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你好我刚注册的公司，想向银行贷款可以吗，现在缺启动资金
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河南 驻马店 发表时间： 17:29
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律师回答共 1 条
可以申请，但估计很难批，可以用东西抵押贷款
律所：河南小东律师事务所
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为了解决中小企业融资难问题，融资方式一直在升级，全新29种融资模式就值得知晓。这几种方式主要分为五类：一是债权融资，二是股权融资，三是内部融资和贸易融资模式，四是项目融资和政策融资，五是信托融资。相信可以通过多数模式可以满足中小企业小额灵活的融资需求。&一、债权融资模式&1、国内银行贷款&银行贷款是指银行以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。在很多国家，银行贷款在企业融资总额中所占的比重都是最高的。企业对融资的需求不同，对融资渠道的选择就不同。如果需要一种风险小、成本低的资金，银行贷款是最合适的。建立良好的银企关系，合理利用银行贷款，是中小企业解决资金困难，取得经营成功的重要手段。&2、国外银行贷款&国外银行贷款，顾名思义，是由外资银行向企业提供的贷款。在我国加入世界贸易组织协议中，对于银行业的开放是逐步推进的。目前，我国金融监管当局已经取消了中资企业向外资银行申贷的审批，取消了对外资金融机构外汇业务对象的限制。这意味着以前只有对三资企业、港澳台和外国人提供外汇业务的外资银行，可以把外汇业务服务对象扩大到中国境内所有单位和个人。由于现获准在华经营的都是世界著名并在全球拥有广泛分支机构且与同业签有协议的大银行，通过这些银行办理外汇业务，不仅可以节省时间，而且节省了资金在途的利息，还可以免去因中外银行间的中转而额外支付的手续费。在不久的将来，外资银行、中资银行、合资银行可以在完全相同的领域和条件下，向所有的中国企业和居民提供全方位的服务。外资银行开展的外汇和人民币业务为中小企业间接融资开辟了新的渠道，可以为中小企业发展提供及时的资金支持。&3、发行债券融资&债券是企业直接向社会筹措资金时，向投资者发行，承诺按既定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即债务人，投资者(或债券持有人)即债权人。《公司法》规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者两个以上的国有独资主体投资设立的有限责任公司，为了筹集生产经营资金，可以发行公司债券。&4、民间借贷融资&民间借贷是指自然人之间或自然人与法人、其他组织之间的借贷关系。在我国，民间借贷活动一直游离于现行金融体制之外，处于地下状态。民间借贷多发生在经济较发达、市场化程度较高的地区，例如我国广东、江浙地区。这些地区经济活跃，资金流动性强，资金需求量大。市场存在现实需求决定了民间借贷的长期存在并且业务兴旺。这种需求表现为：一方面，国有商业银行对中小企业普遍存在一定程度的&忽视&，中小企业出于自身生存和发展的要求，迫切需要资金支持，但在正规融资渠道又受到长期排斥。另一方面，民间又确有大量的游资找不到好的投资渠道。正是这样的资金供求关系催生了民间借贷，并使之愈演愈烈。&5、信用担保融资&信用担保作为一种特殊的中介活动，介于商业银行与企业之间，它是一种信誉证明和资产责任保证结合在一起的中介服务活动。担保人提供担保，来提高被担保人的资信等级。另外，由于担保人是被担保人潜在的债权人和资产所有人，因此，担保人有权对被担保人的生产经营活动进行监督，甚至参与其经营管理活动。&6、融资租赁&融资融资租赁指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。融资租赁和传统租赁一个本质的区别就是：传统租赁以承租人租赁使用物件的时间计算租金，而融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金。&二、股权融资模式&7、股权出让融资&股权出让融资，是指中小企业出让企业的部分股权，以筹集企业所需要的资金。按所出让股权的价格与其账面价格的关系，股权出让融资可以划分为溢价出让股权、平价出让股权和折价出让股权；按出让股权所占比例，又可以划分为出让企业全部股权、出让企业大部分股权和出让企业少部分股权。&8、增资扩股融资&增效扩股融资，是指中小企业根据发展的需要，扩大股本，融入所需资金。按扩充股权的价格与股权原有账面价格的关系，可以划分为溢价扩股、平价扩股；按资金来源划分，可以分为内源增资扩股(集资)与外源增资扩股(私募)。&9、产权交易融资&产权交易是企业财产所有权及相关财产权益的有偿转让行为和市场经营活动，是指除上市公司股份转让以外的企业产权的有偿转让。可以是企业资产与资产的交换、股份与股份的交换，也可以是用货币购买企业的资产，或用货币购买企业的股份，也可以是几种形式的综合。&10、杠杆收购融资&杠杆收购是指主要通过债务融资，即增加公司财务杠杆力度的办法筹集收购资金来获得对目标企业的控制权，并用目标公司的现金流量偿还债务。在杠杆收购中一般借入资金金占收购资金总额的70%-80%，其余部分为自有资金。通过杠杆收购方式重新组建后的公司总负责率为85%以上。&11、引进风险投资&风险投资(Venture Capital)是一种投资于极具发展潜力的高成长性风险企业并为之提供经营管理服务的权益资本。风险投资的运营主要分为资金的进入、风险企业的生产经营和风险资本的退出这三个阶段。一个风险企业从创业到发展壮大一般则要经过种子期、创建期、扩展期和成熟期四个阶段。&12、投资银行投资&投资银行是资本市场的专家。企业在上市公开募集资金之前可以先通过私募引入投资银行的投资，使其成为企业的战略投资者。这一方面能吸引新的股东注资入股，提高企业的知名度；另一方面，投资银行也可以利用自己的资源，辅导企业良性成长。&13、国内上市融资&我国的股票市场正处于发展阶段。对于企业中符合发行股票要求的企业来说，可以考虑利用股票市场筹集所需资金。股票融资的目的不尽相同。中小型企业发行股票不单单是为了筹集资金，也有的是为了使企业进一步发展壮大。&14、境外上市融资&境外上市融资，是企业根据国家的有关法律在境外资本市场上市发行股票融资的一种模式。目前我国企业实际可选择的境外资本市场包括美国纽约股票交易所和NASDAQ股票市场、伦敦股票交易所、新加坡股票交易所、香港联合证券交易所主板和创业板市场。其中香港联交所是国内企业境外上市融资的首选。&15、买壳上市融资&所谓买壳上市，是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。这种方式就是非上市公司利用上市公司的&壳&，先达到绝对控股地位，然后进行资产和业务重组，利用目标&壳&公司的法律上市地位，通过合法的公司变更手续，使自己成为上市公司。与之相对应的还有借壳上市。&三、内部融资和贸易融资模式&16、留存盈余融资&企业除了从外部融资外，还可以通过对分配方式的科学合理安排获得需要的资金。企业的税后利润是企业可以从内部掌握的资金，使用起来灵活，具有一定的优越性，筹资成本相对较低。留存盈余是企业缴纳所得税后形成的，其所有权属于股东。股东将这一部分未分配的税后利润留存于企业，实质上是对企业追加投资。如果企业将留存盈余用于再投资所获得的收益率低于股东自己进行另一项风险类似的投资的收益率，企业就不应该保留留存盈余而应将其分配给股东。&留存盈余融资是企业内部融资重要方式。中小企业的收益分配包括向投资者发放股利和企业保留部分盈余两个方面，企业利用留存盈余融资，就是对税后利润进行分配，确定企业留用的金额，是为了投资者的长远增值目标服务。从另外一个角度看，研究中小企业如何以留存盈余融资，就是研究企业如何进行分配的股利政策。股利政策对公司筹措资金决策非常重要。股利政策包括是否发放股利、何时发放股利、发放何种形式的股利、股利发放数量多少等问题。如果这些问题处理得当，能够直接增加企业积累能力，吸引投资者和潜在投资者投资，增强其投资信心，为企业的进一步发展打下良好的基础。&17、资产管理融资&资产管理融资属于企业的内源融资。企业可以将其资产通过抵押、质押等手段融资，另外应该指出的是，通过对资产进行有效科学的管理，节省企业在资产上的资金占用，也可以扩大企业的资金来源。资产管理融资主要可分为两类：一是应收账款融资；二是存货融资。&18、票据贴现融资&票据贴现融资，是指票据持有人在资金不足时，将商业票据转让给银行，银行按票面金额扣除贴现利息后将余额支付给收款人的一项银行授信业务，是企业为加快资金周转促进商品交易而向银行提出的金融需求。票据一经贴现便归贴现银行所有，贴现银行到期可凭票直接向承兑银行收取票款。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。以商业票据进行支付是商业中很普遍的现象，但如果企业需要灵活的资金周转民，往往需要通过票据贴现的形式使手中的&死钱&变成&活钱&。票据贴现可以看作是银行以购买未到期银行承兑汇票的方式向企业发放贷款。贴现者可预先得到银行垫付的融资款项，加速公司资金周转，提高资金利用效率。&19、资产典当融资&典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回典当物的行为。典当行则是指依照《中华人民共和国公司法》和《典当行管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人。典当迄今已有1700多年的历史。在中国近代银行业诞生之前，典当是民间主要的融资渠道，在调剂余缺、促进流通、稳定社会等方面占据相当重要的地位。现在典当行是以实物占有权转移形式为非国有中、小企业和个人提供临时性质押贷款的特殊金融企业。典当融资是我国中小企业融资渠道的有效补充。&当中小企业把有关物品用来质押典当时，典当行就会根据该物品的市场零售价及新旧程序、质量优劣，尽可能做出公平、合理的评估，然后在此基础上确定典当发放的额度，并向中小企业提供资金。典当也许是一种最古老的行当，并且在许多人眼里具有不光彩的历史。但在近年的企业融资中，典当以它特有的优势重新拥有了市场。典当行具有两个基本功能：一是融资服务。只要当物在当期内不发生绝当(即不再赎回)，典当就在发挥融资功能。二是商品销售服务。事实上，随着私营中小企业大规模发展，在我国的许多地区特别是东南沿海地区，典当行更多体现的是第一功能，商品销售功能成为次要的功能。&20、商业信用融资&商业信用是指在商品交易中，交易双方通过延期付款或延期交货所形成的一种借贷关系，是企业之间发生的一种信用关系。它是由商品交换中商品与货币在时间上的分离而产生的，它产生于银行信用之前。中小企业如果能有效地利用商业信用，可以在短期里筹措一些资金，从而暂时缓解企业的资金压力。商业信用发生在购销者之间，信用双方互惠互利，采用这种方式融资快捷方便，保证了企业再生产的顺利进行。目前，商业信用已成为企业短期融资的重要方法，在经济生活中发挥着越来越大的作用。&21、国际贸易融资&国际贸易融资是指各国政府为支持本国企业进行进出口贸易而由政府机构、银行等金融机构或进出口商之间提供资金，主要形式有国际贸易短期筹资和中长期筹资两种。&国际贸易短期筹资包括出口商的筹资和进口商的筹资。出口商的筹资包括：进口商对出口商的预付款；银行对出口商提供贷款。进口商的筹资包括：出口商向进口商提供信贷；银行对进口商提供贷款。&国际贸易中长期筹资即是我们通常所说的出口信贷，它是以出口国政府的金融支持为后盾，通过银行对出口商或进口商提供低于市场利率并提供信贷担保的一种筹资方式。具体表现为国际商品交换中的延期付款信用和货币资本的借款。前者是指出口商为了向外国买主推销商品，以延期付款作为优惠条件来吸引对方，从而向进口商提供的信用；后者是指当出口商接到国外买主的订单以后，在其向买主交售货物并收到货款之前，需要从银行或其他金融机构得到贷款，以继续组织出口货物的生产和销售。&22、补偿贸易融资&国际补偿贸易是国外向国内公司提供机器设备、技术、各种服务、培训人员等作为贷款，待项目投产后，国内公司以该项目的产品或以商定的其他方法予以偿还的经济活动。补偿贸易按偿还方式来划分，一般分为直接补偿、间接补偿和综合补偿三种形式。补偿贸易是一种重要的筹资方式，对中小企业具有重要意义。&四、项目融资和政策融资模式&23、项目包装融资&所谓项目包装融资，是指根据市场运行规律，经过精密的构思和策划，对具有潜力的项目进行包装和运作，以丰厚的回报吸引投资者，为项目融得资金，从而完成项目的建设。项目离不开包装，要想取得良好的经济的社会效益，必须做好项目的包装。对于一个项目的包装，其最终目的，就是要让国内外投资者在很短的时间内，选择既是政府所需要的，又是投资者投资风险较小和发展前景看好的项目。&24、高新技术融资&高新技术融资，即用高新技术成果进行产业化融资的一种模式，是科技型中小企业可以采用的一种适用的融资模式。科技型中小企业具有建设所需资金少，建成周期短，决策机制灵活，管理成本低廉，能够适应市场多样性的需求等特点，特别是在创新机制和创新效率方面具有其他企业无法比拟的优势。近年来的发展表明，科技型中小企业无论是在数量上还是在质量上，都已经成为国民经济的重要组成部分，是国家经济发展新的重要的增长点。结合我国科技型中小企业发展的特点和资本市场的现状，建立以政府支持为主的科技型中小企业技术创新基金，是促进我国经济持续、稳定发展的一项重要措施。&25、BOT项目融资&BOT的英文全称为Build-Operate-Transfer，意思是建设-经营-转让。BOT的实质是一种债务与股权相混合的产权。它是由项目构成的有关单位(承建商、经营商及用户等)组成的财团所成立的一个股份组织，对项目的设计、咨询、供货和施工实行一揽子总承包。项目竣工后，在特许权规定的期限内进行经营，向用户收取费用，以回收投资、偿还债务、赚取利润。特许权期满后，财团无偿将项目交给政府。BOT项目是一种特许权经营，只有经过政府颁布特许的具有相关资格的中小企业才能通过BOT项目进行投资和融资。&26、IFC国际投资&IFC，是国际金融公司的简称，是世界银行集团成员之一。IFC成立于1956年7月，其宗旨是对发展中国家(会员国)的私人企业的新建、改建和扩建提供贷款资金，促进发展中国家私营经济的增长和国内资本市场的发展，促进发展中国家私营部门的可持续投资，从而减少贫困，改善人民生活。中国目前是国际金融公司投资增长最快的国家之一，是国际金融公司投资第九大的国家。&27、专项资金投资&专项资金投资，指投资于专项用途的资金。为了繁荣市场经济，促进产业竞争力的加强，近年来我国政府财政出资设立了针对特定项目的专项资金。全国各省市为了增强自己的竞争力，扶持科技含量高的产业或者优势产业，各地政府也相继设立了一些政府基金予以支持。这对于广大中小企业尤其是在某一行业、某一领域具有一定竞争力的中小企业来说，是获取融资、为企业长远发展扩充资源的良好机会。中小企业应认真分析本地区、本行业有关专项资金的适用条件，根据自身特点争取相关的资金支持。&28、产业政策投资&产业政策投资，是指政府为了优化产业结构，促进高新技术成果产业化而提供的政策性支持投资。政策性支持投资种类，可以分为财政补贴、贴息贷款、优惠贷款和税收优惠政策等。中小企业分处各行各业，每个产业和行业的发展分处不同阶段，有其特定的规律和特点，中央政府和地方政府为了提高我国经济建设的水平，促进产业和行业经济繁荣，分别有针对性地给予了大量优惠性政策支持。&五、信托融资模式&29、信托融资模式&信托最早起源于英国，为适应市场经济的发展，人们对传统财产管理的方式提出了变革的要求，进而希望投资、融资方式的多样化，在此背景下，信托应运而生。信托是以资产为核心，信任为基础，委托为方式的财产管理制度。信托融资是指利用信托的方式为项目筹集资金，可以既融资又融物，在信用关系上体现了委托人、受托人和受益人的多边关系，在融资形式上实现了直接融资和间接融资相结合，在信用形式上成为银行信用和商业信用的结合点。&<div class="votes" id="Score
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行业：仓储/物流
职能部门：销售/渠道管理
城市：上海
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行业：银行
职能部门：战略与业务发展
城市：北京
中小企业融资难问题一直是中小企业发展的一大困难。中小企业由于自身规模小，现金流容易出现紧张甚至断裂的情况，因此，如何盘活资金成为了中小企业最为关注的问题。供应链金融是以供应链真实交易背景为基础产生的。它不同于以往的传统银行借贷，能够较好的解决中小企业因为经营不稳定、信用不足、资产欠缺等因素导致的融资难问题。传统的银行借贷对企业以往的财务信息进行静态分析，依据对授信主体的孤立评价做出信贷决策，因此，银行并没有把握住中小微企业真实的经营状况。相反，供应链金融评估的是整个供应链的信用状况，加强了债项本身的结构控制。供应链金融在真实交易的前提下，以大企业的信息优势来弥补中小企业的信用缺失，从而全面提升了产业链中的中小企业信用水平和信贷能力。供应链金融的本质是信用融资，在产业链中发现信用。目前供应链金融属于新兴金融，能不能把供应链金融做好，跟服务企业对于产业的了解，对风险的控制能力，与银行的战略合作关系等等都有直接关系。比如云图的供应链金融，核心是风控和大数据管理能力。
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房地产企业融资常规方法和特殊方法总结及案例
来源： 由用户
编辑：王亮
房地产企业融资常规方法和特殊方法总结及案例
收集到的关于房地产融资的各种方法，供各位开拓思路，好的点子是无价之宝！&&每一轮房地产热下来，都会留下一批烂尾楼，原因是不少开发商的资金链断了。现在关于某品牌公司资金链有问题的小道消息已经不绝于耳，09年会不会有烂尾楼出现？在07年买了地王或者土地储备过多的开发商，买地之后如果资金链断了，项目该如何运作？在中国房地产行业中，拿地→以土地抵押贷款筹集启动资金(用来拆迁等开发前期支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金的开发模式，一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。但是，这种高财务杠杆开发模式隐含着极大的财务风险，在现有的政策下也很难再玩转，所以如何寻找多种渠道的融资，尽量做到四两拨千斤，就成了很多人关注的话题。在此试着抛砖引玉，说说我知道的途径，希望能引出更多的好主意，甚至奇招、怪招。先说常规途径。公司资金全部都用于支付地价款，那就是连启动经费都没有了。这时候只要拿到了国有土地使用证，就可以一步一步走：&&&&&& 一、贷款。拿到国土证，就可以找银行抵押贷款，通常是六成或者七成，也就是贷款额通常限制在土地评估价格的60%~70%的范围内。如果正式立项，还可以申请项目开发贷款，但是现在控制较严，需要沟通银行的关系。&&&&&&&& 二、合作开发。与其他有资金的开发商。通常情况是土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。双方的权益事先约定好。这种方式麻烦的是利益要被分一半，而且双方的合作很容易出现纠纷。
三、寻找投资者，找非房地产开发商的有钱人投资，一方出地，一方投资，好处是投资方不懂行，开发商作主的程度更高，相对自由点，但投资者仍然要分走利润。&&&&& 四、土地典当。典当往往是用在资金周转的时候，不能作为主要融资渠道，因为典当的融资金额比例小，而高，但优点是应急的时候很方便。典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。就利率而言，典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务，即便典当行对收费稍微下浮，开发商的成本也是非常高的。&&&&&&&& 这里可以给个典当的案例：有一家杭州的房地产公司在1月底有一笔1000万元银行贷款临近到期，银行要求先还款，再贷款，该房产公司已准备750万元资金，尚缺250万元。该公司原在银行信誉良好，不想因为贷款逾期上银行“黑名单”，影响以后贷款发放。公司自己有资产，但向其他银行贷款一时没那么快，于是找到了典当行要求用出让抵典当250万元。&&&&&&&&& 典当行工作人员告诉他，办理国有出让土地使用权抵典当，需要提供公司营业执照、组织机构代码证、章程、法定代表人身份证、会决议、土地“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），另外还需到实地考查。典当行按典当金额收取2.0%/月的综合服务费和0.5%/月的利息。 &&&&& 该房产公司负责人回去后立即备齐了有关资料。第二天，典当行就到实地了解当地房产市场，发现该土地地理位置较好，面积16000平方米，性质为住宅用地，商品房供不应求，同时该公司运作情况良好，以前开发的楼盘皆销售很好，又有还款能力（我们了解到客户归还贷款后，银行办好相关手续会继续放贷），土地“四证”皆齐全。&&&&&& 经综合考虑，典当行同意给予发放250万元贷款，典当期限定为5天。随后，双方办理了有关合同手续、抵登记手续和公证手续。几天后，典当行领到他项权证并开具当票（具体典当金额250万元，典当期限5天），客户在当票上签字并支付5天的综合服务费8333万元（5天利息2083元在回赎时支付）。 办理完上述手续后，典当行立即开具250万元汇票交给客户。客户将250万元典当资金及时打入还贷账户。第5天，银行的1000万元贷款就发放下来后，该公司马上开具汇票归还了典当款。当户称：要是没有及时拿到典当款归还给银行，贷款就要逾期，那以后在银行的信用记录就要大打折扣了，典当行是企业和银行之间很好的资金中转站。&&&&&& 五、信托及其他方式。有关系的公司也可以考虑信托，当然这种方式往往只有大公司或国营公司可以操作。如崇州市土地储备中心就曾促成该市三块总计达2637亩的商用地将以信托方式融资，进行土地开发。衡平信托为此提供5000万元的信托贷款，并与崇州市财政局达成相关协议。按计划，该信托产品期限为2年，个人和机构投资资金最低为10万元，其收益远高于存款。信托公司这些年发放了不少房地产项目的信托产品，不失为一个比较好的融资渠道。从理论上说，具有国际背景的企业还可以利用国际基金、资产证券化多种方式融资，但是对于我们这个话题而言显然不太可能。&&&&&还有些相对不太常规的方式，其实也是实际操作中常有的：&&&&&&& 六、寻找联建对象。其实是一种变相的集团购买，但可以提前获取资金。寻找当地可能需要修建职工宿舍或办公楼的大单位，拿出全部或部分地块（最好部分）为他们修建，要求对方提前支付一定的资金，并随着工程进度逐步支付后续资金，这种方式现在在小地方更好操作，不过大城市也不排除这种可能，如石油部门、水电部门等外地驻省会城市的单位等。&&&&& 七、建筑商垫资，建筑商垫资一般到封顶，且前期的报建等还是需要资金投入，所以这只是方式之一。前期和后期回款需结合其他方式。什么做绿化、道路等等也可以同样手法要求相关公司垫资。
&&&&& 八、代理商的保证金，或者采取包销方式，一方面交保证金，同时所有广告及由代理商支付。&&&&&&&&& 九、后期回款无非是尽早办理预售许可证，采用预定方式收诚意金、会员费等等。还有5楼提到的找大单位团购预定等。&&&&&& 十．如果关系足够硬，也可以利用当地的招商优惠政策，采取缓交土地出让金等办法，或者和政府商议以修建公共配套来抵扣土地出让金，空手套白狼，不过现在不容易操作了。&
&&&&& 十一、九楼提到的滚动开发对大体量的项目来说是必用的手法，一期销售不求利润高，只求回款快，逐步带动后期开发。&&&&&& 十二、采用DIY概念，为某些人量身定做房屋，提前收取定金，并且随着项目进度逐步回款。这种方式算是比较异想天开，但是操作好了，市场效果会出人意料。&&&&&&&& 内部集资& 利用我集团公司职工众多的优势和集团公司的信用,采用职工内部入股的方式,前几年的年率10%,筹集1000万元只用了7天.公司职工约2000人,一些亲戚朋友也来投资.知道有个就投入了100W；&&& 土地抵押贷款& ,注意有个技巧抵押50%,土地证书不收回,不影响项目进行；&&&& 房地产信托；&&&& 在当前的市场环境下，个人认为也是可以结合政府的调整趋势，保障性住房是当前政府的一大热点，若是成本相对较低的项目是可以考虑和政府合作开发的。还有就是可以寻找大买家谈整体低价等等&&&& 如果是大企业可以采用上市融资；资金投入量相当大，单凭公司的资金是无法运转的，因此我司将项目进行详细的规划，然后到国外进行融资（有政府这个关系在，融资相对要方便的多）。如果是好的项目，有着良好的前景，融资并不困难。&&&&& 要舍得！有舍才有得；减少预计的利润，寻求合作伙伴，生存是第一位的。&&&&说说 比较适合目前市场情况的几个办法 目前我经手的一个项目就遇到了类似的情况 根据近期的工作经验 说说比较适合目前市场的几种办法&1、贷款& 首选随着经济危机的爆发 为促进国内消费 我国金融机构的银行贷款业务放宽了 2009年的贷款利率也相对降低了 1.8亿的利息可以比前期节省约1000万 目前通过贷款获取资金应该说是比较有效的办法只要土地没有问题 现阶段 应该都能贷到款 就不用 典当或其他融资渠道了&
2、定项开发或DIY模式& 次选 贷款 可以解决资金问题 但不能解决 后续的资金链的持续运转& 靠贷款还贷款可不是长远之计 特别是在经济危机时期是比较艰难的 因此 定项开发 和 DIY模式 在 经济危机阶段& 是比较稳妥的办法& 弊端就是 降低利润率 不过只要是前期囤积的土地 利润也绝对够厚了 在该阶段 这是最稳妥最可靠的办法 只是现阶段 还有多少团购客户 购房客户
3、建筑商垫资& 或 直接参股联合&这虽然不是什么好办法 但在经济危机 时期&& 建筑商同样面临着 巨大的压力& 经济危机时期 各方面的建筑工程量 明显降低&&& 这方面的压力主要是 业务压力& 如果没有工程量&& 建筑单位的静默成本 也很高的& 所以在该阶段 建筑单位的垫资或者变相注资 是非常可行的 ?&&某公司实例1： 当时也是拿地之后资金短缺，连买地的钱都没有支付完，所以采取了以下办法：
一、开展单位团购业务，提前收款；（当然单位必须有熟人）
二、吸引社会上的闲散资金，以抵押担保的形式融资：&&三、针对买房人开展“ 投资**花园，买房得利息”的活动，即在开发商未取得正式销售许可证之前，买房人每月可得到利息，月息为1.5%，在正式买房时可以享有一定的优惠政策；
四、借用自建房联盟的名义，将买房人集中在一起，将银行拉来监管资金；&&据说利用上述办法，在开发商还未正式取得该地块的土地权时，已经筹得了开发所需的资金。&&&&&&某公司实例2： 这是个2008年的案例，拍卖土地为2008年2月份。 开发公司第一次做开发，自有资金5000万，土地款8000万。土地款交纳方式为：拍卖当天交20%，3个月后交50%，2个月后交清全部土地款，1个月后土地移交。（开发公司的自有资金5000万已经是把股东所有的亲戚朋友的钱和自己的财产、物业能借的全借了、能抵押的全部抵押结束了之后的数据。&1、做好规划、分析项目赢利能力并准备各项证明材料，例如相关的政策、法律法规、类似项目的销售状况、类似商业的成功案例等等。这是最关键的一步，后续的所有融资都是在这一步的基础上才能成立。所有的投资人或借款人都需要这方面的证明文件来打消其顾虑。.
2、做资金计划工作：资金总需求计划、月资金计划、资金峰值计算等等。这是一个计划性的工作，让所有股东和高管都清楚到底在什么时候需要多少资金。然后进一步细化每一笔资金的解决渠道。 解决的渠道分为：减免或缓交、融资、利益交换等等。&&3、发动股东和员工对外进行融资，主要方式是以市场销售价格的60%~70%为销售价格进行销售，如到开盘不购买，公司保证10%年息。以这种方式获得资金接近3000万。到此已具有土地款资金。&4、第二笔土地款交纳后，在第三批土地款交纳前，向国土局和交地的政府责任机构打申请报告，申明因为目前存在什么什么问题，对是否能按时交地存在疑问，要求更改最后一笔土地款交纳时间，改至交地同期交纳。
5、把工程进行划分，与各家施工企业进行谈判，目的两个： 第一个目的是融资：要求交纳5%保证金，并按20%年息借一定数量资金给开发公司。（保证金不计算利息）。把工程前后划分成了5个项目，土建施工3个、人防工程1个、后期配套工程1个。保证金和施工方借款共计1600万。 第二个目的是缓解资金：要求施工方垫资至主体封顶（多层）、高层垫资到10层。这方面的内容非常有技巧性。作为施工方，最主要看的是项目的赢利能力，然后是看施工单位需要投入的资金量，接下来是工程款最后的付款情况及可信程度，最后才是看利润的多与少。6、分列清单，并根据情况索要合约保证金或要求借款或要求材料供应商垫资。此项内容，除了塑钢门窗要了100万无息借款外，其他材料供应商最多只肯垫50%的资金。甲供材料费在销售回笼前需要资金2000万，扣除50%，也就是需要增加1000万资金。
7、政府规费减免或缓交：所有手续全部办理，但全部要求做到一交费就能拿证的程度。其中规划许可证非常关键，需要交纳的费用也非常恐怖（需要交纳人防异地建设费、墙改基金、白蚁防治费等）。这个证通过特殊方法（非行贿）处理的，具体方法在此不便公开。但有了这个证以后，其他的手续才能继续下去。也就是说，一直到施工许可证前，有关规费都没交纳，除了一些方案评审费等小费用。所有规费按分期开发原则交纳，最低需要1000万，全项目规费需要2400万。 8、办理项目贷款，此时手上已经有了两个证：一是用地许可证、一是规划许可证；土地证和施工许可证没有。和银行沟通好，开始办理项目贷款，因为最终审批是在省行，等通过市行及省行有关人员都认为贷款可能性较大的时候，才开始交纳各项费用，在2周之内四证全部齐全。因项目贷款需要整体项目的三个证件（土地、用地、规划）和一期的施工许可证，此项共计需要资金1800万。9、高息借款：土地证及规费共需要资金9800万，而公司现有资金为5000万+3000万+1600万，再加上开销及甲供材料及广告投入等必须的营销费用，公司短期内还有1000万资金缺口。此时向别人按40%的年息借高利贷，周期5个月。&10、销售回笼：真正的资金来源还是销售回笼。这方面就不说了。以上这个案例并没有采用什么新的融资方法。 该项目运作到现在，一期工程7万方已经施工至4层楼面，施工款仅支付了100万元，各项甲供材料款因为材料，比一开始的预算要少，且随着项目进展，各参与方的信心均被提升，欠款也更容易了。 项目贷款并没有获得，还在省行审批，据说有难度。&&销售也因为大环境不好，受到阻碍。&&现在开发商帐面上只有100万不到的资金，但商业运作非常成功，排队买商业铺位的人很多，这部分大概有5000万的资金可以回笼。 换句话说，只要项目贷款或者商业销售回笼两者有一个到帐，整个资金链就接通了。 分析整个过程，不难发现：重点还是两个，开源与截流。 SB5uVK &而这两条都是需要高水平的人去构思、策划、分析、运作、谈判总结：如果你资金不足，再没有高水平的人才，那你就等死吧。
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