股市大跌时 最应投资房地产
[摘要]美国过去15个熊市一直追溯到1956年，其中14个中房价指数上涨了。而2007年前那个唯一房价下跌的熊市中，房价也仅跌了0.4%。腾讯财经讯 北京9月3日凌晨消息
据《巴伦周刊》文章你知道在过去60年当美国经历熊市时,什么题材的类别（股票）是表现最佳的吗？答案出人意料的是。在经济大衰退期间，房地产市场也毫无例外和一起崩溃了。但是根据2014诺贝尔经济学奖得主耶鲁大学教授罗伯特·席勒的数据房地产市场在2007年到2009年的熊市表现出色。罗伯特·席勒也是席勒房价指数（Case-Shiller Home-Price Index）的合作创始人。美国过去15个熊市一直追溯到1956年，其中14个中房价指数上涨了。而2007年前那个唯一房价下跌的熊市中，房价也仅跌了0.4%。除了股票，其他的资产类别在熊市中没有如此出色的表现。不仅仅是历史上房地产能够很好地防范熊市。股市最近也经历了全面的修正，很有可能我们正在一个新的熊市中。即使如果我们不身处熊市，股市迟早会再跌20%或者更多。房地产可能比股票在下一个熊市成为更好的防范手段。在历史上当发生通货膨胀上涨时（积极的修正），房地产会上涨，而股票则会下跌。如果下一个熊市就如上世纪70年代的停滞性通货膨胀一样，在通货膨胀加速时，股票就会大跌。对寻找防范措施的投资者来说这是一个最难回答的问题：在年熊市中，房地产的崩溃是一个特例吗？席勒教授回应道：“从某种程度来讲，它必须是.....但整体来说这股市和房地产市场关联不大。所以在年熊市房地产崩溃的事件只是一个巧合。”他说道房地产在经济大衰退时糟糕的表现不是因为“次贷，证券化和怀疑创新以及骗子贷款。”这些也不会再未来掀起大的风浪，这是因为现在的房地产监管者正在实施谨慎的政策-如多德弗兰克法案在2010年通过。所有这些都意味着投资者应该考虑投资一部分房地产来作为股市投资组合的防范措施。然而不幸的是，席勒教授指出，说的比做的简单。许多投资工具实际上都不会披露真正的房价。拿你自己的房子举个例子。每个房产的特质因素都会使得投资回报远远偏离作为一个资产类别的房地产。此外，实体房地产市场相对缺乏流动性，交易成本也非常高。根据席勒教授，房地产投资信托作为对冲也有一些列不同的缺点。虽然房地产市场非常缺乏流动性，但也会跟随股市而不是房地产的平均价格。同例如在过去20年中，样的还有建筑公司的股票。标准普尔1500住宅指数和席勒房价指数在数据上有关联性，虽然不是很重要。相反的是建筑公司的股票与整个股票市场息息相关。很难成立一个与席勒房价指数挂钩的EFT基金，实际上有一支ETF尝试这样做，但在成立一年后就关闭了，这要通过来完成了。投资者可以通过在芝加哥商品交易所与席勒房价指数挂钩的来打赌房地产市场的表现。但是这样的期货合约交易在市场上相对缺乏流动性，所以即使这个选项也是不理想的。如果你投资这样的期货合约交易，确保使用限价订单而不是市场订单来进行交易。如果你确信股市已经开始进入熊市，你可以通过组合投资中较少投资这样的期货进入房地产市场来对冲自己持有的股票。你可以选择一支足够长期限的期货合约来扛过可能长的熊市。根据戴维斯研究，上世纪的熊市平均时长为13个月-自从经济大衰退后，没有熊市超过两年。许多个人投资者对于参与到期货市场有厌恶感，因为他们觉得期货市场风险太大，太难掌控了。例如席勒房价指数年收益的标准方差比标普500的少一半多-比美国长期国债的少三分之一。此外，大多数大型的折扣证券公司让你在期货市场的交易如同在个股和EFT上一样容易。所以对期货的厌恶也许可以成为过去式。没有经验的投资者最好在进行交易前咨询财务顾问。如果房地产在下一个熊市能像在过去一样表现出色，那你一定会很高兴把房地产加入到自己的投资组合中。（翊海）扫描二维码收听腾讯财经官方微信
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房地产调控为何导致股市暴跌
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导火索：地产调控
“上半年底点已经见到了。”5月5日上午，一位私募人士告诉《中国经营报》记者，技术性反弹将出现，可以炒点科技股。当日A股市场绝地反弹，收盘上涨0.77%。当天地产股同样有所反弹。
然而，5月6日，A股意外大跌，当天上证指数下跌4.11%。
显然，对地产调控进一步加深的担心成为此次下跌的最主要因素。5月6日，一场由券商组织的针对万科、华侨城的一些楼盘销售情况的联合调研吸引了众多基金经理的到场参与。“接下来房地产调控政策会怎么出是最大的担忧。”一位保险系基金经理告诉《中国经营报》记者。
“本次调控是中国房地产从1998年全面市场化以来经历的最为严厉的调控，而且未来源源不断的政策预期仍然存在，目前政策效果也只是刚刚显露在成交量的萎缩上，未来还将持续深入影响到房价和开发商的资金面以及上下游产业。”中银国际房地产业分析师田世欣表示，当前政策力度空前，调控房价已成为中央乃至地方的政治任务，后续政策预期源源不绝。
尽管目前地产股已经超跌，然而，在强大的政策压力下，券商和基金们似乎并不认可当前房地产股的价值。
“目前一线地产股的PE在10~11倍左右，但这是建立在此前较为乐观的预期下，如果销量在下半年没有多少起色，那么开发商在今年只正常卖了4个月房子，2010年的业绩预测至少在目前预计的基础上要打个‘八折’，对应的实际估值大概是13~14倍，并不是特别便宜，而2011年的业绩还不好预测。”长江证券如是分析。
海富通基金股票组合管理部总监蒋征也表示，考虑到地产行业今年可能正处于业绩顶点，市场对处于顶点的周期性行业只给7~8倍的市盈率；若本轮政策调控刺激当前房价大幅下挫，上市公司可能需计提的资产减值并对其净资产造成较大的负面影响，因此仍宜对地产股持谨慎态度。
“此次出台的政策连续超过预期，且这些政策对房地产市场的影响将是中长期的，现在多数投资者不清楚未来是否有更严厉的政策出台。”蒋征说。
实际上，对地产行业的调控碰到了机构的软肋。作为基金的重仓股，基金们的态度将决定地产股的生死，而作为市场的核心品种，地产股的涨跌也将和金融股一起决定大盘的走势。记者了解到，近期基金普遍存在减仓行为。
金融决策系统统计显示，4月26日到4月29日4天，房地产板块是流出最大的板块之一，仅次于煤炭行业，资金净流出达到21.10亿元，金融股则紧随其后，证券保险净流出20.50亿元，银行股净流出20.38亿元。
德圣基金研究中心最新测算，大型基金公司中，华夏、博时、南方、嘉实整体仓位已处于中等水平，其中华夏、嘉实旗下基金仓位普遍降至70%左右。少数基金公司仍然维持着整体高仓位，新华、光大、中邮、华宝兴业等公司平均仓位高于85%。
“从一些宏观方面的因素看，考虑到实体经济领域投资吸引力正在开始上升、新房供应的趋势、通货膨胀和货币政策的走向等，我们认为目前中国的房地产市场，尤其是一线城市房地产的泡沫正在开始破裂，房价可能正在走过本轮的高点。”安信证券首席经济学家高善文指出。
担忧融资平台和加息
从房地产行业被调控出发，对银行资产质量的担忧已经成为业界的心头大事。占据银行业贷款总额近两成的房地产贷款会不会成为恶化银行资产质量的隐性炸弹？这无疑是监管部门的监管重点之一。
不过中金公司近日发布的研究报告显示，即使房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率也不会明显上升。经过压力测试的商业银行高管也纷纷表态，房价即使下跌三成，带来的风险也在可控范围内。
然而，清理地方融资平台政策的进一步开展，投资者对经济增长和银行长期资产质量的担忧仍在汇聚，5月6日沪深股市大跌中，银行股和地产股一起遭受重挫。
“地方融资平台就是一个无底洞，你不知道到底会出多大的纰漏。”华富基金研究总监程坚担忧的指出，一旦需要提高拨备，将很大程度上影响盈利。
来自券商、基金等机构方面的消息显示，他们对这轮调控会达到目的基本没有怀疑，“房价一定会被打压下去，否则只会引致更严厉的措施。然而，整个过程至少要持续到3季度。”上海一家合资基金公司的基金经理表示。
“4月PMI(采购经理人指数)比3月提高0.6个百分点，制造业复苏势头进一步巩固，购进价格指数4月份达到72.6%，通胀预期继续升温。”银河证券分析师郝大明指出，经济回升向好的势头进一步巩固，职业经理人的通胀预期进一步增强。“高增长必然伴随着一定程度的通胀，通胀预期的缓解需要经济适度降温。”
5月3日，央行宣布年内第三次提高存款准备金率0.5个百分点，6日，央行发行140亿元3月期央票以及1100亿元3年期央票，进一步紧缩的流动性再次加剧了市场的恐慌情绪。与此同时，农行、光大银行IPO加速的报道再令市场资金面倍感压力。
亦有业内人士指出：“提高存款准备金率虽然延缓了加息政策的出台，但是从政策效果上看，对于收缩流动性或许更有效。但是应该认识到，通胀抬头迹象已经非常明显，加息只是时间问题。”上述研究总监指出。
一位银行系基金公司的基金经理认为，鉴于当前通胀抬头迹象明显，紧缩政策也许不过是刚刚开始。
卖方机构调低业绩预期
“我判断，近期市场会有一个反弹。”一家合资基金公司的投资总监如是判断。他说，这主要是因为近期下跌幅度过大的一种技术性修正，并不意味着后市乐观。
“大盘在2770点获得支撑并出现反弹并不意外，但只能当技术性反弹对待。”针对5日的反弹，长江证券研究人士指出，反弹的主力是超跌的小市值地产股，随后扩散到创业板和其他中小市值题材股。而本轮下跌的触发点就是大小市值估值差异达到极致，导致中小市值品种的崩塌，目前继续原来的游戏难度较大。
事实上，第二天，市场就用暴跌回应了抄底者。
在西南证券研究员邵宇看来，目前中国经济虽然出现止跌企稳迹象，经济反弹势头强劲，但这种经济快速回升是建立在去年大规模投资的基础之上，“如果突然采取加息举措，可能使经济反弹戛然而止，可能会出现二次探底。”邵宇进一步指出，中国经济正处于转型时期，加息使资金成本大幅上升，进而使资金对新兴产业的吸引力减弱，不利于中国推动经济转型。目前这种“变相加息”刺破地产泡沫，来避免打击面过广的宏观政策，引导资金流向有助经济转型的其他领域。
“长远看，基本面和资金面都不乐观。”一位基金经理告诉记者，未来股市重心一定是下移的。
值得注意的是，卖方机构已经开始下调部分行业的盈利预期。
WIND资讯显示，今年以来不断有股票的盈利预测被机构调低，近3个月被机构调低盈利预期的股票就超过130只，包括市场的核心板块银行股和钢铁股，预示着经济活跃度的交运股，以及部分煤炭股。
“这是一个危险的信号，市场可能再度进入双下调的态势，即盈利预测不断下调，市场给予的估值也不断下调，结果就是情况越来越糟糕。”一位分析师表示，这一点和2008年的时候特别像，让人不得不警惕。
基金再减仓
基金已经开始坐不住了。
德圣基金研究中心最新的仓位测算数据显示，各类以股票为主要投资方向的主动型基金平均仓位继续下降，可比主动股票基金平均仓位为78.21%，相比前周下降1.27%；偏股混合型基金加权平均仓位为72.67%，相比前周下降1.62%；配置混合型基金加权平均仓位65.85%，相比前周下降1.62%。
另一方面，外围市场仍不稳定，不仅希腊债务危机解决的难度在加大，而且市场已经开始担忧南欧国家的债务问题了，后市仍存在进一步恶化的可能。美股方面头部形态已经初具规模，后市仍有继续下跌空间。
周四美国股市大幅收低，道指盘中暴跌近千点，市场恐慌性情绪可见一斑。虽然有传闻说是交易员失误所致，但是亦有国外分析人士指出：“今天市场非常迅速而丑陋的大幅跳水。绝对是某些令人非常担心的东西又进一步恶化了。”
“海外复苏不可能一帆风顺，因为经济结构始终没有调整过，回落只是时间问题。”一位明星基金经理表示，这对A股造成的结果就是“内忧外患”，“黄金价格上涨，大宗商品期货价格下跌，都反映了全球投资者普遍有避险情绪。”
尽管如此，有基金经理认为，市场仍然存在结构性机会。
数据显示，4月26日到4月29日4个交易日，医药股资金净流入超过12亿元，农业股则净流入近3亿元，其次网络传媒板块也得到资金青睐。
“机会仍然在中小盘股，尤其是新兴战略性产业，这是希望所在。”前述银行系基金经理强调，经济转型必须依靠这些产业的发展，因此不管现在估值多高，都仍然值得关注和投资。但是，更多的人已经开始不相信故事，创业板明星股暴跌频现。
东吴基金投资总监王炯则表示，未来投资应把“精选个股”的投资思路作为重点，如何在高估值的中小股票和低估值的蓝筹股中作选择变得十分重要。“在行业上，则仍偏向于新能源、新技术及运用、新消费等新兴产业中具备战略性投资机会的行业。”
（来源：中国经营报）
本文来源：中国经营报
责任编辑：王晓易_NE0011
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房地产投资热度降温 中国股市或迎新一轮行情
来源：齐鲁财富网研究部&&&
作者：佚名&&&
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　　7月份，上证综指和深证成指分别上涨1.70%和下跌1.53%。A股即将成为全球最熊股市，反观多个海外市场年内则均有不俗表现。日前召开的政治局会议，强调下半年供给侧结构性改革的重点任务之一是“抑制资产泡沫”。这对股市也产生了一定程度的负面影响，但齐鲁财富网研究部认为，政策实施的重中之重首先是要改变房地产作为经济支柱的现象，促进资金多向实体经济倾斜，减少经济对房地产过度的依赖，其次是促进股市的健康发展，为有资金需求的企业提供可靠的融资途径，降低企业融资成本。政策的实施在短期可能会对市场热钱流向股市造成一定影响，但对股市的长远发展将具有重大意义。
　　近年来多项数据显示，房地产已有逐渐降温迹象。有数据显示，1999年至今，住宅销售超过107亿平方米，期间城镇人口增长3.34亿人，不考虑存量改善因素，新增人口人均住房面积已超过32平方米。近段时间市场地王频出，乐观投资者对于房地产的再次上涨表现出了极高的信心，但房地产最近的表现难免会是房地产商的一次饥饿营销手段，以这种促销方式造成一种供不应求的假象，吸引那些有购房需求的人群。统计发现，2014年房地产行业已经达到历史需求峰值万住户，达到这一历史性拐点以后，房地产投资总量上来讲就是持平，然后逐步回落。对于下一步楼市走向，齐鲁财富网认为本轮小周期或已接近尾声，并会以相对缓慢的方式开启调整。房地产走弱，资金日后流出方向会日渐明朗，中国股市与国际上其他股市相比被严重低估，资金有较强流入需求，股市或许会成为房地产流出资金的避风港。
　　中国股市上半年的表现与国际其他重要经济体的股票市场相比存在严重低估的现象，中国股市依然有较大发展潜力。7月份，上证综指和深证成指分别上涨1.70%和下跌1.53%。A股即将成为全球最熊股市，反观多个海外市场年内则均有不俗表现。其中道琼斯工业指数在7月份突破历史新高，于7月20日创下18622.01的历史新高点。数据显示，在全球73个股票市场指数中，今年以来有39个指数获得了正涨幅，占比达到53.42%，有16个市场指数涨幅超过10%、7个市场指数涨幅超过15%，阿根廷MERV、圣保罗IBOVESPA指数和俄罗斯RTS的今年涨幅均超过20%，分别达到34.46%、31.15%和21.75%。相比较之下，上证综指和深证成指今年以来累计下跌17.91 %和15.4%，涨幅表现在全球73个市场指数中位居倒数第四和第三，仅优于意大利指数和委内瑞拉IBC。在估值方面，上证综指市盈率也低于大部分海外成熟市场，数据显示，上证综指的市盈率只有14.82倍，低于韩国综合指数的17.06倍、道琼斯工业指数的19.36倍、日经225的20.16倍和法国的23.4倍。相较于国内房地产行业来说，中国股市被严重低估。前一段时间的股市大跌所造成的市场恐慌情绪修复以后，资金回归股市或在将来成为一种趋势。
　　近年来，相关监管机构也在不断加强监管，不管是证监会对欣泰电气上市造假所做出的处罚，亦或是对题材股炒作的监管，这都可以看出国家监管部门对于维持股市稳定所做出的努力。任何资本市场都会有投机行为，但是过度投机的资本市场注定不会有长远的发展，健康良性发展的股市才是广大投资者的乐园，这也符合国家可持续发展的战略。抑制资产泡沫等消息的公布对于股市来说，在短期肯定会有一定程度的利空影响，但从长远来看，资金流向实体经济势必会改善相关企业的经营状况，在短期也会刺激部分资金抄底股市追逐较高利润，这对股市的发展也会有积极地意义。从沪深市场指数来看，股市前期的大跌所引起的市场恐慌情绪已经有所修复，人气也在不断回归，在短期内虽有所回调，但巨幅的波动已经有所减少，市场中期底部或将出现，这也会给一些投资者提供了投资机会。各上市公司半年报也将陆续公布，这在一定程度上也会加剧个股之间的分化，绩优股在下一个时间段可能会成为广大投资者关注的重点。
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