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封闭自家别墅露台算不算违章建筑
我把自家露台封闭了，综合执法局说是没有经过审批，属于违建，要依法强行拆除。
律师回答地区：辽宁-沈阳咨询电话：帮助网友：186277 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_5 人是的，不可以改变设计。。 07:00地区：上海-虹口区咨询电话：13501***帮助网友：10081 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人属过于执类。 07:56我是销售代理机构
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阳台露台你分得清吗 购买别墅注意事项
来源：吉屋网 &&发布时间：
&购买时设计方方面面需要注意的问题，很多面积概念失之毫厘谬以千里。对此，购房者应该学会如何防范，多多了解常用文字游戏，做个买房高手。&一，阳台、晒台、平台、露台&这几种可以接触室外的面积范围是绝大数购房者搞不清的地方，也不懂哪种才算面积。首先，需要澄清的是“露台”是香港地区常用的术语，是近几年才传到大陆的“舶来品”，在的房屋计算规范里并没有这一说法，在合同里看不到露台这一名词。&所谓晒台(平台)是指：底层突出、高于地面的延伸部位，通常无顶。大多数别墅都有2-5个这样的晒台，开发商通常把它们叫作露台，这部分面积也是不能算进去的，所以开发商方面宣传的送露台不能算是很大的卖点。&所谓阳台是指：挑出的突出部位，且阳台上方有盖。这样的阳台在上按照阳台护拦内部面积的一般计算建筑面积。需要注明的是，阳台“盖”的规格小于阳台的规格者，判定该阳台无盖。如阳台宽1.5米，上面的檐1.0米，则该阳台定为无盖，自然不算面积了;而盖要是大于等于檐的宽度，则该阳台定为有盖。&二，花园&很多购房者听说别墅的花园有多大多大时，都砰然心动，有的甚至就因为这一点才签下合同，一心以为大花园今后将属于自己的私人领域了。这是一种误解，按照规定，花园面积不是能写进合同的，只能在合同里面做相关约定，也正是因为这一点，经常有开发商与购房者在这方面发生纠纷，所谓的花园“缩水”事件也就层出不穷。&通过对花园面积作补充约定，是避免和解决纠纷的好办法。首先，在合同中明确花园的具体面积，这一点一定要写清楚;其次，明确花园面积的误差范围，以及在误差范围内如何结算钱款;较后，对面积超过误差范围的处理作出约定，如花园少于一定面积，购房者可以选择或得到较高的赔偿，若大于一定的面积，购房者无需补钱。&三，地下室和阁楼&“买两层送一层”，别墅开发商通常这样做概念营销。如果别墅附带地下室，它还是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。一般来说，通常别墅地下室只要高于2.2米的，都要算做建筑面积。但是也有的别墅地下室2.8米层高的也不算面积，在的时候，仍然把地下室列进去，不过这时合同上的单价就要比原先定下的要少许多。高于2.2米的写进建筑面积，购房者无需担心，但是2.2米以下层高的地下室不算建筑面积，属于开发商附送，购房者一定要把这部分约定进合同，与花园一样，要明确面积误差范围和赔偿办法。&眼下有不少开发商都把送阁楼作为一个卖点。阁楼通常是顶层比较高的别墅才能做的，由于顶不一样高，所以层高也不相同，有1米的部位也有2.5米的部位，按照规定层高高于2.2米以上的都要算面积。这里有一个准则，即通过房产部门规划的都要算作建筑面积，反之则不算，至于到底有没有通过规划，购房者可查阅该别墅的审照图，如果没有阁楼，它就不算面积。&四，外廊&别以为建筑面积都是室内的，外廊作为室外部分，一样计算进建筑面积。作为中常用的元素，外廊一直受到购房者的青睐，冬日的午后在悠长的私家走廊上，一把，一壶热茶，多惬意的场面。外廊除了美观和冬日晒晒太阳，近的面积几乎没作用，但是它却是实打实地与室内算一样的面积。具体的规范为：按照标准外包水平面积测算。&五，电梯&不少别墅楼盘拿电梯作卖点，其实，在上下楼方便的同时，也付出了许多今后并不能放置东西的面积。带电梯的别墅，电梯内部同样算面积，而且要乘以自然层数。比如，某别墅有三层带地下室，共四层，别墅也直通上下四层，这样的情况下，如果电梯为8平米，建筑面积实际为8×4，共32平米，这可是个不小的数字。事情要两面的看，方便的同时，可利用的面积也大大减少。&六，壁炉&壁炉看起来很美观，有点西式味道，但是据笔者所知道，只有很少的一部分业主能真正用起壁炉，往往也就是是摆个电力的壁炉做做样子，要知道，有至少10余平米的面积被浪费了!与电梯一样，其面积也是内部水平面积乘以层数，如壁炉内部面积为2平米，该别墅又有4层，这样的话，有8平米被算进了建筑面积。&七，公摊&叠加别墅如何计算呢?在房地产测绘部门里，从来都没有叠加别墅的概念，按照行业说法，它们叫低层。公寓就会有公摊面积，例如一套低层公寓有4层，两层为一户。这样的情况下，其公摊面积，由与楼道相连的业主共同分摊，例如有4户人家共用50平米的楼道，每户分摊面积为12.5平米。&八，内庭&内庭是不少经济型别墅卖点，它的作用是美观、采光，很多阴暗楼道因为内庭而明亮许多。与地下室一样，有的开发商也是送内庭的，不过如果开发商没提到送不送，但是别墅内部确实存在一个内庭，那么购房者就要多问一句了，这部分到底送不送。对这部分的限定各地有所差距，按照相关规定，内庭如果有玻璃顶窗，是必须算作单层的建筑面积，即内庭通往的底下一层面积，这一点有点像挑空的，算最下面一层面积。如果是透天窗的，没有加玻璃窗，就不能算面积。&总之，别墅面积测算里面有很多的门道，购房者不明情况，往往会“中招”，自身利益受到损失，在搞不懂的时候，可以向房产测绘部门的专业人士请教，做个明白人，才能在购房时不吃亏。相关阅读
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。保利上海别墅现无底露台 承诺落空涉虚假销售|保利|上海别墅|露台_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
保利上海别墅现无底露台 承诺落空涉虚假销售
　　保利上海：正在进行调查并积极与业主沟通
　　每经记者 沙斐 上海摄影报道
　　2011年8月，上海发布《建筑面积计算规划管理暂行规定》，叫停开发商变相扩大容积率 (即 “偷面积”)。随着时间的推移，该规定的威力正逐渐显现。
　　近日，据部分业主反映，保利上海一项目的销售人员曾向客户承诺，只要购买其叠加别墅和花园洋房产品，就可以获得赠送的露台和花园，销售人员还通过样板房向购房者展示未来可能获得的赠送面积。
　　然而，该项目的业主在临近交房时却发现，保利赠送给他们的其实是一个无底露台，而所谓的花园面积也缩水了一半。
　　上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平认为，虽然没有直接证据可以证明开发商违约，但负责销售这一项目的销售人员，显然涉嫌虚假销售。业主还称，负责该项目销售的包括上海知名的同策房产咨询股份有限公司(以下简称同策咨询)等代理公司。
　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄对《每日经济新闻》记者表示，由于上海对“偷面积”行为监管力度的加大，开发商此前承诺的种种送面积承诺很多已无法兑现。
　　“消失”的花园和露台
　　精致的花园、宽敞的露台、大气的石墙所堆砌而成的一栋栋豪华楼宇，正是保利茉莉公馆别墅向购房者展示一期样板房。
　　《每日经济新闻》记者了解到，位于上海浦江镇的茉莉公馆是保利在上海所推的高端项目之一，主推户型为88~130平方米小高层、83~87平方米2+1花园洋房、143~153平方米叠加别墅。一期项目已于今年6月正式交房，二期项目预计将于明年1月交房。
　　购买了二期109号叠加别墅101室的业主冯先生表示，去年8月茉莉公馆二期开盘的时候，他参观了项目的样板房，当时就心动了。
　　“销售人员介绍说，二期叠加别墅建完后和样板房一样，底层的房子会附送一个30平方米左右的私人花园，此外每套房子还附送一个4平方米左右的露台，但由于是赠送面积，所以不会写在合同里。”冯先生表示，由于自己和太太都很喜欢园林绿化，看了样板房，当即就决定购买了。
　　没有想到的是，冯先生发现，“样板房里的花园根本就没有，开发商直接把公共绿化种到了我家门口。”冯先生表示，自己比邻居多花了几十万元购买的房子没有花园，而邻居家的位置没有自己的好，却有一个小花园。
　　和冯先生一样，业主陆先生也是冲着花园才买的底层，而他家门口也没有花园。
　　那么，为何当初销售人员承诺的花园和露台都不翼而飞了？
　　据冯先生和陆先生提供给记者的录音证实，他们曾与该项目的销售人员就上述花园和露台进行过交涉，后者承认有附送花园和露台的承诺。
　　据茉莉公馆叠加别墅相关业主表示，包括样板房以及销售人员的宣传介绍，叠加别墅底层的花园在30平方米左右。但实际上，花园的面积缩水近一半，实物和介绍的相差巨大，而部分业主甚至还没有花园。
　　保利上海称正在调查
　　不仅花园面积缩水，不少业主期待的露台也落了空。
　　购买了二期31号301室的胡先生告诉记者，他家南面阳台外面原本应该有一个4.3平方米的露台，但由于露台没有浇灌混凝土地坪，出现了一个直通到底的大坑，而这样的情况并不只有他一家。
　　记者调查发现，茉莉公馆一期所有露台的混凝土地坪均已浇灌完成，但二期除了53~56号叠加别墅外，其余叠加别墅三楼南面露台都没有浇灌混凝土地坪。据记者不完全统计，约有112户叠加别墅的露台没有浇灌混凝土地坪。
　　为此，胡先生等业主向保利方面提出，要求开发商把原本是露台的大坑填上。
　　日，叠加别墅的部分业主与保利售后服务相关人员周小姐进行了第一次面谈。据录音资料显示，保利方面承诺20天提供答复。
　　不过，直到7月19日，双方才迎来了第二次面谈。此次面谈，相关业主希望楼盘的相关设计、施工人员共同参与，但周小姐表示只有她以及她的老板李经理参加。尽管如此，当时周小姐还是承诺，会给业主们浇灌露台。
　　但这件事情此后就一直没有进展，业主们再也没有见过周小姐，直到9月12日电话沟通时，周小姐表示，一切以图纸为准，不提供露台浇灌，只在大坑部分做围护处理。
　　胡先生的购房合同附件中关于房屋建筑结构、装修及设备标准显示，阳、露台：混凝土地坪、GRC或铁艺栏杆。也就是说，交房标准要求，露台必须要有混凝土地坪。
　　为此，《每日经济新闻》记者将上述问题汇总，以书面形式采访到了保利上海营销相关人士，对方表示，上述问题均不属实，但正在与客户积极沟通中。而后，记者希望就相关问题再做详细采访，没有得到对方回应。
　　随后，记者通过电话联系到了保利集团总部，但总部相关负责人在了解到上海浦江镇茉莉公馆业主投诉情况后，以通话信号不佳为由挂断了电话。
　　临近截稿时，保利上海方面回复记者称，针对业主的投诉问题正在进行调查，并会积极与投诉业主沟通。
　　“赠送”多成开发商噱头
　　购买了茉莉公馆二期花园洋房3号302室的奚女士告诉记者，之所以选择购买茉莉公馆的花园洋房而非小高层，是因为可以额外获得一个20多平方米的大露台。
　　记者了解到，总共6层的花园洋房，1~2层为商铺，3层以上均为住宅。参考一期花园洋房的样板房可以发现，花园洋房3层的业主可以附赠一个20平方米左右的大露台，这部分露台实际是商铺部分的延伸段。
　　奚女士称，当时花园洋房的均价在22000元/平方米左右，是毛坯房。同期的小高层均价与花园洋房持平，但有20万元的精装修。如果选择花园洋房就要自己负责装修，她家的装修成本在20万元左右。
　　“负责我这边的销售人员是同策咨询的销售员贾某，他当时以露台为卖点向我介绍，告诉我这个20平方米左右的露台会由开发商统一建阳光房，可以给3楼的业主养养花、种种菜。”奚女士表示，由于阳光房露台属于公用面积，因此在购房合同里不会涉及，当时她对此表示认可。
　　为了不错过这样一个好机会，奚女士在销售的建议下连夜排队抢购。但由于是预售，奚女士并没有看到楼房的实际效果。直到2012年9月，她发现，销售人员口中的大露台在二期的规划里根本就没有。
　　“贾某在看到房子没有露台之后，打电话给我道歉，说事先培训都不知道没有露台，是销售经理让他们以露台为卖点销售。”奚女士表示。
　　据了解，同策咨询是茉莉公馆二期项目中负责花园洋房销售的代理机构。
　　奚女士找到了同策咨询的销售经理王申峰，委托要求他向保利方面给出解决方案。根据奚女士提供的录音资料，日，王申峰在电话里表示，不是保利方面不重视业主的投诉，但是也给不了业主一个明确的答复。
　　日，包括奚女士在内的14名业主当面与王申峰交涉。王表示，业主想要拥有与样板房一样的大露台，从二期花园洋房的结构现状来看是不可能满足的，样板房与实际效果会有差异，不可能一模一样。
　　“现在不是说要求与样板房一模一样，而是与样板房完全不一样。”奚女士说。
　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“赠送超大阳台”、“赠送户外花园”、“买一层送一层”这类多变户型在房地产市场上，很多都是开发商为吸引买家而大力宣传的主要卖点，但这些卖点如果没有写在合同里，那就等同于没有。
　　同策咨询否认虚假陈述
　　王申峰称，保利只是作为项目提供方，其项目完全按照合同规定来操作，没有任何违约。
　　同策咨询方面接受采访时表示，同策针对“茉莉公馆”的项目销售资料、样板房以及销售人员进行相关调查，确认项目经理应对消费者投诉不够果断、积极，拟予以行政警告。但对于消费者提出的关于“露台”的“虚假陈述”，由于其诉求不属于露台，调查也没有证实到销售人员将“建筑构筑中的下层屋顶”作为“露台(消费者购买房产之组成部分)”介绍给了消费者，就目前所了解和证实到的情况，同策无法支持消费者的这一诉求。
　　同策方面同时称，同策在每个项目开盘前，都会提供统一培训，要求同策所有项目的现场销售人员对外陈述必须符合现行法律、法规以及相关政策的要求，同时亦必须符合项目的实际情况，对于各类随意性陈述，历来严格禁止。
　　一边是业主指责虚假陈述，一边是代理机构的坚决否认，针对茉莉公馆业主面对的一系列维权行为，杜跃平表示，如果单看合同条款是很难要求保利以及代理机构负责的，但消费者如果有相关证据可以证明销售人员在销售项目时有夸大宣传的成分，则可以追究其虚假陈述的责任。
　　根据业主介绍，负责销售上述房源的销售方，除了同策咨询外，还有一家保利下属的销售公司。
　　公开资料显示，茉莉公馆二期于2012年8月正式开盘预售，当时，上海市已正式叫停了“偷面积”的行为。“现在验收严格了，如果直接‘偷面积’肯定通不过。”薛建雄认为，保利茉莉公馆项目中，花园面积缩水、露台混凝土地坪不浇以及花园洋房大露台删减等行为，与叫停‘偷面积’的政策有着直接关联。
　　业内专家建议，无底露台等情况，业主可以等开发商竣工验收后再要求浇灌。
　　对此，胡先生表示，现在业主最担心的除了要出额外的钱浇灌露台外，还有与下叠业主的沟通问题。浇灌露台除了混凝土地坪以外，还有水管道排布问题，如果需要浇灌最好与下叠一起施工。此外，浇灌露台还需要敲掉已经铺设好的大理石，会破坏现有的外立面。
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&目&&&&录&&&&&&&&&&&&&&&一、工程概况1.&工程名称：香堂文化新村别墅工程2.&工程地址：北京昌平香堂文化新村3.&施工单位：北京中诚泰建筑工程有限公司4.&施工位置：一期4#二单元；建筑面积约277㎡设计概况：抗震设防烈度为8度；使用年限为50年。4#楼地上3层，地下1层；二层层高为3米，建筑高度为12.1米。。二、编制依据本工程露台封堵部分约16㎡, 结构设计图纸、施工组织设计、《工程建筑标准强制性条文》（房屋建筑部分）、住宅防火型烟气集中排放系统《皖》，除此之外根据现场特殊性质特殊对待。三、施工准备1)&电动工具及辅材：电锤、加长￠14的钻头2根、加长￠10的钻头2根2)&扣件：十字扣100个，20个旋转扣件。3)&钢筋￠12的16根，每根长3.3m为柱子主筋，梁主筋￠12的4根，每根长3.7m，￠6箍筋80m，板筋￠8双层双向，横向4.6m18根，短向2m46根4)&施工外架：脚手架3套、钢管:6m10根、4米10、3米10根、2.5米10根、1.5米10根。5)&地材：红砖1500块，水泥，石子。6)&施工用具：自带四、施工方法及技术措施1、工艺流程a)&根据现场施工特殊性，先将二层露台顶梁外保温拆除，再将露台东西山墙需封堵处保温拆除，先将东西山墙砌墙部位用￠10钻头打眼植筋￠8的拉结筋每60cm一道。采用红砖将东西山墙进行封堵，每层拉结钢筋通长绑扎锚入柱体内，砌筑高度沿坡屋面水平斜向下至柱头。b)&待砌筑墙体达到强度后，室内采取满堂红式架体支模、东、西、北各多加宽架体1m以便支檐口，支模高度有原露台外墙顶梁处低于顶梁20cm向北斜向支模，东西檐口外挑20cm，北檐口外挑40cm。c)&用加长￠14钻头将露台外侧两个阳角处的原一层柱子收头部位打眼植筋￠12的每个柱子8根50cm长，植筋深度不低于10cm，植筋大小为30cm*30cm的L型柱子，再用加长￠10钻头在原露台顶梁处低于顶梁10cm处斜向向下打眼植筋￠8双层，每层钢筋23根长50cm植筋深度不低于10cm。d)&待植筋强度达设计要求后，进行柱子、梁主筋箍筋、板筋绑扎（板筋采用双层双向），柱头、梁顶收头高度至低于三层建筑地面35cm，完毕后，进行柱体合模工序，每50cm一道抱箍进行加固，待加固完毕后，检验垂直、水平度，达设计要求方可进行浇筑，面层要求光面（混凝土等级不低于原混凝土等级）e)&浇筑完毕后、待14天后。符合设计要求强度后，方可拆模，之后进行，屋面防水、保温、保护层、挂瓦施工。2、施工要点1)&施工前要确定好斜屋面屋脊最高的标高，以方便顺坡。2)&打眼深度、吹灰、植筋应严格控制，保证其植筋质量。3)&施工支模的内架体扫地杆需加设，保证架体的整体性。4)&本工程施工高度大于3m，注意外架的安全维护。&五、质量控制措施1、后浇筑的混凝土等级不低于原混凝土等级，混凝土振捣应密实、不漏震，以免出现蜂窝、麻面现象以保证建筑物的整体稳定性。2、二次装修阶段时应注意屋面防水的上翻高度，应不低于屋面最高点的30cm，以免出现回灌现象。3、保温施工前，应对屋面进行满挂铁丝网，增加屋面保护层的整体性。4、挂瓦安装时必须固定牢固，采用一瓦一钉形式。六、安全施工1、每个操作工人严格执行安全施工操作规程，工人进入现场前带安全帽，在高空作业必须戴安全带。2、施工时做好外架安全措施，并防止施工时落物，并严禁穿高跟鞋、拖鞋上班。3、严格按要求做到“工完场清”。4、材料应整齐堆放，并堆放在对施工面影响小、易运输的位置，并做好标识牌。&&&&&&&&
北京中诚泰建筑工程有限公司&| TEL：010- | MOB： | 联系人：苗先生Beijing Zhong Cheng Tai Construction Engineering Co., Ltd.别墅露台加层改造
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