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无辜卖房者遭遇“一房二卖”争议
　　证明善意、实际占有是关键
　　记者 费国海
　　精心挑选、支付重金的房屋，在房地产交易中心申请转移登记时却被法院查封了。这样的遭遇足够让每一个购房者着急发疯。广州市民林小姐不久前就遇到这样的悲惨经历。经过委托律师了解，原来卖房者曾用房屋作为抵押借款，后换不上借款还将房屋以房抵债了。新买的房子还没来得及过户就被法院查封了，只因为卖房者偷偷隐瞒了真相，购房者应该何去何从？
　　刚买的房子就被查封了
　　日，林小姐心急焦急的找到了房产律师，因为其购买的位于广州天河某小区内的一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天就法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　林小姐这才知道，原来卖给她房屋的吴某隐瞒了很多重要的事情。
　　日，吴某向朋友王某借30万元，签署了抵押借款协议，以广州市天河区一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。后吴某还不出钱，双方于日签署了房地产买卖合同，将房屋以房抵债卖给王某，转让价格为65万元。然而，两人一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。
　　不仅借朋友的钱还不了，吴某借银行的贷款也无法及时偿还。
　　日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。
　　此时，山穷水尽给的吴某想到了一条妙计以解燃眉之急。日，吴某通过一家房屋中介公司将本应该属于王某的房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。
　　此后不久，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。
　　日，吴某与林小姐签署了《房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住，并于8月了系争房屋。
　　买房者变成另一起购房合同的第三人
　　日，得知吴某又将房屋卖掉的王某起诉到法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。
　　律师接受林小姐的委托后，也立刻跟法院取得联系，并向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，不同意解封。律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。
　　一边将房屋抵债给了王某，一边又卖给了林小姐，两方都付出了金钱，要求继续履行购房合同，主张房子归自己。吴某欠下的这笔糊涂账，害苦了债权人和购房者。房子最终应该卖给谁，也成为考验法院审判的难题。
　　法院优先保护无过错人的利益
　　案件的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。
　　法院审理认为，从两份合同的签订过程及履行状态看，吴某与王某签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至王某处，其要求办理过户、交房手续缺乏基础。
　　第三人林小姐与吴某签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但林小姐不仅代吴某归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，吴某也按约将系争房屋交付给林小姐，一直由林小姐居住使用至今。
　　法院表示，从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，吴某与王某之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2009年11月签订合同一直到2010年6月半年多时间里，都没有证据能够证明王某向吴某主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在林小姐与吴某向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断王某是无过错的。
　　而如前所述，林小姐在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　不久后，法院作出支持林小姐的判决。林小姐现已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。
　　一房二卖争议获胜关键：证明自己的“善意”
　　案件审判结束后，代理律师总结了林小姐获胜的关键：及时的证明了“自己是善意的”。此外，林小姐而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。
　　根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。上述案件中卖房者吴某本来是不愿意出庭的，后来在林小姐及其律师的努力说服下，吴某愿意出庭，并作了有利于林小姐的陈述，对其胜诉起到了很大的作用。
　　此外，律师当时还建议立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。
　　《快报》发自广州
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法院查封的房子能买吗，买查封房屋的买卖合同是否有效
正在读取...&|&作者：北京房产律师&|&来源：法邦网
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法院查封的房子能买吗近日，罗源法院受理了一起纠纷，王某将已被法院查封的房子出售给林某，待林某准备装修时才发现房子原来早就被查封。法院审理后依法判决房屋买卖无效，王某返还林某已付购房款，并支付从付款之日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；另中介人李某要将其中介费返还给林某。案情回放：2010年3月，原告林某通过中介介绍，与被告王某签订一份房屋买卖协议，购买被告王某名下商品房一套，协议签订之日，原告付给购房款30多万元。之后，林某陆续支付了银行按揭房贷款及物业管理费。2010年10月份林某准备装修该房屋，才发现该房已于日被法院依法查封。买查封房屋的买卖合同是否有效买卖法院查封房合同无效。法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让。被告王某将已被法院查封的房屋转让给原告，违反了国家法律的强制性规定，该房屋买卖无效，被告王某应返还原告已付的款项，并赔偿给原告造成的经济损失。房屋中介机构在介绍房屋买卖过程中，未尽到相应的审查义务，以至于林某误购法院查封的房屋，并导致房屋买卖无效，居间人未促成买卖合同成立，其收取的中介费应返还给林某。据此，法院遂作出以上判决。
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法邦网免费法律咨询热线：“反悔”无效 法院判卖房成立_新浪新闻
&&&&&&正文
“反悔”无效 法院判卖房成立
　　去年下半年到今年上半年，京城房价又经历了一轮大涨。近日，朝阳法院双桥法庭审理了这样一起关于房产的纠纷：原告毕老太称儿子去年卖房时她不知情，要求法院确认房屋买卖无效。买房的小两口却很委屈，认为是房价大涨后，卖房人反悔了。买房人段先生两眼含泪，感叹：“人的欲望永远填不满。”
　　朝阳法院当庭作出判决。法院依据去年7月1日实施的新司法解释，判决驳回了毕老太的诉讼请求。
　　卖房人说
　　糊里糊涂房被卖了
　　79岁的毕老太太一家因1998年拆迁，在朝阳管庄地区的京通苑小区落了户。
　　毕老太名下有一套70余平方米的两居室，长子张某名下有一套一居室。这两套房分别位于同一栋楼的14层和15层。
　　去年6月，张某夫妇通过中介公司将毕老太名下的两居室卖给了刚刚领取结婚证的段先生小两口。但由于当时房产证还没下来，所以房屋交易只进行了一半，房子一直未能办理过户。
　　小两口就这么一直等着，婚礼也因此耽搁下来。
　　今年5月，好不容易房产证下来了，没想到却出了岔子。
　　毕老太太将段先生夫妇告上法院，称儿子儿媳卖房自己不知情，她从未委托儿子儿媳出售房子，因此要求法院撤销房屋买卖合同，判合同无效。
　　前天上午，该案在朝阳法院双桥法庭开庭。毕老太太因年岁大了没有亲自出庭，原告席上坐着她的三女儿和四女儿。据悉，毕老太太有6个子女，上面4个都是姐姐，下面有两个弟弟。卖房的张某就是其中的大弟弟。
　　毕家三女儿在法庭上说：“这是我妈的房子，他们（指弟弟）没有擅自卖房的权利。我妈糊里糊涂，快80的人了，今年房本下来要过户才知道房子被卖了，老太太急得直坐地上哭。”
　　证人说
　　儿子儿媳作证老母不知情
　　张某夫妇以证人身份来到法庭。他们想要证实的是母亲确实不知情。
　　据张某讲，从2010年开始，因母亲身体不好，需要人照顾，他们便将两套房都租了出去，带着老人另在外租了一套三居室。2012年，他们通过侄子汤某联系中介，准备将老人名下的房产出售。
　　“我们确实是没跟老人说。我们也不懂，就想着是为赡养老人。签合同的时候我们也一直在强调，房子是老人的不是我们的，因为当时还没有拿到房本。”
　　因此双方在合同中约定，到2012年年底如果房本还没下来，合同便终止。但到了2012年年底，段先生那边又追加了10万元首付款，双方签署了继续履行合同的补充协议。
　　张某媳妇称，今年5月房本终于下来了，老人知道他们将房卖了，不同意。“我们确实不懂，签合同时，我们还问中介用不用老人来，中介说不用，就让我们签了一个委托书，说过户的时候带老人来就行。我们当时想得挺简单的。”
　　法官问他们：“关于这套房你们现在怎么打算？”“因为老人不同意卖，我们也没权利卖。我们也觉得挺不好意思的。”张某媳妇说。
　　但据中介公司出庭的一名证人讲，当初卖房时，汤某向在管庄附近的很多中介都报了价。但因为租户不配合，看房不方便，产权证也没下来，所以房子挂了两个月才成交。
　　买房人说
　　就因为房价涨了他们反悔了
　　记者了解到，买房的段先生小两口去年5月刚刚领取结婚证，之后就满北京跑着看房子。小两口都是外地人，在单位落的集体户口。
　　这套房小两口是想买来结婚生子的。他们考虑到小区附近有小学，环境也还可以，地段也能接受，看房当天便订了下来。
　　“虽然当时房本还没下来，但中介强烈推荐，又给担保。而且他们家（指毕家）来了好多人，感觉也挺诚心卖房的。”
　　据段先生讲，签合同时，除了张某夫妇在场外，还有张某的侄子汤（音）某。张某曾保证房产证8月份就能下来，他们还拿着老人的购房合同原件、户口簿等，材料齐全。张某称他母亲是文盲，不识字看不懂合同，因此到场没有任何意义。张某还称，母亲跟着他过，由他赡养，房子由他处置，等房本下来，就可办理正常手续。
　　双方签订的购房价格是120万元，符合当时的市场价。段先生向张某支付了40万元首付款，双方交付了房屋，之后就等房本下来，继续完成其他手续。
　　但翻过年来，房价大涨。毕老太的这套两居室市场价一下涨了五六十万。段先生说，今年4月，他曾接到张某夫妇的电话，跟他商量能不能再加点钱，但没明确要加多少。到了5月份房本下来，张某夫妇就反悔了。
　　“这是我们唯一的房子。我们只能承受到去年买房时的房价。首付款还是双方亲戚给凑的。就是因为房价涨了，他们太欺负人了。如果房价降了呢？欲望是永远填不满的！”段先生一肚子委屈，他爱人则在一旁掉眼泪。
　　说起介绍卖房的侄子汤某，其实就是参加庭审毕家三姐的儿子。见对方提到自己30岁的儿子也在场，三姐立马反驳：“他是外人，是孩子。老人6个儿女，我们没一个知道的。外人起不了作用。”三姐称，儿子从来没跟他提过卖房这事。
　　法官说
　　合同有效驳回全部诉请
　　前天，法庭试图调解。段先生也表示他们可以加点钱 。
　　但原告方却不愿意协商。“加200万我们也不卖。我们代表我妈，我妈知道以后哭得死去活来。老太太说，她不想卖房，她被她儿子给骗了。”
　　鉴于此，法官宣布休庭。一刻钟后当庭宣判。
　　法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　本案中，毕老太太虽称儿子张某售房时未征得她同意，但根据法院查明的事实，毕老太一直跟着儿子张某生活，由张某照顾，此前房屋出租事宜也是张某负责，且涉案房屋早已交付购房人。因此，法院驳回了毕老太的全部诉请。
　　听到判决结果后，作为原告代理人出现的三姐、四姐没有说话，倒是当证人的儿媳说：“我们不是产权人，确实没权利卖房嘛。”还问法官如何上诉。
　　庭后，法官告诉记者，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自去年7月1日起正式实施。此后以此理由主张合同无效的，都是依照这个规定来处理。
　　但是这起诉讼只解决房屋买卖合同是否有效的问题，之后涉及的具体房屋交付的问题，段先生一方还要另行起诉。
　　本报记者 张蕾 J009　　（原标题：“反悔”无效 法院判卖房成立）
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看过本文的人还看过房屋被查封买卖合同是否无效；四川省成都市中级人民法院王长军；一、案情；日，经中介公司介绍，甲将一房屋；二、分歧；法院在审理时有两种观点：；第一种观点认为，因涉案房屋被法院查封，无法转让，；1．如果房屋转让合同签订在查封之前，查封措施不影；定，只要双方主体适格，意思表示真实，内容不违反公；2．即便查封在前，买卖合同也并非一律无效；（1）如果买
房屋被查封
买卖合同是否无效
四川省成都市中级人民法院
日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金5万元，并出具定金收条1份。之后，甲以房价上涨为由反悔。乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。现该房屋因甲与李某的债务，李某申请B法院查封，乙无法取得房屋权利。为此，乙向A法院起诉甲返还定金5万元。案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被B法院依法查封。
法院在审理时有两种观点：
第一种观点认为，因涉案房屋被法院查封，无法转让，故甲乙之间的房屋转让合同无效。无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二种观点认为，房屋被查封，买卖合同并非无效，应当具体分析。
1．如果房屋转让合同签订在查封之前，查封措施不影响合同效力。我国对民事合同效力的认定，先后经历了五个阶段：《民法通则》、《经济合同法》、《合同法》、《合同法司法解释（一）》、《合同法司法解释（二）》，对无效合同的认定经历了由严格到宽松的过程，尽量缩小无效合同的范围，减少无效合同的认定，不断弱化公权对私权的干预，体现了对民事主体意思自治的尊重，有利于市场经济的发展，有利于诚信社会的建立。合同效力的判断，应当依据《合同法》第52条及合同法司法解释（一）、（二）的相关规
定，只要双方主体适格，意思表示真实，内容不违反公共利益，不违法法律、行政法规的效力性规定，合同就应当有效。但从上述法律中，我们找不到标的物被查封，买卖合同就无效的规定。查封只是一种强制措施，目的在于防止标的物的转移，但查封措施不影响成立在先的买卖合同的效力，不能以后出现的查封措施来否定之前成立的买卖合同的效力，这是1999年合同法生效后的一个基本常识。
2．即便查封在前，买卖合同也并非一律无效。房屋被查封后不能转让的依据是《城市房地产管理法》第37条第2款：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。”笔者认为，转让查封房屋的合同效力也应具体分析，不能简单的否定其效力。
（1）如果买受人明知房屋被查封而签订合同，则合同有效。房屋虽在签订买卖合同前已经被查封，属于《城市房地产管理法》规定的不得转让房地产的情形，但查封的原因有很多，查封措施并不必然导致房屋根本无法转让、合同根本无法履行，例如，出卖人与买受人协商，买受人将价款给付债权人，清偿出卖人的债务而解除查封，则交易仍可顺利进行。市场经济下，每个人是自身利益的最大维护者，在买受人明知房屋被查封后，买受人通过调查了解，权衡利弊，依然同意签订买卖合同，除合同违反公共利益除外，法院不能因查封而横加否认合同的效力。如果买受人事后反悔，以房屋被查封为由主张无效，不仅违背诚实信用原则，也违背市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，不应支持其理由。
（2）如果出卖人隐瞒房产被查封的事实，与买受人签订房地产买卖合同，该合同属于可变更或撤销的合同。出卖人隐瞒房屋被查封的事实而与买受人签订转让合同，构成欺
诈，根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者
撤销”之规定，属于可变更或撤销的合同，合同效力取决于善意买受人的意愿。A.买受人认为主张合同有效对其更为有利，则主张合同有效，要求出卖人履行（采取措施解封后即可履行），如不能解封，履行不能，买受人则可主张解除合同，追究出卖人的违约责任；B.如果买受人认为主张合同有效于己不利，则可以房屋被查封不能转移为由，请求法院撤销。这种处理方式，比简单的认定合同无效，更有利于制裁不诚信的出卖人，更有利于保护买受人的利益。
未到手的二手房被法院查封 定金还能返还么？
www. 来源：江苏法院网
作者:丁文娟 钱晓平
更新时间： 16:18:00
购买的二手房被法院查封，已交了的定金还能返还吗？近日，江苏省无锡市滨湖区人民法院一审判决了该案件，判决甲立即全额返还乙定金。
日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金4万元，并出具定金收条1份。之后，甲以房价上涨为由反悔。乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。现该房屋已被法院查封，乙无法取得房屋权利。为此，乙诉至法院要求甲返还定金4万元。案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被法院依法查封。
法院认为，因涉案房屋在双方签订房屋转让合同时已被法院查封，故该房屋转让合同无效，乙要求返还定金，法院予以准许。据此，法院依法作出上述判决。
法官释法：因该案中的房屋在合同签订时已被法院查封，故签订的合同无效。无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在此，提醒广大购房者在购买二手房时，先查查该房屋的产权。（文中均为化名）
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