小区公共部分维修谁买单 能否使用专项维修基金?
小区公共部分维修谁买单 能否使用专项维修基金?
日 11:07 　来源：
　　按《海南经济特区物业管理条例》(下简称《条例》)中规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。然而，记者调查了解到，目前一些住宅小区的现状是，要么没有专项维修基金，要么就是申请不下来。小区公共部分维修究竟谁来买单？
没有专项维修金―――费用分摊，难！
　　“我们这种旧楼大多是没有缴纳专项维修基金的，但是问题出现的比较频繁，维修就成了大问题。比如公共水管、公共过道、楼梯等修起来都是一笔费用。如果找业主分摊就很难办，如果放着不管，业主还会找我们物业，所以很多时候我们就只能垫付。”美舍小区物业公司卢经理表示。
　　据正在为分摊发愁的海口市艺苑大厦物业负责人陈女士介绍，自从她接管该大厦，就开始向业主催缴电梯更新维修费，电梯是物业公司刚进入小区时更换的，一共花了五万多元，因为没有专项维修基金，只能由物业公司垫付。“这笔花销到现在已经有三四年了，但始终没有把钱收完。现在还有不少业主一共欠我们2万多元。”陈女士桌子上长期贴着一张纸，上面是这笔欠款缴费和不缴费业主的记录。“从我2011年接管这个大厦以来，除了正常工作之外，最主要的工作就是向业主催缴这笔钱，大多业主还是比较通情达理的，今天就有一个业主发短信给我说有时间就过来交钱。这位业住大概要公摊3000多元。”
　　而能主动送钱上门的并不多，平时陈女士都是挨家挨户解释，楼上楼下贴上催缴的公示，这笔钱从谁口袋里掏出来都很难。“很多业主并不能理解，有的说这笔费用不该自己出，有的说自己不是房东不归自己管，有的说我们物业多报了费用，总之，能拖就拖，能不给就不给。”陈女士说，“不少房子是出租出去的，根本找不到业主，想收钱就更不容易。”
　　同样是电梯维修，明都大厦一位刘女士向本报反映，电梯停运两天竟然没有人来修，记者向物业了解情况得知，“电梯维修花了6万多元，业主们不理解，除了物业费一分钱都不多交，也不能就这么一直停运，最后还是我们垫钱把电梯修好，但是后面的催缴就成了难题了。”
　　记者从海口市房管局了解到，目前整个海口只有550个小区建立了专项维修基金，总金额达到10亿元。海口市仅美兰区就有1100个小区，据业内人士估计，海口市小区可达到3000个，大部分小区没有缴纳专项维修基金。而据海口市房管局工作人员介绍，并不是每个已建立的专项基金都收缴齐全，有些小区虽然建立专项维修基金，但是交钱的也只有一部分。
申请专项维修金―――双“三分之二”同意，难！
　　从2004年之后，所有新小区都按规定缴纳了专项维修基金，也开始为自己购买了“养老金”，但是令业主和物业苦恼的是，这笔钱着实难用。“据我说知，目前海口各个小区能够申请下来专项维修基金的很少。”海口市一位物业管理部门工作人员介绍。
　　记者6日从海口市房管局了解到，近几年专项维修基金每年的使用在400到500万元。“专项维修基金的使用要严格按照规定才行，因为规定比较严格，所以申请起来也是很麻烦。但如果小区提供过来的资料齐全，申请基金使用也会相对快些。”该局一位工作人员介绍。
　　该工作人员还介绍，“《条例》中规定，决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其实申请所需材料大多还是比较容易办到，只有这一条双“三分之二”很难办到，所以说申请比较困难。”
　　“双‘三分之二’已经成为了小区最主要的障碍，大部分小区根本没办法做到，要么是小区业主的积极性不高，导致人数不能超过三分之二，要么是小区空置率过高，面积不能超过三分之二。我们小区发生过几次公共维修费用支出都没能申请到，索性也就没人再指望这笔钱了。”海口某小区王先生说，他还给记者举了个例子，“如果一个小区A栋的电梯坏了需要动用维修基金，就需要整个小区的双三分之二的表决通过，那么其他如B、C、D栋的业主就不会积极参与，甚至更不愿意动用这笔款项，因为这笔维修支出并不能影响到他们的利益”。
建议降低专项维修基金申请门槛
　　“双三分之二是个硬性的标准，但是具体操作中我们也会尽量简化。比如业主不再本地的，可以通过传真将表决传回来，可以不用见到业主本人和现场表决。这样就能相对容易些。”海口市房管局一位工作人员表示。
　　海口市一位做了过年物业监督管理的专家表示，专项维修基金要从两方面改善，一个是降低申请标准，提高这部分钱的使用效率。另一个就是进行细化管理，细化到户，维护谁的利益花谁的钱。他说，“如果一栋楼里的公共水管，或者电梯需要维修，不关其他栋楼业主的利益，就可以由这一栋业主进行表决，通过之后只提取这部分业主的专项维修基金，而其他业主不用花钱也不用表决，情况就会好办的多。”“如果专项维修基金能建立个人账户是最好，细化管理，让每一部分钱的使用和支出细化到每一位业主，该由谁出多少就扣除其账户上的资金，不足再由业主自己补交。这样就不会才产生利益分摊、损失分摊的情况，业主的意见也就会减少。”
　　他还表示，“海南有自己特殊的省情，应该根据具体情况来指定我们自己的标准。现在省内一些小区存在房屋空置现象，平时连人都见不到，想要对一件事情表决超过三分之二更是不宜。”另外，他还向记者透漏，目前海口也在针对本地小区的具体情况起草相关的法规，其中就可能涉及海口市小区专项维修基金的使用与管理问题，以期能够改善现有的不足。（南岛晚报记者 李民）
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专项维修基金
　　专项维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人。《条例》规定：物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门申请动用专项维修资金。
　　日海口市房产管理局出台《关于依法收缴物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的通知》，《通知》第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%向售房单位缴交维修基金。再按每套房屋列出详细帐目，在办理房屋产权过户手续前，统一缴存到房管局指定的专项维修基金专户代管。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。海口市的住宅小区真正统一收取公共维修基金就始于日。
　　不收取公共维修基金就无法办房产证。据了解，物业专项维修基金的交缴，是国家建设部早就有文件规定，但由于种种原因，导致海南销售的房产大部分都没有缴纳物业专项维修基金。因此，许多住宅在入住几年后，出现多次需要大修却没有资金的问题发生。并由售房单位按一定比例一次性代为收取。日，由于专项维修基金存在资金可能被挪用的隐患，海口市房地产管理局规定，房地产开发企业或物业服务企业一律停止代收购房人交存的住宅专项维修资金，个人交存住宅专项维修资金到指定银行后，可凭票据办房产过户手续。
　　购房人接到售房单位交存住宅专项维修资金通知后，应及时持本人《房屋买卖合同》、身份证明到住宅专项维修资金专户管理银行指定网点，交存本人首期住宅专项维修资金。交存标准为：商品房每平方米60元人民币，已售公房每平方米55元人民币。专户管理银行代收该资金后，向购房人出具《海南省住宅专项维修资金专用票据》，购房人凭该票据向售房单位办理房屋交付入住手续。
编辑：凌楠
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答：专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围;共用部位、共用设施设备保修期届满;房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意;涉及物管区域全体业主的，已经业主大...
答：维修基金归小区全体业主所有，专款专用，由小区物业管理主管部门设立专帐管理，闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。 三、维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理...
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答：.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3%，或物业单体建安造价的一定比例。 不同小区手的不同，基本在这个范围内！！！
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