北京宅地市场全面升温 专家建议有效限价
7月5日，夏家胡同地块经过62轮现场竞价，最终被懋源地产拿下。当日参加竞价的还有中化方兴、保利首开联合体等知名房企。新京报记者 李飞 摄7月的北京土地市场，以孙河地块、夏家胡同地块为代表，高价地频出。孙河地块可售商品房部分楼面价甚至突破5万元/平米的水平。今年以来，通州台湖等新板块地价也处于攀升状态。这对于正在进行的楼市调控来说意味着什么？土地市场是否需要调控？本报邀请业内人士和专家就相关问题进行了探讨。【圆桌嘉宾】邹晓云中国土地勘测规划院副总工程师陈志北京房地产行业协会秘书长陶红兵高策地产服务机构董事长范小冲阳光100集团常务副总裁北京宅地市场接近全面升温土地越来越稀缺，另一方面土地整理成本越来越高，这也推高了土地价格。新京报：近期，孙河地块、夏家胡同地块刷新了全市住宅用地楼面价。通州台湖、大兴旧宫等地楼面价也已经创下新高。北京住宅用地市场是否处于普遍升温的态势？邹晓云：土地升温是否已经是普遍性，不好判断。楼市、地市一起涨，才更具有普遍性。目前只是土地出让阶段涨得很快，还具有一定的特殊性。但像孙河那么偏的地方，地价涨得这么高，非常不正常，价格远高出了市场平均水平。陶红兵：北京土地市场已经是普遍升温了，很正常。土地越来越稀缺，特别是好地段的地，稀缺价值更高。另一方面也要看到，土地整理成本越来越高。成本上升得快，这也是刚性的。成本上升也推高了土地价格。土地市场升温有碍调控目标实现土地价格涨上去，区域再出低价地就很难了，进而就拉动了楼市预期。新京报：如何看待土地市场升温的原因及影响？范小冲：土地市场升温，和过去一段时间供给不足、开发商预期乐观有关，也和房企回归一、二线城市有关，等等。同时要看到，土地总体上一直是供不应求，特别是真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。土地价格涨上去，区域再出低价地就很难了，进而就拉动了楼市预期。邹晓云：如果土地价格越来越高，开发商从成本考虑，一定会增添房源定高价的驱动力。至于是否卖得出去，是另一回事。房价平稳是调控的目标，但地价上涨带动房价是很自然的。成本上升，带动房价上涨，事实上就会对居住需求形成打压。陈志：孤单的一块高价地对周边市场影响有限，更不会影响到其他区域。但是如果在一个区域出现了多个高价地，这就容易拉升周边房地产市场。类似孙河区域、通州、大兴天宫院等板块，可以预见未来这周边的市场都将较大概率地出现上涨。现行土地调控手段治标不治本设定土地价格上限，只是改了温度计，但没改变温度。新京报：如何看待目前北京土地市场的一些调控手段和效果，如设置土地价格上限，推出“限房价、竞地价”等出让方式？陶红兵：房地产市场的调控，其实只有房产调控，没有地产调控。这么多年，土地价格总体都是上升的。一旦土地价格出现下降，政府就会减少供应，确保土地能在价格合适的时候出让。现在的某些土地调控手段，并不合理。类似达到价格上限后竞报配建公租房面积，房企在竞报公租房过程中，商品房地价实际仍然在上升。同时，公租房这样的保障房建设，本身应是政府承担的，这又推给了开发商。开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。邹晓云：现在的一些土地调控手段，实际都是技术层面的。类似土地设定价格上限，这在目前已经是能把想到的方法都用了。但根本的东西，是土地供应体制的垄断。这要改变肯定很困难。范小冲：评价现在的土地市场举措，看看房价、地价水平就知道。这些举措都是治标不治本的办法。设定土地价格上限，也只是改了温度计，但没改变温度。总价溢价率看上去低了，但房企实际开发成本并没下降。土地市场也应有效限价政府在供地上也应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值，而不只是体现土地的市场价值。新京报：基于房地产市场调控要求，解决地价问题，可以从哪些方面着手？陈志：在现在的调控背景下，楼市、地市的调控手段都应该服从于调控的目标。调控要保障普通商品住房市场的稳定，按照“低端有保障，中端有支持”的原则，土地供应也应体现出对中端市场的支持。一个简单的逻辑是，商品住宅销售阶段有限价，不能充分竞争，那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润，政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益，在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值，而不是只体现土地的市场价值。普通商品住房供地能否有效限价？经过合理测算，在土地收储成本基础上适度上浮，例如增加30%、40%，限定土地价格，然后再去限定房屋销售价格。这也会带来出让方式变化，多个企业都想要，就要招标，招标就必须实现标准的透明、公开、量化，让开发企业充分展现自身实力。范小冲：调控土地市场，就提出了改革的要求。土地市场也有改革的空间。一方面，从加大加快供应角度来考虑，能否允许更多的民营资本介入一级开发？另一方面，能否将农村集体建设用地纳入规范管理的轨道。现在许多村镇自己建房现象普遍，不如把这些管起来，纳入规范轨道。同地同价同权本就应是市场的准则。推进土地存量尽快入市要有政策推动开发商加快开发供应节奏，不能再大量囤地，囤地也要收税。新京报：在目前的条件下，加大供应能否解决地价高的问题？陶红兵：土地供应达到一定量，房企就不敢那么拿地了，就会担心市场前景了。土地市场，就是稀缺导致了价格上涨，但从来没看到过供应量特别大的时候。如果村镇集体用地能进入土地市场，哪怕有这样一个信号，开发商就不敢那么高价拿地了；如果开发商知道一个区域什么时候会有更多的土地供应出来，也就不会那么疯狂抢眼前的一块地了。邹晓云：土地也不可能敞开供应。首先，在垄断供应的机制下，供多、供少都是有讲究的，政府也要选择根据时间，在能实现土地价值的时候供应。其次，现在市场上钱很多，特别是北京这样的一线城市吸引了大量资金，土地供不应求的局面很难有特别的改观。目前，房企手中也有很多土地存量，要有政策推动开发商加快开发供应节奏，不能再大量囤地，囤地也要收税。本版采写/新京报记者 张旭 实习生 张悦如(新京报)
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我有套限价房，想卖出，想问一下土地收益金是怎么回事
提问者：185****8478&
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共有&1&个回答
您好，感谢您的咨询。
北京两限房也要求购房者5年内不得转让，5年内确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房将继续用作两限房向符合条件的家庭供应。
5年后若购房人转让所购住房，应按届时同地段普通商品住房和北京限价商品住房差价的35%交纳土地收益等价款。该比例并可根据房地产市场变化等情况适时调整。
如果后期您打算走非直系亲属赠与的话，必须要等房子满五年后才可走赠与流程（被赠与者需有购房资质）。赠与税费与正常买卖税费是一样的，需要缴纳契税：首套（90平以上）1.5%，二套3%，营业税：普通住宅免征，非普通住宅征收差额5.6%；个税：房屋差额的20%（满五年且家庭唯一住房则免征），而且还要按届时同地段普通商品住房和北京限价商品住房差价的35%交纳土地收益等价款。
以上信息是两限房及赠与相关信息的解答，希望对您能有所帮助。如有疑问，欢迎继续咨询。
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