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买房一年到底能赚多少钱 投资回报率要怎么算
在中国，判定有钱人的标准，第一印象肯定是看他在哪里有多少套房。明星挣钱后投资房产，大妈手里有钱也投资房产，房地产行业的人依然还是会选择投资房产。在房价居高不下，房源日益紧缺的北京，去哪儿买，买什么样的房，成了这些投资客普遍关心的问题。随着物价的不断攀升，银行利率又低，有钱人存在银行的钱不断贬值，变得越来越不值钱。让有投资眼光的人开始把钱转移到其他渠道，用钱生钱。然而，他们不得不面对的现实情况是，2016年股市暴涨暴跌，投资黄金、石油、基金等，高收益与高风险并存。相对而言，投资房产是一种比较保值、升值的投资方式。不过，既然是投资，我们就要考虑现在进入楼市买房投资赚不赚钱？同样一笔钱买银行理财、存入银行或投入股市都有一个投资回报率的问题，那今天融360房贷君（fangdai123）就帮您算算房产投资回报率。什么是投资回报率对于不少老百姓来说，房产的投资回报率还是个相对模糊的概念，有人说，我买了房出租，用一年租金除以总房款就是我的投资回报率；还有人认为房价一年增长多少，房产就增值了多少，这才是房产的投资回报。以上这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。就目前而言呢，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，所以融360房贷君为方便计算，将买房方式分为以下三种情况：第一种，全款购买，现金投资回报率；第二种，全款购买，增值投资回报率；第三种，首付3成，有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。最后我们以目前北京最火的通州地区房产为例，来别计算下三种情况下的投资回报率。根据某数据机构数据显示，通州目前的房产均价为37300元/平，如果是一套临近地铁，面积在80平左右的两居室，根据58同城上的数据显示，租金大约为4000元/月（物业、取暖等费用）。第一种情况：全款购买，现金投资回报率租金总收入=房租收入+租金投资收入=00元现金投资回报率=48000÷（37300*80）=1.61%通过计算，我们可以看到，此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点，而且是在我们没有计算诸如物业费。取暖费等其他租房的成本下，实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用300万元买一个房子出租，不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。第二种，全款购买，增值投资回报率截止目前，统计局还没有发布八月份的70城房价数据，如果我们以7月份的数据为准，可以看到北京房价同比上涨22.7%，假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度。那么这套房产的增值收入=300*80）*22.7%=677368元投资回报率=(租金净收入+增值收入)/投入资金=()/.3%在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了。不过需要注意的是，增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来，并不会通过直观的数字显示出来。第三种，首付3成，有房贷近300万房款，首付3成，贷款7成，需要首付90万，算上过户、税费等其他费用，首付需要100万，贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。每月付给银行(本金和利息)10233元，一年支付银行122796元，其中利息约86841元，本金35955元。现金投资回报率全年租金净收入48000元，全年支付银行贷款122796元，每年要付息86841元 ，首付100万元投资回报率=（租金收入-付息费用）/首付款+一年本金=()/1035955= -3.7%在这种情况下，并不会产生现金收入，反而需要倒贴钱去还房贷。增值投资回报率假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，那么，增值收入=.7%=677368元投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额=(00-85=61.6%。从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。当然，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。如果出手，最终投资回报率=(增值收入+出租收入-付息费用-税费)/首付金额=(25-)/%虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！最后。融360房贷君也需要提醒各位购房者注意，这种投资回报率的计算是理论上的，其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。如果房价下跌 购房人会怎样房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失？为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价)，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。最后，小编提醒各位购房者，买房投资需谨慎。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号投资房产还能赚钱吗 小康家庭对买房收益悲观
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昨日发布的第22期“交银中国财富景气指数”显示，小康家庭对房地产投资收益抱有悲观情绪，其不动产投资意愿续跌，指数为102点，已接近荣枯分界线。最后，从整体来看，本期“交银中国财富景气指数”整体报130点，与上期持平，总体保持在历史同期水平。
夏心愉 昨日发布的第22期&交银中国财富&显示，小康家庭对房地产投资收益抱有悲观情绪，其不动产投资意愿续跌，指数为102点，已接近荣枯分界线。其中&现在不动产投资行为指数&已经跌至荣枯线下方的95点，处于&不景气&状态。 房价方面，在持续的政策、房贷收紧、部分楼盘降价和地产商债务违约等利空因素影响下，交银调查显示，越来越多的小康家庭认为当前和未来房价都呈现下滑态势。本期受访家庭中，预期房价下跌的小康家庭比例比上期大幅提高。而统计局公布的70城市房价数据也显示，新建商品住宅与二手住宅的环比、同比价格涨幅近期均有回落，随着房价涨幅收窄，销售面积也有所回落。 不过，从区域来看，交银调查中小康家庭的态度呈现分化。西部地区不动产投资意愿指数为94点，从年初的111点持续下滑并落至不景气区间，但与之相对应的是京沪深等核心城市，不动产投资意愿指数从年初以来一直表现出连续上升的态势，本期达104点。 此外，不动产投资意愿在人群上也呈现分化态势，房贷收紧等调控因素对持有多套房产的小康家庭的不动产投资意愿影响更大，这一类人群无论是现在还是未来的不动产投资意愿均有所减弱，只拥有一套房的刚需人群购房意愿与之前相比并没有太大变化。 总体而言不看好房地产投资的小康家庭想投什么？调查显示，小康家庭流动资产投资意愿指数延续了去年7月以来一路上升的走势，从2013年7月的118点上涨至本期的132点。 从分类产品来看，本期最受小康家庭欢迎的流动资产投资品种仍然是银行理财产品，指数58点，其次为债券、基金和收藏品投资，分别为29点、25 点、25点。在股市持续疲弱的情况下，小康家庭股票投资意愿仅13点，不过比上期的5点改善明显。本期投资意愿上升最为剧烈的是贵金属投资和外汇投资，分别从上期的-1点和11点升至17点和20点。报告分析称，金价跌至可接受的价格区间和对的贬值是背后原因。 最后，从整体来看，本期&交银中国财富景气指数&整体报130点，与上期持平，总体保持在历史同期水平。 该指数由、尼尔森市场研究公司和第一财经传媒有限公司合作推出，是根据经济较发达的核心城市和省会城市的小康家庭的市场调查数据而编制，围绕影响小康家庭的投资理财行为的因素、投资意愿和趋向的驱动因素、对宏观经济的预期判断等进行调查取样。
[责任编辑：zhangyw]
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未来，还能靠投资房产赚钱吗？先读懂这几个政策信号
中国房地产销售的狂欢和资本的盛宴历历在目，它就发生在2016年前10个月。2016年，你遇到了史上房价上涨最快的窗口期：全国新房销售面积同比增加26.8%，销售金额增加41.2%。70大中城市新盘房价同比普涨，一线30%，二线16%，三线4%。 你还遇到了史上最宽松的行业融资风口：房企信用债发行额同比增加129%，融资成本史上最低，一年期贷款基准利率4.35%。国资背景和信用等级较高的企业，融资成本只有3％多一点，不错的民营企业也就4％出头，甚至还有突破你想像力的2%左右，比国债利息还低！只要房价涨，自然会有人用房子来投资。只要金融不收紧，自然房价会涨。未来是否还该投资房产？先读懂这几个信号！多年来，中国房地产最舒服的一段时光，但转瞬即逝。一、 过去20年，普通人投资赚钱，还是靠房子过去这些年普通人投资赚钱，主要靠的还是房子。在所有的投资品类中，房产有一种其他投资品所不具备的特殊属性——它天然带着杠杆，会让其增长伴随着财富的乘数效应而放大。我们来算一笔账：你买一套100万的房子，如果未来5年，这套房子的价格平均每年涨10%，出租一年的租金为2万。那么这一套房产平均一年的收益则是房价增值和租金之和：100*10%+100*2%=12万年收益率为12/100=12%，在这个收益率下净资产翻倍需要6年左右。如果你想买两套房，除了100万给这两套房做首付，另外再以4.9%的房贷利率贷款100万。出100万，贷款100万，买两套房，这其实相当于是一套房子是全款买，另一套房子是全部贷款买。全款买的这一套收益和上面算的一样，12万一年的收益，另外一套全贷款房子的收益也是12万，但这份收益是有利息成本的：100*4.9%=4.9万综合下来，年收益率（12+12-4.9）/100=19.1%，在这个收益率下净资产翻倍需要3.8年。在加了1倍杠杆的情况下，财富的增长率从12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠杆，首付100万，贷款200万买三套，则一年200万房贷的利息成本为9.8万，三套房子的总收益为36万。综合年收益为（12+12+12-9.8）=26.2%，净资产翻倍仅需要2.7年。为方便起见，以上计算不包含税费，但现实的房产交易会含税费。通过贷款这个杠杆放大增长率，只要全部贷款的这一套总收益为正，那么就是合算的。换言之，加杠杆是否合理，仅取决是否满足一个前提：贷款杠杆的投资收益 & 利息等成本&过去20年，为什么买房子比买股票更好，就因为贷款杠杆成本。理论上，只要符合这个条件，任何资产都是可以实现这种效果的，即便是炒股、做金融衍生品投资也是一样。只不过，虽然这些投资品的收益率可能远高于房产，十年几十倍甚至上百倍的股票也有诸多案例，但它赚钱的难度远高于房产，借钱的成本也高于房贷。&买房，是普通人为数不多的、以非常低的利率、借到一大笔钱的机会，它的门槛就是一套房子的首付钱。二、未来，还能靠投资房产赚钱吗？先读懂中央经济会议释放的信号 11月全国最新房价数据出炉，一个词，量价齐跌不管你是北上广深，还是杭州、成都、南京这些超一线城市，全部去泡沫到底如何看待2017年的经济工作会议内容？中央经济工作会议释放了2017年宏观经济重要信号，针对房地产，我们看到了这样的表述——房子是用来住的、不是用来炒的。既防止房地产泡沫，又防止大起大落。其实对于房地产来说，更关键是看把握好几个姿势：
1、钱会不会紧张而且贵起来？（借钱的成本）
因为很多人关注了经济工作会议，而忽视了一个新闻：
央行：对19家金融机构开展MLF操作共3940亿元，其中6个月2070亿元、1年期1870亿元，利率与上期持平，分别为2.85%、3.0%；向部分商业银行进行跨境人民币业务窗口指导，建议银行每周跨境人民币收支实现净流入。
经济工作会议中关键的一句话解释了这一原因：调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。
也就是2016年的大水没了，但流动性依然不会太缺，在经济下行周期，货币政策只有相对收紧的可能性，不可能全面收紧。
看看余额宝的收益率，你就知道，现在的钱依然非常多，非常便宜，当然相比3季度的确在上涨！！
2、人民币汇率会如何变化？ 在2016年人民币兑换美元已经接近7，如果未来人民币对美元持续贬值的话，会导致我们债务负担进一步增加，那么，资金外流，手上的大总资产就更加不值钱了。
3、考察你所在城市的楼市库存情况记着一句话，去库存一二线容易，三四线难！三四线城市，再大的房子，也难卖得出去！
4、买房的出发点：你是炒房还是刚需
5、研究央行信贷政策：降息周期则宜买房& 6、看一个城市的土地供应情况
& 三、一张图看懂，你该买怎样的房子？？（图片来源：凤凰财经）总的来看，在释放的大调控信号下，我们买房要明确目的，需求是什么；其次要有自己的主张，不能跟风。 有需求的时候果断买，没有需求的时候就不用花太多时间去纠结，这样只会浪费时间。- & 复利投资，你口袋里的理财师 & -更多理财科普：当美元加息后，世界太吓人了！川普这是要搞事情啊！3件大事，确定2017年你该如何投资！！
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