Q3二手房交易过程中有哪些值得注意的地方？
　　拿买房这件事儿来举例，其实买新房真的要比二手房在流程和手续上简单不少，但是如果您就是看上二手房了想要入手，咱也得值得二手房买卖的步骤和过程。
　　其实现如今北京二手房市场上卖一买一的特别多，咱们先来说一下买二手房的几个步骤：
　　首先，买卖双方见面谈房子，签中介合同和购房合同；接着买方做相应的资质审核，一般签购房合同时候都会把中介合同签了，当时付定金，现在定金一般是3-10万左右，付完定金做买方资质审核，一般是10个工作日两周时间；之后是网签，网签不需要买卖双方做任何交易，中介直接提交；网签之后就是给首付，首付分两部分，第一部分是做资金监管，第二部分也是资金监管。因为现在一套房子为了避税网签价格会写低一些，首付部分是放在住建委那儿进行资金监管的，一般是去广大银行开个账户，存进去；另外一部分资金监管放中介处。
　　下面是买卖双方去银行进行面签，就是贷款部分面签。一般大中介都会把银行的人请到他的交易大厅去，一般需要身份证、户口本和银行卡之类的。买卖双方都要同时去，而且要有该银行的银行卡，办理速度不慢但是需要排队，大概2个小时。等着银行通过面签手续，一般15-20天，快的一个星期就行。如果15天左右没出来就是有问题通不过了，一般就是买方信用卡逾期，这种情况怎么办呢？一是找关系托人换银行，如果信用卡逾期超过5-6次的话基本审核通过不了，所以信用卡一定要按时偿还。
　　再下一步就是交税，交税一般都是在网上预约，比如朝阳区，这个也需要买卖双方同时到场的，虽然有买方交的税也有卖方交的税，但是现在买卖二手房都走竞价，也就是说这钱都是买方出。只有提前一到两周都能预约到，一般都是周五早晨去抢号，预约交税。之后是过户，也是先要预约，买卖双方和中介都需要到场，不需要购房合同，需要原始发票，包括契税单，然后去过户，需要拍照。过户之后，银行监管的钱(银行部分和中介部分)才能给您。然后中介需要把新房本给银行做抵押，也叫他证，他证出来之后基本完成了交易，最后一步就是做产权交接，把物业费和水电费交清。到这儿也就基本完成了二手房的交易过程。
　　但是特别提醒一下大家，网签之前负责任的中介一定会干这几件事：一是审房本，看房本有没有抵押并且真实性有没有问题，到当地交易大厅一查就能知道是否抵押过。不是房本盖章了就是抵押过。二是，如果在签购房合同时候，特别是卖方，夫妻双方如果只签一个人名字的时候会要求夫妻另外一方也在合同上签字，而且要写一个卖方授权的委托书，以免后期出现纠纷。
　　说到这里了，可能有人会问，卖家何时才能收到买家的房款呢？
　　其实还有一步和买房人没关系的，就是贷款的钱，银行什么时候给卖方。要说整个二手房交易过程就属这步最慢了，我身边就有朋友2月份他证出了到现在还没给房款的。如果往好了说，从卖房到他证这步需要2个月，也就是说二手房几乎半年左右才能拿到您卖房的全款。这个过程其实卖方是挺亏的，房子卖了拿不到钱，也就是说，如果您经验不足或者谈判能力不够，从房子卖了到过户之前，您手里只有定金，剩下的钱都没到您手里。所以卖一买一的朋友要谨慎，特别是手里钱不多想多贷款的客户，现在银行放款慢，如果卖给这样的客户您拿到全款可费劲了。所以对于改善的朋友就很吃亏。
　　对于近期看二手房的朋友，我给您说几个二手房买卖中值得注意的小技巧：
　　1. 户口，卖房人必须迁走户口，户口迁不走的房子多便宜都不能买，用我的话说就是要买个干干净净的房子。如果需要帮卖家解抵押这没毛病，但是要碰到无赖卖家，解抵押后反悔了就比较麻烦。之前房子涨太快，卖家变相涨价或者毁约，这情况买方最着急，而且据我所知去年北京二手房市场一般遇到这种情况的，70%-80%的买家都是耗不起，退款买别的房子了。
　　2. 留证据，录音拍照，嘴甜点多和房东沟通。购房合同是标准版但是有一页是补充协议，这一页有学问，就是要把二手房交易中每一步的具体时间，每一步违约谁赔偿写清楚。
　　3. 多给点定金，找个信任的有能力的中介很重要，不要心疼中介费。大几百万都花出去了，而且作为买方您看上了房子就是真心想买才给卖家定金的，不如多付点儿，即便他想毁约的，想想你给的定金也有所顾忌。我是销售代理机构
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买房你要知道 昆山市个人购买商品房屋契税政策
来源：房天下 &&发布时间：
要买房的你，关于个人购买商品是必须要知道的。下面我们一起来看看个人购买商品房屋契税政策。1. 对个人购买家庭少有住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2. 对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。3. 既不属于家庭少有住房，也不属于家庭第2套改善性住房的契税税率为3%。（另：日至日个人购买可选择适用2%的契税税率；日至2010年0日购买的普通住房可选择适用1%的契税税率。）注：1.普通住房：苏府（2005）61号文件规定我市享受优惠政策的普通商品住房必须同时满足下列条件：住宅小区在1.0以上，单套在144平方米以下，实际销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。2. 家庭成员包括：本人、配偶及未满18周岁的未成年子女。3.符合上述1、2项契税优惠政策的购房人，需提供住房信息查询结果，详见《昆山市房产个人购买申报流程》。
万科MixTown基本信息
均价15000元/平方米
预计2017年年底102#77#
昆山万科有限
预计2016年6月加推
二居室(88.00㎡)三居室(123.00㎡)一居室(68.00㎡)
均价12300元/平方米
昆山中南世纪城房地产开发有限
近期将加推27#、28#时间待定
二居室(80.00㎡)四居室(126.00㎡)四居室(113.00㎡)
均价15500元/平方米
预计2018年1月底二期交房
江苏象屿房地产开发有限
日已加推16#
三居室(88.00㎡)三居室(84.00㎡)二居室(65.00㎡)
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。二手房交易中介陷阱多 警惕契税猫腻坑你钱
陷阱1：称托关系能调低契税实际：人工根本没法改上面有人，能改契税价格;找关系能按1%缴个税;着急吗?拿钱就能一天办结契税……昨日，沈阳市地方税务局披露了以上这些房产中介常用的招数，并表示：“纯属忽悠”。工作人员表示，房产交易的各个环节在大厅里都有公示，咨询台也有工作人员值守。由于办理人数比较多，交易大厅里相对嘈杂，加上房产涉及金额较高，办理程序需要严谨，也就相对复杂，让很多纳税人发蒙，其实只要多问多看，就能够避免中介设置的陷阱，免受经济损失。■中介做法：今年3月份，在大东区房地产交易大厅，一位纳税人通过中介办理一户非普通住宅的交易过户手续。该中介称，营业税、个人所得税和契税合计将达到10多万元。最后，纳税人向中介缴纳9.9万元，办完后不向纳税人提供相关完税证明。事后纳税人咨询发现，实际办理该房产交易应缴纳税费大约为6万余元。■地税说明：只有实际交易二手房时，才能看到具体契税税额，之前无法查询。而中介从业经验丰富，能够估算出大约税额，于是以找人、托关系能够调低契税为名多收钱。现在的存量房交易中，契税是工作人员将交易房屋的信息录入后价格自动生成，没机会可以人工修改。所以，中介所谓的找关系调低契税价格是不可能的。陷阱2：能把查实征收变核定征收实际：有证明的根本用不着中介■中介做法：现行的房产交易个人所得税征收方式是，对能提供完整、准确的房屋原值、转让房屋过程中的税金及有关合理费用凭证的，要求按照原房值与交易价格差的20%查实征收;对不能提供上述凭证的，可以住宅按交易价格1%、非住宅按交易价格的2%核定征收。大部分二手房交易时已经比原来价格高很多，按照1%核定征收能少缴个税，因此一些不法中介以能够按照核定征收办理个税为名，向纳税人多收钱。■地税说明：地税工作人员表示，纳税人只要提供相应证明，税务部门依据申报内容确定个人所得税的使用政策，并非都按20%核实征收，不论是否有中介人员参与，适用政策都是一样的。陷阱3：多花钱当天能办完契税实际：本来就有绿色通道■中介做法：通常受理缴纳契税业务出件需要5个工作日才能完成，但是一些房产中介宣传其能够办理快件，并以此向纳税人多收钱。■地税说明：地税工作人员介绍，实际上，对于一些特殊人群，他们本来就有“绿色通道”。具体来说，孕妇、80岁以上的老人、残疾人等情况的特殊人员，只要提前打电话预约，并提供相应手续，当天就能够办结契税业务。对于行动十分不便的纳税人，地税工作人员甚至能够上门办理，这些都是免费办理，不需要找关系、花钱。
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201520163月
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(浑南区6200元/平方米)
(苏家屯5500元/平方米)
(于洪区7200元/平方米)
(其他区域17000元/平方米)
(于洪区3800元/平方米)
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(铁西区9800元/平方米)
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(浑南区5800元/平方米)
(于洪区6300元/平方米)
(浑南区9000元/平方米)
(铁西区8700元/平方米)
(和平区7000元/平方米)
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(苏家屯4700元/平方米)
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(沈北区4500元/平方米)
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(浑南区7088元/平方米)
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(沈北区5600元/平方米)
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(其他区域4300元/平方米)
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?图文：买二手房莫忘索要契税发票?二手房公积金贷款自行办理并不难?图文：锦绣龙城5期彩虹公园火爆
楼尚?二手房
图文：买二手房莫忘索要契税发票
&&&&荆楚网消息&(楚天金报)&图为：二手房买卖，诸多细节要注意（资料图片）&&&&提要：今年二手房市场虽然有营业税等相关优惠政策，但一部分房子交易时还要缴纳营业税和个税。目前，卖方多数要求“净得价”，所有过户涉及的办证税费都由买方承担。不少买方为了节省税费，就与中介协商后期税费包干。这样虽节省了买方不少时间和金钱，却也让少数中介钻了空子。　　契税发票中介掌握？&&&&近日，江汉区的王女士向记者介绍，今年初在一家中介买了套位于阳光花园的二手房，由于是非普通住宅，其营业税和个税全额征收要大几万元钱。这时，中介提出可以协商给予过户包干价。一套170多平方米的次新房，中介10万元包干办理完毕了所有过户手续。拿到“两证”的王女士感叹终于结束了半年多的买房之旅，并没有想到找中介索要各种税费的发票。上个月，王女士准备提取公积金还贷时被告知，需提供契税发票。这时，王女士去找中介，中介经纪人称一下子难以找到，要她等。这一等就等了一个月。&&&&记者了解到，还有市民向中介素要发票时被告知要多缴3000元钱，一市民张女士就遇到了这种烦心事。&&&&据介绍，她在两个月前看中了一套房产，以55万元购下此房，随后与该中介协商以3万元包干价让中介帮忙办理过户手续。本月初中介通知她过户手续已经办理完毕，让她去领取。于是，她跑到中介去领取“两证”和发票。&&&&中介马上返还了“两证”，但是要求张女士另加3000元方提供契税发票。在她反复追问下，该中介经纪人才支支吾吾说，她给的3万包干价不足以支付后期费用。&&&&业内人士介绍，少数中介所谓包干价主要是在评估价和担保费用上做文章。比如，故意告诉买方一个较高的评估价，让买方按这个价格支付税费，而实际上交易窗口的进件价并没有这么高；多出的税费就进了中介的荷包。由于买方一次性支付的是包干价，中介不会把一项项详细费用算给买方，只要不给发票，买方也不知道具体花了多少钱过户。　　中介应归还契税发票&&&&那么中介有没有理由强行留存买方税费发票呢？针对这一问题记者咨询了多位业内人士。他们均表示，任何中介都没有理由不归还买方的契税发票。&&&&武汉资深过户贷款专家陈卓表示，目前还没有听到有中介要求买方加钱才能返还契税发票的事情。对于该中介做法，他表示不能理解。“据我了解，中介与买方协商的包干价一般不会不足以支付后期税费，因此该中介的拒绝理由完全站不住脚。”&&&&百居易过户贷款资深人士程红安也认为，中介公司没有理由不归还买方的契税发票。他表示，在三方当时的交易合同里应该有这方面的约束条款，买方完全可以拒绝该中介的无理要求。&&&&亿房房地产咨询公司业务经理周游则强调，购房者首先在选择中介公司时，应当选择正规品牌中介，其次在签订合同时就将后期发票的事宜要写明，以免被少数不法中介钻了空子。　　发票遗失可到房管局开证明&&&&据专家介绍，契税发票的主要作用为两个：贷款时买方必须提供的材料;缴存有公积金的买方凭此可提取公积金冲抵贷款。&&&&因此，专家表示，后期过户完成后，买方要把税费发票拿到手，如果中介不归还可前去索要。拿到契税发票后，买方要保存完好，不能遗失，一旦遗失很难补办。&&&&如果找不到中介或者发票遗失，只能考虑开证明。&&&&陈卓告诉记者，如果买方将契税发票遗失了，可到开具发票所在地房管局说明使用情况，如用于银行放贷或提取公积金。房管局工作人员将会为买方开证明，以备使用。“房产局开具证明只可使用一次，一般不需要支付费用。”他强调称。&&&&卖方索要个税发票　　买方可酌情处理&&&&契税发票事件，其实只是所有后期发票中的一个典型。很多人在二手房交易时会碰到这样一个问题，契税发票怎么拿回来？卖方找我要个税发票该怎么办？契税发票丢失了怎么办？&&&&因为后期税费多数是买方承担的，而卖方只要净得价，因此卖方的相关税费自然也是买方支付的。但买方支付费用后发票一般留在买方手上。目前武汉市有个政策即个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。业内人士表示，不少卖方都会有再次买房的打算，因此他们可能会找买方索要发票，以抵充再次买房引发的部分契税。&&&&程红安表示，买方可以根据自己情况酌情处理，可以赠送给卖方，也可以让卖方以部分报酬方式卖出。&&&&业内人士提醒，购房者在后期过户手续完成后，切记要保证好契税发票等发票，谨防中介骗局。契税发票一旦遗失，立即到房管局开具证明以备使用。如果卖方索要个税发票，购房者可根据自身情况酌情处理，也可与卖方协商处理。&&&&（本报记者黄振琳&通讯员上官鹏飞）