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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 房屋租赁合同无效及无效后法律后果
房屋租赁合同纠纷每个律师做执业生涯中肯定会遇到的一类民事纠纷，当事人之间发生纠纷的原因不尽相同，其中有一类就是涉及到租赁合同无效的情况。今天我们一起来探讨下房屋租赁合同无效的情况，已经合同无效后产生的一系列法律后果。
司法实践中房屋租赁合同无效的几种情形：
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
8、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
房屋合同无效时，产生的一些问题：
一、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用；又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有；对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。
二、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定？
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：
（1）房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形；
（2）当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为；
（3）对于合同无效双方各自过错程度。
三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼？
租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
四、租赁合同无效，转租合同是否有效？
租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
五、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任？
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
六、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？
当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
七、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
八、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？
房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
浙江四乔律师事务所&& 吴军安律师&&&
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违法建筑租赁合同无效后占有利益的处理
16:25&&来源： |
　　［裁判要旨］
　　违法建筑被判无效后，出租人可以按照《》关于占有的规定，就该房屋的占有利益再行起诉，不构成重复诉讼。
　　［案情］
　　原告田庆聪于1987年取得农村建房用地许可证，但未取得建设工程规划许可证等权证，于1987年建房，日将房出租给被告张启刚经营&金筷子美食店&。合同约定：租期自日起至日止，年租金6050元。日双方又签补充协议，约定：将2007年房租6050元调整为8600元，直至合同到期止。2009年田庆聪以出租房系违法建筑要求收回，发生纠纷，张启刚诉至法院请求确认租赁合同有效并继续履行，一审法院判决确认合同无效，驳回张启刚诉讼请求，张不服上诉，二审法院于日判决驳回上诉，维持原判。原告田庆聪于同年10月25日以主张占有利益为由诉至法院，请求判令被告张启刚返还房屋，并按原合同约定租金标准给付房屋占有使用费。被告张启刚以原告此诉为重复诉讼、原告未取得房产权不是适格主体、前案已申请市高院再审、本案应中止审理为理由提出抗辩。
　　［裁判］
　　重庆市奉节县人院审理认为，本案属于合同纠纷，本案的给付之诉与前案的确认之诉不属于重复诉讼；本案作为合同纠纷属于《》调整范围，而《合同法》对无效合同的处理原则即是合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故原告田庆聪具备返还财产请求权的适格主体，被告应当将租赁房归还原告，并应当按照原租赁合同约定的租金标准给付原告的房屋占有使用费；前案确认之诉已经终审发生效力，即使被告已申请重庆高院再审，只能说明被告有申请再审的事实，但不能证明已进入再审，且本院至今尚未接到再审法院中止审理的裁定或再审终结的判决，故其主张本案中止审理的理由不成立。至于被告张启刚因房屋租赁无效而产生的损失，因其未在本案中提出反诉并提供证据，双方可以自行协商解决或另案提起诉讼。依照《》第六十四条第一款、《》第五条、《合同法》第五十八条、最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一，被告张启刚返还原告田庆聪房屋，限本判决生效后一个月内交付；二，被告张启刚按23元/天支付原告田庆聪房屋占有使用费，限本判决生效后一个月内付清。
　　宣判后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。
　　［评析］
　　一、本案不构成重复诉讼
　　禁止重复诉讼的含义在于，不得就判决、裁定已发生法律效力的案件再行起诉和审判，义同&一事不再理原则&。本案表面看同一租赁合同进行两次起诉和判决，但前者为确认（合同效力）之诉，后者为给付（返还）之诉，前案由承租人请求确认租赁合同有效而起诉，被判决确认合同无效；后案则是出租人在合同无效情形下为主张占有利益要求给付占用费而起诉。因此，前案解决法律效力，后案解决具体利益诉求，故不构成重复诉讼。
　　二、出租人可以主张违法建房的占有利益
　　这一问题涉及两个方面：一是，依照《物权法》对占有的规定，占有为一种事实状态，占有人是否享有占有的权利不影响占有的成立，即使是无权占有亦应受法律保护。因此，出租人未取得违法建筑的所有权，但不影响其对违法建筑享有的占有利益，即房屋的返还和占有使用费的给付。占有使用费的计算标准采原合同约定的租金标准是合理的，因该标准明确无争议，利于法院判断掌握并可排除其他异议，被告不上诉也表明接受这一标准。二是依照无效合同的处理原则，承租人应当返还无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获的占有利益。因此，本案被告以原告未取得出租房所有权即不享有本案诉讼主体资格的抗辩理由不能成立，判决不予采纳是正确的。
　　三、本案不应中止审理
　　在租赁合同效力确认之诉中，张启刚居于原告资格不服一审判决而上诉，二审法院于日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，按照我国两审终审的诉讼体制，二审法院的判决即为终审判决，一经送达即行生效。而当终身判决生效两个多月后的日，奉节法院受理原告田庆聪的给付（返还）之诉，该案的审理并不存在程序上的障碍。即使终审判决生效后张启刚已向重庆市高级法院申请再审，即使高院已经裁定再审，仅是启动再审程序，也仅表示原判可能有错或者可能改判，但在原判未经再审判决撤销之前，无条件中止其效力有违既判力原理。因此，本案中被告张启刚以其已申请再审、本案应当中止审理的理由不能成立。
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& 房屋租赁合同签500年 违建被拆租客状告房东房屋租赁合同签500年 违建被拆租客状告房东
&&&&房屋租赁合同一签500年，岂料两年没到房屋就因违法建设被拆除，花了冤枉钱的租客将房东告上了法庭。7月18日，柳州市鱼峰区法院经调解确认3份500年租赁合同无效，房东将相应租金返还给租客。
&&&&2011年11月，象州县的周某等兄弟3人与柳州市蓝氏兄妹分别签订了一份房屋租赁合同，蓝氏兄妹将位于柳州市鸡窝洞的自建房屋分别租给周氏三兄弟，三兄弟分别一次性支付蓝氏兄妹租金6.5万元、3.98万元、1.4万元。按合同约定，租赁期限为500年，周氏三兄弟有权对现有的房屋进行拆除、改建，所有权归兄弟三人。在租赁期间内，遇征地拆迁补偿，拆迁补偿费归兄弟三人。&&&&没想到，租期500年的房子还不到两年就被强拆了：今年6月18日、19日，鱼峰区相关部门对鸡窝洞违建房屋进行整体强制性拆除，周氏三兄弟所租的房屋也在其中。周氏三兄弟眼见租住的房屋不复存在，拆迁补偿又打水漂，便分别将蓝氏兄妹诉至鱼峰区法院，要求确认500年租赁合同无效并返还租金。&&&&承办案件的法官组织双方进行调解。双方分歧较大，周氏兄弟认为：蓝氏兄妹出租的是违法建筑物，该建筑物被强制拆除后，造成他们重大的经济损失，要求蓝氏兄妹返还他们所支付的租金。蓝氏兄妹则认为：周氏兄弟已将原有的砖瓦房屋拆除了，自行在原有的土地上重建房屋，执法部门拆除的是周氏兄弟重新建造的房屋，不同意返还租金；如果要返还租金，就要对方赔偿房屋的损失。&&&&承办案件的法官分析认为，根据《合同法》规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。该案涉及的标的物是违法建筑，因合同内容违法，租赁合同应属无效合同。根据规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。历经3天调解，7月18日，双方当事人最终采纳法官的建议，达成和解，蓝氏兄妹扣除周氏兄弟两年相应的租金后，将剩余租金返还对方。(南国今报记者何书俊 实习生易芳 通讯员欧阳九林)我房声明：凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，其目的在于促进信息交流，并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性
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