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签认购书后开发商收完首付没签预售合同又要求我退房我该怎么办，有哪些法律条款？
签认购书后开发商收完首付没签预售合同又要求我退房我该怎么办
《楼宇认购书》签订后不买房，客户所交定金能否返还要视具体情况而定。&　　《城市房地产管理法》规定，预售应当取得预售许可证。如果订立认购书时，所订楼宇的没有取得该楼宇的预售许可证，认购书属于无效协议，客户可以要求返还定金及其相应利息。如若认购楼宇时，开发商已经领取了该楼宇的预售许可证且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，即认购书已经对买楼者合同的主要条款有了约定，该认购书属有效协议。客户为履行协议所付的定金属担保条款。在此情况下，客户退房就属于违约行为，不能要求返还定金。但是，如果认购书内容没有约定房号、面积、价格等买楼的主要条款，只有定金条款，即使开发商有楼宇预售许可证，该认购书也属于意向书性质。由于主合同没有订立，从属的担保定金条款也就不能生效。在此情况下，客户收回购房意向，可以要求返还定金。
其他回答(共2条)
　　《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当取得预售许可证。如果订立认购书时，所订楼宇的开发商没有取得该楼宇的预售许可证，认购书属于无效协议，客户可以要求返还定金及其相应利息。如若认购楼宇时，开发商已经领取了该楼宇的预售许可证且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，即认购书已经对买楼者合同的主要条款有了约定，该认购书属有效协议。客户为履行协议所付的定金属担保条款。在此情况下，客户退房就属于违约行为，不能要求返还定金。但是，如果认购书内容没有约定房号、面积、价格等买楼的主要条款，只有定金条款，即使开发商有楼宇预售许可证，该认购书也属于意向书性质。由于主合同没有订立，从属的担保定金条款也就不能生效。在此情况下，客户收回购房意向，可以要求返还定金&　签订了认购书，就具备法律效力，消费者要求退房，定金要回的可能性不大。
编辑同志：&我有意购买住房，交了1万元定金，并签了《楼宇认购书》。后因故不买了，请问，我所交的定金能否要回？&《楼宇认购书》签订后不买房，客户所交定金能否返还要视具体情况而定。&《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当取得预售许可证。如果订立认购书时，所订楼宇的开发商没有取得该楼宇的预售许可证，认购书属于无效协议，客户可以要求返还定金及其相应利息。如若认购楼宇时，开发商已经领取了该楼宇的预售许可证且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，即认购书已经对买楼者合同的主要条款有了约定，该认购书属有效协议。客户为履行协议所付的定金属担保条款。在此情况下，客户退房就属于违约行为，不能要求返还定金。但是，如果认购书内容没有约定房号、面积、价格等买楼的主要条款，只有定金条款，即使开发商有楼宇预售许可证，该认购书也属于意向书性质。由于主合同没有订立，从属的担保定金条款也就不能生效。在此情况下，客户收回购房意向，可以要求返还定金。
合同协议热门问题
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签了《认购协议书》不买房可退定金吗
　　在买房之前签订《认购协议》是目前商品房销售的一种惯例，购房者在未认真阅读和签订正式《商品房买卖合同》前，常常被开发商要求签订“认购书”、“订购书”、“订购协议”或“意向书”之类的“认购协议”，然后购房者交纳一定数额的“定金”。交了“定金”，是否意味着购房者一定要买这套房子，不然就无法退还定金？
　　今年4月份，刘女士看中了一套房子。之后刘女士与开发商签订了一份《商品房认购协议》，约定房子的总价款为90余万元，定金10万元，并约定正式合同一个星期后再签。《认购协议》是开发商提供的格式文本，上面还写了这么一句话，大意是购房人已经详细阅读了正式购房合同文本上的全部条款，并自愿接受。不过，刘女士并没有看到正式的购房合同文本。一个星期后，刘女士去签正式合同时，却发现合同中的许多条款，跟开发商宣传或介绍不一致，刘女士犹豫了，没有签合同，毕竟房子的价格不菲。刘女士想放弃这套房子，与开发商协商多次，开发商表示，要么签合同，要么没收定金。那么，刘女士是否能要回自己的定金？
　　陈庆林律师：刘女士与开发商签订的《商品房认购协议》，在法律上叫做预约合同，是指双方当事人在签订正式的《商品房买卖合同》之前，对合同的要点先行达成一致意见的协议。应当说，认购协议中关于“已经详细阅读了正式合同的全部条款，自愿接受”的语句，是开发商把正式合同的全部条款强行捆绑在《认购协议》中了。这种做法对购房者来说是不公平的，也是无效的，除非开发商已经把正式合同文本作为《商品房认购协议》的附件，由双方共同签字确认。如果最终因为双方对具体条款有异议，刘女士当然可以拒绝签订正式合同。
　　同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因为刘女士是针对合同条款不能达成一致意见，这个原因是不可归责于任何一方的，因此，开发商应当退还刘女士的所有定金。
　　-提醒《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。
　　在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。
[来源：衢州晚报　　编辑：梅萌]签了购房认购书，没签订购房合同，购房定金可以退还吗？
【基本案情】
&&&&2009年11月22日，周锦尧与华实公司签订《商品房定购协议书》，约定周锦尧定购华实公司开发的位于南宁市北湖北路20号城市春天项目的某号商品房，预售建筑面积138.
23平方米。定购协议申约定周锦尧于签订协议的同时向华实公司交纳购房定金20000元，华实公司开具收款收据。合同还表明：在签订本协议时乙方（即周锦尧）已详细阅读甲方（．即华实公司）提供的双方即将签订的《商品房买卖合同》，甲方就合同内容及乙方可能承担的责任对乙方作了充分说明，双方已就各项合同条款达成一致意见。合同还约定，买房人同意在签订本协议后七日内．到销售中心与卖房人签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，选择按揭付款方式的客户须同时办理按揭申请手续，并提供办理银行按揭手续所必需的相关资料及证件。如买房人未在约定的时间内与卖方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，视为买房人违约并自动放弃该物业的定购权，卖方无需另行通知原告即有权终止本定购协议，将该定购物业重新出售，买方所交定金不予退还等等。协议签订后，周锦尧向华实公司交付定金20000元。2009年11月28日，周锦尧通过邮政特快专递的方式向华实公司邮寄了一封函件，要求修改《商品房买卖合同》的部分条款，但双方最终未能签订《商品房买卖合同》。原告遂向法院起诉，请求解除双方之间的商品房定购协议；并主张被告返还购房定金20000元。华实公司应诉后辩称，周锦尧没有按时与华实公司签订商品房买卖合同构成违约，应当承担违约责任。现华实公司同意解除双方的定购协议书，但不同意退回定金20000元。
【法院裁判要旨】
&&&&广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院认为：周锦尧与华实公司之间的商品房定购协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。但双方对未能如约签订《商品房买卖合同》的原因各执一词，而原告作为商品房买受人，其有权就《商品房买卖合同》的内容提出修改意见，其行使该合同权利的行为已通过其给被告的邮件予以体现，亦可由此推出双方已就合同签订事宜进行协商的事实，故原告在合同签订过程中并无违约行为。被告作为出卖人，在买受人就合同条款提出异议的情况下，亦可在其利益角度下审视买受人提出的意见能否保障其经营利益，其行为亦不能认为是违约。结合双方签订的定购协议书内容可见，当事人协商的主合同条款并未在定购协议中进行详细约定，故原、被告协商不成，不能认为是任何一方当事人违反定购协议的约定而拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。综上，鉴于目前双方均表示不再订立《商品房买卖合同》，故双方之间的定购协议书已无法履行，原告诉请解除并无不当，应当得到支持。合同解除时，被告收取原告的购房定金应予返还。
&&&&广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出如下判决：
&一、解除原告周锦尧与被告广西华实房地产开发有限公司于2009年11月22日签订的《商品房定购协议书》；二、被告广西华实房地产开发有限公司返还原告周锦尧购房定金20000元。
&&&&定金是当事人在合同订立或履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金又分为订约定金、成约定金、解约定金、证约定金和违约定金。本案周锦尧和华实公司签订《商品房定购协议书》约定买方向卖方交付购房定金20000元，就是为了保证事后双方能订立《商品房买卖合同》，该条款属于订约定金性质。订约定金，又称为立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。订约定金是以一方拒绝订立主合同为适用条件的，《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求退还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。本案原、被告的诉辩意见出现分歧，其主要原因是双方对未能如约签订《商品房买卖合同》的原因和责任产生不同的理解。
&&&&纵观本案，原、被告均有继续签订的意愿，原告曾通过邮件就《商品房买卖合同》的内容提出修改意见，被告亦从未拒绝签订合同，据此可判定双方并拒绝订立主合同，只是对主合同的具体条款无法达成一致。而这一结果的出现，源于双方对各自合同权利的行使，且涉及内容双方在《商品房定购协议书》中的约定亦不甚明确，故造成合同不能如约签订的过错不可归责于任何一方，双方均无违约的情形。而违约行为的存在，是适用定金罚则的前提条件。因此，无论主张定金双倍返还或拒不返还定金均无法律依据。综上，周锦尧诉请要求华实公司返还已交付的定金200100元应当得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案充分体现了上述法条规范的在合同双方当事人均未违约的情形下，定金应如何处理的价值取向，对于此类民事纠纷的审判处理具有重要的参考价值。
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