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房贷合同部分内容涉嫌霸王条款 借款人吐槽“30余页合同10分钟签完”
来源：证券日报
签约后借款人才发现，除了利率、年限、还款方式等少数几个指标，其对合同内容几乎一无所知，甚至连发放贷款的具体支行都未被告知
签约后借款人才发现，除了利率、年限、还款方式等少数几个指标，其对合同内容几乎一无所知，甚至连发放贷款的具体支行都未被告知
你见，或者不见我，我就在那里，不悲不喜——演绎自仓央嘉措；你签或者不签（房贷产品），我（霸王条款）就在这里，不增不减——演绎自银行信贷员。
《证券日报》记者注意到，个人购房贷款合同中的条款设计是否合理以及借款人是否有权选择成为各方关注的焦点。此外，记者了解到，银行的“霸王”不仅体现在合同条款中，在签约环节也是“霸气十足”：一式四份且每份两、三万字的借款合同，在银行工作人员的“高效”指挥下，借款人仅花约10分钟就签约完毕；但是签约后，借款人才发现，除了利率、年限、还款方式等少数几个指标，其对合同内容几乎还是一无所知，甚至连发放贷款的具体支行都未被告知。
房贷合同条款被指“霸王”
据媒体报道，10月19日，深圳市消委会点评银行的个人购房贷款合同文本，指出其中存在未依法公示、不合理要求开户等问题。市消委会已经向各涉评银行发送整改劝谕函，督促银行按照评议意见对条款进行修订，也呼吁各界关注并敦促业界整改。各涉评银行收到劝谕函后及时反馈了意见，大部分银行深圳分行都同意评议意见内容，同意对部分条款进行修订。
此外，因“个人购房借款/担保/抵押合同”中存在的免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等问题，某国有大行安徽省分行也曾经被相关部门约谈。
《证券日报》记者从所获的一份2012年版的公积金借款合同和一份2014年印刷的某国有大行的个人住房借款合同（截至今年9月初仍在使用的版本）发现，前者条款较少，页数为10页，字数大约仅有数千字；后者规定得较为详细，页数超过30页，字数超过2万字，且借款合同中的主要内容都是涉及借款人的义务，其中部分要求几近严苛。
按照上述国有大行合同，“未经贷款人书面同意，抵押人不得已任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租（包括原租赁合同到期后续租或修改租赁合同）、出资、重复担保、迁移、改为公益用途……”
“不能放弃、赠与，这些我能够理解，但是未经书面同意，不能够出租我觉得难以接受”，借款人小李（化名）表示，“我准备将房屋出租补贴月供，看房的人来了几拨，但是还没有敲定，价格也在与潜在客户接洽中，没有确定的客户和价格，我怎么向银行提交申请？银行审批需要的时间客户能不能接受？如果银行审批不通过，我会不会面临违约？”
另据本报记者观察，在实际操作中，该项规定较难落实。据地产中介介绍，房屋出租业务要求房主提供身份证和房本即可，不需要提供银行的书面同意。
“银行房贷借款合同引起争议比较多的条款主要有三大类：第一类是银行免除自身责任，格式合同中对贷款人责任提及较少，且存在明显的权利不对等；第二类是加重借款人责任，银行基于风险控制，合同中提及借款者违约的事项存在与合同履行无关的问题；第三类是排除借款人权利，例如银行规定，因合同纠纷向贷款人住所地人民法院提起诉讼，而根据《民事诉讼法》相关规定，因合同纠纷提起诉讼请求，可由被告住所地或合同履行地人民法院进行管辖，这一规定排除了借款人诉讼管辖的选择权”，资深律师对《证券日报》记者表示。
面签环节“霸气更足”
“购房贷款遭遇银行的霸王条款一点都不稀奇，我9月初为买二手房申请房贷，中介机构帮我联系申请一家国有大行的贷款，我在面签环节，银行的工作人员只是把需要我签名的空白处指给我，并没有让我仔细阅读合同，还一直催促我，条款不能商量，快点签名就行”，家住北京市西城区的小严（化名）对《证券日报》记者表示，“借款人完全是被动的，人家让怎么做就机械地服从”。
由于贷款签字环节过于“神速”，小严甚至没来得及问清楚自己究竟是在该国有大行的哪家支行申办的贷款，到了约定了取回房产证的日子（银行在审批环节需要收取房产证原件，大约一个月后借款人可以取回），小严都不知道该去哪里领回房产证，只好又拜托地产中介的贷款专员查询具体支行网点。“之前被告知银行会主动给我打电话领房产证，实际上，过了一个半月银行也没联系我，等到我几经周折打通支行网点电话时，银行的人才表示手续早就办好了。”
上述借款人小李的情况与小严比较类似，签合同当天，银行工作人员拿出的是很多填空处都空白的合同，“我有点不放心，询问是怎么回事，银行的人员表示，购房贷款都是先签空白合同，随后银行处理好了再给我”。
《证券日报》记者注意到，多家银行的房贷合同首页都有着提示阅读的类似表述，要求“乙方在签订本合同之前，请仔细阅读本合同各条款，尤其是‘特别提示’和黑体字部分，请自愿签订本合同并依约履行，签署本合同后即视为同意本合同全部条款”。
但是，小严对本报记者表示，银行的工作人员流程非常熟练，对于需要借款人签字的合同页码早已经做好标记，在签约环节，工作人员会直接找出这些需要签字的页码让小严签字。“我的贷款合同一式四份、每份有30多页且大约两、三万字，10分钟就签完了，比传说中的一目十行还快呢。”■本报记者 张 歆
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323洛阳律师支招房产纠纷：按揭房转让 违约咋认定？
&lt!--报名窗--&gtA 律师简介
李世杰，汉族，毕业于北京大学法学院，本科学历，河南洛太律师事务所专职律师。中华全国律师协会会员，中国法学会会员，河南律师协会会员，具有十分丰富的诉讼实战经验和处理各类法律事务的实践经验。始终坚持以诚信和正直取信于人,坚持维护当事人利益至上，维护公平与正义至上，为各类企事业单位和公民提供优质高效的法律服务。
业务专长：民商事专业律师，并擅长处理各类合同纠纷、房产纠纷和企业法律事务。
执业理念：自执业以来坚守在法律实践工作的前沿,一直秉承专业服务、勤勉尽责的执业理念，注重解决实际问题。
B 案情回顾
2008年4月，市民童某将自己购买的按揭房屋作价21万元售予刘某，约定余下10万元按揭款由刘某承担，双方合同约定“如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损，刘某应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某”，“任何一方违约，应支付对方违约金3万元”。2010年5月，刘某又将该房屋作价23万元售与吴某。2010年6月起，刘某连续3个月停止支付贷款。童某得知情况后，向河南洛太律师事务所李世杰律师寻求法律帮助，将刘某起诉至法院，请求解除与刘某的合同，并追究刘某的违约责任。
法院判决：
法院经审理后认为，刘某的行为不构成根本违约，且本案涉及吴某的利益，故童某与刘某双方的合同继续履行；因刘某的行为构成违约，根据双方的合同约定，判令刘某向童某支付违约金3万元。
C 律师分析
李世杰认为：1.刘某不构成根本违约。本案刘某已履行主要合同义务，且有继续履行意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约，所以不构成法定解除理由。另考虑到刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给吴某利益造成影响，故本案合同应继续履行。
2.违约责任的认定。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。童某和刘某双方签订的合同中，既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金，即当刘某未按期归还房贷，应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某，故童某依法可以选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当。鉴于刘某违约行为系非根本性违约，实际造成童某的损失亦较轻，故对刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳。
D 律师提醒
关于按揭房买卖合同，李世杰提醒广大购房者以下几点：
1、购买二手按揭房屋，卖方是否符合赎楼、注销抵押登记将直接影响到合同的履行，如果不能办理转按揭或注销抵押登记，则卖方可能构成违约。
2、转按揭房屋买卖合同，通常会约定按揭不足部分由买方以现金方式补足，但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，若合同无法继续履行，往往由买方来承担相应的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。
3、按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡，违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人可以向法院起诉，要求出卖人继续履行合同。但买受人要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款等诉讼请求，均无法律依据。>
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今年20想贷款买车，怎么样才能在银行贷款？问题详情：贷款推荐回答：贷款买车没有明确的年龄限制，真针对，担保，收入有比较明确的规定简单一点，担保人或房屋，必须具备超过驾驶的房屋或有偿还能力的人就是说买20万的车，担保房屋必须超过20万，或者担保人具备偿还20万的能力收入必须超过贷款分期还款的一倍以上，就是说月供2500，收入得5000以上怎么才能像银行贷到款？问题详情：贷款推荐回答：如何向银行借钱?怎样才能从银行借到钱?在资金紧缺的时候，很多人都会立刻想到向银行借钱。但大家都知道银行贷款是很严格的，具体需要怎么做才能顺利借到钱呢?　　向银行申请贷款通常需要抵押担保，并且贷款资金要有明确用途：贷款资金不得违规进入股市、房地产开发等国家明令禁止进入的领域。根据国家现行规定，消费性贷款禁止用于购买住房。只要符合规定的条件一般是可以借到钱的。　　除了填写好申请表，向银行借钱还要提供以下材料：　　申请人的有效居民身份证，户口薄，居住证明。有配偶的，应同时提供结婚证，配偶的居民身份证及相关身份证明材料;　　工作证明，收入证明，银行流水等证明材料;　　个体业主的营业执照和纳税凭证等;　　所申请的贷款要求提供担保的应提交担保材料。由于早期大家对个人征信的不了解，很多人的信用记录多多少少会产生一些问题。无论您的不良信用记录是由自身还是他人原因造成的，您在办理贷款时，都会对您造成不良影响或无法获贷的现象，究竟应当怎么办呢?别着急，我 帮您来做具体分析，您可视自身情况寻找对应的解决办法：　　第一种情况，如果您的信息是被人盗用、冒用的，那么您应当向公安机关报案，并且到银行填写否认办卡或是贷款的声明书。同时银行会启动最长3个月的调查处理期。一旦确认贷款或是信用卡与客户本人无关，那么银行对您的信用记录进行修改。　　第二种情况，因为欠年费引起的不良记录。据了解，部分银行已经开始对于年费欠费不上报征信系统了，但有的银行仍然上报。对于这种情况，银行人士称，客户可以到相关银行开证明，证明自己是因为年费欠费而造成的不良记录，一般来说，银行对于这种现象是会宽容的。　　第三种情况，小金额逾期还款造成不良记录。一般来说，目前大多数银行都推出了容差还款，比如在5元或是10元以内的零头忘还，那么银行是免收罚金和滞纳金的，但是不良记录还是会记录的。“但是信用卡和贷款不一样，只要持卡人还了最低还款额之后就视同正常还款，不会上征信系统。一般来说，最低还款额为账单金额的5%或者10%。”银行工作人员表示，对于零头欠款引起的不良记录，有银行可以为客户出一份相关说明。　　第四种情况，大金额逾期还款产生了不良记录。在这种情况下，银行不会马上拒贷，而是会视您逾期次数和时间长短为依据来判断是否放贷。比如消费者申请银行的无抵押信用贷款，逾期次数没有超过相关规定(一般规定为：近三个月内不能有二次，近半年内不能有三次，一年内不能有四次逾期次数)个人收入和其他方面比较稳定，银行也是会放款的。如果信用记录逾期已经达到了三期，无论您从银行申请无抵押还是有抵押贷款产品，获贷的成功率都较低，而只有把逾期的款项尽快还上，重新建立良好的信用记录，两年后才能具备向银行贷款的申请资格。　　这样做的原因在于一般信用记录只在征信报告中显示近两年的情况，若您在两年内保持了良好的还款习惯，两年后，崭新的信用记录会刷新、替代旧的负面记录。但是，对于急于用钱的用户群体而言，这种方法是行不通的。您只有向银行外的其他机构申请贷款，才可满足自己需求。据了解，部分小额贷款公司或担保公司相对而言放宽了许多申请条件。比如，在您还完欠款的前提下，以抵押或质押方式或半年内无不良记录均可获贷。但是相对而言，其利率较高是无可厚非的事情。　　第五种情况，借款人的工作属性导致无法按时还款。此种情况比较特殊，比如战地记者或是武警、医护人员，因为突发的情况，需要去战区、疫区、地震现场等连续几个月不能回来，并且那些地方既不通信也不通邮的，在这种情况下，这些人员可能会延迟信用卡还款，而导致出现信用不良记录。对于这种情况，某银行工作人员表示，客户可以到工作单位开具相关证明，提供给银行，银行可以修改客户征信记录，并且对于产生的利息、滞纳金给予优惠。洛阳适合修地铁吗？问题详情：你认为洛阳适合修建地铁吗？为什么？推荐回答：可以确定洛阳修地铁是合适的！洛阳市轨道交通项目建设规划是通过国家发改委和国家住建部的审批的，在日该规划也正式获国务院批准!洛阳作为国家历史文化名城，在地铁站点建设、车厢设计等环节，会更多凸显特色历史文化、牡丹元素等同时也将有效缓解市民出行难还能带动相关产业的发展！中州路已经开始移树1号和2号线示意图合肥按揭房离婚怎么过户？问题详情：各位朋友们，例如婚前共同买房，按揭，房子只写了男方名字，婚后，现在离婚房子给另一方，目前欠房贷32万，如果离婚过户，女方肯定没有32万一下还上再过户，请问怎么办？女方能贷按揭吗？还是和以前一样还款吗？只是还款人和贷款人换个名而已吗？推荐回答：自己协商好就可以的，建议夫妻双方离婚前过户,可申请夫妻更名免税,如离婚过后再过户只能说你属于赠与,其当时没有什么费用但新业主出售二手房时可能产生'赠与税'相当严重.离婚后，分得房子的一方想要过户的，可以有两种办法：1、
提前还贷：消除银行按揭抵押贷款的抵押登记，如果没有很多现金提前还贷的，可以考虑通过一些贷款公司将房产证赎出。在取得房产证后，双方到房产登记部分办理过户。2、
没有能力一次清偿贷款的，可以与贷款银行协商，变更贷款人，重新签订住房贷款抵押合同。这种操作方式比较麻烦，因为银行出于偿还贷款的风险及工作量的考虑，一般是不会给予配合的。有房产证的，离婚按揭房过户就比较好办理了。按照正常的过户手续办理即可。贷款合同解除后贷款怎么还？问题详情：贷款合同解除后贷款怎么还推荐回答：正常情况下，需要还清贷款之后才可以解除贷款合同的，即使有的合同已经到期，比如贷款到期，但是实际上合同里面也会有相关条款对逾期还钱进行约束。按揭房，才开始还款一年左右，现在还能在银行办20万的贷款吗？问题详情：想以按揭的形式带款20万，希望还款20年左右。推荐回答：深圳房产业主贷1. 客群：上班族，企业主2. 费率：0.25% ～0.4%/月（先息等本，一次性扣收）分两部分还息，下款先扣6%的利息，之后按月息0.4%本息还。综合月利息0.57%。3. 期限：1-3年4. 时效：3-5个工作日5. 额度：最高100万！6. 资料：身份证，收入证明，房产证明7.
条件：① 深房，红本或按揭② 深圳社保（最好本单位半年以上）8. 征信：逾期不能半年有2，一年有3，两年有4（账户最大使用额在1000以下的2，3可以酌情处理）。两个月内查询次数（含本次）不能达到4次。9. 负债：抵押类贷款不看，信用类贷款余额+本笔贷款金额
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◆城市道路1、今年重点推进秦岭南路、纱厂东路等13条断头路打通工程，提高道路通达性和出行便利性。2、洛阳环城公路明年牡丹文化节全线贯通目前，洛阳北环路已经通车，西环路、东环路和南环路正在加紧建设，预计明年牡丹文化节前，环城公路将全线贯通。3、滨河南路下穿牡丹桥路段已基本完成路面施工4、王城大道快速化工程王城大道快速化工程研究范围北起新310国道、南至南环路，全长18.4公里。据初步方案，全线共设3座大型互通立交桥(位于新310国道路口、古城路路口、伊洛路路口)，设1条下穿隧道(下穿中州路、凯旋路、唐宫路)，设5座跨线桥(位于纱厂路路口、九都路路口、隋唐城路路口、开元大道路口、关林路路口)，设12座过街天桥。王城大道提升改造后，高峰时段全线车辆通行时间将由现在的1个小时缩短至十几分钟。5、珠江路跨洛河隧道工程（示意图片）珠江路可以下穿洛河隧道直接到达新区，听起来是不是酷酷哒？！据了解，本工程初步设计方案为：北起寨南路北，按3.9%的纵坡下穿滨河北路，隧道顶距滨河北路顶面5米；下穿洛河，隧道顶距洛河河床4米；下穿滨河南路，隧道顶距滨河南路顶面5.5米；最后下穿积翠南北街人工湖，在积翠南北街穿出。隧道全长1360米，下穿洛河段双向6车道，总宽度27米；隧道入口处为双向4车道，总宽度20.5米。6、中州东路东延长线工程二期通车中州东路东延长线工程西接二广高速出入口，东至洛龙区白马寺镇与偃师市首阳山镇交界处，规划全长8.11公里。一期工程从二广高速出入口至白马寺祖庭街西，全长6.8公里，已于2013年年底竣工通车。目前正式放行通车的为二期工程，从祖庭街至市区与偃师市交界处，全长1.31公里。◆
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