女子买房遭卖家反悔 状告对方获赔128万
听说过买房卖房赚差价，听说过中介赚提成，万万木有想到，买房没买成居然也能躺着赚到钱？还一赚就是120万？这样的奇遇就被厦门一女子碰上了！！厦门房价上涨，越来越多的房产卖家反悔不卖了，卖家违约引发的官司也随之增多。近日，海沧区一位女购房者，就因为买房不成，一不小心反而“赚”了120万元。房子涨价，卖家反悔，上涨的差价卖家要不要赔呢？昨天，海沧区法院发布了这起购房纠纷，一审最终判决要求卖家赔偿128万多元差价。“双方都要有契约精神，诚实信用履行合同。”法官说。奇遇：买房不成，赚了120万元购房人陈女士是厦门市民，家住海沧区。去年1月，她通过中介看中海沧区一花园小区的一套房子，双方谈好房屋总价为380万元。同年1月23日，陈女士与卖家老林签订了《房产买卖协议》，约定老林将夫妻共有的这套房屋以380万元的价格出售。随后，陈女士共支付了50多万元给卖家，用于偿还按揭贷款。日，卖家老林反悔了，他向陈女士出具函件，交易期间房价波动较大，无法及时收到房款再换购房产，造成巨大损失，妻子又不愿配合继续完成交易。因此，他愿意承担违约责任，赔偿违约金。但，陈女士并不想要违约金，她想要的是房子。因此，她回复要求继续履行合同。同年4月26日，老林将陈女士50多万元退还，并告知其解约。“我不同意解约！无法接受这种不讲诚信的行为。”为陈女士说。为此，陈女士近日将卖家老林告上法庭，并向法院起诉要求判令老林赔偿房屋差价损失120多万元。几个月过去，房价飞涨。经鉴定机构评估，以日作为评估基准日，这套房产的市场价已经高达508万元，单价为24302元/平方米。焦点：卖家违约，应当赔多少？近日，海沧法院开庭审理此案。法庭上，陈女士认为，她与老林签订的《房产买卖协议》合法有效。现在，老林因房价上涨恶意违约，导致合同无法继续履行，应当承担相应责任，张女士系老林配偶，应承担共同赔偿责任。老林答辩说，他与陈女士签订的《房产买卖协议》系无效合同，老林已将因合同取得财产返还。而且，这套房子是夫妻共同财产，他在未取得妻子同意的情况下签订《房产买卖协议》，是无权处分行为，损害了妻子的利益。老林还说，即使要赔，也不该赔上百万元。因为，陈女士也仅支付了50多万元购房款，根据《房产买卖协议》第十二条约定的违约责任，其中仅涉及定金与返还已付购房款的问题，所以即使承担赔偿损失，也应以违约时给陈女士造成的实际损失为限。判决：一审赔偿120多万元近日，海沧区法院作出一审判决，支持了陈女士的诉讼请求，要求卖家赔偿128万多元的差价损失。法院判决认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此法院对老林夫妻提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。法院认为，陈女士在此期间起诉主张权利属合理期间。在此情况下，陈女士要求老林支付评估的市场价格，与合同约定的成交价差价损失120多万元，具有事实和法律依据。而且，法院的判决结果也承载着倡导诚实信用的价值导向。法院亦认为，守约方的合法权益应予以保护。法官说法妻子不同意，并非违约理由卖方以未经妻子同意卖房为由，主张合同无效，并拒绝继续履行合同，是否违约和赔偿？法官分析，从本案查明的事实而言，确实无法认定老林在签订《房产买卖协议》时已取得张女士同意，但是，基于老林与张女士之间夫妻关系的特殊身份，陈女士已产生了合理信赖，就合同履行而言，老林存在违约行为。虽然，老林签订合同时存在未取得共有权人同意的情况，但究其实质，是在房屋价格上涨的情况下，其获得利益减少，从而导致违约。因此，从保护陈女士信赖利益的角度出发，法院对陈女士的主张经慎重考虑后，判决支持赔偿房屋差价损失。法官提醒：房价大涨的情况下，虽然卖方为了多获利而主动违约，但从本案判决卖方支付房屋差价损失来看，违约成本大大提高，卖方可能得不偿失。
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?房价过快上涨城市要切实担责?厦门女子买房遭卖家反悔 状告对?12城出手限购 楼市调控再迎小
厦门女子买房遭卖家反悔 状告对方获赔128万
&&&&三峡晚报讯&厦门房价上涨，越来越多的房产卖家反悔不卖了，卖家违约引发的官司也随之增多。近日，海沧区一位女购房者，就因为买房不成，一不小心反而“赚”了128万元。&&&&16日，海沧区法院发布了这样一起购房纠纷，一审最终判决要求卖家赔偿128万多元差价。“双方都要有契约精神，诚实信用履行合同。”法官提醒，在房价大涨的情况下，虽然卖方为了多获利而主动违约，但从本案判决卖方支付房屋差价损失来看，违约成本大大提高，卖方可能得不偿失。&&&&起诉：房价飞涨，卖家单方解约&&&&购房人陈女士是厦门市民，家住海沧区。去年1月份，陈女士通过中介，看中了海沧区一花园小区的一套房子，双方谈好房屋总价为380万元。&&&&同年1月23日，陈女士与卖家老林签订了《房产买卖协议》，约定老林将夫妻共有的这套房屋以380万元的价格出售给陈女士。随后，陈女士共支付了50多万元给卖家，用于偿还按揭贷款。&&&&日，卖家老林反悔了，他向陈女士出具函件称，交易期间房价波动较大，他无法及时收到房款再换购房产，造成巨大损失，妻子又不愿配合继续完成交易。因此，他愿意承担违约责任，赔偿违约金。&&&&但是，陈女士并不想要违约金，她想要的是房子。因此，她回复要求继续履行合同。&&&&尽管如此，卖家老林仍然坚持违约。同年4月26日，老林将收取的陈女士的所有购房款50多万元退还给陈女士，并告知其解约。“我不同意解约！实在无法接受这种不讲诚信的行为。”为此，陈女士明确对老林的解约行为提出异议。陈女士还说，老林突然单方反悔，已经构成根本违约。&&&&为此，陈女士近日将卖家老林告上法庭，并向法院起诉要求判令老林赔偿房屋差价损失120多万元。&&&&几个月时间过去，房价飞涨。经鉴定机构评估，以日作为评估基准日，这套房产的市场价已经高达508万元，单价为24302元/平方米。&&&&焦点：卖家违约，应当赔多少？&&&&近日，海沧法院开庭审理此案。法庭上，陈女士认为，她与老林签订的《房产买卖协议》合法有效，双方本应依约全面履行。现在，老林因房价上涨而恶意违约，拒不履行合同，导致合同无法继续履行，因此老林应当承担相应违约责任。张女士系老林的配偶，应与老林承担共同赔偿责任。&&&&不过，老林答辩说，他与陈女士签订的《房产买卖协议》系无效合同，老林已将因合同取得的财产返还给陈女士，无须再承担其他违约责任。而且，这套房子是夫妻共同财产，他在未取得妻子同意的情况下签订《房产买卖协议》，是无权处分行为，损害了妻子的利益。&&&&老林还说，即使要赔，也不该赔上百万元。因为，陈女士也仅支付了50多万元购房款，根据《房产买卖协议》第十二条约定的违约责任，其中仅涉及定金与返还已付购房款的问题，所以即使承担赔偿损失，也应以违约时给陈女士造成的实际损失为限。&&&&判决：一审判决，赔偿128万元&&&&近日，海沧区法院作出一审判决，支持了陈女士的诉讼请求，要求卖家赔偿128万多元的差价损失。&&&&法院判决认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此法院对老林夫妻提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。&&&&法院认为，陈女士在此期间起诉主张权利属合理期间，并不存在过分延迟主张权利致损失扩大的情形。在此情况下，陈女士要求老林支付评估的市场价格与合同约定的房屋成交总价之间的差价损失120多万元，具有事实和法律依据。&&&&而且，法院的判决结果也承载着倡导诚实信用的价值导向。法院亦认为，守约方的合法权益应予以保护，故对陈女士索赔的房屋差价损失予以支持。&&&&法官说法妻子不同意，并非违约理由&&&&卖方以未经妻子同意卖房为由，主张合同无效，并拒绝继续履行合同。这样的情况下，卖方是否违约，买方要求赔偿房屋差价损失能否得以支持？&&&&对此，法官分析，从本案查明的事实而言，确实无法认定老林在签订《房产买卖协议》时已取得张女士同意，但是，基于老林与张女士之间夫妻关系的特殊身份，陈女士已产生了合理的信赖，且未取得共有权人同意并不导致合同无效，只是产生合同能否继续履行的问题。就合同履行而言，老林存在违约行为。因此，陈女士主张赔偿房屋差价损失存在合理性。&&&&虽然，老林签订合同时存在未取得共有权人同意的情况，但究其实质，是在房屋价格上涨的情况下，其获得利益减少，从而导致违约。因此，从保护陈女士信赖利益的角度出发，法院对陈女士的主张经慎重考虑后，判决支持赔偿房屋差价损失。&&&&据《海峡导报》&陶小莫/绘& 买房子遇到极品卖主，诉讼赢了还让我倾家荡产！
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小学二年级
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小学二年级
去年6月以前，我从没想过会遇见如此不讲理的人。去年9月以前，我从不知道在法院想维护正义也这么难。
今年2月以前，我也没想到法院判决书也可以是一纸空文。
大家买二手房一定要擦亮眼睛！！！
我一直喜欢看这个版，想着有一天有了自己的房子要成什么样子。去年在我公积金缴满1年的时候和男朋友一起去看房，准备买房子结婚。噩梦从此开始！！！
去年5月，通过中介我们选中了一个市区内便宜的二手房，双方约定了总价款，约定了贷款，约定卖主6月腾房，7月去办贷款，批贷后过户。
卖主是一个40岁离婚妇女，做生意。同时来谈的还有其父母，都70多岁。卖房子是因为身上有债，当时房子上有60+60=120万的抵押。卖房子就为了还掉抵押还能剩余些钱。
卖主收到一半房款后违约，不退钱，不交房，还要求我给她违约金
在6月的时候我们交付了总房款一半的钱，还剩下贷款部分和余下一点现付款。这时房主不卖了。
不仅不卖，坚决不腾房。想毁约又决口不提我之前交付的一半房款怎么退，也不提他们自己违约怎么赔付。坐下来好好谈，对方各种理由意思就是不卖，并且我要给她60余万违约金。玛丽隔壁的，姐哪里违约了，分明是她违约好吗。这段时间我一直以为对方有妄想症，或者是真不懂法，后来发现我还是太天真。对方明明就是讹诈。
因为房子已经网签（草拟）卖主没办法再卖给别人，卖主几次三番到我单位撒泼吵闹，大喊大叫声称我诈骗，还不断威胁我人身安全。最后被110带走。
卖主的目的是让我签署解除网签的授权书，解除后将房子另卖。
实在是没法忍了，我还没追求她违约责任，对方先一哭二闹三上吊。领着70多岁大妈来我单位闹。大妈一口一句“我今年72了，你们都别碰我”。一口一句骂我诈骗不要脸。我说我违约你告我啊，卖主说你不配，我就是要闹死你。
这中间还夹杂着卖主去闹中介，后来听中介的说，双方几乎打起来。最后给我做业务的业务员辞职不干了。
这里要感谢我的同事们，当对方来我这里撒泼的时候，他们选择相信我，并且支持我保护我。领导也给我鼓励。非常感谢你们。
这里告诉我们，二手房，无论你是买还是卖，最好全款，或一次性付首付马上贷款。各种嘁哩喀喳，千万不能拖延时间长，夜长梦多迟则生变。
[ 本帖最后由 小闪闪s 于
16:44 编辑 ]
小学二年级
向法院提起诉讼，跟法院斗智斗勇
忍无可忍，我去法院起诉。没选择解除合同，选择继续执行合同。因为解除合同让对方退钱，我估计我一分钱都拿不到。房子也没了，鸡飞蛋打房财两空。
立案后法院第一轮调节程序，当时律师出庭我没去。调节的田法官打电话问我，你能不能撤诉，你能不能私了。法官说，你这案子又要贷款、又要网签、又要过户，我跟你说啊，这些法院都管不了。气的我肺都要炸了，都这样了还调解个屁啊，对方都耍无赖了。法院什么都不管，法院是吃X的么。于是我坚决要求法院判决，我想要个结果，究竟我怎么就违约还诈骗了。
又过了三周，到了审判程序，出庭一切顺利。期间卖主抗辩中说的各种荒谬绝伦的理由简直天马行空、胡编滥造，什么最后补充协议是对合同的修改啦，什么我钱晚给她导致她欠的高利贷追债啊损失惨重什么的。从没见过如此极品女人！！！
审判后是漫长的等待，和法院斗智斗勇的地方来了。正常简易程序是3月内要判决。由于我8月中，正常11月初的时候判决的林法官把我单独叫去，劝我撤诉！理由是诉讼请求写的不好，鸡蛋里面挑骨头。劝我说，你看啊你现在撤诉，马上重新上诉，案子还能分到我手里，你把诉讼请求改一改，然后我很快就能给你判了。
律师说，法院每年年底必须结案，所以案子没结的都要结。同时法院每年存在调撤率指标，所以他们死命劝我调节或者撤诉。最最最关键的是法院每年11月之后根本就不受理民事诉讼立案了。我如果被忽悠的撤了诉，那就只能今年1月重新起诉了。
律师让我坚决不撤诉，法官让我撤诉，不撤判不了。当时真的很无助，完全不知道该相信谁。
最后我选择相信律师，两害相权取其轻，我没撤诉。法院就说，好啊你不撤诉那我们就转成普通程序吧，6月，再开次庭，把有问题的理理清楚。终于在12月再次开庭，重新问了一遍相同内容。这次开庭后挺痛快马上就判决了。裁定我方胜诉。
事后想起来，也许法院也有其考虑之处，但连蒙带哄的真是让人受不了。这段时间我跟法院各种斗争各种煎熬，被告完全优哉游哉没事人一样。这个社会违法的人成本如此低，维护正义的人反而需要更多的代价。
大家如果涉及到纠纷，能不诉讼就不诉讼。实在要诉讼，不能完全依靠司法，但也不能不依靠司法。我这里还好没遇到什么审判黑幕。总之诉讼只是最后手段。
[ 本帖最后由 小闪闪s 于
16:54 编辑 ]
小学二年级
判决后执行难，难于上青天
法院判决继续履行合同。判决生效7日内卖方腾房（并支付违约金）。卖方不予理睬。卖方神奇的发了快递给我男朋友，里面一张纸，内容是“根据判决我将房子腾给你了，以后法律责任都你负责”。莫名其妙啊，根本没腾房子给我啊。卖方就是想减少违约金（违约金是按天给的，晚腾一天多给一天的违约金）。判决卖方配合做过户手续（判决书前面有写这个手续包含包括网签、房屋核验等）。卖方不予理睬。卖方说了只写了配合过户啊，网签我不管，贷款我也不去！过户我也不去！
在此过程中，中介完全起不到任何作用。整个事件中，中介唯一起的作用就是网签，虽然只是草拟，但阻止了房主将其另卖，否则我需要申请诉讼保全（就是打官司期间对方不能另卖），诉讼保全要求支付房屋全款作为担保金，我根本拿不出来。但也是因为网签只是草拟，打不出来正式合同，后面的手续也没法办理。
因此二手房买卖中，网签很重要！！
小学二年级
鉴于此，我只能又向法院申请执行。目前还未确定执行法官。但根据律师的经验，以及我在各银行了解的信息。执行有以下多个难点。
1.双方约定的贷款，卖方不配合，估计我根本做不了。去问了商贷，银行说商业银行不受理房屋有纠纷的贷款，只有卖方亲自到场配合才行，商贷不行。但建行的同学说可以依靠法院强制执行来办贷款，就是要跟贷款办事员据理力争，总之理论上可以，但实操估计艰难险阻把。也去问了公积金贷款，国管公积金相当变态。贴息的公积金贷款，邮储说了，我们也不受理有纠纷的，除非对方配合。那就只剩下公积金中心了。目前不清楚公积金中心能否持法院强制执行的相关文件去办理贷款。如果可以，那就解决了天大的问题，虽然要6个月才能放款，显然超过案子执行期限了，我还得付高额的延迟支付金。不过能贷款就不错了。对此我还保留一丝希望。
2.如果卖方不配合，贷款一定办不下来的话。那法官就可能要求我现款给卖主。这问题是，合同约定我们要贷款了啊，这不是又矛盾了。我要有全款我当初就全款了，哪来的这么多事。当初买房子我跟我男朋友双方家里已经是砸锅卖铁了，还跟亲戚借了几十万。如果再让我们凑80万，这根本是不可能的任务。这是要把我们往死里逼的节奏吗。
3.即便我凑齐了全款，对方的违约金我估计根本就要不出来。对方不会给。冻结账户也没用，她只要把钱转移到别的地方就行了。
4.还有过户，法院虽然能强制过户，这个也必须在付清全款的情况才可以。
5.还有腾房子，法院强制执行只有在非常时期才能用。而且对方说了，房子给我之后也要天天来我家里闹。
每每想到这些事情，眼泪就不能自已。日夜辗转反侧，父母亲朋跟着担心。每天顶着各种压力。不明白想有个家怎么就这么难，不明白在北京生活这么就这么难。父母每次打电话问，你俩究竟啥时候结婚啊，啥时候领证，啥时候办酒席。不能因为房子就不结婚了啊。父母每次打电话问，那房子执行的怎么样了。我让家里砸锅卖铁为我在帝都买房子已经是不孝了，怎能再让他们单为这事日日玄心添堵。只能说都顺利，在走司法程序。各路亲朋好友齐埋怨，怎么就选了这么个极品。
中间还穿插支线剧情，卖方看败诉了也不上诉，另外起诉我让我还她什么高利贷损失。神经病到极致了，我已经把我能骂的各种词语在心里问候了她祖宗十八代。真是不明白哪里得罪她了，非要跟我死磕。各种损人不利己，完全不能够理解。
[ 本帖最后由 小闪闪s 于
16:56 编辑 ]
小学六年级
支持楼主维权！对待这种混蛋就要比丫更混蛋！
但一定要注意安全，并且遵纪守法
研究生三年级
天呐真够黑暗加闹心的,不知道LZ最后结果怎么样了,话说我也认识个跟LZ情况差不多的,也是卖家反悔各种刷无赖的,最后法院判的
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签名档违规，请自行修改
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小学二年级
这个事情告诉我们，大家买房子，一定要看好对方人品，最好是有知识有文化明事理没什么债务。一旦摊上这种人这种事，精神折磨肉体折磨分分钟就能秒杀你。
我一个无神论的从不相信鬼神之说命运之说的坚定的唯物主义世界观的四有青年，生生被折磨到跑到雍和宫拜了又拜，恨不得各路神仙齐显神通，各种转运的法子我都要试一试。人也瘦了（就这么点安慰），各种病也来了。真的不知道这种折磨还要继续道什么时候。
我只能相信一切的事情结局都是好的，如果不好只能说明还没到结局。
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小学五年级
抱抱，活在帝都都不容易，一切都会好起来的！
小学二年级
找上几个黑道的，白的不行就得黑的
☆◇※↙∞♀
额滴神啊。好黑啊。。。。。。
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因为深爱，所以执着。
初中一年级
看了LZ帖子，，我真心觉得我碰到的是天使卖家啊
高中三年级
可真够背的，但愿后面能有个好结果。
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初中一年级
支持，对无赖只能更无赖！
小学一年级
楼主真不容易，反正不要买那种贷款没还清，房子有抵押的，时间拖的长，变数太大，加油，祝维权成功！
博士二年级
遇到这么不讲理的真的太闹心了，哎
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您好！房产抵押贷款[1]，包括银行贷款、信托贷款、典当贷款、五色土抵押借贷。其中，银行贷款又包含按揭贷款和房产证抵押贷款。若借款人不能按照期限还本付息，抵押权人有房产的优先受偿权。住房抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。另外，抵押房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果信用不好，房产再足值，银行也不会受理抵押房屋贷款的，也就是说一分钱不借。[2]折叠编辑本段贷款条件1)有合法的身份; 　(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录; 　(3)有合法有效的购房合同; 　(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款; 　(5)已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内; 　(6)能够提供贷款行认可的有效担保; 　(7)贷款行规定的其他条件。折叠编辑本段申请资料1.房产证（房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的）2.权利人及配偶的身份证 　3.权利人及配偶的户口本 　4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) 　5.收入证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。） 　6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证 　7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单 　8.为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)个人房产1、房屋产权证、购房合同及发票原件；2、身份证原件、户口簿原件3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件4、婚姻证明（结婚或未婚证明）公司房产1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件3、企业营业执照复印件（加盖公章）、企业组织机构代码证（加盖公章）4、公司章程、股东会决议/董事会决议在建工程1、土地使用证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工许可证5、营业执照6、商品房预售许可证折叠编辑本段贷款种类种类　　银行贷款住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。年利率6%左右。&&&&信托贷款信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年18%左右。&&&&典当贷款典当抵押贷款是指当户将其不动产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。五色土抵押借贷借款人将不动产抵押在放贷人（自然人）的名下，放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付风险评级标志息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，尽职调查，评估风险的的大小，确定五色土风险级别：AAA级、AA级、A级等。利率加费用一般为年18%左右。2003年10月，五色土在国内首创不动产抵押借贷风险评级，因其规范化、阳光化、专业化，被业内称为“五色土模式”。 风险评级标志见右图。折叠编辑本段贷款风险1.1 违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2 流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3 经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4 利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1 违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2 流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3 经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?2.4 利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。折叠编辑本段金额期限1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等折叠编辑本段贷款流程1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。望采纳
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