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遏制房价疯涨 南京该学北京那样拿出得力举措
本网评论员 沈晓杰
　　近日，国家统计局公布了全国“9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计数据，一些房价暴涨的城市政府终于坐不住了。今天媒体报道了北京市昨天出台的房地产新政，在全市大力推出中低价位自住型改善性商品住房。此新政一出，在全国各地引发强烈反响，媒体纷纷跟踪报道。有媒体称，北京此举对遏制当前各地的房价暴涨有标杆性的意义，有望在全国各地推广。　　
北京市推出的这项楼市新政最大的亮点，就是明确规定自住型的商品住房“销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右”。同时还要求今后北京的住房供给，将建成保障房、自住型商品房以及商品房的1：2：2三元制模式。即保障房占比20%，自住型商品房和普通商品房各占40%左右，这就一下子从根本上改变了房地产市场的供房结构。还有一点特别重要，就是要求把自住型商品房“优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域”。可以说，如果北京这项楼市新政的措施能够真正落实到位，将从根本上改变近一年来楼市炒作投机所形成的疯狂暴涨现象。　　
有人说，北京此举新政出台，是受压力所致的“被迫之举”，此话也许有些道理。毕竟北京现在的新建商品房房价一年内已经暴涨了20.6%，远远超出政府今年初所承诺的房价控制目标。而按照国五条的规定，政府要对官员完成房价控制目标进行考核，完不成的要被问责。此外，还有来自广大市民和高层的压力。“形势逼人”，也促使北京市政府不得不“及时亮剑”。　　
相比北京市对房价暴涨所做的“大作为”，同样处在房价暴涨地区的南京市，怎么看都找不到政府及相关部门“遏制房价过快上涨”的有效作为。是南京市今年的房价控制目标完成没有问题吗？恰恰相反。据最新的统计，南京市新建商品住房的同比上涨也已高达14.5%，而与此相挂钩的南京城市居民人均可支配增数为9.6%，这也就意味着那怕是今年4季度南京的房价一分钱不涨，南京市政府的房价控制目标也不能完成。更何况，南京10月份的房价上涨势头越来越猛，按照某些媒体的说法，南京市今年完不成房价控制目标似乎已“铁板钉钉”。　　
在这样的情况下，任何一个负责任的政府和官员都不会“麻木不仁，无所作为”。令人遗憾的是，尽管南京市的房价已经连涨16个月，涨幅的水平已经远远超出年初所制定的房价控制目标，但南京市政府和相关部门至今还未像北京市政府那样，拿出实实在在使房价回归到合理水平的举措。　　
按照今年初国务院出台的继续做好房地产市场调控工作通知中“完善稳定房价工作责任制”要求，“稳定房价工作责任制”由城市政府负责“抓落实”，并建立健全稳定房价工作的考核问责制度，尤其是房价上涨过快的地区，要进行约谈和问责。过去南京市在这方面的失责，也许还可以把部分老账算在季建业头上。但季建业落马后，相关方面再无所作为，继续听任南京房价暴涨而不出台有力的遏制举措，最终被问责的，只能是至今还无所作为的负责官员。
人民网江苏视窗
编辑：沈晓杰&陈永忠
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能跌30%吗？又一城市出手遏制房价疯涨！
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　　又一个城市实施限购。
　　从今天（9月19日）起，杭州将在限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。
　　值得注意的是，杭州市住保房管局严惩开发商捂盘惜售行为仅仅过去了四天。
　　2014年，杭州全面解限后，这是再度重启限购政策，网友戏称说，“又重新封印了！”
　　可以看到：
　　限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。
　　明确了限购范围为杭州市，但不包含富阳区、大江东。
　　限购时间也明确了，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。
　　不过呢，杭州新的限购政策，跟北上广深相比，还是显得要温和许多，甚至可以说是“温柔一刀”。
　　与此同时，昨天杭州楼市交易火爆，这也是意料之中，限购之前必有疯狂。
　　5105套！这是杭州房管局主办的透明售房网最后定格的数字，截至昨日（9月18日）24时，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套。
　　每日经济新闻(,)记者注意到，在当日17时政策未发布前，透明售房网上的杭州市区新房签约套数不足700套，而到了晚上24时，这一数据已经上升到了3089套，其中仅限购区域的住宅就签约了2859套，接近9月5日至11日一周杭州市区新房3191套的成交量，双双创下历史单日成交最高纪录！
　　至于杭州为何在此时限购？
　　数据说明一切。第一财经援引杭州透明售房网数据显示，2016年8月杭州全市新建商品房共成交1.99万套，较2015年8月增加了66%，列历史同期第一位;全市8月成交总面积204万平方米，总金额346亿元。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期加剧杭州房价过快上涨的有三个因素。
　　第一是等周边城市房价上涨后，杭州市场成为各类资金转移的新区域，尤其是苏州房价过快上涨后，各类刚需和炒房资金开始进入了杭州市场，进而推高了房价的上涨。
　　第二是杭州各类基础设施的建设，尤其是类似科技城、杭州东等热点板块整体上基础设施不错，后续规划也不错，这使得此类区域房价领涨，进而带动了其他区域的上涨。
　　第三是G20带来的城市投资价值上升，使得各类资金加快进入，进而推高了房价的上涨。
　　这才导致大量的外地投资购房需求急剧上市，这也是这次限购临时出台的重要原因，有一组数据已经很能说明问题，根据透明售房研究院统计，9.5-9.11，杭州区新房签约3191套，其中，新建商品住宅共签约2311套，而截止9月18日晚22点，杭州住宅库存58468套，按照目前的去化速度，住宅去化周期不足30周。
　　据说，投资性需求购房比例已经非常高，所以杭州的这次限购，情理之中。
　　杭州是全国的风向标，二线城市纷纷出台调控措施
　　在中央政府发起楼市“去库存”号召十个月后，房价在部分二线城市的涨势如脱缰之马，其中合肥、南京、苏州与厦门领涨，业界俗称楼市“四小龙”。苏州房价涨幅甚至惊动了中央，上半年，苏州高层相关人士被中央约谈两次。
　　国家发改委8月3日发布《更好发挥投资对经济增长的关键作用》，其中提及要进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。随后，热点二线城市纷纷出台调控措施。
　　8月9日，合肥开始限贷
　　8月11日，苏州重启限购
　　同一天，南京提高二套房首付比例
　　9月1日起武汉实行限贷政策
　　厦门则自9月5日起执行住房限购。
　　除了限购，政府还有另一把刷子―― 增加土地供给，从供给侧调控楼市。
　　今天，（9月19日）
　　南京国土局共计推出27幅地块，江宁区15宗，浦口区6宗。要知道南京上年年仅供地32宗。
　　而在此之前，9月2日合肥一次性供地50宗，总面积6225亩创历史之最。
　　统计局日前在新闻发布会上表示，目前一线城市和热点城市推出了更多的市场化调控政策，采取了一些新的做法，比如加大土地的供应量，这有利于改善今后一个时期城市商品房的供应，抑制房价过快上涨。
　　过去楼市调控政策也不少，为什么房价依然涨得猛？这次能有效吗？
　　过去多年，政府出台了一些遏制房地产价格上涨的政策，但都没有起到实际效果，大多都停留在文件上。究其主要原因，还是政府担心“损敌八百，自伤三千”，担心打压房地产会伤及经济发展，特别是担心增加银行的坏账。所以，各级政府的真实心态是，房地产市场最好不要大跌也不要大涨，维持现状最好。在这个心态下，有政策等于没政策，房地产绑架了政府的政策。
　　要明白房地产需求方的杠杆来源，这才是整个房地产泡沫游戏的本质。
　　知道杠杆在什么地方，事实上就并不是个复杂的东西，之前央行研究局首席经济学家说杠杆是个非常复杂的问题，之所有复杂，还是政府的权衡，杠杆降得太快，经济崩盘造成就业的问题，但如果中长期不降杠杆的话，风险就会不断地积聚，两难最终终要有个临界值。
　　那么，这一次楼市限购政策之后，投机客炒房会不会有风险？
　　显然，是有风险的。俗话说的话，当大街小巷阿姨大妈们都开始讨论投资买房（或）的时候，投资房产（或股票）的风险也就来临了。
　　也许，真敢让几家银行为此倒闭，让房价下跌30%，让炒房者为此付出一定代价，疯狂的市场就可能回归理性。当然，国民经济为此会付出一定代价，但总好过于最终我们可能面对的是一次全面大崩溃的境地。
&&& 文章来源：微信公众号金融行业网
（责任编辑：马郡 HN022）
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总理为何不说“遏制房价过快上涨”？
总理为何不说“遏制房价过快上涨”？
易秋霖（中国工商银行城市金融研究所）
今年人大会议上，国务院总理李克强做的政府工作报告并未像温家宝总理那样，在2013年政府工作报告中提出“遏制部分城市房价过快上涨势头”，对此，许多人不解原因何在。
我查了一下过去几年政府工作报告中关于房价的内容，发现2013、2011、2010、2008、2007年均说了要控制房价：
2013年政府工作报告提出：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。
2011年政府工作报告提出：“切实稳定房地产市场价格”。
2010年政府工作报告提出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”
2008年政府工作报告提出：“增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。”
2007年政府工作报告提出：“抑制房地产价格过快上涨。
2012年，温家宝总理在政府工作报告中回顾2011年的工作时说：“我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。”但是，在2012年的“主要任务”以及政府工作报告全文中，温总理均未说“要控制房价上涨”。也许原因是“多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。”
2009年的政府工作报告也未提“控制房价”，相反，还说要促进商品房消费：“促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”，“促进普通商品住房消费和供给”。可以推测，这样说的原因在于：2008年出现了金融危机，为了保持投资和需求稳定，必须促进商品房消费，而那些促进措施，如降低房贷利率、降低房贷首付比例等，均与控制房价上涨相矛盾。
今年李克强总理的政府工作报告为何不说“要控制房价上涨”呢？
是因为像2008年那样，2013年出现了经济、金融危机导致投资、消费需求下降？显然不是。
是因为2013年房价上涨势头已经有所控制、房价下降了吗？也显然不是。相反，大多数城市房价大幅上涨，如北京上涨了20%以上。政府工作报告也没有说2013年房价上涨势头得到明显控制。
2013年中国房价大幅上涨，2014年政府工作报告却不提“遏制房价上涨”，原因何在？
“做不到的不要写”
2014年3月6日《新京报》报道：新京报记者专访了政府工作报告起草组成员、国务院研究室司长向东。向东告诉记者，总理自始至终参加起草，要求“做不到的不要写”。报告每一句话都是千锤百炼的，背后都有比较深的含义，可有可无的话基本上都拿掉了。
由此可推测：“遏制房价上涨”之所以没有写进政府工作报告并作为政府今年的主要任务，原因就在于“做不到的不要写”。
还可以进一步推测：在政府看来，2014年房价还可能上涨。
在目前中国房价已经大大高出普通百姓的承受能力时，中央政府绝不会希望房价继续上涨，相反会想办法让房价下降一些（不过，一些地方政府可能并不希望下降）。
可为什么“做不到”呢？
我想，可能原因是：房价上涨主要是住房市场供求的结果，政府的干预与“市场起决定性作用”（2013年十八届三中全会“全面深化改革的决定”）相矛盾，于是政府不宜再出台更多调控房地产的政策。
但是，这种原因的可能性不大，因为目前中国的房价实在是过高，以至于已成为中国绝大部分城市居民的承重负担，此时政府的干预是必要的，从长远看是有利于中国房地产市场持续、健康发展的。更关键的是：在中国的房地产市场中，政府掌握了土地，政府出让（出售）土地的多少决定了市场上可供交易的住房数量。所以，政府是市场参与者，如果政府不干预、袖手旁观，则房价无法降低。
可能还有一种原因：过去几年，中央政府想了许多办法，出台了许多政策遏制房价上涨，可事与愿违，房价依然年年大涨，如今已经是“山穷水尽”——没有办法了。
政府真没办法了吗？
难道政府就真的没办法遏制房价上涨了吗？
我认为不是。
在过去10年政府已经出台的所有办法中，只有一个最关键办法没有出台：大幅增加土地供应从而大幅增加商品房供应。
中国房价的快速上涨，根本原因是供给增加赶不上需求增加。查一查北京等大城市的统计年鉴可知，近8、9年来，住房（包括商品房、经济适用房、限价房等等）供应总量基本上是逐年下降，而这些城市的人口在逐年上升，人们的收入在逐年上升，导致住房需求在逐年上升。供应下降，需求上涨，房价怎么可能不上涨？
所以，要想“遏制房价上涨势头”，必须大幅增加土地供应从而大幅增加住房供应。
当然，大幅增加土地供应有很大难度。在大中城市，尤其是京沪穗深这样的大城市，可供建房的土地已经很有限，想增加也难。
还有一个更难之处：中国土地制度的复杂性导致无法大量增加商品房土地供应。
中国的土地制度是世界上最复杂的。按所有权划分有国有土地、集体土地之分；按使用性质不同，国有土地有建设用地、居住用地之分，集体土地有耕地、建设用地、居住用地之分。这样算来有五种之多，如果加上军队所掌握的的土地，则种类更多。
而商品房只能建在国有的居住用地之上，如不是国有的居住用地，则必须将其转变成国有的居住用地，否则就是不合法。但是，土地性质的转变受许多政策、法律的限制。
所以，既使想增加商品房土地供应，也会遇到种种障碍。要铲除这些障碍，需要许许多多的改革。既使中央政府也很难在短期内拿出有效办法扫除这些障碍。并且，“18亿亩耕地”是“红线”，这是无论如何都不可变的。
由此我们就知道，在短期内，在中国土地制度没有改革的条件下，“遏制房价上涨势头”难度有多么的大，也知道为何过去政府报告年年说控制房价却至今也未能控制住。
既然控制不住，那么“做不到的不要写”。
于是，我们看到，今年李克强总理的政府工作报告没有说“遏制房价上涨势头”。
这让许多人失望。但是，如果说了却做不到，则会更让人失望。
做不到的不说、不写，这是一种务实的态度、实事求是的态度。政府工作报告不说“遏制房价上涨势头”，这是新一届政府的进步。
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（原标题：外媒:中国各大城市为稳楼市推新政 遏制一二线疯涨）
【延伸阅读】南京楼市限购再“加码” 单身居民限购一套住房新华社南京１０月５日电（记者杨绍功）记者从南京市政府获悉，５日下午该市发布了《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，规定单身人士限购１套住房，有贷无房或有房无贷的居民再购买住房商贷首付比率将不得低于５０％。由南京市政府办公厅下午紧急发布的这份通知要求，非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供１年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，该市户籍成年单身人士（含离异）限购１套住房。通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于３０％的基础上，有一套住房没有贷款和有购房贷款记录已结清的居民家庭再购房首付不低于５０％，有一套房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于８０％，并对有两套以上住房的家庭停发住房贷款。这是南京市近期第二次出台限购政策。９月２５日该市在主城区范围内重启住房限购，限制拥有２套以上住房的居民家庭购买新房，导致部分居民为逃避限购而采取离婚等变通方式，１０天后该市再次提升限购要求。南京市相关部门负责人表示，新政策在加大了对该市主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）楼市调控力度的同时，还强化了差别化住房信贷政策的落实力度。业内人士分析认为，南京此次限购的政策力度比２０１１年还大，当年政策规定本地人限购两套房、外地人限购一套房且须提供满一年的社保和纳税证明。这次不仅对外地人有缴纳社保的要求，本地户籍居民购房也实行认房又认贷，除了首次首套其他购房需求都被收紧，就连十天前初步限购政策带来的漏洞（离婚再购房）也有针对性地弥补。严格的限购举措，有利于抑制房地产投机行为，使作为热点城市南京楼市回归理性。多地出台房地产调控新政 剑指高房价房地产“黑名单”应让业者生畏（ 22:45:01）
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本文来源：参考消息网
责任编辑：王晓易_NE0011
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How to Curb the Ballooning Housing Prices
本文认为,国家遏制房价过快上涨并不等于不允许房价上涨.治理当前房价过快上涨可采取三项治本措施:一是迅速恢复股票市场的保值功能,以此扭转房地产市场成为投资市场的市场错位;二是积极而果断地开征房屋财产税,以有效制止过度的住房消费需求:三是要求中央企业全部退出房地产市场,即必须通过立法建立公营企业制度,不允许公营企业进入市场竞争性领域.
中国社会科学院经济研究所,北京市,100836
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