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现实生活中，有一些人在与开发商签订《商品房买卖合同》后，在未取得房产证时将该房屋卖给他人，一旦涉诉，该转让行为的效力就成
现实生活中，有一些人在与开发商签订《商品房买卖合同》后，在未取得房产证时将该房屋卖给他人，一旦涉诉，该转让行为的效力就成为了争议的焦点问题。这是笔者代理的一个真实案例，为了保守当事人的秘密，在叙述时各方当事人均用化名，并在一些情节上稍作处理。日，林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由林某向房产公司购买一套商品房(下称讼争房屋)，房价十五万元，各项税、费由林某承担，首付房款十万及税费，余款在《商品房买卖合同》登记备案后付清。合同签订以后，林某按约定支付了房款十万元，并按合同支付各种税、费一万三千元，房产公司于日向林某交付了房屋，但一直未办理《商品房买卖合同》备案。日，林某与方某经协商，签订一份《房屋转让协议书》，约定：林某将刚刚交付的讼争房屋转让给方某，以在房产公司内更名的方式交易。更名后，所有相关手续由房产公司办理，一切与林某无关，如因房产公司更名出现问题，双方互不承担责任。房屋总价为19万元，更名费由方某承担。协议签订以后，方某即向林某支付定金2万元，随后，林某向房产公司支付更名费2250元，房产公司为双方更名，重新与方某签订了一份《商品房买卖合同》，并将林某交款票据(十万元房款及一万三千元税费)变更至方某名下。方某在与房产公司重新签订《商品房买卖合同》后，多次催促房产公司将《商品房买卖合同》进行备案无果，经到有关部门查实，该房已于日备案在房产公司员工秦某名下。方某于日以房产公司为第一被告、林某为第二被告、秦某为第三人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼请求中要求(部分诉讼请求，节录)：确认林某与方某签订的《房屋转让协议》无效，并与房产公司一起连带返还原告已付房款及利息，另赔偿原告一倍的购房款。原告方提出，原告与林某签订《房屋转让协议》时，林某尚未依法登记领取权属证书，因此该协议违反《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的;”之规定，根据合同法的相关规定，该协议应属于无效合同。且二被告恶意串通，故意隐瞒房屋已出售的事实，构成欺诈，应当连带承担惩罚性赔偿责任。审查了案件材料后，笔者决定接受林某的委托，作为其诉讼代理人积极应诉。在代理的过程中，我方提出如下基本观点：《房屋转让协议》虽冠以“房屋转让”字样，实为合同权利义务转让，应为有效协议：一、林某与方某签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利义务转让关系。林某与方某签订《房屋转让协议书》时，双方均明确知晓该房屋尚未取得该房所有权，但根据林某与房产公司原来所签订的《商品房买卖合同》的约定，林某享有合同权利并承担合同义务，双方合同尚在履行中。林某与方某所签订的《房屋转让协议书》中，双方亦明确约定交易方式为“在房地产公司内更名方式”，即合同更名，实际上是先由林某与房产公司解除原合同，然后再由方某与房产公司重新签订《商品房买卖合同》，这是典型的将合同权利义务一并转让的行为，即合同的概括转让，而不是实质意义上的房屋转让。二、林某与方某之间转让合同权利义务的行为合法有效。首先，林某与房产公司原来签订的《商品房买卖合同》是有效合同。虽然林某在转让合同时该合同尚未经在有关部门备案，但我国法律并没有规定《商品房买卖合同》以备案为生效要件，因此不能以此为由认定原《商品房买卖合同》无效。至于房产公司在此之前已将该房备案到他人名下，仅是其存在欺诈或者违约行为，可以作为追究其惩罚性违约责任的依据，但不能据此否认合同本身的效力。其次，我国《合同法》第八十八条明确规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，林某将合同权利义务一并转让给方某，取得了合同相对方(即房产公司)的同意，并由房产公司将原合同更名至方某名下，实际上相当于林某与房产公司解除了原合同，再由方某与房产公司重新签订了一份《商品房买卖合同》。该转让合同权利义务的行为符合上述《合同法》第八十八条之规定，并已更名完毕，即履行完毕，完全合法有效。三、原告诉称答辩人与第一被告恶意串通，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实对其进行欺诈，是没有事实依据的。一审人民法院经过组成合议庭审理本案，于2009年9月初作出一审判决，支持了我方观点。法院判决书亦认为：本案中林某与方某《房屋转让协议》实质上转让的标的是合同的权利和义务，且取得了合同相对方的同意，因此认定该转让行为有效，并据此判决驳回了原告对我方当事人所提的诉讼请求。
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只签了协议但没办过户 房屋买卖有效吗
[提要] 李某于 2001 年 1 月至 4 月多次向陈先生借款计 25000 元，因无力还款，李某将一套房以 3 万元的价格卖给陈先生，双方签订了协议，并且进行了公证。之后，陈先生又给李某 5000 元，但是双方始终未到房产管理部门办理转让变更手续。法院在执行李某借贷纠纷一案时，将该房查封。李先生以该套房子已卖给他人为由，提出异议。
　　李某于 2001 年 1 月至 4 月多次向陈先生借款计 25000 元，因无力还款，李某将一套房以 3 万元的价格卖给陈先生，双方签订了协议，并且进行了公证。之后，陈先生又给李某 5000 元，但是双方始终未到房产管理部门办理转让变更手续。法院在执行李某借贷纠纷一案时，将该房查封。李先生以该套房子已卖给他人为由，提出异议。
　　法院认为，被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但是双方未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定。因此，房屋所有权转让不发生法律效力，房屋仍属被执行人李某所有，异议不成立。
　　签订合同生效有两种情况：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
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　　同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定：&按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。&从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于&法律另有规定&的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
　　李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的。但双方达成协议后，未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该所有权转让不发生法律效力。在此，笔者提醒消费者，在购买二手房时，一定要了解清楚卖方的资信情况，同时要在签订协议以后办理房产变更手续，以免给自己造成不必要的损失。
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(责任编辑 周鑫)
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　　法院认为，被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但是双方未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定。因此，房屋所有权转让不发生法律效力，房屋仍属被执行人李某所有，异议不成立。
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房产证未办理房屋买卖合同仍有效
作者:阿致刚　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
李女士与张先生是位于某街道三间平房的原承租人，后来，李女士、张先生及其五名子女达成书面协议：三间平房拆迁后，张先生的回迁房产权改为张某名下。张某负责对父母张先生、李女士养老送终。2002年8月，张某与某房地产公司签订协议，约定：某房地产公司拆除张某在拆迁范围内的某街道私产房屋两间，并就地安置张某其他小区两居室一套。后来，回迁房又改为他处一套单元房。
2002年8月，张某以自己名义向某房地产公司交纳购房款10万余元。后来，张某与梁某通过一家中介公司就买卖回迁房屋达成一致，梁某向张某支付了购房款及公共维修金。对于张某将回迁房出售的行为，其父母张先生夫妇等人认为，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权及居住权、使用权，张某与梁某的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，应确认为无效，为此，诉至法院，要求确认买卖合同无效。
一审法院经审理后认为，张某未经其他共居人同意，将诉争房屋出售的行为，侵犯了张先生等人的合法权益。梁某、张某进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。梁某、张某之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故梁某、张某关于诉争房屋的买卖行为无效。一审判决做出后，梁某不服，上诉至中院。
北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师认为：
李女士、张先生及其五子女达成的书面协议以及后来张某与梁某的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梁某购买该房屋，系通过中介公司完成的，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯李女士、张先生等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，张先生等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然张某仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，中院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正，判决驳回了张先生等人的诉讼请求。
北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师提示：
此案二审之所以没有像一审法院那样依照《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定判决房屋买卖合同无效。其原因在于：《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。请简明清晰的描述您的疑问。如：怎么办理房产证？&
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