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威海规定:开发商、中介销售商品房需明码标价
日 11:10:31
　来源：新华网
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&&&&新华网济南８月１６日专电（记者邓卫华）商品房价格随意提高或降低的情况在山东威海逐步减少。记者从山东省政府获悉，威海市已经明确要求，房地产开发企业和房地产中介在必须实行明码标价。
&&&&根据这一要求，威海市新建商品房要明示建设项目总配置图、各幢楼户型平面图、各幢楼价目明细表、土地权属、新房交
付使用时间、商品房类别、商品房规格、建筑面积、套内建筑面积、执行价格时间、销售价格总额等内容。
&&&&据悉，经营者如有违反明码标价的行为，将责令其限期整改，没收违法所得，并处５０００元以下罚款。经营者如有标价内容与实际不符、降价销售所标示的折扣幅度与实际不符、不履行销售前价格承诺等价格欺诈行为，除责令经营者限期整改，没收违法所得以外，并处违法所得５倍以下罚款；情节严重的，责令其停业整顿，或由工商管理部门吊销其营业执照。
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商品房包销中销售价与包销阶的差价问题，销售时发虚假广告的责任
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一、商品房包销中销售价与包销阶的差价问题（一）在商品房包销中，与包销商确定的包销价与实际对外的销售价之间存在的差价，这是包销商所应收取的销售利润。在开发商与包销商签定包销合同后，房屋应该通过包销商进行销售，最高人民法院《关于审理案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人白行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的。但是，在进行房屋销售时又必须是以开发商的名义进行销售。最高人民法院《关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另约定的除外。在商品房销售中只有开发商能够满足法律规定的销售资格，包销商是没有直接进行销售的资格的，包销只是包销商与开发商之间的内部协议。（二）在商品房交易中，依法纳税是各方当事人应尽的法律义务。在包销行为与销售行为进行中，涉及税赋有两个问题：1、开发商与包销商对外销售中的税赋问题。开发商与包销商将商品房销售给，相互之间均产生税赋，销售方依法缴纳，购房者依法缴纳契税。2、开发商与包销商对内包销中的税赋问题。开发商将商品房的销售专营权转让给包销商。在包销期限内当事人之间的这种交易行为不发生税费缴纳问题。但在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同，就进入了销售阶段，开始发生营业税、契税问题。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的头卖双方也应当依法纳税。二、包销商在销售时发布虚假广告的应该承担什么责任对于包销商在销售过程中发布虚假广告的行为，应该承担连带责任。由于在包销中商品房的具体销售行为是由包销商实施所以一般在包销协议中都约定，由包销商负责房地产销售广告的策划、发布宣传等，开发商将基本资料提供给包销商，然后由包销商进行具的宣传和加工。根据《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的有关规定，房地产销售广告不能进行虚假宣传和欺骗性销售。但是在商品房包销行为中，包销商是以开发商的名义进行销售,消费者是基于对开发商和包销商的共同信任而进行购买的。另外,开发商向包销商提供的资料必须是真实合法的，否则由于自己提供的资料不真实而造成包销商行为违法，开发商当然应该承担责任。虽然开发商不能干涉包销商的销售行为，但是对于包销商的一些行为是应该尽到审查和监督义务的，譬如销售广告的发布和宣传。一般情况下，开发商对于包销商的广告宣传是知情的，而如果开发商明知包销商的宣传存在虚假而不改正错误，那么就应该承担责任总之在进行房地产销售中，开发商与包销商之间是应该对外，针对承担连带责任的，这既是保护消费者的办法，也符合包销行为的法理结构。以上便是商品房包销中销售价与包销阶的差价问题，包销商在销售时发布虚假广告的应该承担什么责任的具体内容，希望能够对您有所帮助，当然，在实践中，有更多关于这的问题，如果您想要了解更多关于这方面的法律问题，请具体联系我们律师，我们会根据您的具体情况，为您进行专业的法律分析。
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& 陈元平：直销企业应规避风险，莫与政府博弈
陈元平：直销企业应规避风险，莫与政府博弈
http://www.dsblog.net　 11:00:58
谈法律问题，很沉慎重。也很严谨，我不是搞法律的。谈不上评价，我想谈我自己的一点想法。我始终认为法律问题和政策是两个不同的概念。一会儿我会阐述直销是不是个行业。我始终认为直销是个销售模式，什么都可以销售，这是一种模式。所以说法律问题和政策是不同层面。我始终认为，今天我们颁布的这个条例是政策。政策是什么？不同的利益集团博弈的结果。从政府层面，是政治利益。产业层面是经济利益。博弈到今天产生这样一个东西，里面的操作又会添加非常不可确定的、复杂的、非线性的因素。
这篇论文写的三个方面，我刚刚听了，昨天晚上我十一点半的时候又看了这篇文章，这篇论文写得相对很完整。从三个层面论述，把整个中国直销业的历史做了阶段性的回顾，很完整。因为我不是直销产业内的人，我无权对这个产业做评价，只是谈我自己的一点想法，第一个问题就是政策和法律是两个不同的东西。这个条例应该是政策的结果。当然了，为什么这个产业形成这样的情况，我过去在几个场合说过，就是我们在做经济活动的时候，不要把政治组织形式建立在营销过程当中去，很危险。就是企业家不要和政府博弈。今天这个条例既然已经颁布了，我下面还跟有些人议论，我说如果直销卖的不是有物质形态的产品，你销的动吗？假设我们做一种服务，一种非物质形态的产品销售，你用直销的方式，销得动吗？不管怎么样，安利也好，保健品也好，因为我对保健品行业比较熟悉，跟健康联系比较密切，实实在在有东西放在那儿。质量如何单独讨论。它能够存在，既然有这样一个条例颁布了，这个产业就应该在这个条例的框架下去研究自己针对全国市场和区域市场，做自己严格的规划和方案。
因为我一直是研究风险的，近二十年，从美国到中国，一直在研究项目风险，我常常跟健康产业的很多人在讲，就是你的产品也好，你的组织形式也好，你的整个销售形式也好，你的盈利模式也好，一定从风险的角度去思考。既然有了这样一个条例，我觉得这个产业的人就应该认真地研究条例，在条例的边缘去做你的营销活动，不会偏离，也不会跟政府和行政主管部门产生大的差异，你就会很安全。实际这是一种风险规避的办法，实际上是有利于这个产业的健康发展。刚刚李斌提到政府睁一眼、闭一眼，在几个方面都突破了，它为什么不管你？就是还没有对政府形成政治风险。我们再反思，既然有这个条例，在做整体规划的时候，是不是也应该看到风险？我对这个产业的健康发展和良性发展，特别是健康产业有这么大的发展空间，如果你想占有大的份额，你就先把风险规避了。否则还没占到份额，一旦风险找到你的头上，对企业来说就是灭顶之灾。时间关系，我就讲我自己的一点看法。
（陈元平：中国人民大学培训学院首席专家教授、博导，健康管理学院执行院长、北京大学文化产业研究所研究员，全国文化产业与文化市场调研专家委员会秘书长，全国高科技健康产业健康管理教育专业委员会秘书长。上个世纪80年代后期留学美国，主修经济管理学，毕业后在美任教，美国哥伦比亚大学终身教授。1998年回国，设计、编著MBA系列及文化产业管理系列课程、教材等30余部，撰写经济、管理类专业论文数十篇，文学类散文、随笔等十数篇。作为非主流经济、管理学者，推动中国管理科学大众化的志愿者。）
2009第十四届直销学术研讨会暨两岸直销行业发展论坛于11月27日在北京中国政法大学成功举办。
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dsblog.net推荐中小房地产企业在商品房销售过程中的风险控制--《科技与企业》2012年23期
中小房地产企业在商品房销售过程中的风险控制
【摘要】：本文通过对房地产销售过程中诸多环节风险预控的梳理和分析,并结合笔者近年来所亲身经历的实例,阐明中小房企在商品房销售过程中风险预控的必要性、措施及建议。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F293.3【正文快照】：
一、预控销售人员素质不高带来的风险现阶段的中小型房地产公司通常是根据项目开发规模的大小决定是自行销售还是请专业的销售团队销售。不论采取何种方式,都是售楼人员直接同客户打交道,他们的言行代表公司,关系到公司品牌形象的树立。目前市场上的房地产销售人员一般都是采
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