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保障性住房：新的增长点
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保障性住房建设明显加速
显然正在成为中国政府社保和投资日程上的一项新重点。在过去，由于来自中央政府的压力不足以及地方政府缺乏经济动力，保障性住房建设进程较为迟缓，而且完成率较低。我们预计，随着中央政府对地方的压力加大并推出一系列支持性政策来刺激投资，建设步伐将明显加快。我们认为，经济适用房（而不是廉租房）建设将取得更大进展，一二线城市建设步伐尤为迅速。住房和城乡建设部&9&月&19&日宣布，2010&年拟建的&580&万套保障性住房将在&9&月底前全部动工，其中&60%以上将在年底前完工。
可能有助于缓冲投资需求风险
市场担心，商品房政策的收紧可能导致建设面积和投资额下降，从而损害上游供应商。我们的分析显示：(a)&住宅仅占房地产开发面积的一半，其它类型的地产不受相同政策影响；(b)&保障性住房可能会在很大程度上抵消商品房潜在放缓的影响。例如，如果&2010&年商品房增长放缓&10&个百分点，对建设面积的影响可能被保障性住房完成率上升&20&个百分点所抵消。
有利于上游行业；对房地产行业影响较小
建材、钢铁、建筑服务和机械是从保障性住房建设中受益较大的行业（我们建议高配机械和建材股）。我们预计，保障性住房建设不会严重影响到商品房开发商，原因是两者的产品和目标受众几乎没有重合。受益于保障性住房建设的股票（评级为买入）包括(H)和鞍钢(H)。我们新的中国政策动力组合&CNPLCY也包含了保障性住房建设的受益者。
一 &以往保障性住房的启动较慢
保障性住房主要分为三种模式
随着商品房住宅价格创新高，过去几个季度中国对可承受住房的需求日益突出。到&2009&年底，商品房价格已经成为社会不满情绪的焦点和贫富差距扩大的象征。保障性住房的概念已提出有几年时间，但直到最近市场才对更大范围的投资的愈发关注。
由于缺乏压力和动力，以往完工状况欠佳
遗憾的是，关于保障性住房市场的可用数据非常有限。国家统计局公布每年的经济适用房完工面积，但是没有廉租房数据，因此我们无法对整体保障性住房市场过去的完工面积或总投资进行严格的同类比较。
我们看到，经济适用房以往的完工率一直较低。下图显示了经济适用房的完工面积以及占商品房住宅的比例，其中某些时期的比例为两位数低端甚至个位数。虽然这些数据并未体现廉租房的情况，但是我们认为这类房屋的完工率甚至会更低（我们将在下文讨论原因）。&
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责任编辑：王晓易_NE0011
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2013年1-12月乌海市房地产市场分析报告
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月乌海市房地产市场分析报告
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3秒自动关闭窗口9000亿投资保障性住房&商品房市场遭受考验
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　　作为固定资产投资中的“大权重”行业，房地产业在近五年来一直是推动国民经济增长的引擎之一。因此，新一轮以扩大内需为基础的经济刺激计划，也包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。　　但与十年前通过住房商品化来拉动经济增长不同，现在强调的是增加保障性住房投资。具体而言，今后三年内，全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。　　业内专家指出，中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。显然，这对商品房市场而言是一种新的考验。　　防止引擎“熄火”　　21世纪不动产分析师孟奇在接受采访时表示，政府加大住房保障投资将对扩大内需和拉动经济增长产生明显效果，防止房地产这一引擎“熄火”。　　今年以来，全国房地产市场持续低迷，行业景气度不断回落。国家统计局最新数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，这已是该指数连续第11个月回落。该指数“破百”也表明，房地产业已告别了景气周期。　　上海证券金融地产研究员沈莉指出，此次中央政府推出住房保障投资计划，意在弥补房地产投资缺口，防止行业景气持续下滑。　　2007年，全国房地产业实际完成开发投资额2.5万亿元，其中保障性住房投资993.8万元；2008年前10个月，全国完成房地产开发投资2.39万亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。市场预计，今年房地产投资规模大约是2.8万亿元，其中保障性住房投资1494亿元。　　沈莉测算，2009年，如果保障性住房完成3000亿元投资，那就比近两年的平均水平增加近2000亿元，这将在很大程度上弥补因商品房市场萎缩而带来的投资规模下降。这也相当于给房地产市场投资注入了“稳定剂”。　　据北京经济信息中心的一位研究员分析，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年9000亿元的住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的国内生产总值。　　住房和城乡建设部有关负责人也表示，加大住房保障投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用。通过这些大规模住房保障投资，可以促进居民住房消费。另外，居民在获得住房保障后，还能降低对未来的风险预期，加大其他家庭消费。&
（责任编辑：邢正）
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&&&彩信?手机报9000亿投资保障性住房 商品房市场遭受考验_房产频道_新华网
　　　　　　　　　　　
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9000亿投资保障性住房 商品房市场遭受考验
日 07:22:20
　来源：中国证券报
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&&&&作为固定资产投资中的“大权重”行业，房地产业在近五年来一直是推动国民经济增长的引擎之一。因此，新一轮以扩大内需为基础的经济刺激计划，也包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。
&&&&但与十年前通过住房商品化来拉动经济增长不同，现在强调的是增加保障性住房投资。具体而言，今后三年内，全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。
&&&&业内专家指出，中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。显然，这对商品房市场而言是一种新的考验。
&&&&防止引擎“熄火”
&&&&21世纪不动产分析师孟奇在接受采访时表示，政府加大住房保障投资将对扩大内需和拉动经济增长产生明显效果，防止房地产这一引擎“熄火”。
&&&&今年以来，全国房地产市场持续低迷，行业景气度不断回落。国家统计局最新数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，这已是该指数连续第11个月回落。该指数“破百”也表明，房地产业已告别了景气周期。
&&&&上海证券金融地产研究员沈莉指出，此次中央政府推出住房保障投资计划，意在弥补房地产投资缺口，防止行业景气持续下滑。& []
&&&&也有专家认为，如果放宽保障性住房覆盖面，就会实现最初设定的金字塔式的住房供应结构。即塔底的人群通过政府保障性住宅实现居住，塔尖的人群通过商品房来满足。这样，则商品房不再是目前普遍意义上的商品房，而是供应数量极少、销售价格极高的产品了。
3年9000亿元的住房保障投资令开发商喜忧参半。昨日，有专家向记者表示，在政策外力影响下，房地产开发企业洗牌的速度会进一步加快，而且调整的结构也会发生变化。
沈莉认为，重启房地产需求，包括发展保障性住房消费，必须要有一个审慎的态度。首要任务还是要防止房地产市场崩溃。“根据目前一、二线城市平均租金收益率3.3%计算，与正常租金收益率5%相比，目前的房价至少还有30%的泡沫。”
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（责任编辑:
请您发表感言，注意文明用语并遵守。保障性住房同样能拉动GDP
地方政府对保障性住房的政策之所以摇摆不定，很大程度上是担心保障性住房冲击当地房地产市场，但事实上，我们认为，保障性住房对地方GDP的拉动作用同样明显。
从全国层面，预计未来10年我国需要保障性住宅6,000万套，每年需要600万套；不考虑对商品房的挤压效应，假使每年580万套保障性住房建设，那么将提高房地产投资11%，可以增加住房水泥、钢材等建材需求34%；可以拉动家具家电需求29%。因此，可以明确的是，保障性住房发展潜力巨大，对经济的拉动将十分明显。
若发展计划得以执行，我们估算保障性住房建筑面积近两年每年将新增3.3万亿平方米，相当于2009年商品房新开工面积的34%，对房地产产业链上下游中的水泥、钢铁、化工和机械制造和银行等多个行业拉动十分明显。我们估算保障性住房建筑面积近两年每年将竣工300万套，相当于09年商品房竣工套数的29%，对产业链中的家具、家电等行业拉动巨大。
如果进一步考虑到房地产行业对上、下游钢铁、水泥等行业的杠杆作用，那么保障性住房对GDP
的贡献将会更大。从这个角度看，保障性住房的投资将为2010 年下半年以及2011
年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。
如果国家制定的保障性住房建设计划能够得以严格执行，估算2010年的投资量将达到4000亿元。我们根据房地产在GDP中比例和对其他行业影响的投资拉动影响分析得出，4000亿元的新增投资量相当于房地产开发投资额（剔除土地购置费用后）增加13.25%，相当于GDP增加1.24%。若考虑进对商品房供地面积的挤出影响，净增加投资额为3000亿。
根据2010中央政府的工作报告，2010年计划建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果不考虑新增保障性住房对商品房用地的挤压，新增部分拉动整个房地产开发投资约4000亿元，贡献了整个房地产开发投资额12%的增速。从各部分结构来看，棚户区改造对投资拉动效用最大，占到投资总额的46%，廉租房占21%，经济适用房占25%，剩下8%来自农村危房改造。
当然，考虑对商品房的挤压，那么新增保障性住房的影响分析如下：由于新建廉租房和经济适用房需要新增土地供应，将对商品住房的供地面积造成一定的挤出影响。2010年廉租房和经济适用房计划用地占09年住房建设用地总量的32%，比09年14%的比例高出18个百分点，商品房土地供应面积相应减少。考虑到套内建筑面积的不同（假设廉租房和经适房为50平方米，商品房为90平方米），商品房建筑面积或者建设套数减少10%。
我们估算得出，对应的商品住房投资额减少近1000亿元，净增投资3000亿元，对房地产开发投资的贡献率减少到9.6%。由于棚户区改造是在存量住宅用地上的建造，不需要新增供地面积，因此不会挤压商品房的建设用地，对投资为直接拉动，并且在2010年保障性住房建设计划中，棚户区改造占了半壁江山，因此能否按计划完成280万套的棚户区改造工程对于带动2010年的房地产投资至关重要。
根据欧美发达国家保障性住房发展历程，总的来说历程是相似的，保障性住房建设先是以实物建造的方式进行，逐渐发展到货币和信贷支持。具体来说，政府在保障性住房发展中的作用大致分为四个阶段：
第一阶段：在房地产起步时期，住房短缺矛盾突出，政府全面介入保障性住房建设（直接参与实物建房）。第二阶段：住房短缺问题得到缓解，政府逐渐退出实物建房领域（保障性住房建造开始市场化、私有化）。第三阶段：住房总量较为充足，政府转向提供信贷和货币支持，提高住房自有化率（对低收入家庭发放购房/租房补贴、提供住房抵押贷款担保）。第四阶段：推动房地产金融属性发展，抵押贷款证券化（政府为抵押贷款证券提供担保，抵押贷款证券投向资本市场）。
当然，其中很多国家阶段二和阶段三是共同进行的，没有明显的时间区分点。在我国，随着保障性住房开发量的加大，政府可以弱化在保障性住房实体建设中的主体作用，逐渐吸收社会资金和引入非公实体参与保障性住房的开发和管理。
多数发达国家采用的策略是，鼓励或者要求开发商拿出一部分高额利润来承担保障性住房建设的社会责任。在英国，政府以“规划收益”(Planning
Gain)为条件要求开发商建设一定比例的保障性住房。而德国、法国更是严格规定保障性住房的配建，德国政府也规定，房地产商每兴建一个住宅区，必须用20%的面积建造福利住房，而法国政府也于2000年开始颁布了类似法律，规定任何开发商在住宅建造规划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房屋管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80%则按市场价格销售。
事实上，我们发现，在保障性住房发展顺利的国家非常重视法制建设，政府通过立法给予了保障性住房大力支持，保证了政策的权威性和有效性（图20）。并且，在保障性住房定义、保障对象界定、住房保障的具体形式和操作方式等方面均有详尽、可执行性强的规定。
而我国目前还没有颁布任何住房方面的法律，保障性住房的含义不明朗，针对目标群体不清晰，具体补贴方式和分配程序没有细化和规范，没有强硬的法律背景为顺利推行住房保障政策做后盾，仅靠行政手段的推行势必造成投资主体—地方政府的重视不足和进度迟缓。
在保障体系上，国外建立了完善的收入统计制度、个人信用体系以及监管体系。如韩国开展社会阶层分化工程，建立了动态信息库，能够及时更新居民收入、家庭状况、居住状况和信用状况，准确定位收入水平下位的中低收入阶层的区间范围，保证了保障性住房市场进入和退出的公正公平。
当然，除了直接建房外，世界上绝大部分国家都把货币和信贷支持作为来提高低收入者住房支付能力的重要手段。不管是直接买房补贴、租金补贴，还是低首付、低息甚至零利率贷款，抑或政府为购房者提供住房抵押贷款的担保，对中低收入家庭的购房或者租房需求提供了有力的资金支持。
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