商住房二手房买卖比普通二手房商品房买卖合同多交多少税费

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-24 18:35 标签： 二手房买卖税费计算
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【惊呆】不算不知道 二手商住房税费真的太高了！
摘要一套商住房如果上次购买价格是80万，本次成交160万，指导价为128万。房子满5年，进入二手房市场后，总计税收支出为32.3万元。我们常听人说抢一手商住房，却很少听说买二手商住房的，问问周边打算买二手房的，有几个愿意买二手商住房？其实二手商住房价格涨幅远不及普通住宅，但成交量却一直在较低水平徘徊。其根本原因还在于高额税费，高额税费带来的结果只有两种，要么抬高房价由购房者承担税费支出，要么维持价格，房主承当税费。前者购房者不愿意，后者房主不愿意，结果就是二手商住房成交量持续低迷。的确，商住房进入二手房市场后，税费成本非常高，我们一起来看看，究竟二手商住房要交多少税费。二手商住房不享受任何税费优惠措施，所以它在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。征税税基也有讲究，一般二手房交易都有网签价和指导价。网签价由买卖双方确定，指导价是有相关部门根据房地产市场行情对不同的区域划定不同的价格。指导价存在的意义是防止偷税漏税。如果网签价高于指导价，则税基以网签价为准，如果网签价低于指导价，则税基以指导价为准。增值税增值税的计算公式：(网签价或指导价-上次价格)÷(1+5%)×5.6%注：网签价和指导价取二者之间的高者契税如果网签价高于指导价：契税=(网签价-增值税)×3%如果网签价低于指导价：契税=[指导价÷(1+5%)]×3%印花税如果网签价高于指导价：印花税=(网签价-增值税)×0.05%（双向征收）如果网签价低于指导价：印花税=[指导价÷(1+5%)]×0.05%（双向征收）土地增值税土地增值税=增值额×税率增值额=网签价或指导价-扣除额（网签价和指导价取两者之间的高值）土地增值税的税率是浮动的，一般在30%至60%之间。它的计算方式是：税率=增值额/扣住额。然后根据结果确定税率。扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。个税个税税基为差额的20%，具体征收方式如下：如果网签价高于指导价：个税=(网签价-扣除额)×20%如果网签价低于指导价：个税=(指导价-扣除额)×20%扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。综合来看，一套商住房如果上次购买价格是80万，本次成交160万，指导价为128万。房子满5年了，上次缴纳契税2.4万。进入二手房市场后，需要交多少税呢？按照上面的计算公式，增值税为4.27万，印花税为0.07万元，个税为8.49万土地增值税为14.799万，契税为4.67万。总计税收支出为32.3万元。如此算下来，税收支出已经占增值额50%以上了，怪不得二手商住房不受欢迎了。
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二手商住房税费怎么算
学习啦【房地产知识】 编辑：燕华
　　我们常听人说抢一手商住房，却很少听说买二手商住房的，那么，你知道二手商住房的算法吗？具体怎么算？下面一起随学习啦小编来看看。
　　二手商住房税费的计算方法
　　近日北京通州史上最严限购令出台后，商品房限购，而商住房不在其内，备受购房者青睐。据了解，同样价格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，另外还要多交一个土地增值税。下面以一个案例为例，介绍二手商住房的各种税费。
　　黄先生于2012年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2015年将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?
　　二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
　　1、营业税：(网签价-原购房价)&5.6%
　　网签价-原购房价= 135万-100万=35万
　　营业税：35万&5.6%=19600元
　　2、个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)&20%
　　(135万-100万-3万-1.96万)&20%=59945
　　3、印花税：135万&万分之五=675元
　　上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。
　　4、需缴纳土地增值税：增值额&税率-扣除项目&扣除率。
　　其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。
　　扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额&年份(5年以上按5年计算)&5%】、本次交易印花税。
　　以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万&年份3&5%】=1200275
　　增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目725
　　适用税率：30%
　　故土地增值税为%-扣除项目金额&0=44918
　　因此，本次交易黄先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。
　　二手商住房过户费用
　　一、买房人应缴纳税费：
　　1、契税：房款的3%
　　2、交易费：3元/平方米
　　3、测绘费：1.36元/平方米
　　4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
　　二、卖房人应缴纳税费：
　　1、交易费：3元/平方米
　　2、营业税：全款*5.5%(房产证未满5年的)
　　3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
　　4、土地增值税：房款的1%(非住房性房产的交易都需要缴纳这个税费)
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二手商住房税费的计算方法
近日北京通州史上最严限购令出台后，商品房限购，而商住房不在其内，备受购房者青睐。据了解，同样价格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，另外还要多交一个土地增值税。下面以一个案例为例，介绍二手商住房的各种税费。
黄先生于2012年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2015年将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?
二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
1、营业税：(网签价-原购房价)&5.6%
网签价-原购房价= 135万-100万=35万
营业税：35万&5.6%=19600元
2、个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)&20%
(135万-100万-3万-1.96万)&20%=59945
3、印花税：135万&万分之五=675元
上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。
4、需缴纳土地增值税：增值额&税率-扣除项目&扣除率。
其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额&年份(5年以上按5年计算)&5%】、本次交易印花税。
以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万&年份3&5%】=1200275
增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目725
适用税率：30%
故土地增值税为%-扣除项目金额&0=44918
因此，本次交易黄先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。
二手商住房过户费用
一、买房人应缴纳税费：
1、契税：房款的3%
2、交易费：3元/平方米
3、测绘费：1.36元/平方米
4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、卖房人应缴纳税费：
1、交易费：3元/平方米
2、营业税：全款*5.5%(房产证未满5年的)
3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
4、土地增值税：房款的1%(非住房性房产的交易都需要缴纳这个税费)
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