也就商品房价格三分之一！
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关键是跌的时候，吊丝没这觉悟入场，这就是为什么吊丝永远是吊丝
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譬如学位房，有人买了仅仅是用来孩子上学，自己是不住的。引用楼主的发言:哪些房子是没有居住属性的？请老先生指教一二！引用23楼火星人像的发言:不是所有房子都只具有居住属性，认清这一点你会更好判断
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太精辟引用67楼老老男孩的发言:关键是跌的时候，吊丝没这觉悟入场，这就是为什么吊丝永远是吊丝
前海如此多娇
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探底基本结束，如无外力影响，今年3月底以后将逐渐走高，明年春回大地之时就是再次爆涨之日！引用楼主的发言:从去年国庆期间严厉的限购政策出台以来，不时听到房价暴跌的哀嚎，深圳也多次出现房价暴跌的热文炒作。可是，时至如今，其实深圳房价并无明显下跌迹象，特别二手房甚至还在缓慢微升。由此可见，一般炒房者为着自己的利益不会轻易认栽，专业炒房群体更是贼心不死，不时蠢蠢欲动，制造话题，企图早日闯过雷区。       房屋是拿来居住的，不是拿来炒作的，房屋是商品，不是金融，让房屋回归居住本质！话说得很好，但要真正让它变成现实谈何容易？希望政府长期坚持对炒房行为保持高压态势，房价不回归正常、理性绝不收兵！       深圳房市何时真正下跌？我们拭目以待！
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等央行调高利率的趋势形成！才算开始跌的开始。目前只是做俯卧撑。
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大部分人是没打到肉不知道疼。
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说得有道理！引用铁桶江山的发言:等央行调高利率的趋势形成！才算开始跌的开始。目前只是做俯卧撑。
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赞一个！引用铁桶江山的发言:大部分人是没打到肉不知道疼。
亚洲巡洋舰1号
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二十年来楼市的上涨，从来没有经验能够总结出楼市的涨跌与利率高低有因果关系，否则深圳楼市就不会从4千多涨到5万多。。。没说中要害，多学习吧。引用71楼铁桶江山的发言:等央行调高利率的趋势形成！才算开始跌的开始。目前只是做俯卧撑。
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越跌越没人买越涨追着买。跌了百分之二十的就想跌百分之五十&&&
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有道理，赞一个！引用亚洲巡洋舰1号的发言:二十年来楼市的上涨，从来没有经验能够总结出楼市的涨跌与利率高低有因果关系，否则深圳楼市就不会从4千多涨到5万多。。。没说中要害，多学习吧。引用71楼铁桶江山的发言:等央行调高利率的趋势形成！才算开始跌的开始。目前只是做俯卧撑。
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跌了，主要涨太多，跌10%都不明显。
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楼主，你说个盘，我帮你盯盘，看到底有没有下跌？我有的是时间
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新政后应该跌有百分10几了吧
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2016年深圳新房市场价格一路上涨，到9月份均价突破6万元。但自从开始推出史上最严调控“深八条”推出后，深圳房价一度跌回半年前，那么深圳会带动2017年中国房价下跌吗?
2016年深圳新房市场价格一路上涨，到9月份均价突破6万元。但自从开始推出史上最严调控“深八条”推出后，深圳房价一度跌回半年前!根据数家大型中介机构发布的数据显示，北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，同时房价也开始回落，量价齐跌。降幅较大的城市还包括厦门、苏州、温州等地。那么深圳会带动2017年中国房价下跌吗?根据最新的数据显示，2016年12月深圳一手住宅共成交2161套，成交面积达21.8万平方米，环比分别下降26.0%和24.5%，全年新建商品住宅成交面积降至417.9万平方米，同比下降37.2%，成交套数降至4万套，同比下降39.1%。而价格方面深圳也是连跌了3-4个月，12月均价为54946元/平方米，环比微跌了0.1%。其中龙岗区跌幅最狠，环比下跌14.8%。这样一组数据显示，楼市调控正在按照我们之前设计的道路，也就是价稳量跌，先量变再质变的方向不断演变。而限购限贷中，跟风盘往往下跌最惨烈。炒房资金退出的需求最强，于是很多人来问，是不是表明楼市要跌了，但我的回答是，这一切的一切还都没到时候，目前的这些数字并不能说明太多问题。一手住宅本就不好卖，之前开发商宣传的那些日光盘本就非常扯淡，大部分都是跟银行倒贷，或者虚假销售被理财公司买走了。要不就干脆胡编一个数字，事后也查明，有些公司只卖出30%不到，就告诉售罄。所以这种故弄玄虚夸大了成交面积，这就导致了之前的成交量虚高，而严查虚假营销之后，开发商怎么也得老实一阵，于是这些障眼法暂时都撤掉了，成交量暴跌下来是正常的，再加上限购和限贷的作用，预计明年成交量肯定逐月下降，每月降幅都会在10%以上，直到成交量降到调控前的1成左右，市场才完成了冰封的作用。估计这个过程会很快，大概明年年中就能完成。而在这个过程中，也是逐渐改变大家预期的一个过成。由于房地产之前从来都是只涨不跌，调控从来都是只喊不动，所以大部分人都会觉得这次仍然只是说说而已，不会下死手调控。我们看到各开发商各中介门店，还是有不少客户传流，这是什么?股票市场上告诉我们这些人就是来抓反弹的，4000点跑了，5000点跌了，跌到4000点又杀回来准备抢个反弹，号称是千金难买牛回头。所以未来一年抢反弹的人都会络绎不绝，这些人也构成了市场的主要成交量，但总体上成交会越来越少。直到大家发现反弹抢错了，抢反弹也被套了。更多的楼市投机者才会选择等待。从而冰封楼市成交。而根据历史经验当成交量冰封后的3个月，价格才会开始真的松动。那么今年房价走势如何？专家认为在楼市成交量降到谷底之前，房价不会有明显下跌，特别是一线城市。个别案例肯定有，跟风盘肯定有，但总体来看仍然是稳定，大家仍对政策松动抱有幻想，想着某一天经济不行了，就又该刺激楼市去库存了。那么不是这样吗?当然不是!2016年我们付出的教训不小，本想用楼市去库存拉动经济，但却看到了三个方面的恶果!1、民间投资根本不启动，房地产开发商高价卖房子之后根本不开工不拿地，都挤到一线城市去了。所以本来库存严重、地卖不出去的三四线城市还是库存严重，财政也还是没收入，而不愁卖的一线城市却出现了巨大的泡沫，居民杠杆上升过快，威胁金融安全。2、我们一年大概GDP总量67.67万亿，增长7%计算，大概增量不到5万亿，但却产生了10万亿的楼市销售，和7万亿的银行贷款，换句话说根本已经不是楼市在拉动GDP增长了，而是负债在拉动，楼市拉动经济作用已经木有了。换句话说，给我一张10块钱，给你印一张50的假币，这活肯定有人铤而走险，但郭德纲的相声说，你给我一张100的，我给你印一张50的，保证跟真的一模一样。他是不是坑我呢?有人还想不明白这个问题吗?3、楼市高位套现，威胁汇市安全。楼市涨起来这一年半，也是储备大量流失的日子。大量富裕阶层套现楼市，换汇离开。如果把中国经济看成一个赌场，进门换筹码也就是美元换成人民币，然后上桌玩牌。结果发现大家都赚钱了，而且玩楼市的人赚的最多。赚的有多少呢?甚至连赌博的人自己都没想到。就好比玩老虎机，把把赢!已经赢得这辈子不劳动都够吃够喝了，于是很多人都开始拿着自己盆满钵满的筹码换成现金离开赌场了。所以这就提出一个问题，你这里是赌场呢还是粥场，是要赚钱呢还是被人家薅羊毛?现在我们想到一个好办法，玩老虎机的币，不能参与其他的游戏项目，整个赌场的筹码想往外换，也必须受到管理。所以，楼市的作用在一线城市泡沫的影响下，已经失去了。楼市已经变成了金融产品，再涨只能风险越来越大，所以我们才看到这次痛下杀手，对于楼市集中整治。至少明年一线城市不会再涨了!至于后年涨不涨，主要看说过的话能兑现多少，比如各大城市都承诺增加土地供应，发展住房租赁市场，建立长效的房地产调节机制。如果这些话兑现一半，楼市掉头向下，走出长期下跌趋势大概也就是这两年的事了。所以这个楼市只涨不跌的强预期怎么破!我们说的都挺好，关键看做到多少。起码从这次调控来看，做的真心不错，一轮一轮的调控，力度甚至超出了想象!所以对于政府在2016年做出的一系列措施，还是要表示认可的。
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房价还会涨吗？房子还能买吗？拐点已经来了吗？
来源：新浪乐居
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
华尔街见闻
一、房价还会涨吗？房子还能买吗？
作者的：方正宏观任泽平，来源：泽平宏观
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
1. 什么决定房价？
在预测 & 房价还会涨吗 & 之前，我们首先要弄明白 & 什么决定房价 &。
1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50
岁购房人群不断增加和家庭小型化为。 年间，中国 GDP 年均名义增长 15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长
13.2%。 年间，中国城镇化率从 17.92% 上升到 56.1%，城镇人口从 1.7 亿增加到 7.7 亿，净增 6
亿人，其中 20-50 岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982 年平均每户家庭人数 4.41 人，2000 年为
3.44 人，2010 年为 3.1 人。
但是， 年间尤其
年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如 2007 年的美国、1991 年的日本。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于 2001 年美联储的低息政策刺激：2001 至 2002
年度，美联储连续 11 次降息，累计降息 4.75 个百分点。直至 2002 年 11 月，基准利率降至 1.25%，美联储的低息政策一直延续到
2004 年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004 至 2006
年度，美联储连续加息 17 次，累计加息 4.25 个百分点，直至 2006 年 6 月基准利率升至 5.25%，而美国标准普尔 /CS10
个大中城市房价在 2006 年 6 月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。 年度，日本银行连续 5 次降息，把中央银行贴现率从 5% 降低到
2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格
的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989 年 5 月 31 日，日本央行加息 0.75 个百分点，此后的 15
个月内，日本央行再度 4 次加息，将贴现率提高到 6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达 15
年的持续下跌。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008 年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、 年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
2. 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程 MV=PQ，货币供应增速持续超过名义 GDP 增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为 16.4%、13.6%、11.2%，平均每年 M2 超过
GDP、城镇居民收入名义增速分别 2.8、5.2 个百分点。M2-GDP 较高的年份往往是房价大涨的年份，比如 、2015。
因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属
性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，
造就了中国房价涨幅冠全球。
年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
不断降息提高了居民支付能力。自 2014 年 930 新政和 1121 降息以来，房价启动新一轮上涨。2015 年 330 新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
货币超发导致房价涨幅远超 GDP 和居民收入。2015 年 M2-GDP 达到 6.9 个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于 2009 年，也大大超过了年均 2.8 个百分点的历史平均水平。
事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自 2008
年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格
却迭创新高。2008 年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014 年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
3. 房价还会涨吗？房子还能买吗？
根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
3.1 基本面仍有空间
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率 56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口 2 亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均 1 套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
3.2 关键在货币松紧
如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
自 229 降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济 L
型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正
逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
政治局会议提出 & 抑制资产泡沫 &，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
近期 M1 增速创新高而 M2 增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1 上升未有效传导到实体经济和 M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期 18 个月左右，2014 年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
二、房地产市场的拐点已经到来
作者：中国金融四十人论坛
房地产周期的几个特征事实
2009 年后我国房地产周期与经济周期基本同步。简单的数据分析显示，金融危机之后我国房地产投资和 GDP 增长的周期重合度显著提高，2009
年以后房地产投资占 GDP 的比重也从以往的 5% 以下快速上升到 6% 以上。2008 年以前房地产投资增速和 GDP
增速并无明显的同步关系，而 2008 年至今两者的相关系数高达到 0.76。2016 年一季度房地产投资回升更是成为 GDP 增长的主要动力。
近年来的经济政策主要通过推动房地产市场增长来驱动 GDP 增长。从 2006 年至今，伴随着经济政策的变化我国房地产市场经历了三轮完整的周期，目前正处于第四轮周期的上涨阶段。
第一轮上升周期起始于 2007 年初，在 2007 年末达到高峰，销售面积和新开工面积 同比增长超过 20%，房价 同比增长超过
10%。2008 年全球金融危机商品房销售面积同比下跌接近 20%，2009 年初房价也陷入负增长，新开工面积同比增速随后也陷入谷底。
第二轮房地产周期是 2009 年政府推出大规模刺激政策后开始的。随着信贷政策的放松，2010 年商业性房地产贷款余额的同比增长超过
30%，商品房销售面积、房价和新开工面积的涨幅都超过了第一轮周期，在 2010 年达到顶峰。随着通胀的上升和房地产政策的收紧，2010
年初房地产市场达到拐点，随后进入了下行周期。
第三轮房地产上涨是在 2012 年政府以 & 稳增长 & 为政策导向后，信贷政策放松， 2013 年新增住房贷款同比增长超过
200%，房地产市场进入了一轮上涨。但此次房地产投资和新开工面积仅温和回升，并未实现大规模反弹。2014
年房价掉头进入负增长，新开工面积则持续两年处于负增长。
第四轮房地产上涨是在 2015
年系列房地产刺激政策之后开始。届时房地产市场已经持续下滑了两年，库存的问题也越加凸显。政府放松限购限贷政策，住房贷款基准利率也从接近 7%
迅速下调到低于 5%。很快一线城市的房地产市场量价齐升，二线城市也随之回暖 ,2015
年中全国销售面积同比由负转正，房价增速也从谷底回升。2016 年初，销售增长进一步加强，新开工面积同比增速也终于结束了两年的负增长，回升到
从这几轮市场波动来看，我国房地产市场有几个明显的周期性规律：
第一， 每轮周期大约持续 2-3 年，其中从谷底到峰值的上涨期持续均不超过 15 个月；
第二， 近年来房地产上行周期一轮弱于一轮，总体趋势向下；
第三， 销售面积拐点领先房价拐点变化 3-6 个月；
第四， 房价拐点与新开工面积基本同步或领先 1-2 个月。销售面积是房价和房地产投资的现行指标。
与前三轮周期不同，2015 年启动的销售和房价上涨并没有很快带来新开工面积的上涨。直到 2015 年底，新开工面积同比仍为负增长，房地产开发投资完成额也处于历史低位。
这一方面是由于全国整体市场的商品房库存仍然在累积，企业对房地产业的前景判断有分歧，另一方面是由于开发商本身的投资能力不足。
2015 年底房地产行业平均的资产负债率为
70%，远高于其它行业。杠杆率过高使得开发商在市场下滑时的经营状况更为艰难。房地产行业平均净资产收益率从 2010 年的 8% 下滑到 2015
年的 5%，已获利息倍数也从 4 倍下滑到 2.5 倍。即便是 2015 年销售回暖后，销售回款也在很大程度上用于偿还债务而非进一步投资。
直到 2015 年底，上市房地产企业的流动比率和速动比率才有所回升，显示短期的债务负担有所减轻。2016 年一季度房地产开发资金同比增长
15%，结束了连续两年一位数的增长，房地产投资迅速反弹，表现为 4 月新开工面积累计同比增长 21.4%，房地产开发投资完成额累计同比增长
房地产周期的本质是信贷周期
收入（预期）是中长期影响购房需求的关键因素，但短期内的支付能力在很大程度上受货币政策（如降息）的影响。虽然家庭居民收入的增长随着 GDP
增长的放缓而有所放缓，但贷款基准利率的下调也相应减轻了按揭贷款的负担。理论上房屋价值应等于未来房租收入的净现值，作为折现率的贷款利率下行意味着预
期房价上涨，有利于提振购房需求。住房贷款利率与新增个人购房贷款额呈明显的负相关（图 5），显示居民住房贷款需求对利率的变化非常敏感。
除了利率引导的需求端因素，央行和商业银行的信贷供给也是影响新增购房贷款变化的直接原因。这不仅包括央行对贷款总量的控制和商业银行对发放按揭贷款的偏好程度，针对购房者的限贷政策也是调节购房贷款的重要因素。
如前文所述，近 10
年来我国的经济周期与房地产周期在很大程度上是重合的，因此无论面向整个经济体的货币政策变动还是针对房地产市场的信贷政策变动，利率 /
信贷周期基本与新增购房贷款的增长呈反向变动，住房贷款利率的拐点出现后几个月内，购房贷款增长也会达到拐点。由于新增购房贷款与房地产销售状况密切相
关，住房贷款利率通过信贷增长传导至销售端，信贷周期与商品房销售面积增速也呈现明显的负相关（如图 6 所示）。
销售增长的变化会进一步传导至商品房价格和新开工面积的变化，带动一轮房地产周期的波动。
由于房地产投资在 GDP
增长中起着重要作用，同时房地产价格和租金也会传到至企业的成本端从而影响整体物价，因此房地产周期与利率信贷周期之间形成了相互反馈的作用（图 7
所示）。当货币政策放松时，购房需求得到提振，新增贷款和销售面积上涨，几个月内房价和房地产投资上涨，直接带动 GDP 并传导至整体物价。
根据经验，CPI 拐点形成后的 6 个月内货币政策开始转向，升息（或降息）周期持续数月至一年（图 8）。当 CPI
上行一段时间后，货币政策收紧，信贷增量收缩，房地产销售量和价格下跌，房地产投资下滑，对经济增长造成压力，物价增速放缓（甚至通缩），然后引发另一轮
货币政策宽松。总体来说，2006 年以来的四轮房地产周期的背后是信贷周期。
小结和展望
出口拉动的经济增长模式结束后，房地产投资在我国 GDP 增长中的作用愈发凸显。2008
年以来的几轮房地产周期的背后都是信贷政策驱动，包括总量的货币政策和针对房地产的宏观审慎政策。虽然短期内还看不到 CPI
上行和货币政策转向的迹象，但利率的下行空间也已经有限。考虑到部分城市房价暴涨和居民购房贷款的激增，针对房地产市场的宏观审慎政策已经明显转向。
从中期来看，对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆，这意味着购房贷款增长的需求很可能已经见顶。
无论从政策层面还是需求层面来看，房地产市场的拐点已经到来，促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。房地产投资增速放缓甚至负增长将对四季度和明年的经济带来下行压力。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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