签订认购书后无法达成购房协议定金怎么要回？
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签订认购书后无法达成购房协议定金怎么要回？
签订认购书后无法达成购房协议
定金怎么要回？
&&&&认购协议
&&&&典型案件
&&&&南京的叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了商品房认购协议书，并按约定交了5万元的购房定金。但到签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向开发商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
&&&&开发商表示，签订认购书是房地产销售的惯例，认购书既赋予购房人认购权，同时也赋予了其放弃权，并非强制购买预定房。而开发商已按证明单为购房人保留了其选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同。根据约定，放弃购买房屋属于购房者单方违约，故叶女士无权要求返还定金，开发商有权没收定金。
&&&&双方因无法协商解决，最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。
&&&&本律师认为，认购书仅表明叶女士有购房意向，而非
&&&&购房合同，理由有两
&&&&第一，根据我国相关法律规定，房屋买卖合同须经主管机关登记才有效。而认购书作为一份意向书，显然不需向房屋土地部门备案。
&&&&第二，开发商在叶女士尚未见到房屋买卖协议及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则定金不予退还，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。
&&&&江宁法院开发区法庭经审理认为，认购书备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、定金不予退还等条款，但当事人叶女士在双方约定期限内已多次与房屋销售人员就购房合同的具体条款进行协商洽谈，未达成购房合同是由于双方分歧较大，故开发商在与叶女士未达成购房合同的前提下，
&&&&扣留其定金无事实及法律依据。最后，在法庭主持调解下，开发
&&&&商退还了叶女士预付的4
&&&&万元定金。
&&&&律师分析
&&&&本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为，在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购书，并要求开发商退还购房定金。
&&&&第一，购房者对小区周边环境了解不够，开发商事先也没有主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。这时，购房者可以开发商未履行合同的附随义务，在签订协议时未尽诚信义务为由，要求开发商退还定金。
&&&&第二，签订认购书后，双方经协商无法就正式商品房买卖合同的主要条款达成一致的，购房者可要求解除认购书，退回定金。本律师认为，认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他重要事项，如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定，因此，只要购房者履行了后期的商品房买卖合同的磋商义务，即可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，要求开发商返还定金。此种情形，本律师在办案实践中见得最多，也为法院经常采用。
&&&&近来，很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺得很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，自己要求补充合同内容或要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈，只好寻求律师帮助。
&&&&给购房者的法律意见
&&&&本律师通过实践代理，提供以下解决方法，供大家参考：
&&&&首先，在交定金时，购房者可要求查看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看合同中有无开发商的承诺内容，如没有，开发商就是虚假宣传，购房者就可以考虑不交定金了。
&&&&其次，购房者交了定金后，一定要在定金合同中约定的时间内去签订，如果去晚了，开发商会说购房者违约，并以此为由不退定金。如果合同中存在苛刻条款或违背原先约定的情形，购房者决定不购买的时候，可以只说要求修改合同，让合同内容符合自己的要求，开发商如果不愿意，购房者就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等
&&&&方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，要求开发商退还定金，因为双方就合同条款无法达成一致，这是不属任何一方的原因。
&&&&如果售楼小姐说自己做不了主，需要请示领导后答复时，购房者可以要求售楼小姐更改定金合同中签正式合同的日期，以后再议。如果售楼小姐既不同意更改合同，也不退定金，购房者可于当天直接到市消费者协会投诉，保留双方交涉的证据，将来一旦要走诉讼途径，这就是有力证据，打官司也不怕了。
&&&&相关法条
&&&&到目前为止，我国涉及定金的法律规定有：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》；部门规章有：《商品房销售管理办法》等。
&&&&《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
&&&&《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
&&&&《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
&&&&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
&&&&建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”
&&&&（江苏东银律师事务所吴泉律师）
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房子签了认购书能退吗
　　导语：房子签了认购书能退吗？认购书并不是购房过程中的必须的程序，在《法》上认购书视为要约。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。
　　房子签了认购书能退吗
　　认购书等同于购房合同吗
　　商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：买卖双方当事人的基本情况、房屋的基本情况(如房屋位置、面积等)、房屋价款计算、定金、签署正式买卖合同的期限。那么，认购书和购房合同一样吗?认购书是不是等同于购房合同呢?
　　就认购书和购房合同间的关系，市房地产监察大队的秦队长向记者解答，作为购房意向书或者是认购书，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
　　&同商品房预售合同相比，认购书是在签订预售合同之前订立的一个预约合同。这种预约合同只能作为商品房买卖双方的初步购买意向，而不能作为买卖合同使用。&秦队长解释，也就是说，房屋认购书不能等同于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订正式的购房合同，认购书是为签订正式购房合同做准备的一个协议性文件。
　　虽然认购书不完全等同于购房合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　&简单地说，一般情况下，房屋认购书不是购房合同，房屋认购书也不等同于购房合同。但是，如果符合法律规定条件的，房屋认购书就等同于购房合同。&秦队长解释。
　　&定金&&订金&一字之差区别大
　　记者在采访中发现，很多购房者在买房时，常常分不清楚&定金&和&订金&的区别。虽然本报关于&定金&和&订金&的区别进行过多次报道，但仍有部分购房者不清楚两者的区别在哪里。
　　市房地产监察大队秦队长向记者介绍，定金是一个专门的法律概念，指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。《》第一百一十五条规定：&当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&
　　&如果签了认购书，交了一定数额的定金，就等于预约合同是成立的有效的。这时买房人是不能反悔的，也就是说买房人签了认购书交了定金后，这个房子不能退房也不能换房，我们作为出售方，也不能把房子卖与其他购房人。定金的&定&字表示有&一定&的意思。&我市某楼盘营销经理说。
　　&订金&与&定金&一字之差，在法律性质上却有天壤之别。&订金&不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质;是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。
　　房子不符合销售条件,定金可退还
　　我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房者购买的商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了&定金&，那么无论双方是否约定&定金&退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
　　淇滨区法律援助中心董律师提醒，&定金的成立，首要看的是合同是否成立、是否有效。在房屋买卖过程中，定金是否有效的大前提是该房屋是否有预售许可证。通常有预售许可证的楼盘，也就具备了买卖条件。&记者在此提醒广大购房者，买房交定金前，购房者要对所购房屋的&五证&进行审核，其中预售许可证是最主要的证件之一，有了预售许可证，购房才有保障。
　　【案例分析】：
　　签了房屋认购协议后反悔 之前的定金还能退吗
　　新楼盘开盘，先付一笔定金签下商品房认购协议，这是很多购房者都有过的经历。认购协议中，开发商一般都会规定：付下的定金不能退还。最近，房产商这条&定金不能退&的&潜规则&受到了挑战。上周，一起购房者起诉开发商要求返还定金的纠纷，在绍兴市中级人民法院结案。经法官调解，开发商同意支付购房者4万元现金。
　　争议：5万元是预售购房款还是定金?
　　去年7月29日，杨某和房产开发商绍兴居里置业有限公司(下称&居里置业&)签订一份商品房认购协议，约定杨某向居里置业购买朗诗绿色家园一套商品房，双方在8月5日前签订商品房买卖合同。应开发商要求，杨某支付5万元定金。
　　签完协议不久，杨某反悔了。她觉得房子不符合她的预期，因此不想再买，要求退还5万元，但遭到拒绝。开发商认为，认购协议已约定5万元是定金，杨某不愿签合同是违约，定金应该没收。
　　双方僵持不下，最后闹上公堂。去年10月11日，绍兴县人民法院受理了此案。
　　杨某在起诉中称，签认购协议时，居里置业并没向她详细讲述商品房的情况，事后她发现那套房子一年四季不能开窗。杨某还指出，5万元的发票上款项性质明明写的是预售购房款，开发商无权没收预售购房款。
　　但居里置业辩称，他们已就商品房对杨某作了详细介绍。杨某是因资金筹措存在问题无法付款，才放弃买房。根据认购协议第二条明确约定，5万元属于定金，按照定金罚则，杨某对协议履行存在过错，应该罚没定金。
　　结论：双方都没有过错，定金必须返还
　　这5万元到底是预售购房款还是定金?
　　经数次审理，法官根据认购协议条款，确认了5万元确实是定金。但这并不意味着此案就适用定金罚则。
　　法官明确指出，此案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　法官说，&本案中，无论是买方还是卖方，都不能证明未签订商品房买卖合同是对方过错。这意味着，定金必须返还买受人。&在此后房产商提起的上诉案中，绍兴市中级人民法院认可了这一结论。
　　启示：在商品房买卖中定金罚则不一样
　　此案中，&定金&一词显然是个关键词。法官告诉记者，很多人都知道定金罚则，却并不清楚它怎么适用。
　　&一般来说，为确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。如果不履行债务一方是支付方，则丧失返还定金的请求权，如果是收受方，则对方有双倍返还定金的请求权，此即为&定金罚则&。&法官说，这种定金罚则是对普通合同而言的，对商品房买卖纠纷不能适用。&按照特别法优于一般法，商品房买卖纠纷应适用最高法院专门作出的司法解释。&
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你可能喜欢买房签了《认购书》定金能不能退
&&& 市民张先生在浦口某房地产公司看中一套房子，交付了5000元定金后，又决定不购买此房，要求退还定金。但房地产公司以签订了《认购书》，而且是张先生违约在先为由不予理会。张先生与房地产公司僵持之下，投诉至浦口区工商局珠江工商所。工商部门认为《认购书》并不是正式买卖合同，因此双方的买卖关系是不成立的，房地产公司意识到自己的错误，最终退还张先生5000元定金。
　　&优惠&时仓促下单买房
　　今年六月，市民张先生经人介绍，来到浦口某房地产公司看房，房地产公司工作人员陈某接待了他。看完房以后，陈某告诉他当天是优惠最后一天，只要先支付首付5万元中的5000元，剩下的可以以后补交，就可以享受相关的优惠政策。听说是优惠的最后一天，仓促之下，张先生先支付了5000元定金，房地产公司给他打了一张收条，上面写明：今收到5000元用于购买某房地产公司某幢某号房。
　　第二天，陈某用微信的方式，给张先生发来一份临时购房《认购书》，但签名处却由陈某为张先生代签。几日后，张先生经过考虑，又不想买这套房子了，于是向房地产公司电话申请退房。6月25日，房地产公司以EMS的方式给张先生发来了一张解除合同通知书。内容大致为：由于消费者违约，在6月24日之前没有补齐购房余款，违反了临时《认购书》的约定，先行支付的5000元定金不予返还，该房屋将另行销售。
　　《认购书》算不算合同？
　　然而，张先生却认为，他并没有与房地产公司签订买卖合同，唯一的凭证《认购书》还是公司的工作人员陈某代签的，根本不作数，因此，公司该退还5000元的定金。不过，张先生多次与该公司沟通，房地产公司只答复该款已经入账，没有办法进行返还。协商未果，张先生投诉至工商部门。
　　浦口区工商局随即介入调查。执法人员调查时发现，关于该公司商品房《认购书》中确实写着：&本认购书签订后7日内，认购人未与开发商签订正式合同的，认购人所付定金不予退还。&&这在相关管理条例中是不予成立的，房地产公司给出的《认购书》只能作为商品房买卖双方关于初步购买意向的预约合同，而不能作为买卖合同。&执法人员说，所以张先生和房地产公司的买卖合同是不成立的。既然合同不能成立，双方都不能构成违约行为，因此，定金需如数退还张先生。
　　单方面作出的规定无效
　　同时，《认购书》中房地产公司单方面做出了&定金不予退还&的规定，实际上是剥夺了买方商品房买卖进行磋商、选择的权利，加重了买方责任。同时，房地产销售公司陈某与张先生只是以电子邮件的形式签订，而且是由陈某代签，不符合《合同法》关于合同成立的规定，是无效合同。
　　因此，执法人员给该房地产销售公司下发了一份关于该公司涉嫌违反合同相关条款的行政约谈文书，通过沟通和协调，房地产公司认识到存在的问题，及时对公司的《认购书》进行了纠正，并返还了投诉人张先生的5千元定金。
　　不过，执法人员提醒广大消费者，在正式签订的合同中，如果写的是&定金&，一旦消费者违约，按约定&定金&不再退还，消费者签合同时必须谨慎。