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房贷出现断供后有哪些法律后果
作者:王明　　时间:　　 来源：转　　浏览量 0　　评论 0　　　　
今年10月，全国主要核心城市纷纷出台限购、限贷等新一轮房地产调控政策，这宣告着又一轮房地产上涨周期的结束。市场普遍预期，房地产交易将进入一个速冻期，房价也步入下行周期。对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，有必要掂量一下：一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷断供的情况，将面临哪些法律后果？
　　一旦断供，银行债务将如何处理？
　　我国的住房抵押贷款合同，实行的也是有追索权抵押贷款。国内某银行《房地产抵押贷款合同》涉及到与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：
　“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。
　　再参阅其他银行的房地产抵押贷款合同，相关条款大同小异。
　　需要注意的是，目前我国有关破产的法律从未设置自然人破产条款。因此，自然人一旦陷入断供或大量负债，银行债务或将伴随自然人终身。
　　断供后，购房人的未来将有多惨？
　　更需要注意的是，一旦自然人房贷断供，除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还将面临以下法律后果。
　　首先，不良信用记录将进入央行征信系统。现代社会是信用社会，截止2015年末，全国进入央行征信系统记录的有8.8亿自然人，其中3.8亿人有信贷记录。一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。
　　其次，若法院强制执行追索权，断供者所有账户将被冻结。购房人断供后，法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分，金融机构可继续行使追索权，一旦法院强制执行，自然人将面临如下困境：所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务，而绝大多数正规企业的工资发放账户、公积金账户等，都需经过银行清算系统，这就势必给断供者的工作造成一定影响。
　　再次，唯一住房的贷款断供，金融机构也有权拍卖。对于购房者只剩一套住房的情况，大多数人的理解是“惟一住房，法院不能查封、拍卖”，其依据是日最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，即“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
　　其实，这个规定早在最高人民法院日起实施《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时就终止了。在此，有必要列举出其中的关键条款：
　　“第一条&对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条&人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条&上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。”
　其中，唯一的例外是：“第六条&被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”
　　由此可见，“唯一住房，法院不能查封、拍卖”早已没有任何法律依据。
　　最后，房贷断供还将影响自然人的日常消费生活。日，国务院印发了《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，执法对象包括个人和单位。对于失信个人的惩戒不仅涉及到限制担任企业法人代表或主要管理人员、限制购买不动产等商业活动，还将被限制乘坐飞机、列车软卧、限制住宿较高星级宾馆酒店、高尔夫球场、旅游度假等消费活动，同时限制子女就读高收费学校、购买保险、私人离境等家庭或个人行为。与之相匹配的是公安、司法、金融、税务、国土等数十个部门信息共享的天罗地网。可以说，一旦这些规定被金融机构起诉至法院强制执行，断供自然人的日常消费生活将受很大影响，几乎可以说是寸步难行。
　　看到这里，相信投机者或炒房者都不会希望出现断供。从当前来看，本轮房价上涨周期已经结束，对于那些高杠杆炒房者，至少从住房抵押贷款的合同文本上，金融机构有足够的法律手段维护自身的合法权益，不排除断供者将承担法院强制执行上述条款的法律后果。银行一般如何处理购房者「弃房断供」的情况？ |
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银行一般如何处理购房者「弃房断供」的情况？ |
【知乎用户的回答(214票)】:
一般正常的程序是：起诉——判决生效——申请执行——拍卖房产——（拍不出去时）以物抵债——核销。问题在于，走法律程序，不仅耗时费力成本高，而且经常卖不出好价钱。
首先，通常一个法律程序走下来，即使在被告配合的情况下，最快也得两到三个月，如果被告不配合或者故意制造困难（失踪、拖程序等），一个案件花上两年时间也不稀奇；
其次，走法律程序，不仅需要花律师费，要垫付案件受理费、公告费、保全费等等，执行费、评估费、拍卖费等也要从拍卖所得中预先扣除。尽管以上的所有费用都可以向被告索赔，但事实上能追回来的可能性微乎其微。
第三，既然贷款人断供，说明房价已经下跌到资不抵债了，这个时候拍卖往往拍不出好价钱；即使有的房子评估还值钱，但往往也拍不出应有的价值，因为司法拍卖如果第一次流拍，要打八折再拍第二场，再流拍再八折，最终只剩下评估价的六四折……因此很多人即使看上了某一个标的，也会压着等第三拍；
第四，真的拍不出去了，接受以物抵债吧，银行要的是钱，不是要房子，还得支付过户费用和管理成本，难受；不接受吧，账面不良率高企，各种检查接踵而至，领导天天臭骂，也难受。
说到底，对于银行来说，当按揭走到弃房断供的地步时，往往损失已经无可挽回了。
补充一下：如果是一手房，在房产证办下来之前有开发商做过渡担保，银行一般会先找开发商（当然，如果碰到开发商跑路那就更大条了）；但是二手房的话，就没有开发商可找了。
至于银行的应对或者预防措施的话，有，但真不多，一是提前调查摸底，做压力测试；二是重新核一遍抵押物价值，加强贷后管理，对可能存在风险的多走访；三是出风险的时候尽量通过各种手段化解风险；最后就是增加拨备。另外，银行都会跟当地法院、公安、房管所等单位搞好关系，多方查找当事人财产线索，尽量争取早判决早执行早收款，但说实话，效果不大。
【Tassandar的回答(5票)】:
上面的朋友已经说的很好了。
我从银行业务的角度补充科普一下贷款不还在银行中会发生什么。
一笔贷款生成后你就有一个贷款帐号，一个还款帐号。
然后你就每个月往还款帐号里面打钱，到还款日银行就会从还款帐号里面扣钱，扣钱同时贷款也扣，借贷平衡，直到贷款钱扣成0，你的贷款就是换完了。按揭贷款可能和普通贷款业务有一点点不同，但是大同小异。
但是如果你从某个月开始不还钱了，银行就会再开一个欠息户，按照合同上面的罚息率记息，通常罚息率是50%，也就是说如果通常的10%利率的贷款，你不还钱银行就给你按照15%的利率记息。
同时银行会把这笔款从正常级别的贷款降低到关注级别，同时开始追讨行动，通常来说是能追回来的，因为银行不会给真正一穷二白的人贷款，贷款人是能还上的，可能只是资金周转不灵而已。
假如这个人过了三个月还是都没还，银行可能就会把等级降到次级，同时把贷款转成非应记的表外科目，然后开始更加严厉的追讨行动甚至起诉。
因为坏账一笔客户经理就是一年白干，行长就是各种奖金被扣各种被骂各种被点名批评，所以这个时候会有很多很多办法和手段来追索这笔钱。
如果还是不行的话，就开始打官司吧，漫漫追讨路 已经说的很清楚了。如果是按揭的话一般会拉上签了协议的开发商要他回购自己的产证，因为这些年地产价格一直在上升，所以真出现这样的事，开发商会愿意直接买回来重新卖（因为好多人抢着买啊…）。
如果各种各样的办法机关算尽都没有成功的话，银行就只好把这个贷款放到可疑的行列，意味着追回的概率很低。
然后银行会继续各种缠着贷款人还钱，直到核销期限到来，具体多久核销贷款貌似不同银行不同地方不一样，一般是3-8年。
如果到核销期还是追不回来或者没办法全部追回来，银行只好把这笔坏账归到损失里面，同时层层上报，行长，信贷，风控，审计，记财层层签字最后上报人行银监，如果是商业银行继续报财政部，签字同意之后同意核销，然后这笔钱就从贷款减值准备中扣出去，年底就变成亏损拉~
另外，不管销没销这个坏账，银行都将对这笔贷款做无期限的追索，追回来的钱可以直接记回坏账准备里面，所以最好还是不要欠钱不还啦~~
【李波的回答(9票)】:
业内人士说一下，银行大概这么个流程，先追讨购房人，超过3-6期以后，开始追讨开发商，所购买的房屋基本上都是开发商承担连带责任担保的，一般开发商象征性的在银行有一些保证金，保证金不够偿还，就接着跟开发商追讨，打官司之类的，还不行，就卖抵押品了，如果出现集体性断供了，抵押品也不好处理。但是请注意这个新闻短供的基本都是大户型房产，这些人本来就不缺房产，断一套就断一套吧。
【leeliang的回答(3票)】:
许先杰的回答是最完整的，顾承伟的回答最直接。
一般的房贷上限是30年，成数最高是7成（4万亿时短时间内的2成首付情况占比很小），对银行的存量房贷来说，目前整体的加权期限约21年左右，加权成数不到5成，从这方面看，银行的房贷在大数定律成立的前提下风险是可控的。
购房者弃房以后，银行除了诉讼没有别的好办法，通常为了防止与其他债务人产生纠纷，银行也有尽快起诉的动机。但困难在于执行，目前最高法有一个司法解释，大概内容是当起诉人（银行）无法提供证据证明被告（购房人）另有住房的前提下，不能强制执行（这奇葩的解释也是为了社会稳定啊，囧）。所以，查查各地法院的开庭公告就会发现诉讼很多，但实际执行的情况鲜有耳闻，这大概是”民事诉讼执行难“最好的诠释了吧。
预防措施也很简单：贷款给有还款能力的人，提高贷款申请门槛。
【顾承伟的回答(2票)】:
如果业主没有其他资产可以偿还贷款，法院通常会拍卖房产。拍卖所得的资金银行作为抵押权人第一顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的，剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的，法院还会追缴业主的其他资产来偿还。
银行应对措施大概这样，银行会根据市场判断通过提高首付比例、严格审查受贷人的信誉及收入情况、甚至如现在兴业银行一样停止个人住房商业贷款。
【丙辰的回答(0票)】:
1、会对以后信贷有影响（企业者＞中小产业主＞个体用户）
2、对开发商资金无影响
3、银行更愿意走协商
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公积金买房后无法偿还贷款 法院强制拍卖其房产
13:42&&来源： |
　　公积金贷款买房，后来无法偿还贷款。为偿还被告人各项债务，法院强制拍卖其房产，所得款首先偿还公积金。9月16日，市住房公积金管理中心通报了我市首例公积金断供后房屋被强制拍卖案件。
　　&断供&房屋被拍卖
　　案件被告晏某是我市一所公立学校教师。2011年7月，她和丈夫在XX住宅小区购置了一套房产。随后，以她的名义申请的公积金按揭抵押贷款顺利获批，总额27万元，借款期限为15年。
　　但从2012年4月起，晏某就多次逾期未还款。市住房公积金管理中心相关负责人介绍，他们曾多次打电话、发短信、上门催收。&由于晏某一直不配合，逾期原因我们也不得而知，只听闻她向别人借了一大笔钱。&
　　直到今年6月，晏某因其他民间借贷纠纷案被告上法庭，XX这套房产被予以强制拍卖。
　　房子卖了先还公积金
　　案件进入执行期后，该中心收到法院通知。上面注明，作为拍卖物的抵押权人，中心对拍卖房屋具有优先购买权。
　　&事实上，我中心应享受优先受偿权，而非优先购买权。&市住房公积金管理中心首席杨介绍，中心对晏某享有抵押债权，并已对拍卖物办理了抵押登记，故依法享有优先受偿权，也就是说如果房产被拍卖，钱款要先用于偿还公积金房贷。
　　杨律师的说法获得法院认可。在晏某的房产被拍卖一周后，法院将拍卖价款中的23.3万余元一次性优先支付给市住房公积金管理中心，剩余金额才偿还其他借款。
　　其他&老赖&或将被起诉
　　&虽然此案原告并非住房公积金管理中心，但它开启了我市&断供&房屋被强制拍卖的先河。&上述负责人介绍。
　　近年来，我市用住房公积金贷款购房后逾期不还的情况频频发生，而连续逾期6月以上未还款的就有10起。
　　根据该中心与各借款人签订的，逾期还款期在6个月以上的，中心有权解除借款合同并提前收回全部借款余额本息。&这意味着，中心可以自己的名义，对逾期6个月以上的借款人启动诉讼程序，并申请人院对借款人的抵押物实施强制拍卖，偿还公积金借款。&杨律师说。
　　&未来我市将对长期不还款、行为恶劣的&老赖&启动司法程序，追究责任，维护市住房公积金管理中心的合法债权。&上述负责人表示。
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　　按揭断供不再露面 法院判决拍卖还贷
　　一对外地年轻男女，在贵阳白云区按揭买房，支付首付款后不久，就开始断供。银行和法院多次寻找他们未果。法院判决将这套断供的按揭房屋拍卖，拍卖款首先用于偿还银行剩余贷款。
　　按揭买房突然断供被银行告上法庭
　　小王和小梅是习水人，日，他们与贵阳一家银行签订《个人住房借款合同》，借款45万元购买了白云区七一路的一套住房。贷款期限自日起至日止，每月归还本息3435.03元，以他们购买的这套住房作为抵押担保，并办理了抵押预告登记。
　　因为小王和小梅是外地户口，在办理按揭手续时，银行十分谨慎，不仅与房开商签订了《保证合同》，约定房开商承担连带担保责任，还让小王和小梅找了一家担保公司向银行出具《担保意向函》。担保公司对小王和小梅上述借款提供20年的连带责任保证后，才向二人足额发放贷款。
　　此后，虽然工作人员多次催收，但小王和小梅一直不全面履行还款义务，截止到日，两人拖欠银行贷款本金42万余元及相应利息、罚息。
　　银行工作人员开始还能联系上两人，后来两人的电话也换了，在联系不上的情况下银行向云岩区法院提起诉讼，将小王和小梅以及房开公司和担保公司告上法庭。
　　被告不露面贷款买的房产被法院拍卖
　　日，云岩区法院依法判决解除小王和小梅与银行签订的“借款合同”，一次性共同偿还银行本金42万余元及支付相应的利息、罚息，并承担案件受理费8300余元。同时，判决担保公司和房开商对上述款项承担连带保证偿还责任。
　　判决书还确认，银行对小王和小梅共同拥有的白云区七一路的那套住房享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿。
　　在此案审理过程中，由于联系不上小王和小梅，法院进行了公告，但小王和小梅还是没有出庭，法院于是依法缺席判决。
　　进入执行阶段后，云岩区法院执行局经过一系列程序，在辖区派出所民警、社区工作人员、物管人员见证下，强行破门而入腾空房屋。经评估后，将该套房屋挂在淘宝网上公开拍卖。
　　今年2月2日，该房屋以60余万元的价格成交。
　　今年1至3月因断供抵押物被拍卖的案件大幅上升
　　云岩区法院执行局法官田维兵告诉记者，仅今年1月1日至3月15日，类似小王和小梅这样因为“断供”被起诉，抵押物被强制拍卖的案件就有30起左右，比去年同期有较大幅度上升。
　　田维兵表示，分析造成“断供”的原因，其一是因为购房者对自己经济实力和收入稳定性缺乏正确判断，以至于交了首付后再也无力支付分期付款。其二是有部分购房者存在投机性购房心里，一旦房价下跌或未达到他预想的上涨幅度，便采取拖欠甚至断供的方式处理银行按揭贷款。
　　其三是个别的购房者因为沾染赌博、吸毒等恶习后无力支付贷款。其四是有的购房者在缴纳首付款后因为其它经营投资项目失败，面对房贷心有余而力不足。其五是有的购房者支付首付款后经过比较，对所购房屋的位置、朝向、楼层等产生“后悔”、“不满意”等。
　　田维兵建议，首先，按揭贷款购房一定要根据自己的经济实力谨慎选择，切勿超出偿还能力随意选择。如果购房者确实因为经济收入无法继续支撑房贷，可以与房开商协议由房开商回购、或者在征得银行书面同意后将房屋转卖，这样可以减少相应的经济损失。
　　田维兵介绍，被法院拍卖后，所得款项首先要扣除银行贷款的本息、罚息，还要扣除诉讼费、公告费、执行费、公证费、滞纳金等等，剩余部分才发还购房者。